Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
- от истца: Данилов И.Н., доверенность от 17.11.2015;
- от ответчика: Земцовская О.Н., доверенность от 18.12.2015;
- от 3-го лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21346/2015) ООО "Альянс Северо-Запад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 по делу N А56-24951/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "Альянс Северо-Запад"
к Открытому страховому акционерному обществу "Россия"
3-е лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу
об обязании зарегистрировать переход права собственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альянс Северо-Запад" (адрес: Россия 197022, Санкт-Петербург, пер. Вяземский 6 лит. А пом. 5-Н, ОГРН: 1137847183484; далее - ООО "Альянс Северо-Запад") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому страховому акционерному обществу "Россия" (адрес: Россия 129085, Москва, проезд Ольминского 3А, ОГРН: 1027739100718; далее - ОСАО "Россия") с иском об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 198,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 95, лит. А, пом. 20-Н, с кадастровым номером 78:31:1497:3:1:21, на основании Договора купли продажи от 09.09.2013 N 1, заключенного между ОСАО "Россия" и ООО "Альянс Северо-Запад"; зарегистрировать переход права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 252,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 95, лит. А, пом. 18Н, с кадастровым номером 78:1497:3:1:9, на основании Договора купли продажи от 09.09.2013 N 2, заключенного между ОСАО "Россия" и ООО "Альянс Северо-Запад".
Решением от 25.06.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альянс Северо-Запад" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что спорные договоры между сторонами подписаны до открытия в отношении ответчика процедуры конкурсного производства. Также податель жалобы ссылается на отсутствие оснований для признания сделок недействительными.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 09.09.2013 между ООО "Альянс Северо-Запад" (покупатель) и ОСАО "Россия" (продавец) заключены Договор купли-продажи N 1 нежилого помещения, общей площадью 198,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 95, лит. А, пом. 20-Н, с кадастровым номером 78:31:1497:3:1:21 и Договор купли-продажи N 2 нежилого помещения, общей площадью 252,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 95, лит. А, пом. 18Н, с кадастровым номером 78:1497:3:1:9.
Согласно п. 4.1. Договора N 1 и Договора N 2 от 09 сентября 2013 года общая сумма продаваемых нежилых помещений, по соглашению сторон, была определена в размере 42 750 000 рублей.
В соответствии с п. 4.2. Договора N 1 и Договора N 2 от 09 сентября 2013 года оплата недвижимого имущества предусматривалась посредством открытия в пользу продавца безотзывного покрытого аккредитива на условиях, указанных в Договоре N 1 и Договоре N 2, в дополнительном офисе N 17 филиала "Банк ВТБ 24" (ЗАО) с размещением денежного покрытия в размере 100% (ста процентов) цены объектов недвижимого имущества, указанной в п. 4.1. Договора N 1 и Договора N 2.
Согласно пункту 4.5 договора срок действия аккредитива - 90 календарных дней с даты открытия аккредитива. При этом как указано в пункте 4.7 договора, платеж в размере 100% суммы аккредитива осуществляется против представления продавцом в исполняющий банк оригинала договора купли-продажи; подлинника выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
26.09.2013 Продавец и Покупатель обратились в Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с совместным заявлением о регистрации перехода права собственности по Договору N 1 и Договору N 2.
Однако в регистрации перехода права собственности на основании указанных договоров было отказано в связи с поступлением в регистрирующий орган заявления руководителя Временной администрации ответчика о запрете совершать любые регистрационные действия с любым недвижимым имуществом, зарегистрированным за ОСАО "Россия", а также о приостановлении подобных действий, если таковые начаты.
Полагая, что указанные действия свидетельствуют об уклонении продавца от проведения государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании Договоров N 1 и N 2 от 09 сентября 2013 года, ООО "Альянс Северо-Запад" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, суд первой инстанции отказал в иске.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
При этом согласно статье 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из материалов дела, стороны 09.09.2013 подписали договоры купли-продажи недвижимости. Указанные договоры на момент обращения в суд с настоящим иском зарегистрированы не были.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, на момент рассмотрения дела обязательства сторон по договору не исполнены: имущество покупателю не передано, денежные средства в оплату за имущество продавцу не перечислены.
Ответчик признан банкротом и в отношении него 10.02.2014 введено конкурсное производство.
Как указано в статье 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII названного Закона.
Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. За счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов должника.
Исключение имущества из конкурсной массы возможно только по основаниям, предусмотренным статьей 132 Закона о банкротстве.
Таким образом, в силу положений Закона о банкротстве ответчик не имеет права заключать договоры об отчуждении принадлежащего ему имущества, составляющего конкурсную массу, в ином порядке, нежели предусмотрено законодательством о банкротстве. Иное свидетельствовало бы о нарушении преимущественного права кредиторов.
Поскольку, как указывалось выше, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации, факт подписания договоров до введения в отношении ответчика конкурсного производства, значения в данном случае не имеет, тем более учитывая, что договоры сторонами фактически не исполнены.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 N 2826/14.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенные выводы суда первой инстанции и не являются основанием для отмены принятого решения.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 по делу N А56-24951/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
В.М.ГОРБИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2016 N 13АП-21346/2015 ПО ДЕЛУ N А56-24951/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу N А56-24951/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
- от истца: Данилов И.Н., доверенность от 17.11.2015;
- от ответчика: Земцовская О.Н., доверенность от 18.12.2015;
- от 3-го лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21346/2015) ООО "Альянс Северо-Запад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 по делу N А56-24951/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "Альянс Северо-Запад"
к Открытому страховому акционерному обществу "Россия"
3-е лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу
об обязании зарегистрировать переход права собственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альянс Северо-Запад" (адрес: Россия 197022, Санкт-Петербург, пер. Вяземский 6 лит. А пом. 5-Н, ОГРН: 1137847183484; далее - ООО "Альянс Северо-Запад") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому страховому акционерному обществу "Россия" (адрес: Россия 129085, Москва, проезд Ольминского 3А, ОГРН: 1027739100718; далее - ОСАО "Россия") с иском об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 198,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 95, лит. А, пом. 20-Н, с кадастровым номером 78:31:1497:3:1:21, на основании Договора купли продажи от 09.09.2013 N 1, заключенного между ОСАО "Россия" и ООО "Альянс Северо-Запад"; зарегистрировать переход права собственности в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 252,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 95, лит. А, пом. 18Н, с кадастровым номером 78:1497:3:1:9, на основании Договора купли продажи от 09.09.2013 N 2, заключенного между ОСАО "Россия" и ООО "Альянс Северо-Запад".
Решением от 25.06.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альянс Северо-Запад" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что спорные договоры между сторонами подписаны до открытия в отношении ответчика процедуры конкурсного производства. Также податель жалобы ссылается на отсутствие оснований для признания сделок недействительными.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 09.09.2013 между ООО "Альянс Северо-Запад" (покупатель) и ОСАО "Россия" (продавец) заключены Договор купли-продажи N 1 нежилого помещения, общей площадью 198,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 95, лит. А, пом. 20-Н, с кадастровым номером 78:31:1497:3:1:21 и Договор купли-продажи N 2 нежилого помещения, общей площадью 252,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 95, лит. А, пом. 18Н, с кадастровым номером 78:1497:3:1:9.
Согласно п. 4.1. Договора N 1 и Договора N 2 от 09 сентября 2013 года общая сумма продаваемых нежилых помещений, по соглашению сторон, была определена в размере 42 750 000 рублей.
В соответствии с п. 4.2. Договора N 1 и Договора N 2 от 09 сентября 2013 года оплата недвижимого имущества предусматривалась посредством открытия в пользу продавца безотзывного покрытого аккредитива на условиях, указанных в Договоре N 1 и Договоре N 2, в дополнительном офисе N 17 филиала "Банк ВТБ 24" (ЗАО) с размещением денежного покрытия в размере 100% (ста процентов) цены объектов недвижимого имущества, указанной в п. 4.1. Договора N 1 и Договора N 2.
Согласно пункту 4.5 договора срок действия аккредитива - 90 календарных дней с даты открытия аккредитива. При этом как указано в пункте 4.7 договора, платеж в размере 100% суммы аккредитива осуществляется против представления продавцом в исполняющий банк оригинала договора купли-продажи; подлинника выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
26.09.2013 Продавец и Покупатель обратились в Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с совместным заявлением о регистрации перехода права собственности по Договору N 1 и Договору N 2.
Однако в регистрации перехода права собственности на основании указанных договоров было отказано в связи с поступлением в регистрирующий орган заявления руководителя Временной администрации ответчика о запрете совершать любые регистрационные действия с любым недвижимым имуществом, зарегистрированным за ОСАО "Россия", а также о приостановлении подобных действий, если таковые начаты.
Полагая, что указанные действия свидетельствуют об уклонении продавца от проведения государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании Договоров N 1 и N 2 от 09 сентября 2013 года, ООО "Альянс Северо-Запад" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, суд первой инстанции отказал в иске.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
При этом согласно статье 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из материалов дела, стороны 09.09.2013 подписали договоры купли-продажи недвижимости. Указанные договоры на момент обращения в суд с настоящим иском зарегистрированы не были.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, на момент рассмотрения дела обязательства сторон по договору не исполнены: имущество покупателю не передано, денежные средства в оплату за имущество продавцу не перечислены.
Ответчик признан банкротом и в отношении него 10.02.2014 введено конкурсное производство.
Как указано в статье 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII названного Закона.
Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. За счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов должника.
Исключение имущества из конкурсной массы возможно только по основаниям, предусмотренным статьей 132 Закона о банкротстве.
Таким образом, в силу положений Закона о банкротстве ответчик не имеет права заключать договоры об отчуждении принадлежащего ему имущества, составляющего конкурсную массу, в ином порядке, нежели предусмотрено законодательством о банкротстве. Иное свидетельствовало бы о нарушении преимущественного права кредиторов.
Поскольку, как указывалось выше, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации, факт подписания договоров до введения в отношении ответчика конкурсного производства, значения в данном случае не имеет, тем более учитывая, что договоры сторонами фактически не исполнены.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 N 2826/14.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенные выводы суда первой инстанции и не являются основанием для отмены принятого решения.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 по делу N А56-24951/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
В.М.ГОРБИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)