Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на неисполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей за спорный период.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ликом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 по делу N А76-13323/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Ликом" - Жигалина М.С. (доверенность от 27.03.2017 N 03/17);
- общества с ограниченной ответственностью "Регион" - Мухин П.Н. (доверенность от 02.02.2017 N 2-17).
Общество с ограниченной ответственностью "Ликом" (далее - истец, общество "Ликом") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ответчик, обществом "Регион") о взыскании задолженности по арендной плате за период с января по май 2016 года в размере 750 000 руб., а также неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 573 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 02.03.2017 (судья Медведникова Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общества "Ликом" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что у судов отсутствовали основания для вывода о том, что истцом были совершены действия, направленные на отказ от подписания акта приема-передачи, поскольку представленные ответчиком в материалы дела уведомление о расторжении договора от 26.11.2015, акт приема-передачи от 31.12.2015, подписанный неуполномоченным лицом, скриншот страницы сайта 74-chelyabinsk.ru, содержащий сведения о передаче спорного помещения доказательствами ненадлежащего поведения истца не являются. Общество "Ликом" считает, что представленное в материалы дела уведомление о расторжении договора аренды от 26.11.2015 не является допустимым доказательством, подтверждающим факт надлежащего его получения истцом, поскольку оно подписано не директором общества "Ликом", а Ковешниковым А.П., доказательств полномочий которого в материалах дела не имеется, отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес истца данного акта ранее 07.04.2016. По мнению заявителя, ни распечатка телефонных переговоров за 31.12.2015, ни обращение к арендодателю с заявлением о регистрации прекращения договора, направленное почтовым способом 29.04.2016, также не свидетельствует об уклонении истца от приемки помещения из аренды. Общество считает, что если ответчик намерен был бы реализовать желание по прекращению арендных отношений, то передача недвижимости должна быть 27.12.2015, а не 31.12.2015, в связи с чем 31.12.2015 помещение не могло быть передано обществу "Ликом". Поскольку в материалах дела имеется опись, в которой указано, что акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды направлен арендатором в адрес арендодателя лишь 07.04.2016, заявитель считает, что он не мог уклоняться от приема передачи помещения до 07.04.2016, а ответчик не мог добросовестно передать помещение до 07.04.2016. Кроме того, поскольку в соответствии с п. 7.3 договора аренды договор считается расторгнутым по истечении 45 дней с момента отправки уведомления, заявитель полагает, что договор должен считаться расторгнутым 10.01.2016, а не 27.12.2015.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Регион" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "Ликом" (арендодатель) и обществом "Регион" (арендатор) 17.04.2015 заключен договор аренды N 03/15 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение N 1 (часть цокольного этажа, магазин), назначение: нежилое. Площадь общая 208,8 кв. м, в том числе торговая площадь 167,9 кв. м. Этаж цокольный. Адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, ул. Энгельса, 36, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:029840:1001/А от 16.11.2006, сроком на 24 месяца с момента передачи помещения арендодателем арендатору по акту приема-передачи.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения как при истечении срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения, не позднее, чем за 30 календарных дней до момента освобождения помещения, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором (п. 2.3 договора).
Арендатор обязуется не позднее 5 календарных дней с момента истечения срока действия договора передать помещение арендодателю по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору, с учетом его нормального износ (п. 3.3.3 договора).
Арендная плата по договору составляет 150 000 руб. в месяц.
Дополнительно арендатор ежемесячно возмещает арендодателю расходы по оплате потребленной арендатором электрической энергии в соответствии с показаниями прибора учета. При этом возмещение расходов арендодателя производится на основании счетов, к которым прилагается счет энергоснабжающей организации. Оплата производится не позднее 3 рабочих дней с момента передачи соответствующего счета арендатору (п. 4.1 договора).
Начисление арендной платы производится с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи по дату подписания акта возврата помещения включительно (п. 4.2 договора).
Датой исполнения арендатором своих обязательств по договору считается день списания денежных средств с расчетного счета арендатора. Арендная плата уплачивается арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре. Арендная плата за первый месяц аренды помещения вносится арендатором не позднее трех календарных дней с момента подписания сторонами договора (п. 4.4 договора).
При необоснованной просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа (п. 5.3 договора).
Нежилое помещение передано обществу "Регион" по акту приема-передачи от 17.04.2015.
Между сторонами 16.09.2015 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с пунктом 1 которого, договор аренды дополнен п. 4.1.1 следующего содержания: "В период с 01.10.2015 по 31.12.2015 арендная плата по договору составляет 75 000 руб.".
Договор аренды N 03/15 от 17.04.2015 и дополнительное соглашение N 1 к нему зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 01.06.2015, номер регистрации - 74-74/036-74/001/240/2015-147/3 и 13.10.2015, номер регистрации - 74-74/036-74/001/395/2015-8685/1 соответственно.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 24.08.2016 N 74/036/809/2016-3577, подтверждается, что обществом "Ликом" является правообладателем переданного в аренду нежилого помещения, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк", а также аренды в пользу ответчика.
В связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей в период с января по май 2016 года истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 02/16 от 07.04.2016, с требованием оплаты задолженности за пользование по договору аренды N 03/15 от 17.04.2015, что подтверждается почтовой квитанцией N 0199 от 30.05.2016.
В ответе от 15.04.2016 на указанную претензию ответчик сообщил истцу, что 26.11.2015 в адрес общества "Ликом" было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое получено истцом нарочно, в связи с чем договор аренды считается расторгнутым. Кроме того, в указанном ответе общество "Регион" сообщило, что заблаговременно уведомило истца об освобождении нежилого помещения и по истечении необходимого срока передало помещение по акту приема-передачи.
Ссылаясь на неполучение от ответчика уведомления о расторжении договора аренды, полагая, что ответчик обязан оплатить арендную плату за период с января по май 2016 года за пользование нежилым помещением истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Из материалов дела также следует, что 29.04.2016 обществом "Регион" в адрес истца направлено требование с просьбой о проведении государственной регистрации расторжения договора аренды N 03/15 от 17.04.2015.
В материалы дела представлен акт от 31.12.2015 N 1-15 приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору от 17.04.2015 N 03/15, подписанный со стороны арендодателя Ковешниковым А.П., скриншот страницы сайта 74-chelyabinsk.ru, содержащей текст объявления о сдаче в аренду торгового помещения, площадью 208 кв. м по адресу Челябинск, Энгельса, 36, цена 750,00 р. в месяц с указанием телефона (8-908-08-156-30), а также имени и отчества автора объявления (Алексей Петрович), и адреса электронной почты (resume-tornado@mail.ru).
Кроме того представлена распечатка телефонных звонков с абонентского номера 79193481387, в соответствии с которой 30.12.2015 с указанного номера имело место соединение в 18.13 час. с номером 8-908-08-156-30 продолжительностью 3:10 мин, а также 31.12.2015 два соединения в 13.00 час. и 14.58 час.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абз. 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 7.3 договора аренды любая из сторон договора вправе в течение срока его действия в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при условии предварительного письменного уведомления другой стороны не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемого момента расторжения договора. При этом договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения второй стороной соответствующего уведомления либо по истечении 45 дней с момента отправки соответствующего уведомления по адресу, указанному в договоре.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, материалы дела, суды установили, что обществом "Регион" в адрес общества "Ликом" направлено уведомление о расторжении договора от 26.11.2015, в котором ответчик, ссылаясь на положения пунктов 7.3, 2.3 договора аренды, уведомил истца о намерении расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а также освободить арендуемое нежилое помещение, на указанном уведомлении проставлена дата получения - 26.11.15, подпись получившего лица и печать с наименованием ответчика.
Отклоняя доводы истца о том, что он не получал указанного уведомления и подпись на уведомлении не принадлежит директору общества, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что получение уведомления о расторжении договора аренды иным сотрудником истца, не являющимся директором общества "Ликом", не свидетельствует о неполучении истцом уведомления, учитывая, что на уведомлении имеется также оттиск печати, с наименованием и реквизитами общества "Ликом", доказательств того, что оттиск печати, проставленный на уведомлении от имени истца, не принадлежит последнему, либо печать организации-истца выбыла из его владения помимо его воли в материалы дела не представлено, о фальсификации данного доказательства в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.
На основании вышеизложенного суды пришли к правомерному выводу о том, что уведомление получено арендодателем в дату, проставленную рядом с печатью истца (26.11.2015), и о том, что договор аренды был расторгнут 27.12.2015 (с учетом 30-тидневного периода с момента получения второй стороной соответствующего уведомления).
Ссылка истца на то, что в соответствии с п. 7.3 договора аренды договор считается расторгнутым по истечении 45 дней с момента отправки уведомления, в связи с чем настоящий договор расторгнут 10.01.2016, а не 27.12.2015, обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, с указанием на то, что, поскольку факт получения истцом уведомления о расторжении договора именно 26.11.2015 подтвержден материалами дела, оснований полагать, что срок расторжения договора следует считать с момента отправки соответствующего уведомления по адресу арендодателя, у суда не имеется.
Суд отметил, что в направленном в адрес истца уведомлении о расторжении договора аренды ответчик сообщил о намерении освободить помещение согласно п. 2.3 договора, в связи с чем дата освобождения помещения по условиям договора определяется по истечении 30 дней с момента получения уведомления о расторжении договора, а истец, действуя добросовестно и разумно, был обязан предпринять меры по принятию объекта из аренды при наступлении согласованной в п. 2.3 договора аренды даты освобождения помещения.
Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий для принятия арендованного помещения после расторжения договора аренды, а также доказательств совершения каких-либо действий с целью реализации обязанности по принятию объекта аренды, отсутствие каких-либо претензии по неуплате арендных платежей после получения уведомления вплоть до направления ответчику претензии 07.04.2016, суды обоснованно указали на наличие признаков уклонения истца от приемки имущества из аренды.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При рассмотрении заявления суды в числе прочего учли то обстоятельство, что ответчиком с целью реализации обязанности по возврату объекта аренды составлен акт приема-передачи нежилого помещения от 31.12.2015, который со стороны арендодателя подписан Ковешниковым А.П., несмотря на отсутствие надлежащих и достоверных доказательств, подтверждающих полномочия Ковешникова А.П. на подписание указанного документа, а также печати истца в указанном документе. Суды пришли к правильному выводу о необходимости оценки сложившейся ситуации с точки зрения добросовестности поведения сторон как участников гражданского оборота.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ни законом, ни договором аренды не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема имущества, при наличии четко выраженного волеизъявления арендатора на его передачу.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что действия арендатора по направлению уведомления о расторжении договора, подписанию в присутствии Ковешникова А.П. акта приема-передачи, обращению к арендодателю с заявлением о регистрации прекращения аренды свидетельствуют о наличии явно выраженного волеизъявления на прекращение арендных отношений.
Между тем арендодатель, получив от общества "Регион" в апреле 2016 года заявление с просьбой о регистрации прекращения аренды и ответ на претензию, в которой арендатор указывает, что передал помещение арендодателю по акту приема-передачи, не только не предпринял действий по установлению обстоятельств фактического освобождения помещения, но и осуществляет действия по взысканию с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2016 по 30.06.2016.
С учетом вышеизложенного, при наличии совокупности исследованных судами обеих инстанций доказательств, свидетельствующих о доказанности факта получения истцом от ответчика уведомления о расторжении договора аренды с 27.12.2015 и прекращении договора по истечении 30 дней с указанной даты, уклонения истца от получения объекта аренды, суды пришли к верным выводам об отсутствии правовых оснований для взыскания долга по арендным платежам за заявленный период и правомерно отказали в удовлетворении иска общества.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства и установить иные фактические обстоятельства, вместе с тем, в соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им.
Нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 по делу N А76-13323/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ликом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 28.09.2017 N Ф09-4587/17 ПО ДЕЛУ N А76-13323/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на неисполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей за спорный период.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2017 г. N Ф09-4587/17
Дело N А76-13323/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ликом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 по делу N А76-13323/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Ликом" - Жигалина М.С. (доверенность от 27.03.2017 N 03/17);
- общества с ограниченной ответственностью "Регион" - Мухин П.Н. (доверенность от 02.02.2017 N 2-17).
Общество с ограниченной ответственностью "Ликом" (далее - истец, общество "Ликом") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ответчик, обществом "Регион") о взыскании задолженности по арендной плате за период с января по май 2016 года в размере 750 000 руб., а также неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 573 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 02.03.2017 (судья Медведникова Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общества "Ликом" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что у судов отсутствовали основания для вывода о том, что истцом были совершены действия, направленные на отказ от подписания акта приема-передачи, поскольку представленные ответчиком в материалы дела уведомление о расторжении договора от 26.11.2015, акт приема-передачи от 31.12.2015, подписанный неуполномоченным лицом, скриншот страницы сайта 74-chelyabinsk.ru, содержащий сведения о передаче спорного помещения доказательствами ненадлежащего поведения истца не являются. Общество "Ликом" считает, что представленное в материалы дела уведомление о расторжении договора аренды от 26.11.2015 не является допустимым доказательством, подтверждающим факт надлежащего его получения истцом, поскольку оно подписано не директором общества "Ликом", а Ковешниковым А.П., доказательств полномочий которого в материалах дела не имеется, отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес истца данного акта ранее 07.04.2016. По мнению заявителя, ни распечатка телефонных переговоров за 31.12.2015, ни обращение к арендодателю с заявлением о регистрации прекращения договора, направленное почтовым способом 29.04.2016, также не свидетельствует об уклонении истца от приемки помещения из аренды. Общество считает, что если ответчик намерен был бы реализовать желание по прекращению арендных отношений, то передача недвижимости должна быть 27.12.2015, а не 31.12.2015, в связи с чем 31.12.2015 помещение не могло быть передано обществу "Ликом". Поскольку в материалах дела имеется опись, в которой указано, что акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды направлен арендатором в адрес арендодателя лишь 07.04.2016, заявитель считает, что он не мог уклоняться от приема передачи помещения до 07.04.2016, а ответчик не мог добросовестно передать помещение до 07.04.2016. Кроме того, поскольку в соответствии с п. 7.3 договора аренды договор считается расторгнутым по истечении 45 дней с момента отправки уведомления, заявитель полагает, что договор должен считаться расторгнутым 10.01.2016, а не 27.12.2015.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Регион" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "Ликом" (арендодатель) и обществом "Регион" (арендатор) 17.04.2015 заключен договор аренды N 03/15 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение N 1 (часть цокольного этажа, магазин), назначение: нежилое. Площадь общая 208,8 кв. м, в том числе торговая площадь 167,9 кв. м. Этаж цокольный. Адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, ул. Энгельса, 36, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:029840:1001/А от 16.11.2006, сроком на 24 месяца с момента передачи помещения арендодателем арендатору по акту приема-передачи.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения как при истечении срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения, не позднее, чем за 30 календарных дней до момента освобождения помещения, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором (п. 2.3 договора).
Арендатор обязуется не позднее 5 календарных дней с момента истечения срока действия договора передать помещение арендодателю по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору, с учетом его нормального износ (п. 3.3.3 договора).
Арендная плата по договору составляет 150 000 руб. в месяц.
Дополнительно арендатор ежемесячно возмещает арендодателю расходы по оплате потребленной арендатором электрической энергии в соответствии с показаниями прибора учета. При этом возмещение расходов арендодателя производится на основании счетов, к которым прилагается счет энергоснабжающей организации. Оплата производится не позднее 3 рабочих дней с момента передачи соответствующего счета арендатору (п. 4.1 договора).
Начисление арендной платы производится с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи по дату подписания акта возврата помещения включительно (п. 4.2 договора).
Датой исполнения арендатором своих обязательств по договору считается день списания денежных средств с расчетного счета арендатора. Арендная плата уплачивается арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре. Арендная плата за первый месяц аренды помещения вносится арендатором не позднее трех календарных дней с момента подписания сторонами договора (п. 4.4 договора).
При необоснованной просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа (п. 5.3 договора).
Нежилое помещение передано обществу "Регион" по акту приема-передачи от 17.04.2015.
Между сторонами 16.09.2015 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с пунктом 1 которого, договор аренды дополнен п. 4.1.1 следующего содержания: "В период с 01.10.2015 по 31.12.2015 арендная плата по договору составляет 75 000 руб.".
Договор аренды N 03/15 от 17.04.2015 и дополнительное соглашение N 1 к нему зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 01.06.2015, номер регистрации - 74-74/036-74/001/240/2015-147/3 и 13.10.2015, номер регистрации - 74-74/036-74/001/395/2015-8685/1 соответственно.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 24.08.2016 N 74/036/809/2016-3577, подтверждается, что обществом "Ликом" является правообладателем переданного в аренду нежилого помещения, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк", а также аренды в пользу ответчика.
В связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей в период с января по май 2016 года истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 02/16 от 07.04.2016, с требованием оплаты задолженности за пользование по договору аренды N 03/15 от 17.04.2015, что подтверждается почтовой квитанцией N 0199 от 30.05.2016.
В ответе от 15.04.2016 на указанную претензию ответчик сообщил истцу, что 26.11.2015 в адрес общества "Ликом" было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое получено истцом нарочно, в связи с чем договор аренды считается расторгнутым. Кроме того, в указанном ответе общество "Регион" сообщило, что заблаговременно уведомило истца об освобождении нежилого помещения и по истечении необходимого срока передало помещение по акту приема-передачи.
Ссылаясь на неполучение от ответчика уведомления о расторжении договора аренды, полагая, что ответчик обязан оплатить арендную плату за период с января по май 2016 года за пользование нежилым помещением истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Из материалов дела также следует, что 29.04.2016 обществом "Регион" в адрес истца направлено требование с просьбой о проведении государственной регистрации расторжения договора аренды N 03/15 от 17.04.2015.
В материалы дела представлен акт от 31.12.2015 N 1-15 приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору от 17.04.2015 N 03/15, подписанный со стороны арендодателя Ковешниковым А.П., скриншот страницы сайта 74-chelyabinsk.ru, содержащей текст объявления о сдаче в аренду торгового помещения, площадью 208 кв. м по адресу Челябинск, Энгельса, 36, цена 750,00 р. в месяц с указанием телефона (8-908-08-156-30), а также имени и отчества автора объявления (Алексей Петрович), и адреса электронной почты (resume-tornado@mail.ru).
Кроме того представлена распечатка телефонных звонков с абонентского номера 79193481387, в соответствии с которой 30.12.2015 с указанного номера имело место соединение в 18.13 час. с номером 8-908-08-156-30 продолжительностью 3:10 мин, а также 31.12.2015 два соединения в 13.00 час. и 14.58 час.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абз. 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 7.3 договора аренды любая из сторон договора вправе в течение срока его действия в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при условии предварительного письменного уведомления другой стороны не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемого момента расторжения договора. При этом договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения второй стороной соответствующего уведомления либо по истечении 45 дней с момента отправки соответствующего уведомления по адресу, указанному в договоре.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, материалы дела, суды установили, что обществом "Регион" в адрес общества "Ликом" направлено уведомление о расторжении договора от 26.11.2015, в котором ответчик, ссылаясь на положения пунктов 7.3, 2.3 договора аренды, уведомил истца о намерении расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а также освободить арендуемое нежилое помещение, на указанном уведомлении проставлена дата получения - 26.11.15, подпись получившего лица и печать с наименованием ответчика.
Отклоняя доводы истца о том, что он не получал указанного уведомления и подпись на уведомлении не принадлежит директору общества, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что получение уведомления о расторжении договора аренды иным сотрудником истца, не являющимся директором общества "Ликом", не свидетельствует о неполучении истцом уведомления, учитывая, что на уведомлении имеется также оттиск печати, с наименованием и реквизитами общества "Ликом", доказательств того, что оттиск печати, проставленный на уведомлении от имени истца, не принадлежит последнему, либо печать организации-истца выбыла из его владения помимо его воли в материалы дела не представлено, о фальсификации данного доказательства в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.
На основании вышеизложенного суды пришли к правомерному выводу о том, что уведомление получено арендодателем в дату, проставленную рядом с печатью истца (26.11.2015), и о том, что договор аренды был расторгнут 27.12.2015 (с учетом 30-тидневного периода с момента получения второй стороной соответствующего уведомления).
Ссылка истца на то, что в соответствии с п. 7.3 договора аренды договор считается расторгнутым по истечении 45 дней с момента отправки уведомления, в связи с чем настоящий договор расторгнут 10.01.2016, а не 27.12.2015, обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, с указанием на то, что, поскольку факт получения истцом уведомления о расторжении договора именно 26.11.2015 подтвержден материалами дела, оснований полагать, что срок расторжения договора следует считать с момента отправки соответствующего уведомления по адресу арендодателя, у суда не имеется.
Суд отметил, что в направленном в адрес истца уведомлении о расторжении договора аренды ответчик сообщил о намерении освободить помещение согласно п. 2.3 договора, в связи с чем дата освобождения помещения по условиям договора определяется по истечении 30 дней с момента получения уведомления о расторжении договора, а истец, действуя добросовестно и разумно, был обязан предпринять меры по принятию объекта из аренды при наступлении согласованной в п. 2.3 договора аренды даты освобождения помещения.
Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий для принятия арендованного помещения после расторжения договора аренды, а также доказательств совершения каких-либо действий с целью реализации обязанности по принятию объекта аренды, отсутствие каких-либо претензии по неуплате арендных платежей после получения уведомления вплоть до направления ответчику претензии 07.04.2016, суды обоснованно указали на наличие признаков уклонения истца от приемки имущества из аренды.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При рассмотрении заявления суды в числе прочего учли то обстоятельство, что ответчиком с целью реализации обязанности по возврату объекта аренды составлен акт приема-передачи нежилого помещения от 31.12.2015, который со стороны арендодателя подписан Ковешниковым А.П., несмотря на отсутствие надлежащих и достоверных доказательств, подтверждающих полномочия Ковешникова А.П. на подписание указанного документа, а также печати истца в указанном документе. Суды пришли к правильному выводу о необходимости оценки сложившейся ситуации с точки зрения добросовестности поведения сторон как участников гражданского оборота.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ни законом, ни договором аренды не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема имущества, при наличии четко выраженного волеизъявления арендатора на его передачу.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что действия арендатора по направлению уведомления о расторжении договора, подписанию в присутствии Ковешникова А.П. акта приема-передачи, обращению к арендодателю с заявлением о регистрации прекращения аренды свидетельствуют о наличии явно выраженного волеизъявления на прекращение арендных отношений.
Между тем арендодатель, получив от общества "Регион" в апреле 2016 года заявление с просьбой о регистрации прекращения аренды и ответ на претензию, в которой арендатор указывает, что передал помещение арендодателю по акту приема-передачи, не только не предпринял действий по установлению обстоятельств фактического освобождения помещения, но и осуществляет действия по взысканию с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2016 по 30.06.2016.
С учетом вышеизложенного, при наличии совокупности исследованных судами обеих инстанций доказательств, свидетельствующих о доказанности факта получения истцом от ответчика уведомления о расторжении договора аренды с 27.12.2015 и прекращении договора по истечении 30 дней с указанной даты, уклонения истца от получения объекта аренды, суды пришли к верным выводам об отсутствии правовых оснований для взыскания долга по арендным платежам за заявленный период и правомерно отказали в удовлетворении иска общества.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства и установить иные фактические обстоятельства, вместе с тем, в соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им.
Нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 по делу N А76-13323/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ликом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)