Статьи
Р. Демьянов
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
В первую очередь арендатору следует выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель.
Согласно статье 216 ГК вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:
Кроме того, арендодатель и сам может являться арендатором по отношению к предмету аренды – такие отношения называются субаренда. В этом случае потенциальный арендодатель должен представить исходный договор аренды, по которому он является арендатором, который должен содержать право на последующее заключение договора субаренды. Отсутствие в тексте исходного договора аренды положения о допустимости передачи помещения в субаренду с согласия арендодателя указывает на отсутствие такого права у арендодателя. В таком случае помещение не может быть передано в субаренду. А если такой договор субаренды все же был заключен, то он считается незаключенным.
Если арендодатель является собственником помещений или же они принадлежат ему на праве оперативного управления, то его право на заключение договора аренды ничем не ограничено. Обладающий правом хозяйственного ведения арендодатель не может сдавать помещение в аренду.
Собственник помещения вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Никто из субъектов других вещных прав не имеет такой полноты правомочий в отношении принадлежащего им имущества. Объем их прав по использованию имущества ограничен законом и волей собственника.
Правоспособность лица (арендодателя) в отношении объекта недвижимости может быть подтверждена свидетельства Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), свидетельствующей о внесении данного права в Единый государственным реестр прав (ЕГРП).
Согласно п. 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Если арендодатель сам является арендатором и желает передать недвижимое имущество в субаренду, необходимо также проверить факт государственной регистрации исходного договора аренды, если он заключен на срок не менее одного года (меньший срок позволяет сторонам не регистрировать договор). При этом обратите внимание, что согласно п. 2 статьи 615 ГК договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок исходного договора аренды.
Экспертиза документов для оформления договора аренды проходит в несколько этапов.
Во-первых, проверяется законности сделки – проверка законности прав собственности на данный объект недвижимости, о чем мы рассказывали выше.
Во-вторых, проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц. Зачастую проблемы при аренде объекта коммерческой недвижимости связаны с нарушением прав третьих лиц, например, объект может быть обременен или уже сдан в аренду.
В-третьих, необходимо проверить права продавца на объект недвижимости, для чего необходимо установить, на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект.
Затем проверяется действительность документов, необходимых для совершения сделки.
И, конечно же, необходимо проверить полномочия арендатора – ознакомиться с учредительными документами. Это надо сделать для того, чтобы определить, какой орган юридического лица должен принимать решение о заключении сделки. В случае нарушения порядка принятия решений о сделках такая сделка может быть признана недействительной.
В случае если арендодатель действует через представителя, следует убедиться в надлежащем оформлении доверенности проверка правомочий представителя;
Кроме всего прочего, потенциальному арендатору необходимо также достаточно внимательно ознакомиться с приложениями к договору (приложения, как правило, являются неотъемлемой частью договора). Важные условия договора могут быть включены в приложения, которые зачастую читают невнимательно, что впоследствии может привести к разногласиям между арендодателем и арендатором.
Плюс ко всему, весьма частой ошибкой многих арендаторов (они пытаются сэкономить время на заключении и оформлении всех необходимых документовя) является утверждение передаточного акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого имущества. Утверждение арендатором акта, не содержащего описание дефектов недвижимого имущества, может повлечь обязанность устранить их за свой счет. Поэтому акт приемки-передачи недвижимого имущества, утверждаемый сторонами по заключении основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого имущества.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ПОДГОТОВКА АРЕНДАТОРА К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Договор аренды - один из самых востребованных договоров, заключаемых в предпринимательской сфере. Актуальность договора обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
Договор аренды – взаимовыгодный для сторон договор: арендодатель получает прибыль от сдачи помещений в аренду, а арендатор получает прибыль посредством деятельности, приносящей доход, превышающий затраты на аренду недвижимости.
Договор аренды должен предусмотреть по возможности максимальное количество условий. Схема подготовки договора аренды сводится к тому, что каждая из сторон совершенно свободно выражает свою волю. Когда каждая из сторон согласна с предложенными другой стороной условиями, договор считается заключенным.
Процесс согласования условий договора составляет преддоговорную стадию.
Рассмотрим процесс подготовки к заключению договора аренды недвижимого имущества со стороны арендатора.
Право собственности арендодателя на объект недвижимости, являющийся предметом аренды
В первую очередь арендатору следует выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель.
Согласно статье 216 ГК вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- сервитуты;
- право хозяйственного ведения имуществом;
- право оперативного управления имуществом.
Кроме того, арендодатель и сам может являться арендатором по отношению к предмету аренды – такие отношения называются субаренда. В этом случае потенциальный арендодатель должен представить исходный договор аренды, по которому он является арендатором, который должен содержать право на последующее заключение договора субаренды. Отсутствие в тексте исходного договора аренды положения о допустимости передачи помещения в субаренду с согласия арендодателя указывает на отсутствие такого права у арендодателя. В таком случае помещение не может быть передано в субаренду. А если такой договор субаренды все же был заключен, то он считается незаключенным.
Если арендодатель является собственником помещений или же они принадлежат ему на праве оперативного управления, то его право на заключение договора аренды ничем не ограничено. Обладающий правом хозяйственного ведения арендодатель не может сдавать помещение в аренду.
Собственник помещения вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Никто из субъектов других вещных прав не имеет такой полноты правомочий в отношении принадлежащего им имущества. Объем их прав по использованию имущества ограничен законом и волей собственника.
Правоспособность лица (арендодателя) в отношении объекта недвижимости может быть подтверждена свидетельства Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), свидетельствующей о внесении данного права в Единый государственным реестр прав (ЕГРП).
Согласно п. 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Если арендодатель сам является арендатором и желает передать недвижимое имущество в субаренду, необходимо также проверить факт государственной регистрации исходного договора аренды, если он заключен на срок не менее одного года (меньший срок позволяет сторонам не регистрировать договор). При этом обратите внимание, что согласно п. 2 статьи 615 ГК договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок исходного договора аренды.
Экспертиза документов
Экспертиза документов для оформления договора аренды проходит в несколько этапов.
Во-первых, проверяется законности сделки – проверка законности прав собственности на данный объект недвижимости, о чем мы рассказывали выше.
Во-вторых, проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц. Зачастую проблемы при аренде объекта коммерческой недвижимости связаны с нарушением прав третьих лиц, например, объект может быть обременен или уже сдан в аренду.
В-третьих, необходимо проверить права продавца на объект недвижимости, для чего необходимо установить, на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект.
Затем проверяется действительность документов, необходимых для совершения сделки.
И, конечно же, необходимо проверить полномочия арендатора – ознакомиться с учредительными документами. Это надо сделать для того, чтобы определить, какой орган юридического лица должен принимать решение о заключении сделки. В случае нарушения порядка принятия решений о сделках такая сделка может быть признана недействительной.
В случае если арендодатель действует через представителя, следует убедиться в надлежащем оформлении доверенности проверка правомочий представителя;
Кроме всего прочего, потенциальному арендатору необходимо также достаточно внимательно ознакомиться с приложениями к договору (приложения, как правило, являются неотъемлемой частью договора). Важные условия договора могут быть включены в приложения, которые зачастую читают невнимательно, что впоследствии может привести к разногласиям между арендодателем и арендатором.
Плюс ко всему, весьма частой ошибкой многих арендаторов (они пытаются сэкономить время на заключении и оформлении всех необходимых документовя) является утверждение передаточного акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого имущества. Утверждение арендатором акта, не содержащего описание дефектов недвижимого имущества, может повлечь обязанность устранить их за свой счет. Поэтому акт приемки-передачи недвижимого имущества, утверждаемый сторонами по заключении основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого имущества.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)