Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сывороткиной Е.Е.,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Дубкова О.В., представитель по доверенности N 162-д от 30.12.2015;
- от открытого акционерного общества "ДСК": Должикова В.В., представитель по доверенности от 30.08.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой": Должикова В.В., представитель по доверенности от 01.06.2013;
- от Крутченко Владимира Викторовича: Сейфуллаев Н.С., представитель по доверенности N 36 АВ 1830575 от 06.02.2016;
- от Кузнецовой С.М.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Крутченко Владимира Викторовича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.11.2015 по делу N А14-11462/2015 (судья Симонова И.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой" (ОГРН 1073667026773, ИНН 3665063221) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, при участии третьих лиц: Кузнецовой С.М., Крутченко В.В., открытого акционерного общества "ДСК" о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 и обязании погасить в Едином государственном реестре прав запись об ипотеке от 31.03.2008, регистрационный номер 36-36-01/002/2008-424 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0505055:8, площадью 1 530 кв. м, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, уч. 19,
Общество с ограниченной ответственностью "РемСтрой" (далее - Общество, ООО "РемСтрой") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - регистрирующий орган, Управление, Управление Росреестра по Воронежской области) о признании незаконным отказа N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 в погашении регистрационной записи; об обязании Управления Росреестра по Воронежской области погасить в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) запись об ипотеке от 31.03.2008 регистрационный номер 36-36-01/002/2008-424 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0505055:8, площадью 1 530 кв. м, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, уч. 19.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузнецова С.М., Крутченко В.В., ОАО "ДСК".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.11.2015, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены. Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об отказе в государственной регистрации права N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 в погашении регистрационной записи признано незаконным. Управление обязано погасить Едином государственном реестре прав запись об ипотеке от 31.03.2008 регистрационный номер 36-36-01/002/2008-424 на земельный участок с кадастровым номером 836:34:0505055:8, площадью 1 530 кв. м, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, уч. 19.
Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление Росреестра по Воронежской области, Крутченко В.В. обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своих доводов Крутченко В.В. настаивает на том, что Управление Росреестра по Воронежской области правомерно отказало в погашении соответствующей регистрационной записи. Ссылка суда области на Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не может быть признана состоятельной, поскольку законодательство о банкротстве применяется с учетом других положений Гражданского кодекса Российской Федерации. В рассматриваемом случае произведена замена стороны в обязательстве, а именно в договоре аренды земельного участка, в связи с чем, права и обязанности стороны обязательства переходят новому лицу в том объеме, в котором существовали к моменту перемены.
Представитель данного лица в судебном заседании просил обжалуемое решение отменить, а жалобу удовлетворить.
Управление в обосновании своей правовой позиции указывает, что судом первой инстанции не было принято во внимание, что п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены общие основания для погашения записи об ипотеке к которым, в том числе, отнесено предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Суд области необоснованно сослался на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 31.10.2014 N 305-ЭС14-164 по делу N А14-23298/13.
Арбитражным судом области не были приняты во внимание доводы Управления о том, что ипотека земельного участка является зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременением, в связи с чем, оно может быть оспорено только в судебном порядке, что подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
Ссылается на то, что судом первой инстанции не указано, каким именно нормам закона не соответствует отказ в погашении регистрационной записи.
Представитель Управления в судебном заседании просил обжалуемое решение отменить, а жалобу удовлетворить.
Открытое акционерное общество "ДСК", общество с ограниченной ответственностью "РемСтрой" отзывы в суд апелляционной инстанции не представили, представитель данных лиц в судебном заседании против удовлетворения апелляционных жалобы возражал, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а жалобы без удовлетворения.
Кузнецова С.М. отзыв в суд апелляционной инстанции не представила, доводы жалоб не оспорила, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ рассматривалась в отсутствие его представителя.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.02.2016 по 03.03.2016.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции общество с ограниченной ответственностью "РемСтрой" зарегистрировано в качестве юридического лица в установленном законом порядке.
ООО "РемСтрой" на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, 19, площадью 1530 кв. м, с кадастровым номером 36:34:0505055:8, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество 19.11.2012 сделана регистрационная запись N 36-36-01/235/2012-048.
Основанием возникновения права аренды на указанный земельный участок Общества послужил договор перенайма земельного участка от 14.08.2012, заключенный между заявителем и ООО СМУ "Галтель" по результатам аукциона по продаже имущества ООО СМУ "Галтель", входящего в состав конкурсной массы.
При этом, п. 1.3 договора от 14.08.2012 предусмотрено, что права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к новому арендатору в полном объеме.
В соответствии с п. 1.4 договора от 14.08.2012 предмет договора на момент проведения торгов был обременен правами третьих лиц: ипотека в пользу ЗАО Банк "ВТБ24", АК СБ РФ (ОАО), ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк", ОАО "Номос-Банк", участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Пунктом 2.3 договора от 14.08.2012 установлено, что новый арендатор обязан удовлетворить требования участников долевого строительства объекта по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича д. 19, возникших из договоров участия в долевом строительстве, любым способом, не противоречащим закону.
Также между ООО СМУ "Галтель" и ООО "РемСтрой" был заключен договор купли-продажи N 2 от 14.08.2012.
Предметом данного договора является объект незавершенного строительства готовностью 32% (лит. А, А1), общей площадью 1257,3 кв. м, расположенный по адресу ул. Олеко Дундича д. 19.
В силу п. 1.2 договора купли-продажи N 2 от 14.08.2012 объект на момент проведения торгов был обременен правами третьих лиц: ипотека в пользу ЗАО Банк "ВТБ24", АК СБ РФ (ОАО), ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк", ОАО "Номос-Банк", участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 2.3 договора купли-продажи N 2 от 14.08.2012 покупатель обязан удовлетворить требования участников долевого строительства объекта, расположенного по адресу: ул. Олеко Дундича д. 19, возникших из договоров участия в долевом строительстве, любым способом, не противоречащим закону.
По акту приема - передачи от 23.08.2012 ООО СМУ "Галтель" передало, а ООО "РемСтрой" приняло в аренду земельный участок площадью 1530 кв. м, с кадастровым номером 36:34:0505055:8.
По данным ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 36:34:0505055:8 обременен правами третьих лиц - дольщиков, заключивших договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Олеко Дундича, 19 с ООО СМУ "Галтель", а именно ОАО "Домостроительный комбинат", Кузнецовой С.М. и Крутченко В.В.
ООО "РемСтрой" 02.06.2015 обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о погашении в ЕГРП записи об обременении земельного участка в виде ипотеки права аренды.
На государственную регистрацию были представлены следующие документы: копия протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 02.08.2012; копия договора перенайма земельного участка от 14.08.2012; копия акта приема-передачи земельного участка от 23.08.2012 к договору перенайма земельного участка от 14.08.2012; копия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 24.10.2003 N 2676-03-09/мз от 10.02.2014.
Уведомлением N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 Управление Росреестра по Воронежской области отказало в погашении регистрационной записи об ипотеке ввиду того, что Обществом не представлены документы, подтверждающие передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Полагая, что отказ Управления, изложенный в уведомлении N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015, противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы Общества, ООО "РемСтрой" обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд области исходил из того, что оспариваемый отказ не соответствует нормам действующего законодательства.
Апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда). Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ст. 4 Закона N 122-ФЗ).
В силу ст. 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В соответствии с абз. 10 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).
Статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
На основании ч. 8.1 ст. Закона N 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В силу п. 4 ст. 29 Закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон N 102-ФЗ) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
Обстоятельства дела свидетельствуют, что предметом ипотеки является право аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505055:8 - застройщик ООО СМУ "Галтель".
В отношении данного земельного участка было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства, о чем в ЕГРП 31.03.2008 внесена соответствующая запись. Срок, на который установлено ограничение, составляет период с 31.03.2008 по: "в течение 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 3 квартал 2010".
Впоследствии решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.04.2011 по делу N А14-3602/2010 ООО СМУ "Галтель" признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2012 "Об утверждении начальной стоимости продажи заложенного имущества" установлено, что спорный земельный участок обременен правами третьих лиц: ипотека в пользу ЗАО Банк "ВТБ-24", АК СБ РФ (ОАО), ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк", ОАО "Номос-Банк", участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве; утвержденный порядок проведения открытых торгов должен содержать обязательное условие продажи - удовлетворение требований участников долевого строительства объекта по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича 19, возникших из договора долевого участия в строительстве, любым способом, не противоречащим закону.
Как установлено судом первой инстанции участники долевого строительства 16-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Воронеж, ул. О. Дундича, 19, заключившие договоры долевого участия с застройщиком - ООО СМУ "Галтель", в реестр кредиторов включены не были.
Право аренды земельного участка общей площадью 1 530 кв. м кадастровый номер 36:34:0505055:8, расположенного по ул. Олеко Дундича 19, разрешенное использование: "для целей проектирования и строительства жилого дома", принадлежащее ООО СМУ "Галтель" было включено в состав конкурсной массы, и, согласно протоколу от 02.08.2012 о результатах проведения открытых торгов, приобретено ООО "РемСтрой".
Принимая во внимание, что ООО СМУ "Галтель" было ликвидировано, ООО "РемСтрой" не является правопреемником ООО СМУ "Галтель", указав, что аренда земельного участка была прекращена, суд области пришел к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права, и признал уведомление Управления Росреестра по Воронежской области N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 не соответствующим нормам действующего законодательства.
Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда исходя из следующего.
Из анализа положений договора перенайма земельного участка от 14.08.2012 в частности п. п. 1.3, 1.4, 2, 3, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 2 от 14.08.2012 в частности п. 2.3, а также п. 3 протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 02.08.2012 следует, что ООО СМУ "Галтель" передало ООО "РемСтрой" не только права и обязанности арендатора земельного участка, но и обязанности застройщика возводимого на данном участке объекта недвижимости, в том числе, соответствующее обременение в виде ипотеки. Из названных положений следует, что новый арендатор обязан удовлетворить требования участников долевого строительства объекта по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, д. 19, возникших из договоров участия в долевом строительстве, любым способом, не противоречащим закону.
Изначально участок передавался в аренду для проектирования и строительства жилого дома, цель передачи впоследствии не менялась. Кроме того, заявителю выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке многоквартирного многоэтажного жилого дома.
Учитывая вышеизложенное, с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505055:8 к ООО "РемСтрой" перешли залоговые обязательства ООО СМУ "Галтель".
При этом, как указывалось выше, предметом открытых торгов по лоту N 1 являлось имущество ООО СМУ "Галтель" обремененное залогом, на что было непосредственно указано в п. 3 протокола о результатах проведения открытых торгов.
Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная коллегия считает, что оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Воронежской области N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 не противоречит нормам действующего законодательства.
При этом апелляционная коллегия находит несостоятельной ссылку суда области на Определении Верховного Суда РФ N 305-ЭС14-167 от 31.10.2014 по делу N А41-23298/13, поскольку рамках рассмотренного спора установлено, что в иной рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка был расторгнут, а земельный участок возвращен арендодателю вследствие неисполнения арендатором своих договорных обязательств.
Апелляционная коллегия находит неподтвержденным вывод суда о том, что аренда земельного участка прекращена, поскольку как подтвердили лица, участвующие в деле, договор аренды действует. В связи с чем положения п. п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ не подлежали применению.
Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.
Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, ООО "РемСтрой" не лишено возможности оспорить имеющееся обременение в порядке гражданского судопроизводства.
При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
Принимая во внимание, что Крутченко В.В. при подаче апелляционной жалобы по чеку ордеру от 21.12.2015 оплатил государственную пошлину в большем размере, а именно в сумме 3000 рублей, то последнему следует выдать справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 2850 рублей.
С учетом результатов рассмотрения дела, судебные расходы по уплате госпошлины в суде апелляционной инстанции подлежат возложению на заявителя, с ООО "РемСтрой" следует взыскать 150 руб. в пользу Крутченко В.В.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Апелляционные жалобы Крутченко Владимира Викторовича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.11.2015 по делу N А14-11462/2015 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой" отказать.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью "РемСтрой" справку на возврат госпошлины в сумме 3000 рублей, уплаченной по платежному поручению N 500 от 03.08.2015.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой" в пользу Крутченко В.В. 150 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.03.2016 N 19АП-7946/2015 ПО ДЕЛУ N А14-11462/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2016 г. по делу N А14-11462/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сывороткиной Е.Е.,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Дубкова О.В., представитель по доверенности N 162-д от 30.12.2015;
- от открытого акционерного общества "ДСК": Должикова В.В., представитель по доверенности от 30.08.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой": Должикова В.В., представитель по доверенности от 01.06.2013;
- от Крутченко Владимира Викторовича: Сейфуллаев Н.С., представитель по доверенности N 36 АВ 1830575 от 06.02.2016;
- от Кузнецовой С.М.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Крутченко Владимира Викторовича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.11.2015 по делу N А14-11462/2015 (судья Симонова И.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой" (ОГРН 1073667026773, ИНН 3665063221) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, при участии третьих лиц: Кузнецовой С.М., Крутченко В.В., открытого акционерного общества "ДСК" о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 и обязании погасить в Едином государственном реестре прав запись об ипотеке от 31.03.2008, регистрационный номер 36-36-01/002/2008-424 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0505055:8, площадью 1 530 кв. м, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, уч. 19,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РемСтрой" (далее - Общество, ООО "РемСтрой") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - регистрирующий орган, Управление, Управление Росреестра по Воронежской области) о признании незаконным отказа N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 в погашении регистрационной записи; об обязании Управления Росреестра по Воронежской области погасить в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) запись об ипотеке от 31.03.2008 регистрационный номер 36-36-01/002/2008-424 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0505055:8, площадью 1 530 кв. м, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, уч. 19.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузнецова С.М., Крутченко В.В., ОАО "ДСК".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.11.2015, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены. Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об отказе в государственной регистрации права N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 в погашении регистрационной записи признано незаконным. Управление обязано погасить Едином государственном реестре прав запись об ипотеке от 31.03.2008 регистрационный номер 36-36-01/002/2008-424 на земельный участок с кадастровым номером 836:34:0505055:8, площадью 1 530 кв. м, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, уч. 19.
Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление Росреестра по Воронежской области, Крутченко В.В. обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своих доводов Крутченко В.В. настаивает на том, что Управление Росреестра по Воронежской области правомерно отказало в погашении соответствующей регистрационной записи. Ссылка суда области на Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не может быть признана состоятельной, поскольку законодательство о банкротстве применяется с учетом других положений Гражданского кодекса Российской Федерации. В рассматриваемом случае произведена замена стороны в обязательстве, а именно в договоре аренды земельного участка, в связи с чем, права и обязанности стороны обязательства переходят новому лицу в том объеме, в котором существовали к моменту перемены.
Представитель данного лица в судебном заседании просил обжалуемое решение отменить, а жалобу удовлетворить.
Управление в обосновании своей правовой позиции указывает, что судом первой инстанции не было принято во внимание, что п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены общие основания для погашения записи об ипотеке к которым, в том числе, отнесено предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Суд области необоснованно сослался на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 31.10.2014 N 305-ЭС14-164 по делу N А14-23298/13.
Арбитражным судом области не были приняты во внимание доводы Управления о том, что ипотека земельного участка является зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременением, в связи с чем, оно может быть оспорено только в судебном порядке, что подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
Ссылается на то, что судом первой инстанции не указано, каким именно нормам закона не соответствует отказ в погашении регистрационной записи.
Представитель Управления в судебном заседании просил обжалуемое решение отменить, а жалобу удовлетворить.
Открытое акционерное общество "ДСК", общество с ограниченной ответственностью "РемСтрой" отзывы в суд апелляционной инстанции не представили, представитель данных лиц в судебном заседании против удовлетворения апелляционных жалобы возражал, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а жалобы без удовлетворения.
Кузнецова С.М. отзыв в суд апелляционной инстанции не представила, доводы жалоб не оспорила, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ рассматривалась в отсутствие его представителя.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.02.2016 по 03.03.2016.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции общество с ограниченной ответственностью "РемСтрой" зарегистрировано в качестве юридического лица в установленном законом порядке.
ООО "РемСтрой" на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, 19, площадью 1530 кв. м, с кадастровым номером 36:34:0505055:8, о чем в государственном реестре прав на недвижимое имущество 19.11.2012 сделана регистрационная запись N 36-36-01/235/2012-048.
Основанием возникновения права аренды на указанный земельный участок Общества послужил договор перенайма земельного участка от 14.08.2012, заключенный между заявителем и ООО СМУ "Галтель" по результатам аукциона по продаже имущества ООО СМУ "Галтель", входящего в состав конкурсной массы.
При этом, п. 1.3 договора от 14.08.2012 предусмотрено, что права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к новому арендатору в полном объеме.
В соответствии с п. 1.4 договора от 14.08.2012 предмет договора на момент проведения торгов был обременен правами третьих лиц: ипотека в пользу ЗАО Банк "ВТБ24", АК СБ РФ (ОАО), ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк", ОАО "Номос-Банк", участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Пунктом 2.3 договора от 14.08.2012 установлено, что новый арендатор обязан удовлетворить требования участников долевого строительства объекта по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича д. 19, возникших из договоров участия в долевом строительстве, любым способом, не противоречащим закону.
Также между ООО СМУ "Галтель" и ООО "РемСтрой" был заключен договор купли-продажи N 2 от 14.08.2012.
Предметом данного договора является объект незавершенного строительства готовностью 32% (лит. А, А1), общей площадью 1257,3 кв. м, расположенный по адресу ул. Олеко Дундича д. 19.
В силу п. 1.2 договора купли-продажи N 2 от 14.08.2012 объект на момент проведения торгов был обременен правами третьих лиц: ипотека в пользу ЗАО Банк "ВТБ24", АК СБ РФ (ОАО), ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк", ОАО "Номос-Банк", участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 2.3 договора купли-продажи N 2 от 14.08.2012 покупатель обязан удовлетворить требования участников долевого строительства объекта, расположенного по адресу: ул. Олеко Дундича д. 19, возникших из договоров участия в долевом строительстве, любым способом, не противоречащим закону.
По акту приема - передачи от 23.08.2012 ООО СМУ "Галтель" передало, а ООО "РемСтрой" приняло в аренду земельный участок площадью 1530 кв. м, с кадастровым номером 36:34:0505055:8.
По данным ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 36:34:0505055:8 обременен правами третьих лиц - дольщиков, заключивших договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Олеко Дундича, 19 с ООО СМУ "Галтель", а именно ОАО "Домостроительный комбинат", Кузнецовой С.М. и Крутченко В.В.
ООО "РемСтрой" 02.06.2015 обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о погашении в ЕГРП записи об обременении земельного участка в виде ипотеки права аренды.
На государственную регистрацию были представлены следующие документы: копия протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 02.08.2012; копия договора перенайма земельного участка от 14.08.2012; копия акта приема-передачи земельного участка от 23.08.2012 к договору перенайма земельного участка от 14.08.2012; копия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 24.10.2003 N 2676-03-09/мз от 10.02.2014.
Уведомлением N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 Управление Росреестра по Воронежской области отказало в погашении регистрационной записи об ипотеке ввиду того, что Обществом не представлены документы, подтверждающие передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Полагая, что отказ Управления, изложенный в уведомлении N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015, противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы Общества, ООО "РемСтрой" обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд области исходил из того, что оспариваемый отказ не соответствует нормам действующего законодательства.
Апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда). Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ст. 4 Закона N 122-ФЗ).
В силу ст. 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В соответствии с абз. 10 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).
Статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
На основании ч. 8.1 ст. Закона N 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В силу п. 4 ст. 29 Закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон N 102-ФЗ) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
Обстоятельства дела свидетельствуют, что предметом ипотеки является право аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505055:8 - застройщик ООО СМУ "Галтель".
В отношении данного земельного участка было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства, о чем в ЕГРП 31.03.2008 внесена соответствующая запись. Срок, на который установлено ограничение, составляет период с 31.03.2008 по: "в течение 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 3 квартал 2010".
Впоследствии решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.04.2011 по делу N А14-3602/2010 ООО СМУ "Галтель" признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2012 "Об утверждении начальной стоимости продажи заложенного имущества" установлено, что спорный земельный участок обременен правами третьих лиц: ипотека в пользу ЗАО Банк "ВТБ-24", АК СБ РФ (ОАО), ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк", ОАО "Номос-Банк", участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве; утвержденный порядок проведения открытых торгов должен содержать обязательное условие продажи - удовлетворение требований участников долевого строительства объекта по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича 19, возникших из договора долевого участия в строительстве, любым способом, не противоречащим закону.
Как установлено судом первой инстанции участники долевого строительства 16-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Воронеж, ул. О. Дундича, 19, заключившие договоры долевого участия с застройщиком - ООО СМУ "Галтель", в реестр кредиторов включены не были.
Право аренды земельного участка общей площадью 1 530 кв. м кадастровый номер 36:34:0505055:8, расположенного по ул. Олеко Дундича 19, разрешенное использование: "для целей проектирования и строительства жилого дома", принадлежащее ООО СМУ "Галтель" было включено в состав конкурсной массы, и, согласно протоколу от 02.08.2012 о результатах проведения открытых торгов, приобретено ООО "РемСтрой".
Принимая во внимание, что ООО СМУ "Галтель" было ликвидировано, ООО "РемСтрой" не является правопреемником ООО СМУ "Галтель", указав, что аренда земельного участка была прекращена, суд области пришел к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права, и признал уведомление Управления Росреестра по Воронежской области N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 не соответствующим нормам действующего законодательства.
Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда исходя из следующего.
Из анализа положений договора перенайма земельного участка от 14.08.2012 в частности п. п. 1.3, 1.4, 2, 3, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 2 от 14.08.2012 в частности п. 2.3, а также п. 3 протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 02.08.2012 следует, что ООО СМУ "Галтель" передало ООО "РемСтрой" не только права и обязанности арендатора земельного участка, но и обязанности застройщика возводимого на данном участке объекта недвижимости, в том числе, соответствующее обременение в виде ипотеки. Из названных положений следует, что новый арендатор обязан удовлетворить требования участников долевого строительства объекта по адресу г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, д. 19, возникших из договоров участия в долевом строительстве, любым способом, не противоречащим закону.
Изначально участок передавался в аренду для проектирования и строительства жилого дома, цель передачи впоследствии не менялась. Кроме того, заявителю выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке многоквартирного многоэтажного жилого дома.
Учитывая вышеизложенное, с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505055:8 к ООО "РемСтрой" перешли залоговые обязательства ООО СМУ "Галтель".
При этом, как указывалось выше, предметом открытых торгов по лоту N 1 являлось имущество ООО СМУ "Галтель" обремененное залогом, на что было непосредственно указано в п. 3 протокола о результатах проведения открытых торгов.
Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная коллегия считает, что оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Воронежской области N 001/093/2015-2917 от 09.07.2015 не противоречит нормам действующего законодательства.
При этом апелляционная коллегия находит несостоятельной ссылку суда области на Определении Верховного Суда РФ N 305-ЭС14-167 от 31.10.2014 по делу N А41-23298/13, поскольку рамках рассмотренного спора установлено, что в иной рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка был расторгнут, а земельный участок возвращен арендодателю вследствие неисполнения арендатором своих договорных обязательств.
Апелляционная коллегия находит неподтвержденным вывод суда о том, что аренда земельного участка прекращена, поскольку как подтвердили лица, участвующие в деле, договор аренды действует. В связи с чем положения п. п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ не подлежали применению.
Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.
Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, ООО "РемСтрой" не лишено возможности оспорить имеющееся обременение в порядке гражданского судопроизводства.
При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
Принимая во внимание, что Крутченко В.В. при подаче апелляционной жалобы по чеку ордеру от 21.12.2015 оплатил государственную пошлину в большем размере, а именно в сумме 3000 рублей, то последнему следует выдать справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 2850 рублей.
С учетом результатов рассмотрения дела, судебные расходы по уплате госпошлины в суде апелляционной инстанции подлежат возложению на заявителя, с ООО "РемСтрой" следует взыскать 150 руб. в пользу Крутченко В.В.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционные жалобы Крутченко Владимира Викторовича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.11.2015 по делу N А14-11462/2015 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой" отказать.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью "РемСтрой" справку на возврат госпошлины в сумме 3000 рублей, уплаченной по платежному поручению N 500 от 03.08.2015.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой" в пользу Крутченко В.В. 150 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.СЕМЕНЮТА
Е.А.СЕМЕНЮТА
Судьи
Н.Д.МИРОНЦЕВА
А.И.ПРОТАСОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)