Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на невозможность использовать помещение по целевому назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Смоленского И.Н.,
судей Королевой Н.Н., Галиуллина Э.Р.,
при участии представителя:
истца (заявителя) - ООО "Азия Ломаж Компании" - Стерховой М.И., по доверенности от 20.03.2017,
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьего лица - извещенного надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азия Ломаж Компани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017
по делу N А65-21518/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Азия Ломаж Компани" (ОГРН 1151674000455, ИНН 1646039903) к обществу с ограниченной ответственностью "Индустриальный парк Челны" (ОГРН 1141650004704, ИНН 1650281255), при участии третьего лица - Маггерамовой А.М., о признании факта отсутствия обязанности оплачивать арендные платежи по договору аренды от 25.05.2015 N 25/05-15, об обязании возвратить 3 467 372 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азия Ломаж Компании" (далее - истец, ООО "Азия Ломаж Компании") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Индустриальный парк Челны" (далее - ответчик, ООО "Индустриальный парк Челны") о признании факта отсутствия обязанности оплачивать арендные платежи по договору аренды N 25/05-15 от 25.05.2015, об обязании возвратить 3 467 372 руб., выплаченных по договору.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Магеррамова Анна Магеррамовна.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017, в удовлетворении иска отказано.
Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что арендная плата не подлежит взысканию с истца, поскольку он был лишен возможности использовать арендуемое недвижимое имущество из-за его несоответствия коммерческим целям истца (отсутствие водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения).
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 16.03.2015 между ООО "Индустриальный парк Челны" (арендодатель) и ООО "Азия Ломаж Компании" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались не позднее 01.05.2015 заключить договор аренды (основной договор) недвижимого имущества общей площадью 2850,6 кв. м в том числе: промышленного здания, корпус 3, общей площадью 1483,4 кв. м и промышленного задания, корпус 4, общей площадью 1367,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Наб. Челны, Промкомзона, между проездом N IV и N II, территория Индустриального парка "Челны".
Основной договор заключен 25.05.2015.
В соответствии с п. 1.5 договора аренды помещения зданий должны использоваться для размещения производства по переработке ЭАФ (Эфироальдегидной фракции) и реализации спиртосодержащих продуктов для автомобильного и бытового предназначения.
В соответствии с п. 2.2.5 договора аренды арендодатель обязан обеспечить помещение электроэнергией, водоснабжением, бытовой канализацией, отоплением.
Помещения приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.06.2015 без замечаний.
Согласно п. 4.1 договора аренды арендная плата начисляется с момента передачи помещения по акту приема-передачи. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения арендатора в арендуемом помещении.
В соответствии с п. 4.2.1 договора аренды с 01.06.2015 по 30.06.2015 постоянная часть арендной платы составляет сумму в 1 142 880 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18%.
Часть обеспечительного платежа, уплаченного Арендатором по предварительному договору аренды от 16.03.2015, засчитывается арендодателем в счет оплаты арендной платы за июнь. С 01.07.2015 по 31.12.2015 постоянная часть арендной платы составляет сумму в 1 028 592 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18%.
Начиная с 01.01.2016, постоянная часть арендной платы составляет сумму в 1 200 024 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18%.
На основе проектной документации, подготовленной ООО "ЭКГ-ПРОЕКТ", истцом были проведены работы по техническому перевооружению зданий.
В процессе проведения работ истцом выяснилось, что предоставленные ООО Индустриальный парк "Челны" технические условия о возможности подключения к сетям недостоверны.
Письмами от 14.10.2015, от 19.10.2015, от 27.10.2015, от 11.11.2015 истец просил ответчика обеспечить арендуемые объекты необходимой мощностью электроэнергии, водоснабжением (не менее 250 м3/сутки), а также подключить объект к газораспределительной сети (260 м3/ч).
Полагая, что в связи с невозможностью использовать помещения по их целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Признавая исковые требования не подлежащими удовлетворению, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, истец длительное время использовал принятые в аренду помещения. При подписании договора аренды и в процессе пользования имуществом у него не возникло никаких разногласий относительно его технических характеристик исходя из его назначения.
В материалы дела представлены подписанные сторонами ежемесячные акты по аренде за период с мая по октябрь 2015, в которых указывается на отсутствие каких-либо претензий со стороны истца.
Истцом осуществлялась арендная плата, что подтверждается платежными поручениями от 31.07.2015 N 12, от 02.09.2015 N 20, от 10.12.2015 N 72, от 11.12.2015 N 73, а о наличии задолженности и необходимости ее погашения ответчик неоднократно уведомлял истца в претензиях от с 12.08.2015 исх. N 85, 15.10.2015 исх. N 99, 12.11.2015 исх. N 108, 26.11.2015 исх. N 111.
При этом истец не отрицал наличие задолженности по договору аренды и гарантировал ее погашение (письма от 27.11.2015, 07.12.2015).
Таким образом, заключая договор аренды, истец был осведомлен о состоянии переданного в аренду имущества, принимая его действовал на собственный страх и риск, поскольку должен был разумно оценить издержки, связанные с использованием этого имущества, принятого без замечаний, и в отношении которого проводилась длительная преддоговорная работа относительно определения условий пользования.
Доказательства обращения истца к арендодателю с какими-либо требованиями в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены.
Фактически истец пользовался помещением ответчика, осуществляя соответствующие работы в рамках предоставленных договором прав на переоборудование арендуемых помещений.
Кроме того, судебными инстанциями учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-12289/2016, в рамках которого рассматривалось исковое заявление ООО "Азия Ломаж Компании" к ООО "Индустриальный парк Челны" о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества с правом последующего выкупа от 25.05.2015, заключенного между ООО "Индустриальный парк Челны" и ООО "Азия Ломаж Компании".
Отказывая в удовлетворении указанного иска, суд пришел к выводу, что истцом не доказан факт создания арендодателем препятствий для осуществления коммерческой деятельности. Судом по данному делу установлено, что до заключения данного договора арендатор был полностью ознакомлен с состоянием арендуемого помещения, лично находился на объекте и самостоятельно производил осмотр предоставляемого ему в аренду помещения, пользовался им без каких-либо замечаний и возражений, а также был осведомлен о необходимости проведения дополнительных работ.
Также решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 16.11.2016 по делу N 2-15716/2016 удовлетворены исковые требования Магеррамовой А.М. к ООО "Азия Ломаж Компани" о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки (право требования которых приобретено на основании договора уступки N 1 от 16.03.2016), в связи с неисполнением обязательств по договору аренды N 25/05-15 за спорный период.
Более того, судебными инстанциями обоснованно сделан вывод о том, что истцом применен непредусмотренный законом способ защиты прав.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебные инстанции правомерно признали исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Фактически доводы жалобы направлены на переоценку установленных при рассмотрении указанных дел обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому не могут быть приняты во внимание.
В связи с предоставлением ООО "Азия Ломаж Компани" отсрочки по уплате государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу и отсутствием доказательств ее оплаты государственная пошлина подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу N А65-21518/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Азия Ломаж Компани" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб.
Поручить Арбитражному суду Республики Татарстан в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2017 N Ф06-26461/2017 ПО ДЕЛУ N А65-21518/2016
Требование: О признании отсутствующей обязанности вносить арендные платежи по договору аренды помещения, об обязании возвратить денежные средства, перечисленные по договору.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на невозможность использовать помещение по целевому назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. N Ф06-26461/2017
Дело N А65-21518/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Смоленского И.Н.,
судей Королевой Н.Н., Галиуллина Э.Р.,
при участии представителя:
истца (заявителя) - ООО "Азия Ломаж Компании" - Стерховой М.И., по доверенности от 20.03.2017,
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьего лица - извещенного надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азия Ломаж Компани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017
по делу N А65-21518/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Азия Ломаж Компани" (ОГРН 1151674000455, ИНН 1646039903) к обществу с ограниченной ответственностью "Индустриальный парк Челны" (ОГРН 1141650004704, ИНН 1650281255), при участии третьего лица - Маггерамовой А.М., о признании факта отсутствия обязанности оплачивать арендные платежи по договору аренды от 25.05.2015 N 25/05-15, об обязании возвратить 3 467 372 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азия Ломаж Компании" (далее - истец, ООО "Азия Ломаж Компании") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Индустриальный парк Челны" (далее - ответчик, ООО "Индустриальный парк Челны") о признании факта отсутствия обязанности оплачивать арендные платежи по договору аренды N 25/05-15 от 25.05.2015, об обязании возвратить 3 467 372 руб., выплаченных по договору.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Магеррамова Анна Магеррамовна.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017, в удовлетворении иска отказано.
Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что арендная плата не подлежит взысканию с истца, поскольку он был лишен возможности использовать арендуемое недвижимое имущество из-за его несоответствия коммерческим целям истца (отсутствие водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения).
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 16.03.2015 между ООО "Индустриальный парк Челны" (арендодатель) и ООО "Азия Ломаж Компании" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались не позднее 01.05.2015 заключить договор аренды (основной договор) недвижимого имущества общей площадью 2850,6 кв. м в том числе: промышленного здания, корпус 3, общей площадью 1483,4 кв. м и промышленного задания, корпус 4, общей площадью 1367,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Наб. Челны, Промкомзона, между проездом N IV и N II, территория Индустриального парка "Челны".
Основной договор заключен 25.05.2015.
В соответствии с п. 1.5 договора аренды помещения зданий должны использоваться для размещения производства по переработке ЭАФ (Эфироальдегидной фракции) и реализации спиртосодержащих продуктов для автомобильного и бытового предназначения.
В соответствии с п. 2.2.5 договора аренды арендодатель обязан обеспечить помещение электроэнергией, водоснабжением, бытовой канализацией, отоплением.
Помещения приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.06.2015 без замечаний.
Согласно п. 4.1 договора аренды арендная плата начисляется с момента передачи помещения по акту приема-передачи. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения арендатора в арендуемом помещении.
В соответствии с п. 4.2.1 договора аренды с 01.06.2015 по 30.06.2015 постоянная часть арендной платы составляет сумму в 1 142 880 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18%.
Часть обеспечительного платежа, уплаченного Арендатором по предварительному договору аренды от 16.03.2015, засчитывается арендодателем в счет оплаты арендной платы за июнь. С 01.07.2015 по 31.12.2015 постоянная часть арендной платы составляет сумму в 1 028 592 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18%.
Начиная с 01.01.2016, постоянная часть арендной платы составляет сумму в 1 200 024 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18%.
На основе проектной документации, подготовленной ООО "ЭКГ-ПРОЕКТ", истцом были проведены работы по техническому перевооружению зданий.
В процессе проведения работ истцом выяснилось, что предоставленные ООО Индустриальный парк "Челны" технические условия о возможности подключения к сетям недостоверны.
Письмами от 14.10.2015, от 19.10.2015, от 27.10.2015, от 11.11.2015 истец просил ответчика обеспечить арендуемые объекты необходимой мощностью электроэнергии, водоснабжением (не менее 250 м3/сутки), а также подключить объект к газораспределительной сети (260 м3/ч).
Полагая, что в связи с невозможностью использовать помещения по их целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Признавая исковые требования не подлежащими удовлетворению, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, истец длительное время использовал принятые в аренду помещения. При подписании договора аренды и в процессе пользования имуществом у него не возникло никаких разногласий относительно его технических характеристик исходя из его назначения.
В материалы дела представлены подписанные сторонами ежемесячные акты по аренде за период с мая по октябрь 2015, в которых указывается на отсутствие каких-либо претензий со стороны истца.
Истцом осуществлялась арендная плата, что подтверждается платежными поручениями от 31.07.2015 N 12, от 02.09.2015 N 20, от 10.12.2015 N 72, от 11.12.2015 N 73, а о наличии задолженности и необходимости ее погашения ответчик неоднократно уведомлял истца в претензиях от с 12.08.2015 исх. N 85, 15.10.2015 исх. N 99, 12.11.2015 исх. N 108, 26.11.2015 исх. N 111.
При этом истец не отрицал наличие задолженности по договору аренды и гарантировал ее погашение (письма от 27.11.2015, 07.12.2015).
Таким образом, заключая договор аренды, истец был осведомлен о состоянии переданного в аренду имущества, принимая его действовал на собственный страх и риск, поскольку должен был разумно оценить издержки, связанные с использованием этого имущества, принятого без замечаний, и в отношении которого проводилась длительная преддоговорная работа относительно определения условий пользования.
Доказательства обращения истца к арендодателю с какими-либо требованиями в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены.
Фактически истец пользовался помещением ответчика, осуществляя соответствующие работы в рамках предоставленных договором прав на переоборудование арендуемых помещений.
Кроме того, судебными инстанциями учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-12289/2016, в рамках которого рассматривалось исковое заявление ООО "Азия Ломаж Компании" к ООО "Индустриальный парк Челны" о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества с правом последующего выкупа от 25.05.2015, заключенного между ООО "Индустриальный парк Челны" и ООО "Азия Ломаж Компании".
Отказывая в удовлетворении указанного иска, суд пришел к выводу, что истцом не доказан факт создания арендодателем препятствий для осуществления коммерческой деятельности. Судом по данному делу установлено, что до заключения данного договора арендатор был полностью ознакомлен с состоянием арендуемого помещения, лично находился на объекте и самостоятельно производил осмотр предоставляемого ему в аренду помещения, пользовался им без каких-либо замечаний и возражений, а также был осведомлен о необходимости проведения дополнительных работ.
Также решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 16.11.2016 по делу N 2-15716/2016 удовлетворены исковые требования Магеррамовой А.М. к ООО "Азия Ломаж Компани" о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки (право требования которых приобретено на основании договора уступки N 1 от 16.03.2016), в связи с неисполнением обязательств по договору аренды N 25/05-15 за спорный период.
Более того, судебными инстанциями обоснованно сделан вывод о том, что истцом применен непредусмотренный законом способ защиты прав.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебные инстанции правомерно признали исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Фактически доводы жалобы направлены на переоценку установленных при рассмотрении указанных дел обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому не могут быть приняты во внимание.
В связи с предоставлением ООО "Азия Ломаж Компани" отсрочки по уплате государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу и отсутствием доказательств ее оплаты государственная пошлина подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу N А65-21518/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Азия Ломаж Компани" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб.
Поручить Арбитражному суду Республики Татарстан в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)