Статьи
Н. Афанасьева
Риелторской деятельность; Экономика и управление недвижимостью
Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты).
Риелторы могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей.
В нашей стране в сложившихся правоотношениях сторон к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:
Следует указать, что нет строго регламентированного перечня услуг, который должна оказывать риелторская фирма – она всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам.
Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с клиентом (принципалом) агентского договора.
Согласно п. 1 статьи 1005 Гражданского кодекса (ГК) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Если агент (риелторская фирма) действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных им с третьими лицами (в интересах клиента). Лишь после заключения сделки агент (риелторская фирма) должна будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Если же риелторская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риелторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента).
Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующих этим сделкам: заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.
Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.
Риелторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риелтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента).
Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риелторской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий: например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации и зарегистрировать эту сделку.
Согласно п. 1 статьи 973 ГК поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос.
Риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Риелтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения.
Согласно п. 1 статьи 990 ГК по договору комиссии одна сторона (комиссионер - риелтор) обязуется по поручению другой стороны (комитента - клиента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В большинстве случаев сделками, которые поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества.
Основной обязанностью риелтора по договору поручения является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 992 ГК). По общему правилу риелтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения.
Смотрите далее: "Риелторские услуги (часть 2)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
РИЕЛТОРСКИЕ УСЛУГИ (ЧАСТЬ 1)
Разделы:Риелторской деятельность; Экономика и управление недвижимостью
В настоящее время в РФ еще нет закона, регулирующего риелторскую деятельность – существует только законопроект "О риелторской деятельности в Российской Федерации".
Легальное определение понятию "риелтор" дается в Стандартах практики Российской гильдии риелторов (РГР), которые при осуществлении своей профессиональной деятельности используют подавляющее большинство российских риелторов.
Согласно РГР риелтор - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым или корпоративным членом РГР, действует по лицензии, выданной на основании Федерального закона от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", и которое признает, а в своей практической работе использует нормы названного Стандарта практики и Кодекса этики РГР.
- Риелторские услуги
Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты).
Риелторы могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей.
В нашей стране в сложившихся правоотношениях сторон к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:
- в качестве агента или поверенного;
- в качестве брокера;
- в качестве дилера;
- в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
- по организации торговли недвижимым имуществом или созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
- по доверительному управлению недвижимым имуществом;
- по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Следует указать, что нет строго регламентированного перечня услуг, который должна оказывать риелторская фирма – она всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам.
- А. Деятельность риелтора в качестве агента или поверенного
Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с клиентом (принципалом) агентского договора.
Согласно п. 1 статьи 1005 Гражданского кодекса (ГК) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Если агент (риелторская фирма) действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных им с третьими лицами (в интересах клиента). Лишь после заключения сделки агент (риелторская фирма) должна будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Если же риелторская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риелторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента).
Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующих этим сделкам: заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.
Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.
Риелторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риелтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента).
Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риелторской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий: например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации и зарегистрировать эту сделку.
Согласно п. 1 статьи 973 ГК поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос.
- Б. Деятельность риелтора в качестве брокера
Риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Риелтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения.
Согласно п. 1 статьи 990 ГК по договору комиссии одна сторона (комиссионер - риелтор) обязуется по поручению другой стороны (комитента - клиента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В большинстве случаев сделками, которые поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества.
Основной обязанностью риелтора по договору поручения является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 992 ГК). По общему правилу риелтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения.
Смотрите далее: "Риелторские услуги (часть 2)".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)