Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей: Ю.И. Павловой, М.Ю. Кайгородовой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Н. Новиковой,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
от третьего лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Благоустройство" (07АП-3799/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23 марта 2017 года по делу N А27-20852/2016 (судья И.В. Мишина)
по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478, 650000, Кемеровская область, город Кемерово, проспект Советский, 58)
к обществу с ограниченной ответственностью "Благоустройство" (ОГРН 1034234004100, ИНН 4234010298, 652416, Кемеровская область, деревня Мозжуха, район Кемеровский, улица Совхозная, 1)
третье лицо: Администрация города Кемерово (ИНН 4207023869 ОГРН 1034205011610, 650000, Кемеровская область, город Кемерово, проспект Советский, 54)
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 757 236,47 руб., пени в размере 69 766,27 руб.,
комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет, КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Благоустройство" (далее - ООО "Благоустройство", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 757 236,47 руб., пени в размере 69 766,27 руб.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23 марта 2017 года по делу N А27-20852/2016 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 757 236,47 руб. за период с 05.06.2015 по 31.05.2016 и пени в размере 69 766,27 руб. за период с 11.06.2015 по 31.05.2016; с ООО "Благоустройство" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение спора судом в размере 19 540 руб.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что после ввода первого этапа строительства предприятия (с 30.12.2015) условия договора аренды земельного участка N 03-11-ТС/10 от 01.11.2010 в части размера арендной платы должны применяться с учетом п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и размер арендной платы должен определяться согласно Постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 года N 62 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" (далее - Постановление N 62).
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, комитетом (арендодатель) и ООО "Благоустройство" (арендатор) 01.11.2010 заключен договор N 03-11-ТС/10 аренды земельного участка площадью 10 463 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 42:24:0101015:1079, находящегося по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Грузовая, 23-а, для строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси (пункты 1.2 - 1.3 договора).
Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 28.10.2015 (пункт 2.1 договора).
По окончании срока действия указанный договор на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.2 договора возобновил свое действие на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании протокола об итогах аукциона по продаже права аренды земельного участка.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 134 707,92 руб. по указанным в названном пункте реквизитам. Внесенная сумма задатка в размере 208 580 руб. засчитывается в счет арендной платы.
За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 6.1 договора установлена пеня в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды от 01.11.2010 N 03-11-ТС/10, явилось основанием для направления Комитетом в адрес общества предупреждения с требованием об оплате соответствующей задолженности, отсутствие ответа на которое и неоплата задолженности в добровольном порядке послужили основанием для обращения КУГИ с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта просрочки исполнения ответчиком договорных обязательств.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно в порядке главы 34 АПК РФ, поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании заключенного между истцом и ответчиком договора аренды арендатор обязан уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.
В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате арендных платежей в установленные договором сроки.
Оценив и исследовав с позиции статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, арбитражный суд пришел выводу о доказанности задолженности по арендным платежам в размере 757 236,47 руб., поскольку доказательств внесения арендной платы за спорный период (с 05.06.2015 по 31.05.2016) в указанной сумме ответчик в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, так же как и представил доказательства завершения строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси в полном объеме, в связи с чем, обоснованно пришел к выводу о том, что расчет арендной платы правомерно определен истцом на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси в размере 134 707,92 руб. в месяц.
При этом суд первой инстанции правомерно указал на то, что согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
На основании указанных норм, размер арендной платы до ввода объектов в эксплуатацию подлежит исчислению по правилам определения арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства. В силу платности использования земли после введения объектов в эксплуатацию размер арендной платы подлежит исчислению по правилам определения арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством.
С учетом изложенного и исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03.11.2016 N 309-ЭС16-14507, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным довод ответчика о том, что после завершения строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси, подлежит определению на основании Постановления N 62, в соответствии с которым размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x S / П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку); S - площадь земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае, договором аренды от 01.11.2010 N 03-11-ТС/10 спорный земельный участок предоставлен для строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси (пункт 1.3). Данный договор аренды заключен на основании протокола N 382 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 28.10.2010 (л.д. 80-82 том 1).
23.03.2012 ответчику было выдано два разрешения на строительство:
- разрешение на строительство N RU 42305000-31 от 23.03.2012 - на строительство предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси мощностью 25 т/час, 1 этап (строительство асфальтобетонной установки ДС 158 со складом, резервуаров ГСМ, битумохранилища, КТП и газопровода: 1-я очередь строительства гаража стоянки) - л.д. 83 том 1,
- разрешение на строительство N RU 42305000-32 - на строительство предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси мощностью 25 т/час, 2 этап (строительство противопожарного резервуара на 100 куб. м воды, подземный резервуар пеногасителя на 10 куб. м, строительство ливневой канализации, строительство 2-й очереди гаража стоянки) - л.д. 86 том 1, то есть строительство предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси мощностью 25 т/час изначально включало два этапа строительства.
Строительство указанного объекта (предприятие по выпуску асфальтобетонной смеси), исходя из разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.12.2015 N 42-305-224-2015 (л.д. 50-51 том 1), завершено в спорном периоде только в отношении первого этапа.
При этом в отсутствие доказательств завершения строительства второго этапа объекта (строительство противопожарного резервуара на 100 куб. м воды, подземный резервуар пеногасителя на 10 куб. м, строительство ливневой канализации, строительство 2-й очереди гаража стоянки) и ввода указанного объекта в эксплуатацию, введение объекта - первого этапа строительства предприятия в эксплуатацию, не означает исполнение ответчиком обязательства в части строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси в целом, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок (пункт 1.3 договора от 01.11.2010 N 03-11-ТС/10), т.е. не свидетельствует о достижении цели договора и исчерпании арендного правоотношения в соответствующей части.
В связи с чем, отсутствуют основания для расчета арендной платы с 30.12.2015 на основании Постановления N 62.
Ссылка ответчика на положения п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ как на одно из оснований для расчета размера арендной платы с учетом положений Постановления N 62 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку ст. 39.6 ЗК РФ регулирует случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, а именно п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления. В рассматриваемом же случае отношения истца и ответчика уже урегулированы договором аренды N 03-11-ТС/10 от 01.11.2010, данный договор является действующим и каких-либо доказательств внесения изменений в данный договор ответчик не представил.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец на основании пункта 1 статьи 330, статьи 329 ГК РФ, п. 6.1 договора, истец начислил ответчику пеню за период с 11.06.2015 по 31.05.2016 в размере 69 766,27 руб.
Представленный истцом расчет неустойки проверен судом первой инстанции, является арифметически верным, поскольку соответствует условиям заключенного договора аренды и вышеприведенным нормам законодательства Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно признал требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени), подлежащим удовлетворению в заявленном истцом размере.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23 марта 2017 года по делу N А27-20852/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 07АП-3799/2017 ПО ДЕЛУ N А27-20852/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. по делу N А27-20852/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей: Ю.И. Павловой, М.Ю. Кайгородовой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Н. Новиковой,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: без участия (извещен),
от третьего лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Благоустройство" (07АП-3799/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23 марта 2017 года по делу N А27-20852/2016 (судья И.В. Мишина)
по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478, 650000, Кемеровская область, город Кемерово, проспект Советский, 58)
к обществу с ограниченной ответственностью "Благоустройство" (ОГРН 1034234004100, ИНН 4234010298, 652416, Кемеровская область, деревня Мозжуха, район Кемеровский, улица Совхозная, 1)
третье лицо: Администрация города Кемерово (ИНН 4207023869 ОГРН 1034205011610, 650000, Кемеровская область, город Кемерово, проспект Советский, 54)
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 757 236,47 руб., пени в размере 69 766,27 руб.,
установил:
комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет, КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Благоустройство" (далее - ООО "Благоустройство", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 757 236,47 руб., пени в размере 69 766,27 руб.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23 марта 2017 года по делу N А27-20852/2016 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 757 236,47 руб. за период с 05.06.2015 по 31.05.2016 и пени в размере 69 766,27 руб. за период с 11.06.2015 по 31.05.2016; с ООО "Благоустройство" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение спора судом в размере 19 540 руб.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что после ввода первого этапа строительства предприятия (с 30.12.2015) условия договора аренды земельного участка N 03-11-ТС/10 от 01.11.2010 в части размера арендной платы должны применяться с учетом п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и размер арендной платы должен определяться согласно Постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 года N 62 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" (далее - Постановление N 62).
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, комитетом (арендодатель) и ООО "Благоустройство" (арендатор) 01.11.2010 заключен договор N 03-11-ТС/10 аренды земельного участка площадью 10 463 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 42:24:0101015:1079, находящегося по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Грузовая, 23-а, для строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси (пункты 1.2 - 1.3 договора).
Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 28.10.2015 (пункт 2.1 договора).
По окончании срока действия указанный договор на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.2 договора возобновил свое действие на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании протокола об итогах аукциона по продаже права аренды земельного участка.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 134 707,92 руб. по указанным в названном пункте реквизитам. Внесенная сумма задатка в размере 208 580 руб. засчитывается в счет арендной платы.
За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 6.1 договора установлена пеня в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды от 01.11.2010 N 03-11-ТС/10, явилось основанием для направления Комитетом в адрес общества предупреждения с требованием об оплате соответствующей задолженности, отсутствие ответа на которое и неоплата задолженности в добровольном порядке послужили основанием для обращения КУГИ с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта просрочки исполнения ответчиком договорных обязательств.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно в порядке главы 34 АПК РФ, поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании заключенного между истцом и ответчиком договора аренды арендатор обязан уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки.
В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате арендных платежей в установленные договором сроки.
Оценив и исследовав с позиции статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, арбитражный суд пришел выводу о доказанности задолженности по арендным платежам в размере 757 236,47 руб., поскольку доказательств внесения арендной платы за спорный период (с 05.06.2015 по 31.05.2016) в указанной сумме ответчик в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, так же как и представил доказательства завершения строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси в полном объеме, в связи с чем, обоснованно пришел к выводу о том, что расчет арендной платы правомерно определен истцом на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси в размере 134 707,92 руб. в месяц.
При этом суд первой инстанции правомерно указал на то, что согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
На основании указанных норм, размер арендной платы до ввода объектов в эксплуатацию подлежит исчислению по правилам определения арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства. В силу платности использования земли после введения объектов в эксплуатацию размер арендной платы подлежит исчислению по правилам определения арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством.
С учетом изложенного и исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03.11.2016 N 309-ЭС16-14507, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным довод ответчика о том, что после завершения строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси, подлежит определению на основании Постановления N 62, в соответствии с которым размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x S / П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку); S - площадь земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае, договором аренды от 01.11.2010 N 03-11-ТС/10 спорный земельный участок предоставлен для строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси (пункт 1.3). Данный договор аренды заключен на основании протокола N 382 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 28.10.2010 (л.д. 80-82 том 1).
23.03.2012 ответчику было выдано два разрешения на строительство:
- разрешение на строительство N RU 42305000-31 от 23.03.2012 - на строительство предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси мощностью 25 т/час, 1 этап (строительство асфальтобетонной установки ДС 158 со складом, резервуаров ГСМ, битумохранилища, КТП и газопровода: 1-я очередь строительства гаража стоянки) - л.д. 83 том 1,
- разрешение на строительство N RU 42305000-32 - на строительство предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси мощностью 25 т/час, 2 этап (строительство противопожарного резервуара на 100 куб. м воды, подземный резервуар пеногасителя на 10 куб. м, строительство ливневой канализации, строительство 2-й очереди гаража стоянки) - л.д. 86 том 1, то есть строительство предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси мощностью 25 т/час изначально включало два этапа строительства.
Строительство указанного объекта (предприятие по выпуску асфальтобетонной смеси), исходя из разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.12.2015 N 42-305-224-2015 (л.д. 50-51 том 1), завершено в спорном периоде только в отношении первого этапа.
При этом в отсутствие доказательств завершения строительства второго этапа объекта (строительство противопожарного резервуара на 100 куб. м воды, подземный резервуар пеногасителя на 10 куб. м, строительство ливневой канализации, строительство 2-й очереди гаража стоянки) и ввода указанного объекта в эксплуатацию, введение объекта - первого этапа строительства предприятия в эксплуатацию, не означает исполнение ответчиком обязательства в части строительства предприятия по выпуску асфальтобетонной смеси в целом, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок (пункт 1.3 договора от 01.11.2010 N 03-11-ТС/10), т.е. не свидетельствует о достижении цели договора и исчерпании арендного правоотношения в соответствующей части.
В связи с чем, отсутствуют основания для расчета арендной платы с 30.12.2015 на основании Постановления N 62.
Ссылка ответчика на положения п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ как на одно из оснований для расчета размера арендной платы с учетом положений Постановления N 62 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку ст. 39.6 ЗК РФ регулирует случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, а именно п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления. В рассматриваемом же случае отношения истца и ответчика уже урегулированы договором аренды N 03-11-ТС/10 от 01.11.2010, данный договор является действующим и каких-либо доказательств внесения изменений в данный договор ответчик не представил.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец на основании пункта 1 статьи 330, статьи 329 ГК РФ, п. 6.1 договора, истец начислил ответчику пеню за период с 11.06.2015 по 31.05.2016 в размере 69 766,27 руб.
Представленный истцом расчет неустойки проверен судом первой инстанции, является арифметически верным, поскольку соответствует условиям заключенного договора аренды и вышеприведенным нормам законодательства Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно признал требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени), подлежащим удовлетворению в заявленном истцом размере.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23 марта 2017 года по делу N А27-20852/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.М.ПАВЛОВА
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Ю.М.ПАВЛОВА
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)