Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на невнесение платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кулагиной Ольги Юрьевны (далее - предприниматель Кулагина О.Ю., ответчик) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.11.2016 по делу N А71-10061/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель садоводческого некоммерческого товарищества "Хвойный" (далее - товарищество "Хвойный", истец) - Петров А.В. (доверенность от 09.01.2017).
Товарищество "Хвойный" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю Кулагиной О.Ю. о досрочном расторжении договора аренды здания от 17.05.2014, обязании предпринимателя Кулагиной О.Ю. освободить здание и взыскании 248 000 руб., в том числе 168 000 руб. задолженности, 80 000 руб. неустойки, вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды.
Протокольным определением суда от 22.11.2016 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принят встречный иск предпринимателя Кулагиной О.Ю. к товариществу "Хвойный" о снижении арендной платы до 88 000 руб. за 11 месяцев фактического использования арендованного имущества и зачете стоимости работ по капитальному ремонту в сумме 40 000 руб. в счет арендной платы.
Решением суда от 28.11.2016 (судья Конькова Е.В.) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 (судьи Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Кулагина О.Ю. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора. В обоснование доводов кассационной жалобы предприниматель Кулагина О.Ю. указывает, что принятый судами в качестве подтверждения задолженности ответчика по спорному договору, акт сверки расчетов от 17.05.2014 не является допустимым и достоверным доказательством, поскольку он не содержит ссылки на первичные документы, акт приема-передачи не подписывался. Ответчик считает, что суды не приняли во внимание его доводы о том, что имущество, сданное ответчику в аренду, имело недостатки (отсутствие постоянного водопровода), препятствующие использованию здания по назначению. По мнению ответчика, арендодатель не исполнил договорную обязанность по предоставлению арендатору помещения в состоянии, пригодном для торговли продуктами питания круглогодично. В связи с чем, ответчик, ссылаясь на положения п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает возможным требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Отказ судов в удовлетворении встречного иска, ответчик считает, незаконным и необоснованным. Ответчик также не согласен с выводами судов о недоказанности того обстоятельства, что арендованное имущество имеет недостатки, а также выводов судов о том, что произведенные по договору подряда, относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. При этом ответчик отмечает отсутствие его вины в произошедшем пожаре, а также указывает на то, что в здании, переданном в аренду, отсутствовала система пожарной сигнализации и пожаротушения. Кроме того, ответчик считает, что суд первой инстанции в нарушение положений п. 6 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял встречное исковое заявление и рассмотрел его без проведения предварительного судебного заседания, лишив ответчика возможности предоставить дополнительные документы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между товариществом "Хвойный" (арендодатель) и предпринимателем Кулагиной О.Ю. (арендатор) заключен договор аренды здания от 17.05.2014, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 25,1 кв. м, кадастровый (или условный) номер 18:08:021007:1005, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, садоводческое некоммерческое товарищество "Хвойный" для организации торговли продовольственными товарами.
Согласно п. 4.1 договора срок действия договора установлен сторонами до 17.05.2019.
Государственная регистрация договора аренды произведена 20.05.2014.
По условиям договора в обязанности арендодателя входят передача арендатору помещения, а также самостоятельное исчисление и уплата налога, образующегося в связи со сдачей помещения в аренду п. 2.1.1, 2.1.2 договора).
В обязанности арендатора помимо оплаты арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором, входит содержание помещения в исправном состоянии, в соответствии с правилами СЭС и пожарной безопасности (п. 2.2.2 договора).
В соответствии с п. 3.1. договора за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю плату в размере 8 000 руб. в месяц до 25 числа текущего месяца.
В силу п. 3.2. договора за просрочку арендных платежей арендатору начисляется неустойка в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Выплата неустойки не освобождает арендатора от выполнения его основного обязательства.
Из протокола общего собрания товарищества "Хвойный" от 25.06.2016 следует, что на общем собрании товарищества заслушана член правления товарищества Пьянкова Г.А. о проделанной работе с должниками, в том числе с арендатором Кулагиной О.Ю., решено большинством голосов дать отсрочку для погашения задолженности до 01.07.2016, в случае невыполнения условий по оплате договор аренды, заключенный с Кулагиной О.Ю., расторгнуть.
Арендодатель направил арендатору уведомление от 11.07.2016 с приложением акта сверки взаимных расчетов, из которого следует, что задолженность перед арендодателем на 30.06.2016 составила 168 000 руб., на сумму задолженности начислена договорная неустойка в размере 80 000 руб. Арендодатель предложил арендатору в срок до 10.08.2016 уплатить основной долг, неустойку, расторгнуть договор аренды здания, возвратить имущество из аренды.
Поскольку уведомление, направленное арендатору по адресу, указанному в договоре: <...> и полученное Кулагиной О.Ю. 20.07.2016, оставлено без рассмотрения и удовлетворения, данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды здания от 17.05.2014 и обязании предпринимателя Кулагиной О.Ю. освободить здание, а также взыскании 168 000 руб. задолженности и 80 000 руб. неустойки, вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды.
В свою очередь предприниматель Кулагина О.Ю. предъявила встречный иск о снижении арендной платы до 88 000 рублей за 11 месяцев фактического использования арендованного имущества и зачете стоимости работ по капитальному ремонту в сумме 40 000 рублей в счет арендной платы, в обоснование которого сослалась на то, что при заключении договора арендатор не знала, что сдаваемое в аренду помещение имеет существенные недостатки для использования его в качестве торгового объекта для реализации продуктов питания, а именно: отсутствие воды, в силу чего предприниматель могла использовать объект аренды по назначению только в летние месяцы: с 17.05.2014 по 17.09.2014, с 17.05.2015 по 17.10.2015, с 01.05.2016 по 06.07.2016, всего - 11 месяцев. Кроме того, ответчик указал на то, что 22.05.2016 совершен поджог объекта аренды, в результате чего были повреждены крыша, дверь и часть стены со стороны склада, 23.05.2016 в течение одного дня предпринимателем Кулагиной О.Ю. произведен восстановительный ремонт на сумму 40 000 руб., оцененный ответчиком как капитальный, связанный с устранением ущерба в результате поджога здания.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств внесения ответчиком в полном объеме арендной платы, кроме того, заявляя встречный иск, ответчик фактически подтвердил, что использовал помещение в исковой период без уплаты арендной платы, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с октября 2014 года по июнь 2016 года в сумме 168 000 руб.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Суды установили, что сторонами в договоре аренды (п. 3.2 договора) согласована неустойка в случае невнесения арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку обязательство по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнено, суды проверив расчет истца, пришли к выводу об обоснованности требований о взыскании с ответчика неустойки в размере 80 000 руб. и правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания неустойки.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в числе прочих, является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подп. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этом случае, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что арендодатель выразил волеизъявление на прекращение арендных отношений в уведомлении от 11.07.2016, которое получено ответчиком 20.07.2016, суды правомерно расторгли договор аренды здания от 17.05.2014 и на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возложили на предпринимателя Кулагину О.Ю. обязанность освободить занимаемое помещение.
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В силу п. 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из пункта 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды обоснованно сослались на то, что ответчик не доказал наличие недостатков в арендуемом помещении, полностью или частично препятствовавших пользованию им.
При этом суды установили, что предприниматель Кулагина О.Ю. использовала объект, переданный в рамках договора от 17.05.2014, с мая 2012 года, уплачивала арендные платежи, в том числе в осенний период.
Кроме того, приняв во внимание обстоятельства, установленные Апелляционным определением Верховного суда Удмуртской Республики от 03.02.2016 по делу N 33-328/2016 по апелляционной жалобе Кулагиной О.Ю. на решение Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 06.10.2015, которым удовлетворены исковые требования Пустоваловой Е.Г. к предпринимателю Кулагиной О.Ю., товариществу "Хвойный", а именно: запрещена деятельность предпринимателя Кулагиной О.Ю. и товарищества "Хвойный" по эксплуатации объекта недвижимости (кадастровый номер 18:08:021007:1005) - хозяйственной постройки для хранения инвентаря в качестве объекта торговли (объект аренды в настоящем споре) до устранения нарушения санитарно-эпидемиологических норм и правил, и которого следует, что 10.06.2013 между предпринимателем Кулагиной О.Ю. и товариществом "Хвойный" заключен договор аренды, согласно которому предприниматель использовала постройку - торговый павильон "Продукты питания" для организации торговли продовольственными товарами для членов товарищества в период с 10.06.2013 по 15.10.2013, в том числе производилась реализация пива в розлив при отсутствии канализации и водопровода, отсутствовал туалет для персонала, покупателям отпускался нефасованный товар, продавец магазина не прошла медицинский осмотр и т.д.
На основании изложенного, суды пришли к обоснованному выводу, что предприниматель Кулагина О.Ю., заключая договор от 14.05.2014, была осведомлена о состоянии объекта аренды, в том числе об отсутствии канализации и водопровода.
Более того, суды установили, что заявляя встречный иск о снижении арендной платы со ссылкой на ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель Кулагина О.Ю., по существу просила исключить из первоначального искового периода взыскания задолженности: октябрь 2014 года - июнь 2016 года осенне-зимние периоды, т.е. периоды, когда торговля продовольственными товарами приостановлена в связи с отсутствием потребительской активности с учетом сезонной деятельности садового товарищества, а не в связи с отсутствием на объекте аренды водоснабжения и канализации.
Отклоняя доводы ответчика о том, что произведенные по договору подряда восстановительные работы в результате поджога объекта аренды, относятся к капитальному ремонту, суды правомерно исходили из того, что условиями договора не были установлены сроки проведения капитального ремонта и арендатор не обращался с требованием к арендодателю о необходимости проведения такого ремонта, факт неотложной необходимости в его проведении им не доказан.
Факт того, что арендодатель обязал арендатора произвести восстановление имущества, либо согласовал проведение соответствующих работ арендатором, как и факт несения расходов предпринимателем Кулагиной О.Ю. не доказан.
При этом надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих данные обстоятельства и свидетельствующие об ином, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод заявителя кассационной жалобы о процессуальных нарушениях, допущенных судом первой инстанции при рассмотрении вопроса о принятии встречного искового заявления, в частности, положений ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, поскольку данный довод основан на неверном толковании указанной нормы.
Иные доводы предпринимателя Кулагиной О.Ю., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловными основаниями для отмены судебных актов (ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба предпринимателя Кулагиной О.Ю. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.11.2016 по делу N А71-10061/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кулагиной Ольги Юрьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2017 N Ф09-4419/17 ПО ДЕЛУ N А71-10061/2016
Требование: О досрочном расторжении договора аренды здания, обязании освободить здание, взыскании задолженности, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на невнесение платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2017 г. N Ф09-4419/17
Дело N А71-10061/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кулагиной Ольги Юрьевны (далее - предприниматель Кулагина О.Ю., ответчик) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.11.2016 по делу N А71-10061/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель садоводческого некоммерческого товарищества "Хвойный" (далее - товарищество "Хвойный", истец) - Петров А.В. (доверенность от 09.01.2017).
Товарищество "Хвойный" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю Кулагиной О.Ю. о досрочном расторжении договора аренды здания от 17.05.2014, обязании предпринимателя Кулагиной О.Ю. освободить здание и взыскании 248 000 руб., в том числе 168 000 руб. задолженности, 80 000 руб. неустойки, вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды.
Протокольным определением суда от 22.11.2016 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принят встречный иск предпринимателя Кулагиной О.Ю. к товариществу "Хвойный" о снижении арендной платы до 88 000 руб. за 11 месяцев фактического использования арендованного имущества и зачете стоимости работ по капитальному ремонту в сумме 40 000 руб. в счет арендной платы.
Решением суда от 28.11.2016 (судья Конькова Е.В.) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 (судьи Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Кулагина О.Ю. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора. В обоснование доводов кассационной жалобы предприниматель Кулагина О.Ю. указывает, что принятый судами в качестве подтверждения задолженности ответчика по спорному договору, акт сверки расчетов от 17.05.2014 не является допустимым и достоверным доказательством, поскольку он не содержит ссылки на первичные документы, акт приема-передачи не подписывался. Ответчик считает, что суды не приняли во внимание его доводы о том, что имущество, сданное ответчику в аренду, имело недостатки (отсутствие постоянного водопровода), препятствующие использованию здания по назначению. По мнению ответчика, арендодатель не исполнил договорную обязанность по предоставлению арендатору помещения в состоянии, пригодном для торговли продуктами питания круглогодично. В связи с чем, ответчик, ссылаясь на положения п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает возможным требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Отказ судов в удовлетворении встречного иска, ответчик считает, незаконным и необоснованным. Ответчик также не согласен с выводами судов о недоказанности того обстоятельства, что арендованное имущество имеет недостатки, а также выводов судов о том, что произведенные по договору подряда, относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. При этом ответчик отмечает отсутствие его вины в произошедшем пожаре, а также указывает на то, что в здании, переданном в аренду, отсутствовала система пожарной сигнализации и пожаротушения. Кроме того, ответчик считает, что суд первой инстанции в нарушение положений п. 6 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял встречное исковое заявление и рассмотрел его без проведения предварительного судебного заседания, лишив ответчика возможности предоставить дополнительные документы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между товариществом "Хвойный" (арендодатель) и предпринимателем Кулагиной О.Ю. (арендатор) заключен договор аренды здания от 17.05.2014, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 25,1 кв. м, кадастровый (или условный) номер 18:08:021007:1005, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, садоводческое некоммерческое товарищество "Хвойный" для организации торговли продовольственными товарами.
Согласно п. 4.1 договора срок действия договора установлен сторонами до 17.05.2019.
Государственная регистрация договора аренды произведена 20.05.2014.
По условиям договора в обязанности арендодателя входят передача арендатору помещения, а также самостоятельное исчисление и уплата налога, образующегося в связи со сдачей помещения в аренду п. 2.1.1, 2.1.2 договора).
В обязанности арендатора помимо оплаты арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором, входит содержание помещения в исправном состоянии, в соответствии с правилами СЭС и пожарной безопасности (п. 2.2.2 договора).
В соответствии с п. 3.1. договора за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю плату в размере 8 000 руб. в месяц до 25 числа текущего месяца.
В силу п. 3.2. договора за просрочку арендных платежей арендатору начисляется неустойка в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Выплата неустойки не освобождает арендатора от выполнения его основного обязательства.
Из протокола общего собрания товарищества "Хвойный" от 25.06.2016 следует, что на общем собрании товарищества заслушана член правления товарищества Пьянкова Г.А. о проделанной работе с должниками, в том числе с арендатором Кулагиной О.Ю., решено большинством голосов дать отсрочку для погашения задолженности до 01.07.2016, в случае невыполнения условий по оплате договор аренды, заключенный с Кулагиной О.Ю., расторгнуть.
Арендодатель направил арендатору уведомление от 11.07.2016 с приложением акта сверки взаимных расчетов, из которого следует, что задолженность перед арендодателем на 30.06.2016 составила 168 000 руб., на сумму задолженности начислена договорная неустойка в размере 80 000 руб. Арендодатель предложил арендатору в срок до 10.08.2016 уплатить основной долг, неустойку, расторгнуть договор аренды здания, возвратить имущество из аренды.
Поскольку уведомление, направленное арендатору по адресу, указанному в договоре: <...> и полученное Кулагиной О.Ю. 20.07.2016, оставлено без рассмотрения и удовлетворения, данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды здания от 17.05.2014 и обязании предпринимателя Кулагиной О.Ю. освободить здание, а также взыскании 168 000 руб. задолженности и 80 000 руб. неустойки, вследствие ненадлежащего исполнения договора аренды.
В свою очередь предприниматель Кулагина О.Ю. предъявила встречный иск о снижении арендной платы до 88 000 рублей за 11 месяцев фактического использования арендованного имущества и зачете стоимости работ по капитальному ремонту в сумме 40 000 рублей в счет арендной платы, в обоснование которого сослалась на то, что при заключении договора арендатор не знала, что сдаваемое в аренду помещение имеет существенные недостатки для использования его в качестве торгового объекта для реализации продуктов питания, а именно: отсутствие воды, в силу чего предприниматель могла использовать объект аренды по назначению только в летние месяцы: с 17.05.2014 по 17.09.2014, с 17.05.2015 по 17.10.2015, с 01.05.2016 по 06.07.2016, всего - 11 месяцев. Кроме того, ответчик указал на то, что 22.05.2016 совершен поджог объекта аренды, в результате чего были повреждены крыша, дверь и часть стены со стороны склада, 23.05.2016 в течение одного дня предпринимателем Кулагиной О.Ю. произведен восстановительный ремонт на сумму 40 000 руб., оцененный ответчиком как капитальный, связанный с устранением ущерба в результате поджога здания.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств внесения ответчиком в полном объеме арендной платы, кроме того, заявляя встречный иск, ответчик фактически подтвердил, что использовал помещение в исковой период без уплаты арендной платы, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с октября 2014 года по июнь 2016 года в сумме 168 000 руб.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Суды установили, что сторонами в договоре аренды (п. 3.2 договора) согласована неустойка в случае невнесения арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку обязательство по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнено, суды проверив расчет истца, пришли к выводу об обоснованности требований о взыскании с ответчика неустойки в размере 80 000 руб. и правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания неустойки.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в числе прочих, является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подп. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этом случае, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что арендодатель выразил волеизъявление на прекращение арендных отношений в уведомлении от 11.07.2016, которое получено ответчиком 20.07.2016, суды правомерно расторгли договор аренды здания от 17.05.2014 и на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возложили на предпринимателя Кулагину О.Ю. обязанность освободить занимаемое помещение.
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В силу п. 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из пункта 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды обоснованно сослались на то, что ответчик не доказал наличие недостатков в арендуемом помещении, полностью или частично препятствовавших пользованию им.
При этом суды установили, что предприниматель Кулагина О.Ю. использовала объект, переданный в рамках договора от 17.05.2014, с мая 2012 года, уплачивала арендные платежи, в том числе в осенний период.
Кроме того, приняв во внимание обстоятельства, установленные Апелляционным определением Верховного суда Удмуртской Республики от 03.02.2016 по делу N 33-328/2016 по апелляционной жалобе Кулагиной О.Ю. на решение Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 06.10.2015, которым удовлетворены исковые требования Пустоваловой Е.Г. к предпринимателю Кулагиной О.Ю., товариществу "Хвойный", а именно: запрещена деятельность предпринимателя Кулагиной О.Ю. и товарищества "Хвойный" по эксплуатации объекта недвижимости (кадастровый номер 18:08:021007:1005) - хозяйственной постройки для хранения инвентаря в качестве объекта торговли (объект аренды в настоящем споре) до устранения нарушения санитарно-эпидемиологических норм и правил, и которого следует, что 10.06.2013 между предпринимателем Кулагиной О.Ю. и товариществом "Хвойный" заключен договор аренды, согласно которому предприниматель использовала постройку - торговый павильон "Продукты питания" для организации торговли продовольственными товарами для членов товарищества в период с 10.06.2013 по 15.10.2013, в том числе производилась реализация пива в розлив при отсутствии канализации и водопровода, отсутствовал туалет для персонала, покупателям отпускался нефасованный товар, продавец магазина не прошла медицинский осмотр и т.д.
На основании изложенного, суды пришли к обоснованному выводу, что предприниматель Кулагина О.Ю., заключая договор от 14.05.2014, была осведомлена о состоянии объекта аренды, в том числе об отсутствии канализации и водопровода.
Более того, суды установили, что заявляя встречный иск о снижении арендной платы со ссылкой на ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель Кулагина О.Ю., по существу просила исключить из первоначального искового периода взыскания задолженности: октябрь 2014 года - июнь 2016 года осенне-зимние периоды, т.е. периоды, когда торговля продовольственными товарами приостановлена в связи с отсутствием потребительской активности с учетом сезонной деятельности садового товарищества, а не в связи с отсутствием на объекте аренды водоснабжения и канализации.
Отклоняя доводы ответчика о том, что произведенные по договору подряда восстановительные работы в результате поджога объекта аренды, относятся к капитальному ремонту, суды правомерно исходили из того, что условиями договора не были установлены сроки проведения капитального ремонта и арендатор не обращался с требованием к арендодателю о необходимости проведения такого ремонта, факт неотложной необходимости в его проведении им не доказан.
Факт того, что арендодатель обязал арендатора произвести восстановление имущества, либо согласовал проведение соответствующих работ арендатором, как и факт несения расходов предпринимателем Кулагиной О.Ю. не доказан.
При этом надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих данные обстоятельства и свидетельствующие об ином, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод заявителя кассационной жалобы о процессуальных нарушениях, допущенных судом первой инстанции при рассмотрении вопроса о принятии встречного искового заявления, в частности, положений ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, поскольку данный довод основан на неверном толковании указанной нормы.
Иные доводы предпринимателя Кулагиной О.Ю., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловными основаниями для отмены судебных актов (ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба предпринимателя Кулагиной О.Ю. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.11.2016 по делу N А71-10061/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кулагиной Ольги Юрьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)