Статьи
Н. Афанасьева
Риелторская деятельность; Экономика и управление недвижимостью
Рассмотрим особенности и условия, которые должны быть в обязательном порядке отражены в договоре на оказание риелторских услуг.
Предоставление риелтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров, условия которых должны соответствовать условиям соответствующих видов договоров, предусмотренных законодательством РФ.
В ходе оказания риелторских услуг риелторские фирмы заключают различные договоры:
Существенные условия договора оказания риелторских услуг будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров.
Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риелторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения ГК о формах сделок.
Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риелторских услуг, поэтому риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риелторских услуг (осуществление отдельных видов риелторской деятельности).
В договоре должен быть точно и полно прописан конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риелтора, а также пределы полномочий риелтора в представлении интересов заказчика в отношениях риелтора с третьими лицами.
В договор об оказании риелторских услуг может входить текст доверенности, доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риелторских услуг. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, который оказывает риелторская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрации сделок. В ходе оказания риелторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риелторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.
Обязательным условием договора, заключаемого риелтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения за оказанные риелтором услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (статья 781 ГК).
В случае, если в исполнении договора с потребителем принимают участие два или более риелторов, в договор в обязательном порядке должны включаться сведения и условия обо всех участниках данного договора. Если в договоре будет отсутствовать информация хотя бы об одном участнике данного договора, он будет признан недействительным в той части, которая относится к взаимным правам и обязанностям потребителя и риелтора.
Кроме того, в договоре в обязательном порядке должен содержаться переход риска случайной гибели имущества. В противном случае, если квартира, переданная риелторской фирме (для заключения договора социального найма), пострадает, все убытки будет нести ее собственник, т.е. клиент риелторской фирмы. Поэтому можно предусмотреть обязанность риелтора по страхованию имущества клиента за его счет.
В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.
Также необходимо предусмотреть порядок расчетов между сторонами, оплаты услуг риелтора, сроки оплаты и т.д.
Если для оказания риелторских услуг необходимо заключение договора по возмездному оказанию услуг, то включение в такой договор указанных выше условий вполне достаточно для успешной реализации целей риелторской услуги. В случае когда риелторской фирме необходимо заключить с клиентом агентский договор, в таком договоре необходимо предусмотреть также и другие условия.
Клиент, принимая исполнение от риелторской фирмы, становится обязанным выплатить риелтору вознаграждение. В связи с этим возникает проблема определения рисков сторон и определения момента исполнения агентом (риелторской фирмой) принятых на себя обязательств, момента выплаты клиентом вознаграждения риелтору.
Согласно статье 1008 ГК доказательством исполнения обязательств агента (риелтора) является отчет, то соответственно в договоре целесообразно предусмотреть сроки предоставления отчета и прилагаемые к отчету доказательства совершения риелтором действий, составляющих предмет поручения.
Если агент (риелтор) действует от своего имени, то он несет риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного ему. Агент отвечает перед принципалом за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества принципала. Если же агент действует от имени принципала, то риски в этом случае в соответствии со статьей 211 ГК лежат на собственнике, т.е. на принципале (клиенте), если иное не предусмотрено договором. Поэтому для большей защиты прав клиента в агентском договоре можно предусмотреть, что в случае случайной гибели, иного повреждения имущества, уже переданного во владение риелторской фирме, последствия такого повреждения лежат на агенте.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
УСЛОВИЯ, СУЩЕСТВЕННЫЕ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ В ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ
Разделы:Риелторская деятельность; Экономика и управление недвижимостью
На сегодняшний день риелторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. Риелтор - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.
Можно выделить два основных типа риелторских фирм:
- чистая риелторская фирма, т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма;
- нечистая риелторская фирма, т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости.
Рассмотрим особенности и условия, которые должны быть в обязательном порядке отражены в договоре на оказание риелторских услуг.
- Форма договора
Предоставление риелтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров, условия которых должны соответствовать условиям соответствующих видов договоров, предусмотренных законодательством РФ.
В ходе оказания риелторских услуг риелторские фирмы заключают различные договоры:
- договоры возмездного оказания услуг;
- договор агентирования.
Существенные условия договора оказания риелторских услуг будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров.
Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риелторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения ГК о формах сделок.
Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риелторских услуг, поэтому риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риелторских услуг (осуществление отдельных видов риелторской деятельности).
- Существенные условия договора
В договоре должен быть точно и полно прописан конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риелтора, а также пределы полномочий риелтора в представлении интересов заказчика в отношениях риелтора с третьими лицами.
В договор об оказании риелторских услуг может входить текст доверенности, доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риелторских услуг. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, который оказывает риелторская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрации сделок. В ходе оказания риелторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риелторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.
Обязательным условием договора, заключаемого риелтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения за оказанные риелтором услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (статья 781 ГК).
В случае, если в исполнении договора с потребителем принимают участие два или более риелторов, в договор в обязательном порядке должны включаться сведения и условия обо всех участниках данного договора. Если в договоре будет отсутствовать информация хотя бы об одном участнике данного договора, он будет признан недействительным в той части, которая относится к взаимным правам и обязанностям потребителя и риелтора.
Кроме того, в договоре в обязательном порядке должен содержаться переход риска случайной гибели имущества. В противном случае, если квартира, переданная риелторской фирме (для заключения договора социального найма), пострадает, все убытки будет нести ее собственник, т.е. клиент риелторской фирмы. Поэтому можно предусмотреть обязанность риелтора по страхованию имущества клиента за его счет.
В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.
Также необходимо предусмотреть порядок расчетов между сторонами, оплаты услуг риелтора, сроки оплаты и т.д.
Если для оказания риелторских услуг необходимо заключение договора по возмездному оказанию услуг, то включение в такой договор указанных выше условий вполне достаточно для успешной реализации целей риелторской услуги. В случае когда риелторской фирме необходимо заключить с клиентом агентский договор, в таком договоре необходимо предусмотреть также и другие условия.
Клиент, принимая исполнение от риелторской фирмы, становится обязанным выплатить риелтору вознаграждение. В связи с этим возникает проблема определения рисков сторон и определения момента исполнения агентом (риелторской фирмой) принятых на себя обязательств, момента выплаты клиентом вознаграждения риелтору.
Согласно статье 1008 ГК доказательством исполнения обязательств агента (риелтора) является отчет, то соответственно в договоре целесообразно предусмотреть сроки предоставления отчета и прилагаемые к отчету доказательства совершения риелтором действий, составляющих предмет поручения.
Если агент (риелтор) действует от своего имени, то он несет риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного ему. Агент отвечает перед принципалом за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества принципала. Если же агент действует от имени принципала, то риски в этом случае в соответствии со статьей 211 ГК лежат на собственнике, т.е. на принципале (клиенте), если иное не предусмотрено договором. Поэтому для большей защиты прав клиента в агентском договоре можно предусмотреть, что в случае случайной гибели, иного повреждения имущества, уже переданного во владение риелторской фирме, последствия такого повреждения лежат на агенте.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)