Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коротковой Е.Н., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Куруглиевой Мадины Абдуловны: Лебедев Г.А. представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 29.10.2015 г., зарегистрированной в реестре за N Д-1149,
от временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен,
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Куруглиевой Мадины Абдуловны о признании договора долевого участия в строительстве N 02-120 от 25 января 2012 года действующим, по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Римэка" несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "КоммерсантЪ" N 107 от 20 июня 2015 года.
Куруглиева Мадина Абдуловна (далее - Куруглиева М.А.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании договора купли-продажи от 26 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.) на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 1Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м недействительным. Кроме того, заявитель просил применить последствия недействительности сделки, виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В., произведенной 26 октября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-5214/1 на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 1Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м.
Также Куруглиева М.А. просила признать договор долевого участия в строительстве N 02-120 от 25 января 2012 года, заключенный между ООО "Римэка" и Куруглиевой М.А. действующим (л.д. 6 - 13, 95 - 97).
Определением Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2016 года заявленные требования удовлетворены (т. 1 л.д. 140 - 142).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда первой инстанции, принять новый судебный акт (т. 1 л.д. 146).
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие временного управляющего ООО "Римэка" Гладкова Г.И., ООО "Римэка", извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://www.10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://www.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Куруглиевой М.А. против доводов апелляционной жалобы возражал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Заявил ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе от исковых требований в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве (т. 2 л.д. 10). Последствия отказа заявителю известны и понятны.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Заявленный Куруглиевой М.А. отказ от требований в части не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, в силу чего, в соответствии с части 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом апелляционной инстанции. Отказ от заявленных требований в части подписан представителем Лебедевым Г.А. по нотариально удостоверенной доверенности от 29.10.2015 г., зарегистрированной в реестре за N Д-1149, в которой предусмотрено право представителя на отказ от исковых требований.
Отказ от иска и принятие его арбитражным судом является в соответствии с пункт 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для прекращения производства по делу.
При таких обстоятельствах, производство по требованию Куруглиевой М.А. в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве следует прекратить.
Заслушав мнение представителя Куруглиевой М.А., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 25 января 2012 между ООО "Римэка" и Куруглиевой М.А. был заключен договор о долевом участии в строительстве N 02-120, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 3Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1 л.д. 14 - 21).
Администрацией городского округа Балашиха Московской области 21 ноября 2014 года ООО "Римэка" было выдано разрешение N RU 50315000-45/2014 на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома с техническим этажом, надземным гаражом-автостоянкой и встроенными офисными помещениями, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон N 22А.
По Приложению N 1 к договору цена договора составила 4179601 руб. 39 коп.
Оплата по условиям договора должна осуществляться участником долевого строительства в "рассрочку", определенными в Приложении N 1 к договору суммами, до 10 февраля 2022 года.
Указанный договор зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законом порядке.
Куруглиевой М.А. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору на общую сумму 1966694 руб. 40 коп., что подтверждено платежными поручениями, приобщенными к материалам дела (л.д. 30 - 75).
В обусловленный срок, а именно: во 4-м квартале 2012 года, многоквартирный дом построен не был, квартира не передана дольщику.
В обоснование своего заявления, Куруглиева М.А. ссылалась на то, что должником был расторгнут договор в одностороннем внесудебном порядке, по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по причине отказа от исполнения договора просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более 2-х месяцев.
При вынесении оспариваемого судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что должником допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 25 января 2012 года N 02-120, которое возможно только по соглашению сторон, подлежащего государственной регистрации, либо по решению суда; у должника отсутствовало право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно вносились обусловленные сделкой платежи; и право должника на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве может возникнуть при наличии письменного согласия временного управляющего в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Арбитражный апелляционный суд согласен с изложенными выводами суда первой инстанции, которые сделаны при полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что должником не представлено в материалы дела доказательств в подтверждение наличия у Куруглиевой М.А. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Из уведомления должника (т. 1 л.д. 76) усматривается, что период времени заявленной задолженности дольщика, составил 2 месяца, а не свыше указанного срока, как того требует положение части 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".
Частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве обусловлено, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия на расторжение договора с Куруглиевой М.А. не давал, что не отрицалось представителем должника.
В соответствии с частью 1 статьи 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", таковой регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 3 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости. Таким образом, закон содержит исчерпывающее определение сферы гражданских правоотношений, на которые распространяется ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исчерпывающий перечень видов гражданских правоотношений, на которые действие такового не распространяется.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, заключенного между заявителем и должником любые изменения и дополнения к договору могут быть внесены только по взаимному соглашению сторон, выраженному в письменной форме в виде Дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Куруглиевой М.А.
Также Куруглиевой М.А. было заявлено требование о признании недействительным договора долевого участия от 26 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 3Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Учитывая изложенное, ООО "Римэка" в нарушение указанных норм заключил договор долевого участия в строительстве с третьим лицом, в соответствии с которым права на квартиру, которая находится в залоге у заявителя, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 3Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м, перешли Золотухину К.В.
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Куруглиева М.А. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; застройщик вправе был расторгнуть с Куруглиевой М.А. в одностороннем порядке договор по причине просрочки ею платежей свыше двух месяцев, отклоняются апелляционным судом ввиду их несостоятельности.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что по договору уступки требования от 29 мая 2015 года к новому кредитору Золотухину К.В. перешло только право требования от дольщика невыплаченных денежных средств, не основана на законе.
Пунктом 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается переход права требования кредитора по денежному обязательству к другому лицу в части.
Однако обязательства дольщика и застройщика, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своей природе не являются денежными, так как предусматривают расчеты за выполненные работы путем передачи имущества (квартиры в выстроенном доме).
Поскольку статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования дольщика.
При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное определение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями пунктом 4 статьи 150, статьями 151, 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
принять отказ Куруглиевой М.А. от требования о применении последствий недействительности сделки и восстановлении регистрационной записи.
Определение Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2016 года по делу N А41-3991/15 в указанной части отменить, производство по делу - прекратить.
В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2016 N 10АП-4176/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коротковой Е.Н., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Куруглиевой Мадины Абдуловны: Лебедев Г.А. представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 29.10.2015 г., зарегистрированной в реестре за N Д-1149,
от временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен,
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Куруглиевой Мадины Абдуловны о признании договора долевого участия в строительстве N 02-120 от 25 января 2012 года действующим, по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Римэка" несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "КоммерсантЪ" N 107 от 20 июня 2015 года.
Куруглиева Мадина Абдуловна (далее - Куруглиева М.А.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании договора купли-продажи от 26 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.) на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 1Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м недействительным. Кроме того, заявитель просил применить последствия недействительности сделки, виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В., произведенной 26 октября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-5214/1 на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 1Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м.
Также Куруглиева М.А. просила признать договор долевого участия в строительстве N 02-120 от 25 января 2012 года, заключенный между ООО "Римэка" и Куруглиевой М.А. действующим (л.д. 6 - 13, 95 - 97).
Определением Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2016 года заявленные требования удовлетворены (т. 1 л.д. 140 - 142).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда первой инстанции, принять новый судебный акт (т. 1 л.д. 146).
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие временного управляющего ООО "Римэка" Гладкова Г.И., ООО "Римэка", извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://www.10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://www.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Куруглиевой М.А. против доводов апелляционной жалобы возражал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Заявил ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе от исковых требований в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве (т. 2 л.д. 10). Последствия отказа заявителю известны и понятны.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Заявленный Куруглиевой М.А. отказ от требований в части не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, в силу чего, в соответствии с части 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом апелляционной инстанции. Отказ от заявленных требований в части подписан представителем Лебедевым Г.А. по нотариально удостоверенной доверенности от 29.10.2015 г., зарегистрированной в реестре за N Д-1149, в которой предусмотрено право представителя на отказ от исковых требований.
Отказ от иска и принятие его арбитражным судом является в соответствии с пункт 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для прекращения производства по делу.
При таких обстоятельствах, производство по требованию Куруглиевой М.А. в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве следует прекратить.
Заслушав мнение представителя Куруглиевой М.А., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 25 января 2012 между ООО "Римэка" и Куруглиевой М.А. был заключен договор о долевом участии в строительстве N 02-120, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 3Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1 л.д. 14 - 21).
Администрацией городского округа Балашиха Московской области 21 ноября 2014 года ООО "Римэка" было выдано разрешение N RU 50315000-45/2014 на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома с техническим этажом, надземным гаражом-автостоянкой и встроенными офисными помещениями, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон N 22А.
По Приложению N 1 к договору цена договора составила 4179601 руб. 39 коп.
Оплата по условиям договора должна осуществляться участником долевого строительства в "рассрочку", определенными в Приложении N 1 к договору суммами, до 10 февраля 2022 года.
Указанный договор зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законом порядке.
Куруглиевой М.А. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору на общую сумму 1966694 руб. 40 коп., что подтверждено платежными поручениями, приобщенными к материалам дела (л.д. 30 - 75).
В обусловленный срок, а именно: во 4-м квартале 2012 года, многоквартирный дом построен не был, квартира не передана дольщику.
В обоснование своего заявления, Куруглиева М.А. ссылалась на то, что должником был расторгнут договор в одностороннем внесудебном порядке, по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по причине отказа от исполнения договора просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более 2-х месяцев.
При вынесении оспариваемого судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что должником допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 25 января 2012 года N 02-120, которое возможно только по соглашению сторон, подлежащего государственной регистрации, либо по решению суда; у должника отсутствовало право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно вносились обусловленные сделкой платежи; и право должника на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве может возникнуть при наличии письменного согласия временного управляющего в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Арбитражный апелляционный суд согласен с изложенными выводами суда первой инстанции, которые сделаны при полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что должником не представлено в материалы дела доказательств в подтверждение наличия у Куруглиевой М.А. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Из уведомления должника (т. 1 л.д. 76) усматривается, что период времени заявленной задолженности дольщика, составил 2 месяца, а не свыше указанного срока, как того требует положение части 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".
Частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве обусловлено, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия на расторжение договора с Куруглиевой М.А. не давал, что не отрицалось представителем должника.
В соответствии с частью 1 статьи 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", таковой регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 3 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости. Таким образом, закон содержит исчерпывающее определение сферы гражданских правоотношений, на которые распространяется ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исчерпывающий перечень видов гражданских правоотношений, на которые действие такового не распространяется.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, заключенного между заявителем и должником любые изменения и дополнения к договору могут быть внесены только по взаимному соглашению сторон, выраженному в письменной форме в виде Дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Куруглиевой М.А.
Также Куруглиевой М.А. было заявлено требование о признании недействительным договора долевого участия от 26 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 3Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Учитывая изложенное, ООО "Римэка" в нарушение указанных норм заключил договор долевого участия в строительстве с третьим лицом, в соответствии с которым права на квартиру, которая находится в залоге у заявителя, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 17, квартира N 3Д (технический номер), площадью 50,58 кв. м, перешли Золотухину К.В.
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Куруглиева М.А. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; застройщик вправе был расторгнуть с Куруглиевой М.А. в одностороннем порядке договор по причине просрочки ею платежей свыше двух месяцев, отклоняются апелляционным судом ввиду их несостоятельности.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что по договору уступки требования от 29 мая 2015 года к новому кредитору Золотухину К.В. перешло только право требования от дольщика невыплаченных денежных средств, не основана на законе.
Пунктом 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается переход права требования кредитора по денежному обязательству к другому лицу в части.
Однако обязательства дольщика и застройщика, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своей природе не являются денежными, так как предусматривают расчеты за выполненные работы путем передачи имущества (квартиры в выстроенном доме).
Поскольку статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования дольщика.
При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное определение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями пунктом 4 статьи 150, статьями 151, 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
принять отказ Куруглиевой М.А. от требования о применении последствий недействительности сделки и восстановлении регистрационной записи.
Определение Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2016 года по делу N А41-3991/15 в указанной части отменить, производство по делу - прекратить.
В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)