Р. Демьянов
ПРЕСТУПЛЕНИЯ ПРОТИВ ГРАЖДАН, СОВЕРШАЕМЫЕ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ (НАЧАЛО)
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство; Купля-продажа недвижимости
Возведение квартир в составе многоквартирного жилого дома застройщик осуществляет подрядным или хозяйственным способами. При наличии необходимых производственных мощностей и лицензий (строительная деятельность подлежит лицензированию) строительная организация может совместить функции застройщика и подрядчика (хозяйственный способ).
Подрядчик осуществляет строительство и проводимые работы в соответствии с технической документацией. Для выполнения работ любой подрядчик может привлечь субподрядчика. В этом случае он становится генеральным подрядчиком и согласно условиям договора несет ответственность за строительство объекта перед застройщиком.
До 2005 г. ни Гражданский кодекс (ГК), ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт не выделяли наиболее распространенный тип договора, применяемый в рассматриваемой сфере правоотношений, - договор долевого участия. Поэтому при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан в строительство использовались различные договоры: долевого финансирования (инвестирования), о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д.
В результате многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства. Чтобы привлечь как можно больше средств вкладчиков, мошенники предлагали построить квартиры по цене ниже среднерыночной, регистрировали инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, но сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагали. Появились так называемые жилищно-финансовые пирамиды, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир и другие злоупотребления.
Граждане, полностью выполнивших свои обязательства по договорам инвестирования, продавших старое жилье, чтобы приобрести новое, такового не получили, а свои деньги потеряли. Никакой правовой защиты эти граждане от государства не получали, за исключением права обжалования действий контрагента по договору в суд в порядке гражданского судопроизводства и, таким образом, были лишены гарантий получения жилплощади, даже в том случае, если они заплатили за него деньги.
- Мошенничество
Причем в отличие от иных хищений, совершаемых путем мошенничества, когда преступники, совершив обман, похищенные деньги и имущество сразу обращают в свою пользу, при долевом строительстве они чаще действуют иначе. В целях привлечения наибольшего числа вкладчиков будущим участникам долевого строительства демонстрируются "пока пустая" строительная площадка, чертежи дома либо незаконченный "нулевой цикл" - вырытый котлован под фундамент или уже готовый фундамент.
При этом деньги берутся по "полной программе" в размере стоимости готовой квартиры. Таким образом, мошенники располагают большим количеством времени (несколько лет), пока потерпевшие не поймут, что обмануты.
Деньги частично расходуются для удовлетворения нужд некоторых вкладчиков за счет взносов других, вкладываются в строительство домов, фигурирующих в договорах совместного инвестирования, и других объектов, а также тратятся на иные нужды. В результате преступники получают за счет средств обманутых граждан значительную прибыль, оставляя последних без квартир, и отказываются возвращать внесенные за эти квартиры деньги.
Порядка половины общего количества изученных уголовных дел по статье 159 "Мошенничество" Уголовного кодекса (УК) возбуждены по фактам привлечения денежных средств дольщиков на проекты с неоформленной проектно-сметной и разрешительной документацией при отсутствии возможности осуществления строительства с последующим невыполнением договорных обязательств.
- Нарушений норм законодательства
Организациями, осуществляющими строительство жилых домов, а также органами местного самоуправления уже на первоначальном этапе строительства допускается большое количество нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства.
Наиболее распространенные из них - предоставление земельных участков под строительство жилых домов без надлежащего оформления и получения заключения экологической экспертизы, производство строительных работ без необходимой разрешительной документации, а также несоблюдение порядка приема жилых домов в эксплуатацию.
Организация может заключить договор на строительство с физическими лицами – договоры о привлечении денежных средств для строительства. При этом земельный участок не выделялся, экологическая экспертиза не проводилась, необходимые документы не оформлялись.
- Привлечение денежных средств граждан
В последнее время крупные строительные и инвестиционные компании все больше стали ориентироваться при возведении жилых домов не на свои финансовые средства или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств дольщиков, в основном граждан. Они вступают в договорные отношения с последними на строительство жилья, в том числе по "альтернативной" системе (вексельной, предварительного договора, о совместной инвестиционной деятельности и т.д.) и получают от них деньги под будущие квартиры.
Для привлечения денежных средств граждан существуют многообразные формы обмана.
Некоторые организации заключают со строительными компаниями, ведущими строительство жилых комплексов, агентские договоры по подысканию граждан для участия в долевом строительстве, вступают с последними в договорные отношения, заведомо не имея намерения выполнять свои обязательства как перед застройщиком, так и перед гражданами. При этом договор с застройщиком используется как прикрытие для демонстрации гражданам своих полномочий по сбору денег и возможности предоставления вкладчикам построенных квартир.
В некоторых случаях с этой целью риелторская фирма заключала договоры с организациями-соинвесторами о том, что от их имени и за их счет будет привлекать денежные средства физических лиц (граждан) в качестве долевого участия в этом строительстве. Затем такая фирма оформляла с гражданами соответствующие договоры, однако часть полученных от граждан денежных средств по кассе не приходовала, в банк не сдавала, на расчетные счета организаций-соинвесторов не перечисляла.
Инвестиционная фирма также может заключать договор с организацией-застройщиком об инвестировании строительства нескольких жилых домов, после чего привлекаются денежные средства граждан на долевое участие в строительстве, однако свои обязательства как перед застройщиком, так и гражданами-соинвесторами не выполняются.
Смотрите далее статью:
"Преступления против граждан, совершаемые при строительстве и приобретении жилья (окончание)"
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)