Статьи
Р. Демьянов
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 551 ГК).
Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно п. 2 статьи 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Значит, при отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Следовательно, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.
Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
В итоге возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена уже после государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 1 статьи 459 ГК если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара (имущества) переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. В итоге возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести не собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), а отчуждатель, который утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.
На самом деле исполнение договора отчуждения (передачи) недвижимого имущества и принятие недвижимости приобретателем, может осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
При этом стороны могут оговорить переход имущества выполнением определенных условий: например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условиями о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче. Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.
Согласно п. 3 статьи 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Следует отметить, что вопрос права собственности на земельный участок при продаже недвижимости, находящейся на нем, является одним из неурегулированных вопросов в части отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом участке.
Российское законодательство в части регулирования отношений собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельно участвующие в обороте независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой же - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
При этом самым сложным вопросом является вопрос о государственной регистрации перехода прав на недвижимость тогда, когда необходимо зарегистрировать право на недвижимость, расположенную на земельном участке, собственником которого является другое лицо.
Отметим, что действующее законодательство не предусматривает необходимость государственной регистрации права ограниченного владения чужим земельным участком для использования недвижимости, расположенной на участке.
Пункт 1 статьи 552 ГК гласит: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования". При этом имеется в виду не только та часть земельного участка, которая непосредственно занята недвижимостью, но и та, которая необходима для прохода к ней.
В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Однако возможны ситуации, когда в договоре продажи недвижимости не определена судьба соответствующего земельного участка. В этом случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. При этом согласно статье 35 Земельного кодекса запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Таким образом, получаем противоречие между двумя правовыми актами.
Согласно п. 3 статьи 552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ЧАСТЬ 2
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Согласно п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (имущество) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь (имущество) и уплатить за него определенную денежную сумму – цену (п. 1 статьи 454 ГК).
Об особенностях договора купли-продажи недвижимости смотрите в статье: "Продажа недвижимости: часть 1". В настоящей статье рассмотрим порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также права на земельный участок при продаже недвижимости.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 551 ГК).
Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно п. 2 статьи 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Значит, при отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Следовательно, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.
Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
В итоге возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена уже после государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 1 статьи 459 ГК если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара (имущества) переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. В итоге возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести не собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), а отчуждатель, который утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.
На самом деле исполнение договора отчуждения (передачи) недвижимого имущества и принятие недвижимости приобретателем, может осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
При этом стороны могут оговорить переход имущества выполнением определенных условий: например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условиями о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче. Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.
Согласно п. 3 статьи 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости
Следует отметить, что вопрос права собственности на земельный участок при продаже недвижимости, находящейся на нем, является одним из неурегулированных вопросов в части отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом участке.
Российское законодательство в части регулирования отношений собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельно участвующие в обороте независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой же - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
При этом самым сложным вопросом является вопрос о государственной регистрации перехода прав на недвижимость тогда, когда необходимо зарегистрировать право на недвижимость, расположенную на земельном участке, собственником которого является другое лицо.
Отметим, что действующее законодательство не предусматривает необходимость государственной регистрации права ограниченного владения чужим земельным участком для использования недвижимости, расположенной на участке.
Пункт 1 статьи 552 ГК гласит: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования". При этом имеется в виду не только та часть земельного участка, которая непосредственно занята недвижимостью, но и та, которая необходима для прохода к ней.
В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Однако возможны ситуации, когда в договоре продажи недвижимости не определена судьба соответствующего земельного участка. В этом случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. При этом согласно статье 35 Земельного кодекса запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Таким образом, получаем противоречие между двумя правовыми актами.
Согласно п. 3 статьи 552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)