Статьи
Е. Кальчевская
Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Согласно пп. 1 п. 1 статьи 220 НК при продаже имущества налогоплательщик имеет право на имущественный вычет по НДФЛ в следующих сумме:
Кроме того, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Однако отметим, что в данной ситуации не целесообразно заменять имущественный налоговый вычет в отношении земельного участка вычетом в виде фактически произведенных расходов: ведь как говорилось выше, поскольку земельный участок находился в собственности продавца более 3 лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже участка. Это означает, что полученный продавцом доход от продажи для целей исчисления НДФЛ в данном случае будет равен нулю и, значит, налог платить не придется.
Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, в котором продажа имущества состоялась (п. 2 статьи 220 НК). К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие период нахождения земельного участка в собственности налогоплательщика.
В отношении жилого дома, который находился в собственности продавца менее 3 лет, имущественный налоговый вычет, как уже говорилось выше, может быть предоставлен только в сумме, не превышающей 1 млн. рублей.
Значит, если вырученная от продажи сумма равна или менее 1 млн. рублей, то налогоплательщику также не придется платить НДФЛ - вычет будет предоставлен в полной сумме, полученной от продажи. Если же вырученная от продажи дома сумма будет превышать 1 млн. руб., то с разницы НДФЛ придется заплатить.
При этом налоговый процент будет составлять 13%, если продавец является налоговым резидентом РФ, т.е. фактически находится в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Внимание! В итоге может получиться, что налогоплательщику в отношении дома будет гораздо выгоднее использовать не имущественный вычет, а указанный выше вычет в размере фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода.
Заметим, перечень таких расходов в НК не установлен, однако чаще всего в него входят следующие расходы:
Документы, подтверждающие расходы (копии договоров, квитанции и т.п.), необходимо представить вместе с декларацией в налоговый орган.
Обратите внимание, что согласно пп. 1 п. 1 статьи 220 НК рассмотренные правила не применяются в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Следует обратить внимание еще вот на что: если продавец не является налоговым резидентом РФ, то ему придется заплатить НДФЛ с полученного дохода по ставке 30% без применения вычетов, предусмотренных статьей 220 НК (п. 4 статьи 210, п. 3 статьи 224 НК).
Физическое лицо (резидент РФ) реализовало в 2007 году:
Суммы, полученные от реализации, составили:
Сумма фактических расходов, понесенных налогоплательщиком и связанных с операцией по реализации жилого дома, включая затраты на ремонт, составила 1300000 руб.
Поскольку земельный участок находился в собственности налогоплательщика более 3-х лет, имущественный вычет по НДФЛ предоставляется налогоплательщику в сумме продажи, то есть 800000 руб. В итоге, доход, с которого следует уплатить налог, составит:
800000 – 800000 = 0 руб.
Отсюда НДФЛ:
0 руб. × 13% = 0 руб.
Теперь что касается жилого дома: определим, что выгоднее налогоплательщику – реализовать право на имущественный вычет, установленный абз. 1 пп. 1 п. 1 статьи 220 НК либо реализовать право на вычет в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода, установленный абз. 2 пп. 1 п. 1 статьи 220 НК.
Поскольку жилой дом находился в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, значит, имущественный налоговый вычет по НДФЛ может быть им получен в сумме, не превышающей 1 млн. руб.
Таким образом, доход, с которого будет исчислен НДФЛ, составит:
4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 руб.
Сумма налога:
3 500 000 × 13% = 455 000 руб.
Сумма фактически понесенных расходов, связанных с реализацией дома, составила 1300000 руб. Таким образом, если использовать вычет в сумме расходов, то величина дохода, с которого следует уплатить НДФЛ, составит:
4 500 000 – 1 300 000 = 3 200 000 руб.
Отсюда размер НДФЛ, который придется уплатить:
3 200 000 × 13% = 416 000 руб.
Сравним два возможных способа применения вычетов при реализации дома:
455 тыс.руб. > 416 тыс.руб.
Таким образом, налогоплательщику выгоднее применить вычет в сумме фактически понесенных расходов, связанных с реализацией жилого дома, нежели имущественный вычет в сумме, не превышающей 1 млн. руб.; сумма уплаченного налога в данном случае будет меньше на:
455 000 – 416 000 = 39 000 руб.
Только не забудьте, что ваши расходы должны быть обоснованными и документально подтвержденными.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Е. Кальчевская
ВЫЧЕТЫ ПО НДФЛ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Разделы:Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
В соответствии с п. 1 статьи 220 Налогового кодекса (НК) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов.
Рассмотрим случай исчисления НДФЛ и применения имущественных вычетов, когда физическое лицо продает другому физическому лицу земельный участок и расположенный на нем жилой дом. При этом земельный участок находится в собственности более 3 лет, а жилой дом - менее 3 лет.
- Продажа
Согласно пп. 1 п. 1 статьи 220 НК при продаже имущества налогоплательщик имеет право на имущественный вычет по НДФЛ в следующих сумме:
- полученной от продажи жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающей в целом 1000000 рублей;
- полученной от продажи земельного участка, находившегося в собственности налогоплательщика более 3 лет в размере фактической продажи.
Кроме того, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Однако отметим, что в данной ситуации не целесообразно заменять имущественный налоговый вычет в отношении земельного участка вычетом в виде фактически произведенных расходов: ведь как говорилось выше, поскольку земельный участок находился в собственности продавца более 3 лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже участка. Это означает, что полученный продавцом доход от продажи для целей исчисления НДФЛ в данном случае будет равен нулю и, значит, налог платить не придется.
Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, в котором продажа имущества состоялась (п. 2 статьи 220 НК). К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие период нахождения земельного участка в собственности налогоплательщика.
В отношении жилого дома, который находился в собственности продавца менее 3 лет, имущественный налоговый вычет, как уже говорилось выше, может быть предоставлен только в сумме, не превышающей 1 млн. рублей.
Значит, если вырученная от продажи сумма равна или менее 1 млн. рублей, то налогоплательщику также не придется платить НДФЛ - вычет будет предоставлен в полной сумме, полученной от продажи. Если же вырученная от продажи дома сумма будет превышать 1 млн. руб., то с разницы НДФЛ придется заплатить.
При этом налоговый процент будет составлять 13%, если продавец является налоговым резидентом РФ, т.е. фактически находится в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Внимание! В итоге может получиться, что налогоплательщику в отношении дома будет гораздо выгоднее использовать не имущественный вычет, а указанный выше вычет в размере фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода.
Заметим, перечень таких расходов в НК не установлен, однако чаще всего в него входят следующие расходы:
- расходы, связанные с приобретением дома (затраты на покупку либо на строительство);
- расходы, непосредственно связанные с оформлением сделки продажи дома (оплата услуг нотариуса, комиссия регистратору за осуществление сделки);
- расходы на улучшение состояния дома (ремонт).
Документы, подтверждающие расходы (копии договоров, квитанции и т.п.), необходимо представить вместе с декларацией в налоговый орган.
Обратите внимание, что согласно пп. 1 п. 1 статьи 220 НК рассмотренные правила не применяются в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Следует обратить внимание еще вот на что: если продавец не является налоговым резидентом РФ, то ему придется заплатить НДФЛ с полученного дохода по ставке 30% без применения вычетов, предусмотренных статьей 220 НК (п. 4 статьи 210, п. 3 статьи 224 НК).
- Пример расчета
Физическое лицо (резидент РФ) реализовало в 2007 году:
- земельный участок, находившийся в собственности 6 лет;
- жилой дом, расположенный на данном земельном участке, находившийся в собственности 2,5 года.
Суммы, полученные от реализации, составили:
- земельный участок – 800000 руб.;
- жилой дом – 4500000 руб.
Сумма фактических расходов, понесенных налогоплательщиком и связанных с операцией по реализации жилого дома, включая затраты на ремонт, составила 1300000 руб.
Поскольку земельный участок находился в собственности налогоплательщика более 3-х лет, имущественный вычет по НДФЛ предоставляется налогоплательщику в сумме продажи, то есть 800000 руб. В итоге, доход, с которого следует уплатить налог, составит:
800000 – 800000 = 0 руб.
Отсюда НДФЛ:
0 руб. × 13% = 0 руб.
Теперь что касается жилого дома: определим, что выгоднее налогоплательщику – реализовать право на имущественный вычет, установленный абз. 1 пп. 1 п. 1 статьи 220 НК либо реализовать право на вычет в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода, установленный абз. 2 пп. 1 п. 1 статьи 220 НК.
Поскольку жилой дом находился в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, значит, имущественный налоговый вычет по НДФЛ может быть им получен в сумме, не превышающей 1 млн. руб.
Таким образом, доход, с которого будет исчислен НДФЛ, составит:
4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 руб.
Сумма налога:
3 500 000 × 13% = 455 000 руб.
Сумма фактически понесенных расходов, связанных с реализацией дома, составила 1300000 руб. Таким образом, если использовать вычет в сумме расходов, то величина дохода, с которого следует уплатить НДФЛ, составит:
4 500 000 – 1 300 000 = 3 200 000 руб.
Отсюда размер НДФЛ, который придется уплатить:
3 200 000 × 13% = 416 000 руб.
Сравним два возможных способа применения вычетов при реализации дома:
455 тыс.руб. > 416 тыс.руб.
Таким образом, налогоплательщику выгоднее применить вычет в сумме фактически понесенных расходов, связанных с реализацией жилого дома, нежели имущественный вычет в сумме, не превышающей 1 млн. руб.; сумма уплаченного налога в данном случае будет меньше на:
455 000 – 416 000 = 39 000 руб.
Только не забудьте, что ваши расходы должны быть обоснованными и документально подтвержденными.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)