Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Иевлева П.А., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефремов А.А.,
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Фирсов А.В., по доверенности от 16 декабря 2015 года N 484-Д,
от общества с ограниченной ответственностью "МОСТ" - Галенко И.С., по доверенности от 27 января 2016 года,
от третьего лица Герт В.В. - представитель не явился, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области
от 27 января 2016 года по делу N А41-82104/15, принятое судьей Муриной В.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МОСТ"
к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
третье лицо: Герт Валентина Васильевна,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МОСТ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ в государственной регистрации от 28 сентября 2015 года N 28/003/2015-7166;
- - обязать управление произвести регистрацию Договора цессии, заключенного между ООО "Мост" и Герт В.В.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Герт Валентина Васильевна.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-82104/15 заявление удовлетворено (л.д. 139 - 140 т. 1).
Не согласившись с указанным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившегося в заседание и не направившего своего представителя.
В судебном заседании апелляционного суда представитель управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель общества возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 04 июля 2013 года между ООО "Руполис-Растуново" (застройщик) и Герт Валентиной Васильевной (участник долевого строительства) был заключен Договор N 140 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, пунктом 1.2 которого установлено, что объектом долевого строительства является 2-комнатная квартира N 28, расположенная в подъезде N 4, на 1 этаже, в доме N 8-1, находящемся по адресу: микрорайон Белые Столбы города Домодедово Московской области (л.д. 11 - 20 т. 1).
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 30 сентября 2013 года (пункт 1.3 договора).
Однако объект долевого строительства был передан от застройщика Герт В.В. лишь 18.12.2014, то есть с нарушением согласованного в договоре срока.
10 июля 2015 года Герт В.В. (Цедент) и ООО "МОСТ" (Цессионарий) заключили договор цессии N 1-07-15, предметом которого является передача (уступка) Цедентом Цессионарию права (требования) в отношении застройщика, возникшего у Цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора N 140 на долевое участие в строительстве многоквартирного дома от 04.07.2014 в части получения (взыскания) от застройщика неустойки за период с 30.09.2013 по 28.06.2014, предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
10 августа 2015 года ООО "МОСТ" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации указанного выше договора цессии.
Сообщением от 28 сентября 2015 года N 28/003/2015-7166 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации данного договора, сославшись на то, что запись о договоре участия в долевом строительстве на вышеуказанный объект долевого строительства погашена 13 августа 2015 года на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства от 18 декабря 2014 года. Регистрирующий орган также указал, что 13.08.2015 право собственности на квартиру зарегистрировано за Герд В.В.
Полагая, что отказ, изложенный в письме управления от 28 сентября 2015 года N 28/003/2015-7166 является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО "МОСТ" в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Апелляционный суд не может согласиться с выводом суд первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Из содержания пункта 10.1 указанного выше договора долевого участия в строительстве усматривается, что передача прав и обязанностей по договору участником строительства третьим лицам с письменного согласия застройщика допускается до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Требования о наличии письменного согласия застройщика на уступку части прав (например неустойки за просрочку передачи квартиры), состоявшуюся после передачи квартиры с просрочкой, указанный пункт договора не содержит.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в долевом строительстве, то есть спорный объект считается переданным.
Как следует из материалов дела, ООО "Руполис-Растуново" передало Герт В.В. квартиру по акту приема-передачи от 18 декабря 2014 года.
На основании данного акта 13 августа 2015 года зарегистрировано право собственности Герт В.В. на вышеуказанную квартиру.
Тем самым, Герт В.В. заключила с ООО "МОСТ" соглашение от 10 июля 2015 года о возмездной уступке требований к ООО "Руполис-Растуново" о взыскании неустойки после подписания данного акта.
Данное обстоятельство исключало в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве государственную регистрацию такого соглашения.
Таким образом, учитывая, что правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора и на момент обращения в управление отсутствовало обременение, подлежащее государственной регистрации, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в определении от 1 сентября 2015 года N 308-КГ15-11584 по делу N А32-32825/2014).
Учитывая изложенное выше, обжалуемое в рамках настоящего дела решение управления об отказе в осуществлении государственной регистрации сделки является законным.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-82104/15 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2016 N 10АП-2939/2016 ПО ДЕЛУ N А41-82104/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2016 г. по делу N А41-82104/15
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Иевлева П.А., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефремов А.А.,
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Фирсов А.В., по доверенности от 16 декабря 2015 года N 484-Д,
от общества с ограниченной ответственностью "МОСТ" - Галенко И.С., по доверенности от 27 января 2016 года,
от третьего лица Герт В.В. - представитель не явился, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области
от 27 января 2016 года по делу N А41-82104/15, принятое судьей Муриной В.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МОСТ"
к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
третье лицо: Герт Валентина Васильевна,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МОСТ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ в государственной регистрации от 28 сентября 2015 года N 28/003/2015-7166;
- - обязать управление произвести регистрацию Договора цессии, заключенного между ООО "Мост" и Герт В.В.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Герт Валентина Васильевна.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-82104/15 заявление удовлетворено (л.д. 139 - 140 т. 1).
Не согласившись с указанным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившегося в заседание и не направившего своего представителя.
В судебном заседании апелляционного суда представитель управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель общества возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 04 июля 2013 года между ООО "Руполис-Растуново" (застройщик) и Герт Валентиной Васильевной (участник долевого строительства) был заключен Договор N 140 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, пунктом 1.2 которого установлено, что объектом долевого строительства является 2-комнатная квартира N 28, расположенная в подъезде N 4, на 1 этаже, в доме N 8-1, находящемся по адресу: микрорайон Белые Столбы города Домодедово Московской области (л.д. 11 - 20 т. 1).
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 30 сентября 2013 года (пункт 1.3 договора).
Однако объект долевого строительства был передан от застройщика Герт В.В. лишь 18.12.2014, то есть с нарушением согласованного в договоре срока.
10 июля 2015 года Герт В.В. (Цедент) и ООО "МОСТ" (Цессионарий) заключили договор цессии N 1-07-15, предметом которого является передача (уступка) Цедентом Цессионарию права (требования) в отношении застройщика, возникшего у Цедента в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком условий договора N 140 на долевое участие в строительстве многоквартирного дома от 04.07.2014 в части получения (взыскания) от застройщика неустойки за период с 30.09.2013 по 28.06.2014, предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
10 августа 2015 года ООО "МОСТ" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации указанного выше договора цессии.
Сообщением от 28 сентября 2015 года N 28/003/2015-7166 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации данного договора, сославшись на то, что запись о договоре участия в долевом строительстве на вышеуказанный объект долевого строительства погашена 13 августа 2015 года на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства от 18 декабря 2014 года. Регистрирующий орган также указал, что 13.08.2015 право собственности на квартиру зарегистрировано за Герд В.В.
Полагая, что отказ, изложенный в письме управления от 28 сентября 2015 года N 28/003/2015-7166 является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО "МОСТ" в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Апелляционный суд не может согласиться с выводом суд первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Из содержания пункта 10.1 указанного выше договора долевого участия в строительстве усматривается, что передача прав и обязанностей по договору участником строительства третьим лицам с письменного согласия застройщика допускается до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Требования о наличии письменного согласия застройщика на уступку части прав (например неустойки за просрочку передачи квартиры), состоявшуюся после передачи квартиры с просрочкой, указанный пункт договора не содержит.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в долевом строительстве, то есть спорный объект считается переданным.
Как следует из материалов дела, ООО "Руполис-Растуново" передало Герт В.В. квартиру по акту приема-передачи от 18 декабря 2014 года.
На основании данного акта 13 августа 2015 года зарегистрировано право собственности Герт В.В. на вышеуказанную квартиру.
Тем самым, Герт В.В. заключила с ООО "МОСТ" соглашение от 10 июля 2015 года о возмездной уступке требований к ООО "Руполис-Растуново" о взыскании неустойки после подписания данного акта.
Данное обстоятельство исключало в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве государственную регистрацию такого соглашения.
Таким образом, учитывая, что правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора и на момент обращения в управление отсутствовало обременение, подлежащее государственной регистрации, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в определении от 1 сентября 2015 года N 308-КГ15-11584 по делу N А32-32825/2014).
Учитывая изложенное выше, обжалуемое в рамках настоящего дела решение управления об отказе в осуществлении государственной регистрации сделки является законным.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-82104/15 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)