Е. Кальчевская
УЧЕТ ОТДЕЛЬНЫХ РАСХОДОВ НА РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЮ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ УСН
Разделы:Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью
Объект недвижимости может быть или основным средством или товаром.
Если организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (УСН) приобрела объект недвижимости и не эксплуатировала его, а затем продала, то данный объект следует учитывать как товар.
В таком случае расходы для целей налогообложения будут приняты в момент реализации товара. При этом расходы на его реконструкцию и модернизацию признать не удастся, ведь учесть в расходах можно только покупную стоимость объекта и расходы, квалифицируемые как материальные, а также расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Если же объект недвижимости начал использоваться в производственных или управленческих целях либо был сдан в аренду, то он признается введенным в эксплуатацию основным средством.
Если приобретенные объекты недвижимости до их реализации используются налогоплательщиками для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе путем передачи объектов недвижимости в аренду, то для целей налогообложения эти объекты относятся к объектам основных средств (Письма Минфина России от 01.02.2008 №03-11-04/2/25).
Расходы для целей налогообложения налогоплательщик вправе учесть в налоговом периоде ввода в эксплуатацию основного средства. При этом в состав расходов можно включить его первоначальную стоимость, затраты на реконструкцию, ремонт, текущие расходы.
Однако если объекты недвижимости, приобретенные при применении УСН, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, будут реализованы раньше чем через 10 лет, то организация обязана сделать пересчет налоговой базы и доначислить единый налог и пени за весь период использования с учетом амортизации.
Отметим также, что при применении УСН можно учесть расходы, включенные в строго ограниченный перечень.
- Учет расходов на реконструкцию объекта недвижимости
Согласно п. 4 статьи 346.16 Налогового кодекса (НК) организации, применяющие УСН, расходы на реконструкцию и модернизацию определяют с учетом положений п. 2 статьи 257 НК.
Первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.
А. К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.
Б, Реконструкция включает переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
В. К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.
Предприятия, применяющие УСН, учитывают расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств согласно пп. 1 п. 1 статьи 346.16 НК.
- Порядок и особенности учета расходов
В соответствии с п. 3 статьи 346.16 НК расходы принимаются в следующем порядке.
В отношении расходов на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН, а также расходов на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенных в указанном периоде, - с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. Аналогичное мнение высказано финансистами в Письме от 28.01.2008 №03-11-04/2/14. Кроме того, необходимо произвести оплату соответствующих работ.
В случае необходимости государственной регистрации прав на достроенный (модернизированный, переустроенный и т.п.) объект основных средств обязательным условием признания вышеназванных расходов является подача документов на государственную регистрацию прав на указанный объект основных средств (Письмо Минфина России от 20.08.2007 №03-11-04/2/205).
Таким образом, расходы на реконструкцию объекта недвижимости можно принять при учете основного средства.
- Если объект недвижимости учтен как товар
Если же объект недвижимости учтен как товар, то расходы на реконструкцию учтены быть не могут. Главой 26.2 НК не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому, например, расходы, связанные с проведением реконструкции части нежилого здания, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны. Такая позиция высказана Минфином в Письме от 01.02.2008 №03-11-04/2/25.
Можно ли принять расходы на ремонт объекта недвижимости, учтенного в качестве товара, как материальные расходы? Не всякий ремонт и перепланировка объекта недвижимости является реконструкцией.
В Письме Минфина от 24.10.2006 №03-11-04/2/219 указано, что организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, вправе признать расходы по покупке у физических лиц квартир, предназначенных для дальнейшей реализации после их перевода в нежилой фонд, в порядке, установленном пп. 23 п. 1 статьи 346.16 и пп. 2 п. 2 статьи 346.17 НК.
- Расходы на перевод
Расходы, связанные с получением технических заключений в связи с переводом объектов жилого фонда в объекты нежилого фонда, могут учитываться согласно пп. 26 п. 1 статьи 346.16 НК как расходы, связанные с подтверждением соответствия продукции или иных объектов, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров.
Расходы, связанные с подготовкой проектной документации и проведением ремонта приобретенных квартир в связи с их переводом из жилого фонда в нежилой фонд, могут быть учтены в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1 статьи 346.16 и пп. 6 п. 1 статьи 254 НК.
- Реализация объекта незавершенного строительства
Если организация реализовала объект недвижимости, не введя его в эксплуатацию, то в этом случае она не вправе учитывать расходы на строительство указанного объекта при применении УСН с объектом "доходы минус расходы", так как расходы на строительство объекта недвижимости могут быть признаны налогоплательщиком после ввода его в эксплуатацию согласно пп. 1 п. 3 статьи 346.16 НК.
- Переход с объекта налогообложения "доходы" на "доходы минус расходы"
С 2008 вступил в силу п. 4 статьи 346.17 НК, согласно которому запрещается учитывать расходы, относящиеся к налоговым периодам, в которых применялся объект налогообложения "доходы", при исчислении налоговой базы по объекту "доходы минус расходы".
Таким образом, если основное средство приобретено и введено в эксплуатацию при применении объекта налогообложения "доходы", то расходы по нему (на приобретение, реконструкцию и др.) при смене объекта налогообложения учесть нельзя.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)