Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 3 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.
при участии:
- от истца муниципального автономного учреждения "Культурно-деловой центр" (ОГРН 1035901828016, ИНН 5921014694) - не явились;
- от ответчика обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОМ" (ОГРН 1065921002201, ИНН 5921018829) - Гаевский И.Д., удостоверение, доверенность от 20.11.2015; Гаевская Н.А., удостоверение, доверенность от 20.11.2015;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "ЭКОМ"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 02 ноября 2015 года
по делу N А50-7555/2015,
принятое судьей Бородулиной М.В.
по иску муниципального автономного учреждения "Культурно-деловой центр" к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОМ"
- о взыскании задолженности, неустойки;
- по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ЭКОМ"
к муниципальному автономному учреждению "Культурно-деловой центр"
о взыскании стоимости ремонта,
установил:
Муниципальное автономное учреждение "Культурно-деловой центр" (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОМ" (далее - общество, ответчик) о взыскании 348387 руб. арендной платы по договору аренды помещения от 10.05.2014 N 10/05-2014, а также договорной неустойки в сумме 45200 руб. по состоянию на 31.03.2015 (с учетом уменьшения размера исковых требований о взыскании арендной платы на 40 000 руб. (за август 2015 года)).
Определением суда от 23.07.2015 к производству принят встречный иск общества к учреждению о взыскании 794 837,85 руб., составляющих стоимость выполненных в арендуемом помещении ремонтных работ и работ по обеспечению противопожарной безопасности.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2015 первоначальный иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 386217 руб. 81 коп., в том числе 348387 руб. задолженности и 37 830 руб. 81 коп. неустойки, а также 10 668 руб. 19 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска общества к учреждению отказано полностью.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части и принять новый судебный акт об удовлетворении требований общества о взыскании с учреждения 794 837,85 руб. В обоснование жалобы указывает, что материалами дела подтверждается факт осуществления ответчиком капитального ремонта в арендуемом помещении, его стоимость и факт несения расходов по ремонту. Полагает, что наличие в договоре условия о праве арендатора осуществлять капитальный ремонт и переоборудование арендованного имущества (п. 6.11 договора) исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. Кроме того, ссылается на то, что неотложная необходимость проведения капитального ремонта подтверждена актом осмотра помещения; в разумный срок с момента заключения договора аренды капитальный ремонт арендодателем произведен не был.
Представители ответчика в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивали.
Истцом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды помещения от 10.05.2014 N 10/05-2014, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование помещения общей площадью 313,4 кв. м в подвале и на первом этаже здания по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. Ленина, 45 (подвал, номера комнат 42-49, 54-57, 1 этаж литера А, номер на поэтажном плане N 1001, номера комнат 51, 52, 54, 55 согласно техническому паспорту нежилого здания по состоянию на 06.08.2003).
Согласно п. 2.3 договора аренды арендатор использует арендуемое помещение исключительно для ведения коммерческой деятельности - столовая, кафе, места общественного питания.
Заключению договора аренды муниципального имущества предшествовало участие общества в аукционе на право заключения договора, а также заключение сторонами договора о задатке от 23.04.2014 N 04, на основании которого обществом как претендентом был уплачен задаток в размере 20 000 руб.; по условиям договора о задатке (абзац 3 раздела 1, абзац 8 раздела 3 договора о задатке) в случае признания претендента победителем аукциона сумма задатка засчитывается в счет арендной платы по договору аренды муниципального имущества, заключаемому по итогам аукциона.
Договор аренды заключен сроком до 08.05.2024 (п. 3.1 договора) и зарегистрирован уполномоченным органом 13.10.2014.
В соответствии с п. 4.1.1 договора арендная плата за помещение устанавливается по результатам открытого аукциона, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 05.05.2014 N 1 и составляет 40 000 руб. в месяц, без НДС. Арендная плата не включает в себя плату за коммунальные платежи (за водо-, электроснабжение, канализацию, вывоз мусора, уборка прилегающей территории, охрану помещений). Арендная плата за помещение должна перечисляться арендатором авансом в срок не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца в безналичной форме.
Согласно п. 9.6 договора аренды в случае просрочки внесения арендной платы за помещение по вине арендатора, выплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,5% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 20% от размера месячной арендной платы.
Помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 10.05.2014.
К договору аренды 10.05.2014 сторонами заключено соглашение (л.д. 36 том 2), в соответствии с которым арендатор в период с 10.05.2014 по 31.08.2014 производит за счет собственных средств частичный ремонт арендуемого объекта по видам работ и в объеме, указанным в прилагаемой к соглашению проектно-сметной документации (смете), общей стоимостью 128 000 руб., а арендодатель в период с 10.05.2014 до 31.08.2014 осуществляет ежемесячно зачет в счет указанной стоимости работ в счет арендной платы.
В соответствии с п. 3.1 соглашения стоимость затрат арендатора сверх суммы, установленной в пункте 2.1 настоящего соглашения, а также стоимость работ, не предусмотренных согласованной обеими сторонами сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.
За период с 10.05.2014 по 31.07.2015 обществу начислена арендная плата в размере 588 387 руб. С учетом уплаченного задатка (20 000 руб.), произведенного на основании соглашения от 10.05.2014 зачета (128 000 руб.) и поступившей оплаты (92000 руб.) задолженность ответчика по арендной плате на 31.07.2015 составила 348 387 руб.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания этой задолженности и соответствующей неустойки, суд первой инстанции исходил из доказанности неисполнения ответчиком своих договорных обязательств по внесению арендной платы.
В указанной части решение суда лицами, участвующими в деле, не обжалуется.
ООО "ЭКОМ" предъявлен встречный иск о взыскании 794 837,85 руб. стоимости произведенных обществом работ по ремонту арендуемых помещений и обеспечению их противопожарной безопасности.
В подтверждение несения расходов обществом представлены договоры на выполнение работ (оказание услуг) с ООО "Метзаказ" от 22.05.2014, с ООО "Восанг" от 01.02.2014, 24.02.2014, 05.03.2014, 04.03.2014, 28.04.2014, 15.03.2014, договор на установку противопожарных дверей с ООО "КРАССТ", на выполнение монтажных работ системой речевого оповещения от 19.05.2014 с ООО ЧОО "Квазар" на выполнение работ по монтажу охранно-пожарной сигнализации, договор N 23/АПС-ТО от 01.10.2014 на техническое обслуживание оборудования автоматической пожарной сигнализации, акты сдачи-приемки работ товарные и кассовые чеки (л.д. 37-166 том 2).
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд пришел к выводу, что ответчиком не представлено доказательств того, что арендодателем было одобрено выполнение каких-либо работ, не предусмотренных сметой (приложением к соглашению от 10.05.2014); содержание представленных обществом письменных доказательств не свидетельствует о проведении работ по капитальному ремонту помещения.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей ответчика в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Актом осмотра передаваемых в аренду нежилых помещений от 05.05.2014, подписанным с обеих сторон, подтверждается, что арендатор знал о необходимости капитального ремонта кафе и столовой, неисправности лифта, отсутствии определенной сантехники в туалете (л.д. 35 том 2).
Зная об указанных недостатках, стороны подписали соглашение от 10.05.2014 о частичном возмещении затрат арендатору на ремонт арендуемого объекта, а также локальный сметный расчет к этому соглашению (л.д. 43-53 том 1).
Согласие на возмещение стоимости иных работ арендодатель не давал, доказательств обнаружения иных недостатков арендуемого имущества, не оговоренных в акте от 10.05.2014, ответчик не представил.
Согласно п. 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу ст. 9, 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости капитального ремонта включаются обстоятельства, подтверждающие отсутствие соглашения сторон об освобождении арендодателя от обязанности по производству капитального ремонта, наличие неотложной необходимости капитального ремонта, факт неисполнения арендодателем обязательств по производству ремонта в разумный срок после возникновения неотложной необходимости, а также размер стоимости такого ремонта.
Из представленных в дело доказательств не усматривается, что произведенные за счет арендатора работы (в том числе монтажу охранно-пожарной сигнализации) носили неотложный характер, не позволяющий согласовать их производство с арендодателем. Из материалов дела и доводов сторон не следует, что помещения до их ремонта находились в аварийном состоянии, требовали срочного ремонта, имелся риск обрушения конструкций здания и наличие угрозы для жизни и здоровья третьих лиц.
Пунктом 5.3.3 договора установлена обязанность арендодателя в течение срока аренды обеспечивать условия для нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения здания (объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Чусовой, ул. Ленина, д. 45 - п. 1.1.3 договора аренды), рабочее состояние систем вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения и противопожарной системы.
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ, пунктами 5.4.11, 5.4.12 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора за свой счет осуществлять текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Согласно пунктам 6.1 и 6.3 договора аренды, арендатор вправе приступить к производству любого ремонта или иных строительных работ только в том случае, если предоставит арендодателю на согласование и одобрение не позднее чем за 15 рабочих дней до начала ремонта проектную документацию.
Доказательств обращения арендатора к арендодателю за получением согласия на проведение работ, не предусмотренных соглашением от 10.05.2014, в дело также не представлено.
Согласно пункту 6.11 договора аренды от 10.05.2014 арендатор может производить капитальный ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы в порядке, установленном разделом 9.3 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Чусовское городское поселение", утв. решением Думы Чусовского городского поселения от 23.04.2010 N 250 (далее также - Положение), либо другими действующими нормативными актами органом местного самоуправления и действующего законодательства.
Согласно пункту 9.3.4 указанного Положения для проведения капитального ремонта или иных неотделимых улучшений объекта с применением зачета затрат арендатора в счет арендной платы в случаях, предусмотренных в пункте 9.3.2 настоящего Положения, арендатор представляет в администрацию заявление о разрешении проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений) объекта с зачетом в качестве арендной платы затрат на его проведение и дефектную ведомость с указанием объемов работ.
Администрация рассматривает заявление арендатора, изучает фактическое состояние объекта, представленные документы и сообщает в течение месяца арендатору о принятом решении.
При принятии положительного решения арендатор представляет в администрацию: а) проектно-сметную документацию; б) план-график проведения работ (пункт 9.3.5 Положения).
На основании распоряжения администрации заключается дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта (неотделимых улучшений) с зачетом стоимости этих работ в счет арендной платы, в котором указываются условия проведения зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы и штрафные санкции за их нарушение (пункт 9.3.6 Положения).
В нарушение условий договора и вышеуказанного Положения согласия на проведение капитального ремонта от истца (арендодателя) сверх согласованной сторонами договора аренды сметы (128 000 руб.) ответчик (арендатор) не получал.
Оснований для применения к рассматриваемым отношениям ст. 623 ГК РФ также не имеется в силу следующего.
В соответствии со ст. 623 Кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как уже указано в постановление, согласия учреждения на проведение спорных работ общество не получало. При этом по смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
Кроме того, судом первой инстанции установлено и ответчиком не оспорено, что большинство из представленных договоров и платежных документов датированы ранее заключения договора аренды и передачи помещения обществу; большинство расходов по своему содержанию не могут быть соотнесены с объектом аренды и какими-либо конкретными работами.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в материалы дела не представлено доказательств прекращения договора аренды от 10.05.2014, после которого у арендатора возникает право возмещение стоимости неотделимых улучшений.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворения требования ответчика о взыскания с арендодателя стоимости работ.
В апелляционной жалобе заявитель не приводит иных доводов, которые не были бы надлежащим образом оценены судом первой инстанции. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения судебного акта. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 02 ноября 2015 года по делу N А50-7555/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2016 N 17АП-17704/2015-АК ПО ДЕЛУ N А50-7555/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2016 г. N 17АП-17704/2015-АК
Дело N А50-7555/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 3 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.
при участии:
- от истца муниципального автономного учреждения "Культурно-деловой центр" (ОГРН 1035901828016, ИНН 5921014694) - не явились;
- от ответчика обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОМ" (ОГРН 1065921002201, ИНН 5921018829) - Гаевский И.Д., удостоверение, доверенность от 20.11.2015; Гаевская Н.А., удостоверение, доверенность от 20.11.2015;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "ЭКОМ"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 02 ноября 2015 года
по делу N А50-7555/2015,
принятое судьей Бородулиной М.В.
по иску муниципального автономного учреждения "Культурно-деловой центр" к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОМ"
- о взыскании задолженности, неустойки;
- по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ЭКОМ"
к муниципальному автономному учреждению "Культурно-деловой центр"
о взыскании стоимости ремонта,
установил:
Муниципальное автономное учреждение "Культурно-деловой центр" (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОМ" (далее - общество, ответчик) о взыскании 348387 руб. арендной платы по договору аренды помещения от 10.05.2014 N 10/05-2014, а также договорной неустойки в сумме 45200 руб. по состоянию на 31.03.2015 (с учетом уменьшения размера исковых требований о взыскании арендной платы на 40 000 руб. (за август 2015 года)).
Определением суда от 23.07.2015 к производству принят встречный иск общества к учреждению о взыскании 794 837,85 руб., составляющих стоимость выполненных в арендуемом помещении ремонтных работ и работ по обеспечению противопожарной безопасности.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.11.2015 первоначальный иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 386217 руб. 81 коп., в том числе 348387 руб. задолженности и 37 830 руб. 81 коп. неустойки, а также 10 668 руб. 19 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска общества к учреждению отказано полностью.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части и принять новый судебный акт об удовлетворении требований общества о взыскании с учреждения 794 837,85 руб. В обоснование жалобы указывает, что материалами дела подтверждается факт осуществления ответчиком капитального ремонта в арендуемом помещении, его стоимость и факт несения расходов по ремонту. Полагает, что наличие в договоре условия о праве арендатора осуществлять капитальный ремонт и переоборудование арендованного имущества (п. 6.11 договора) исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. Кроме того, ссылается на то, что неотложная необходимость проведения капитального ремонта подтверждена актом осмотра помещения; в разумный срок с момента заключения договора аренды капитальный ремонт арендодателем произведен не был.
Представители ответчика в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивали.
Истцом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды помещения от 10.05.2014 N 10/05-2014, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование помещения общей площадью 313,4 кв. м в подвале и на первом этаже здания по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. Ленина, 45 (подвал, номера комнат 42-49, 54-57, 1 этаж литера А, номер на поэтажном плане N 1001, номера комнат 51, 52, 54, 55 согласно техническому паспорту нежилого здания по состоянию на 06.08.2003).
Согласно п. 2.3 договора аренды арендатор использует арендуемое помещение исключительно для ведения коммерческой деятельности - столовая, кафе, места общественного питания.
Заключению договора аренды муниципального имущества предшествовало участие общества в аукционе на право заключения договора, а также заключение сторонами договора о задатке от 23.04.2014 N 04, на основании которого обществом как претендентом был уплачен задаток в размере 20 000 руб.; по условиям договора о задатке (абзац 3 раздела 1, абзац 8 раздела 3 договора о задатке) в случае признания претендента победителем аукциона сумма задатка засчитывается в счет арендной платы по договору аренды муниципального имущества, заключаемому по итогам аукциона.
Договор аренды заключен сроком до 08.05.2024 (п. 3.1 договора) и зарегистрирован уполномоченным органом 13.10.2014.
В соответствии с п. 4.1.1 договора арендная плата за помещение устанавливается по результатам открытого аукциона, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 05.05.2014 N 1 и составляет 40 000 руб. в месяц, без НДС. Арендная плата не включает в себя плату за коммунальные платежи (за водо-, электроснабжение, канализацию, вывоз мусора, уборка прилегающей территории, охрану помещений). Арендная плата за помещение должна перечисляться арендатором авансом в срок не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца в безналичной форме.
Согласно п. 9.6 договора аренды в случае просрочки внесения арендной платы за помещение по вине арендатора, выплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,5% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 20% от размера месячной арендной платы.
Помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 10.05.2014.
К договору аренды 10.05.2014 сторонами заключено соглашение (л.д. 36 том 2), в соответствии с которым арендатор в период с 10.05.2014 по 31.08.2014 производит за счет собственных средств частичный ремонт арендуемого объекта по видам работ и в объеме, указанным в прилагаемой к соглашению проектно-сметной документации (смете), общей стоимостью 128 000 руб., а арендодатель в период с 10.05.2014 до 31.08.2014 осуществляет ежемесячно зачет в счет указанной стоимости работ в счет арендной платы.
В соответствии с п. 3.1 соглашения стоимость затрат арендатора сверх суммы, установленной в пункте 2.1 настоящего соглашения, а также стоимость работ, не предусмотренных согласованной обеими сторонами сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.
За период с 10.05.2014 по 31.07.2015 обществу начислена арендная плата в размере 588 387 руб. С учетом уплаченного задатка (20 000 руб.), произведенного на основании соглашения от 10.05.2014 зачета (128 000 руб.) и поступившей оплаты (92000 руб.) задолженность ответчика по арендной плате на 31.07.2015 составила 348 387 руб.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания этой задолженности и соответствующей неустойки, суд первой инстанции исходил из доказанности неисполнения ответчиком своих договорных обязательств по внесению арендной платы.
В указанной части решение суда лицами, участвующими в деле, не обжалуется.
ООО "ЭКОМ" предъявлен встречный иск о взыскании 794 837,85 руб. стоимости произведенных обществом работ по ремонту арендуемых помещений и обеспечению их противопожарной безопасности.
В подтверждение несения расходов обществом представлены договоры на выполнение работ (оказание услуг) с ООО "Метзаказ" от 22.05.2014, с ООО "Восанг" от 01.02.2014, 24.02.2014, 05.03.2014, 04.03.2014, 28.04.2014, 15.03.2014, договор на установку противопожарных дверей с ООО "КРАССТ", на выполнение монтажных работ системой речевого оповещения от 19.05.2014 с ООО ЧОО "Квазар" на выполнение работ по монтажу охранно-пожарной сигнализации, договор N 23/АПС-ТО от 01.10.2014 на техническое обслуживание оборудования автоматической пожарной сигнализации, акты сдачи-приемки работ товарные и кассовые чеки (л.д. 37-166 том 2).
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд пришел к выводу, что ответчиком не представлено доказательств того, что арендодателем было одобрено выполнение каких-либо работ, не предусмотренных сметой (приложением к соглашению от 10.05.2014); содержание представленных обществом письменных доказательств не свидетельствует о проведении работ по капитальному ремонту помещения.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей ответчика в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Актом осмотра передаваемых в аренду нежилых помещений от 05.05.2014, подписанным с обеих сторон, подтверждается, что арендатор знал о необходимости капитального ремонта кафе и столовой, неисправности лифта, отсутствии определенной сантехники в туалете (л.д. 35 том 2).
Зная об указанных недостатках, стороны подписали соглашение от 10.05.2014 о частичном возмещении затрат арендатору на ремонт арендуемого объекта, а также локальный сметный расчет к этому соглашению (л.д. 43-53 том 1).
Согласие на возмещение стоимости иных работ арендодатель не давал, доказательств обнаружения иных недостатков арендуемого имущества, не оговоренных в акте от 10.05.2014, ответчик не представил.
Согласно п. 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу ст. 9, 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости капитального ремонта включаются обстоятельства, подтверждающие отсутствие соглашения сторон об освобождении арендодателя от обязанности по производству капитального ремонта, наличие неотложной необходимости капитального ремонта, факт неисполнения арендодателем обязательств по производству ремонта в разумный срок после возникновения неотложной необходимости, а также размер стоимости такого ремонта.
Из представленных в дело доказательств не усматривается, что произведенные за счет арендатора работы (в том числе монтажу охранно-пожарной сигнализации) носили неотложный характер, не позволяющий согласовать их производство с арендодателем. Из материалов дела и доводов сторон не следует, что помещения до их ремонта находились в аварийном состоянии, требовали срочного ремонта, имелся риск обрушения конструкций здания и наличие угрозы для жизни и здоровья третьих лиц.
Пунктом 5.3.3 договора установлена обязанность арендодателя в течение срока аренды обеспечивать условия для нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения здания (объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Чусовой, ул. Ленина, д. 45 - п. 1.1.3 договора аренды), рабочее состояние систем вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения и противопожарной системы.
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ, пунктами 5.4.11, 5.4.12 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора за свой счет осуществлять текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Согласно пунктам 6.1 и 6.3 договора аренды, арендатор вправе приступить к производству любого ремонта или иных строительных работ только в том случае, если предоставит арендодателю на согласование и одобрение не позднее чем за 15 рабочих дней до начала ремонта проектную документацию.
Доказательств обращения арендатора к арендодателю за получением согласия на проведение работ, не предусмотренных соглашением от 10.05.2014, в дело также не представлено.
Согласно пункту 6.11 договора аренды от 10.05.2014 арендатор может производить капитальный ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы в порядке, установленном разделом 9.3 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Чусовское городское поселение", утв. решением Думы Чусовского городского поселения от 23.04.2010 N 250 (далее также - Положение), либо другими действующими нормативными актами органом местного самоуправления и действующего законодательства.
Согласно пункту 9.3.4 указанного Положения для проведения капитального ремонта или иных неотделимых улучшений объекта с применением зачета затрат арендатора в счет арендной платы в случаях, предусмотренных в пункте 9.3.2 настоящего Положения, арендатор представляет в администрацию заявление о разрешении проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений) объекта с зачетом в качестве арендной платы затрат на его проведение и дефектную ведомость с указанием объемов работ.
Администрация рассматривает заявление арендатора, изучает фактическое состояние объекта, представленные документы и сообщает в течение месяца арендатору о принятом решении.
При принятии положительного решения арендатор представляет в администрацию: а) проектно-сметную документацию; б) план-график проведения работ (пункт 9.3.5 Положения).
На основании распоряжения администрации заключается дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта (неотделимых улучшений) с зачетом стоимости этих работ в счет арендной платы, в котором указываются условия проведения зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы и штрафные санкции за их нарушение (пункт 9.3.6 Положения).
В нарушение условий договора и вышеуказанного Положения согласия на проведение капитального ремонта от истца (арендодателя) сверх согласованной сторонами договора аренды сметы (128 000 руб.) ответчик (арендатор) не получал.
Оснований для применения к рассматриваемым отношениям ст. 623 ГК РФ также не имеется в силу следующего.
В соответствии со ст. 623 Кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как уже указано в постановление, согласия учреждения на проведение спорных работ общество не получало. При этом по смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
Кроме того, судом первой инстанции установлено и ответчиком не оспорено, что большинство из представленных договоров и платежных документов датированы ранее заключения договора аренды и передачи помещения обществу; большинство расходов по своему содержанию не могут быть соотнесены с объектом аренды и какими-либо конкретными работами.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в материалы дела не представлено доказательств прекращения договора аренды от 10.05.2014, после которого у арендатора возникает право возмещение стоимости неотделимых улучшений.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворения требования ответчика о взыскания с арендодателя стоимости работ.
В апелляционной жалобе заявитель не приводит иных доводов, которые не были бы надлежащим образом оценены судом первой инстанции. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения судебного акта. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 02 ноября 2015 года по делу N А50-7555/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)