Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.
при участии:
- от истца: генеральный директор Филиппова А.С. (приказ от 15.03.2013);
- от ответчиков: 1) представитель Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2015);
2) не явился (извещен);
3) представители Демьянова И.Н. (доверенность от 29.12.2015) и
- Корушова Н.В. (доверенность от 11.01.2016);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16273/2016) ООО "ПромЭкология" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2016 по делу N А56-42739/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску
Общества с ограниченной ответственностью "ПромЭкология" к
1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,
2) Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга",
3) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
о признании недостоверным отчета
Общество с ограниченной ответственностью "ПромЭкология" (место нахождения: 194356, Санкт-Петербург, Выборгское ш., д. 355, ОГРН: 1077847527713; далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН: 1057812368239; далее - Фонд имущества), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН: 1067847547151; далее - ГУП "ГУИОН") о признании недостоверным (недействительным) отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 31-8-0119 (106)-2015 от 15.04.2015; а также требованием об обязании Комитета заключить договор купли-продажи в отношении помещения с кадастровым номером 78:34:0004004:2470 с Обществом по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением суда первой инстанции не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просило отменить решение и принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы истец указал, что судом первой инстанции не были в полном объеме исследованы обстоятельства, имеющее существенное значение для дела, в частности судом не принято во внимание то обстоятельства, что в помещении имеются неотделимые улучшения, произведенные за счет арендатора, кроме того, Общество указало, что решение было вынесено в отсутствие представителя истца, который не смог явиться в суд по уважительной причине и представить суду новые аргументы и доводы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, при этом заявил ходатайство об отложении судебного заседания.
Представители Комитета и ГУП "ГУИОН" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, а также возражали против удовлетворения ходатайства Общества и отложении судебного заседания.
Апелляционный суд, руководствуясь статьей 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), отказал в удовлетворении ходатайства Общества об отложении судебного заседания.
Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.
25.08.2009 между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был заключен договор N 17-А003497 аренды нежилого помещения 1Н, 6Н, площадью 250.5 кв. м, с кадастровым номером 78:34:0004004:2470 (предыдущий кадастровый номер 78:4004:2:9:5), расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Ланское ш., д. 24, корп. 1, лит. А.
09.02.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по указанному выше договору нежилого помещения. Распоряжением Комитета от 12.05.2015 N 57-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения. В соответствии с пунктом 1.1.2 названного распоряжения цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом ГУП "ГУИОН" от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 об оценке рыночной стоимости, и составила 29 200 000 руб.
22.05.2015 Обществом были получены экземпляры проекта договора купли-продажи арендуемого помещения.
Общество, ссылаясь на то, что величина рыночной стоимости нежилого помещения, определенная в отчете об оценке от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015, является необоснованно завышенной, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, исследовав в полном объеме представленные доказательства пришел к выводу о необоснованности заявленных требований и в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы и считает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Судом первой инстанции установлено, что согласно отчету ГУП "ГУИОН" от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 рыночная стоимость помещения определена в размере 29 200 000 руб.
Кроме того, суд первой инстанции, в связи с наличием у Общества возражений относительно достоверности величины проведенной оценки удовлетворил ходатайство о проведении экспертизы отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 31-8-0119 (106)-2015 от 15.04.2015, выполненного ГУП "ГУИОН".
При этом с учетом заявленных требований и предмета рассмотрения спора, суд первой инстанции поставил на разрешение эксперту следующие вопросы:
1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности,
2. Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости помещения 1-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ланское шоссе, д. 24, корпус 1, лит. А, по состоянию и в ценах на 09.02.2015,
3. Если повлияло, то какова рыночная стоимость помещения 1-Н, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Ланское шоссе, д. 24, корпус 1, лит. А, по состоянию и в ценах на 09.02.2015.
Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.07.2011 N 2419/11, лишь признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.
Как следует из выводов заключения эксперта от 09.02.2016 N б/н, подготовленного экспертом ООО "Стройэкспертсервис" Бычковой О.В. в рамках рассматриваемого дела, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Иных доказательств недостоверности оценки, выполненной в отчете от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106) - 2015, а также опровергающих выводы судебной экспертизы, истцом в силу требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что отчет ГУП "ГУИОН", на основании которого определена стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, соответствует требованиям законодательства.
Кроме того, с учетом имеющихся в деле доказательств, которые в полном объеме исследованы и оценены судом первой инстанции, апелляционная коллегия приходит к обоснованности вывода суда о том, что представленный Обществом отчет от 01.12.2015 N 32/11-2015 не может быть признан бесспорным и достаточным доказательством, подтверждающим, как указал заявитель, недостоверность отчета ГУП "ГУИОН".
Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении требований Общества, указав при этом также и на то, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества, при этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы Общества о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права в части отказа в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства и вынесения решения в отсутствие представителя истца.
Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Как следует из материалов дела истец был надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания, при этом принял участие в судебном заседании 17.02.2016, которое было проведено после поступления в суд судебной экспертизы, производство по делу судом возобновлено и протокольным определением судебное разбирательство отложено на 30.03.2016.
Однако, несмотря на представление судом достаточного времени для направления сторонами в суд дополнительных доводов и доказательств, Общество правовой позиции и дополнительных доказательств в суд и лицам, участвующим в деле, не направило, сведений о поступлении каких-либо мотивированных ходатайств со стороны Общества, в материалах дела не имеется.
Как следует из протокола судебного заседания представитель Общества в суд 30.03.2016 не явился, ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя ООО "Промэкология" заявлено не было.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что невозможность участия в судебном заседании конкретного представителя не является препятствием к реализации юридическим лицом как стороной по делу его процессуальных прав, поскольку в отсутствие возможности непосредственного участия представителя в судебном заседании, Общество имело право и возможность направить соответствующие заявления и возражения в суд по почте либо с использованием системы "Электронное правосудие".
Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, в том числе и доводы о внесении за свой счет отделимых и неотделимых улучшений, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2016 по делу N А56-42739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2016 N 13АП-16273/2016 ПО ДЕЛУ N А56-42739/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2016 г. N 13АП-16273/2016
Дело N А56-42739/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.
при участии:
- от истца: генеральный директор Филиппова А.С. (приказ от 15.03.2013);
- от ответчиков: 1) представитель Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2015);
2) не явился (извещен);
3) представители Демьянова И.Н. (доверенность от 29.12.2015) и
- Корушова Н.В. (доверенность от 11.01.2016);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16273/2016) ООО "ПромЭкология" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2016 по делу N А56-42739/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску
Общества с ограниченной ответственностью "ПромЭкология" к
1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,
2) Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга",
3) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
о признании недостоверным отчета
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПромЭкология" (место нахождения: 194356, Санкт-Петербург, Выборгское ш., д. 355, ОГРН: 1077847527713; далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН: 1057812368239; далее - Фонд имущества), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН: 1067847547151; далее - ГУП "ГУИОН") о признании недостоверным (недействительным) отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 31-8-0119 (106)-2015 от 15.04.2015; а также требованием об обязании Комитета заключить договор купли-продажи в отношении помещения с кадастровым номером 78:34:0004004:2470 с Обществом по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Общество с решением суда первой инстанции не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просило отменить решение и принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы истец указал, что судом первой инстанции не были в полном объеме исследованы обстоятельства, имеющее существенное значение для дела, в частности судом не принято во внимание то обстоятельства, что в помещении имеются неотделимые улучшения, произведенные за счет арендатора, кроме того, Общество указало, что решение было вынесено в отсутствие представителя истца, который не смог явиться в суд по уважительной причине и представить суду новые аргументы и доводы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, при этом заявил ходатайство об отложении судебного заседания.
Представители Комитета и ГУП "ГУИОН" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, а также возражали против удовлетворения ходатайства Общества и отложении судебного заседания.
Апелляционный суд, руководствуясь статьей 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), отказал в удовлетворении ходатайства Общества об отложении судебного заседания.
Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.
25.08.2009 между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был заключен договор N 17-А003497 аренды нежилого помещения 1Н, 6Н, площадью 250.5 кв. м, с кадастровым номером 78:34:0004004:2470 (предыдущий кадастровый номер 78:4004:2:9:5), расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Ланское ш., д. 24, корп. 1, лит. А.
09.02.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по указанному выше договору нежилого помещения. Распоряжением Комитета от 12.05.2015 N 57-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения. В соответствии с пунктом 1.1.2 названного распоряжения цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом ГУП "ГУИОН" от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 об оценке рыночной стоимости, и составила 29 200 000 руб.
22.05.2015 Обществом были получены экземпляры проекта договора купли-продажи арендуемого помещения.
Общество, ссылаясь на то, что величина рыночной стоимости нежилого помещения, определенная в отчете об оценке от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015, является необоснованно завышенной, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, исследовав в полном объеме представленные доказательства пришел к выводу о необоснованности заявленных требований и в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы и считает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Судом первой инстанции установлено, что согласно отчету ГУП "ГУИОН" от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 рыночная стоимость помещения определена в размере 29 200 000 руб.
Кроме того, суд первой инстанции, в связи с наличием у Общества возражений относительно достоверности величины проведенной оценки удовлетворил ходатайство о проведении экспертизы отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 31-8-0119 (106)-2015 от 15.04.2015, выполненного ГУП "ГУИОН".
При этом с учетом заявленных требований и предмета рассмотрения спора, суд первой инстанции поставил на разрешение эксперту следующие вопросы:
1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности,
2. Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости помещения 1-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ланское шоссе, д. 24, корпус 1, лит. А, по состоянию и в ценах на 09.02.2015,
3. Если повлияло, то какова рыночная стоимость помещения 1-Н, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Ланское шоссе, д. 24, корпус 1, лит. А, по состоянию и в ценах на 09.02.2015.
Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.07.2011 N 2419/11, лишь признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.
Как следует из выводов заключения эксперта от 09.02.2016 N б/н, подготовленного экспертом ООО "Стройэкспертсервис" Бычковой О.В. в рамках рассматриваемого дела, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106)-2015 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Иных доказательств недостоверности оценки, выполненной в отчете от 15.04.2015 N 31-8-0119 (106) - 2015, а также опровергающих выводы судебной экспертизы, истцом в силу требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что отчет ГУП "ГУИОН", на основании которого определена стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, соответствует требованиям законодательства.
Кроме того, с учетом имеющихся в деле доказательств, которые в полном объеме исследованы и оценены судом первой инстанции, апелляционная коллегия приходит к обоснованности вывода суда о том, что представленный Обществом отчет от 01.12.2015 N 32/11-2015 не может быть признан бесспорным и достаточным доказательством, подтверждающим, как указал заявитель, недостоверность отчета ГУП "ГУИОН".
Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении требований Общества, указав при этом также и на то, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества, при этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы Общества о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права в части отказа в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства и вынесения решения в отсутствие представителя истца.
Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Как следует из материалов дела истец был надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания, при этом принял участие в судебном заседании 17.02.2016, которое было проведено после поступления в суд судебной экспертизы, производство по делу судом возобновлено и протокольным определением судебное разбирательство отложено на 30.03.2016.
Однако, несмотря на представление судом достаточного времени для направления сторонами в суд дополнительных доводов и доказательств, Общество правовой позиции и дополнительных доказательств в суд и лицам, участвующим в деле, не направило, сведений о поступлении каких-либо мотивированных ходатайств со стороны Общества, в материалах дела не имеется.
Как следует из протокола судебного заседания представитель Общества в суд 30.03.2016 не явился, ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя ООО "Промэкология" заявлено не было.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что невозможность участия в судебном заседании конкретного представителя не является препятствием к реализации юридическим лицом как стороной по делу его процессуальных прав, поскольку в отсутствие возможности непосредственного участия представителя в судебном заседании, Общество имело право и возможность направить соответствующие заявления и возражения в суд по почте либо с использованием системы "Электронное правосудие".
Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, в том числе и доводы о внесении за свой счет отделимых и неотделимых улучшений, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2016 по делу N А56-42739/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ж.В.КОЛОСОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Я.В.БАРКАНОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)