Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец заключил с ответчиком смешанный договор, содержащий предварительный договор купли-продажи квартиры и договор аренды квартиры. По условиям договора в случае прекращения срока действия договора и незаключения основного договора ответчик обязан был освободить квартиру, однако до настоящего времени ответчиками обязанность по освобождению и возврату квартиры не исполнена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Пиотровская Ю.Е.
Докладчик: Печко А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Недоступ Т.В.
судей областного суда Печко А.В. Тепляковой И.М.
при секретаре К.
участием прокурора Баландина Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске "26 июля 2016 года" гражданское дело по апелляционным жалобам Г.А. и В.В. на решение Центрального районного суда, г. Новосибирска от "15 апреля 2016 года", которым по иску А.В. были признаны утратившими право пользования жилым помещением и выселены В.В., Г.А., О.В., А.В. из <адрес>.
В удовлетворении встречного иска Г.А. о признании публичных торгов по продаже арестованного имущества, признании договора купли-продажи недействительными и встречного иска В.В. о признании договора купли-продажи незаключенным - было отказано.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Печко А.В., объяснения представителя А.А., заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
А.А. обратился с иском к В.В., Г.А., А.В., О.В. о признании утратившими право пользования и выселении из квартиры по адресу: <адрес>. В обоснование указал, что является собственником спорной квартиры и 11.02.2015 г. заключил с В.В. смешанный договор, содержащий предварительный договор купли-продажи квартиры и договор аренды квартиры, согласно которого стороны обязались в срок до 11.06.2015 г. заключить договор купли-продажи квартиры и ответчик до 11.06.2015 г. получил право пользования этой квартирой.
В срок до 11.06.2015 договор купли-продажи квартиры заключен не был.
В нарушение п. 8.6 договора от 11.02.2015 г., без письменного согласия истца, ответчик В.В. в указанную квартиру без регистрации по месту жительства вселил супругу Г.А., сына А.В. и несовершеннолетнюю дочь О.В.
По условиям договора в случае прекращения срока действия договора и не заключения Основного договора, ответчик обязан был освободить квартиру в течение трех дней с момента прекращения договора, то есть в срок до 14.06.2015 г. и сдать истцу по акту в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, ключи от входной двери в квартиру. Однако, до настоящего времени ответчиками обязанность по освобождению и возврате квартиры не исполнена.
Г.А. обратилась к В.В., А.В.. ТУФА по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, ОСП по Центральному району г. Новосибирска со встречным иском, в котором просила признать публичные торги от 18.12.2014 г. по продаже арестованного имущества - квартиры по адресу: <адрес> недействительными. Признать недействительным договор купли-продажи от 22.12.2014 г. с выигравшим торги лицом А.В. и применить последствия недействительности сделки. В обоснование указала, что торги и сделка купли-продажи спорной квартиры, в которой она проживала с несовершеннолетним ребенком, противоречат ст. 558 Гражданского кодекса РФ. Действия по продаже квартиры без ее участия и участия органа опеки и попечительства, которые должны были действовать в интересах ее несовершеннолетней дочери, незаконные. Кроме того, цена квартиры по договору от 11.02.2015 г.. заключенному с А.В., 8 000 000 руб., в то время как с торгов она реализована по цене 5 304 000 руб. Со слов мужа ей известно, что деньги за квартиру в размере более 7 000 000 руб. они отдали А.В.
Торги по реализации квартиры по <адрес> считает недействительными, т.к. они проведены с нарушением действующего законодательства. Извещение о проведении торгов по реализации арестованного имущества не содержит полные сведения, подлежащие указанию в извещении в соответствие с действующим законодательством: в извещение отсутствует форма заявки на участие в аукционе, что не соответствует требованиям ст. 448 ГК РФ, не содержит надлежащих сведений о предмете торгов и характере передаваемого имущества, что противоречит положениям ст. 448 ГК РФ и ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не содержит кадастрового номера объекта торгов, не содержит сведений о наличии обременения недвижимого имущества, реализуемого на торгах, в то время как на момент опубликования извещения <адрес> была арестована и обременена ипотекой.
Считает, что, организатором торгов, а также ОСП по Центральному району г. Новосибирска не исполнены надлежащим образом требования закона о размещении информации о проведении торгов в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования и печатных средствах массовой информации, что могло повлиять на уменьшение возможности участия в торгах широкого круга реальных покупателей, формирование цены продажи арестованного имущества. Таким образом, указанное нарушение является существенным и является основанием для признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В.В. обратился к А.В., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области со встречным иском, в котором просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 22.12.2014 г. между Территориальным управлением Росимущества по Новосибирской области и А.В. незаключенным.
В обоснование иска указал, что по протоколу заседания комиссии ТУ Росимущества по Новосибирской области N от 18.12.2014 г. об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества А.В. был признан победителем торгов по продаже принадлежавшей истцу квартиры. 22.12.2014 г. между ТУ Росимущества по Новосибирской области и А.В. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. В.В. считает, что указанный договор является незаключенным, т.к. не содержит сведений о членах семьи В.В. и об их правомочиях в отношении продаваемой квартиры, которыми на момент заключения договора являлись супруга Г.А. и дочь О.В. и сохраняли право пользования жилым помещением.
Ни в ходе исполнительного производства, ни перед проведением торгов, ни перед заключением оспариваемого договора судебные приставы-исполнители, представители торгующей организации ни разу не проверяли фактическое владение продаваемым помещением. Аналогичных мер не было предпринято перед заключением договора купли-продажи и победителем торгов - А.В.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Г.А. в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска А.В.
В обоснование жалобы указала, что В.В. фактически передал А.В. денежные средства в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи в октябре 2015 г., А.В. денежные средства принял, что свидетельствует о том, что стороны согласовали продлить срок заключения Основного договора на неопределенный период. Апеллянт считает, что срок заключения Основного договора при таких обстоятельствах - 11.02.2016 г., а значит, В.В. имел право пользования квартирой в указанный срок. После получения большей части стоимости квартиры в октябре 2015 г. А.В. повел себя недобросовестно - уклонился от получения остатка оплаты и от заключения Основного договора, не возвратив уплаченные денежные средства в размере 6.970.000 руб.
В настоящее время В.В. подан иск о понуждении А.В. к заключению Основного договора купли-продажи. Таким образом, по мнению апеллянта, требования о признании утратившими право пользования и вселении А.В. заявлены преждевременно.
Так как А.В. приобрел право собственности на спорную квартиру по результатам торгов по цене 5.357.040 руб., и, пользуясь тяжелым материальным положением ответчиков, фактически принудил В.А. к заключению кабальной сделки, предложив выкупить квартиру за 8.000.000 руб. Пользуясь доверчивостью В.В., истец не подписал дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, фактически недобросовестным образом получил прибыль в размере разницы между суммой переданных ответчиками денежных средств и цены, за которую спорная квартира была куплена, отказываясь вернуть уплаченные ответчиками денежные средства, просит выселить их из квартиры, несмотря на готовность окончательно рассчитаться за квартиру.
В.В. в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, встречный иск о признании договора купли-продажи незаключенным удовлетворить.
В обоснование жалобы указал на ошибочность выводов суда, что оспариваемый договор купли-продажи от 22.12.2014 г. содержит в себе надлежащим образом согласованные условия о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением со ссылкой на отсутствие зарегистрированных в спорной квартире лиц на момент его заключения, поскольку факт регистрации в квартире не может свидетельствовать о наличии или отсутствии каких-либо прав иных лиц в отношении нее. Суд установил, что ответчики проживают в спорной квартире, а значит, имеют право пользования ею. Следовательно, в силу требований ст. 558 ГК РФ, оспариваемый договор купли-продажи должен был содержать сведения о членах семьи В.В. и их правомочиях в отношении продаваемой квартиры, и поскольку таких сведений не содержит, является незаключенным. Удовлетворение встречного иска В.В. является основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска А.В.
Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.
В судебном заседании было установлено, что А.В. является собственником квартиры по адресу <адрес>, право собственности зарегистрировано 11.02.2015 г. Основание для регистрации: договор купли-продажи от 22.12.2014 г., решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 30.10.2013 г., Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества N от 18.12.2014 г. (л.д. 4)
Указанное имущество передано истцу по результатам торгов, в связи с исполнением решения Центрального районного суда <адрес> от 30.10.2013 г., которым с В.В. взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное по кредитному договору и принадлежащее на праве собственности В.В. недвижимое имущество - квартира по <адрес>. (л.д. 26 - 28)
11.02.2015 г. между А.В. и В.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 5).
По условиям данного договора стороны обязались в срок до 11.06.2015 г. заключить договор купли-продажи квартиры по <адрес> по цене 8.000.000 руб. (п. 1 договора)
В п. 2 договора предусмотрено, что с момента подписания договора А.В. передает В.В. во временное пользование до заключения основного договора купли-продажи.
В.В. принял обязательство производить вселение в квартиру только с письменного согласия истца, (п. 8.6 договора)
Согласно п. 8.8 договора, в случае прекращения срока действия настоящего договора и незаключения Основного договора, в установленный срок ответчик обязан освободить квартиру в течение трех дней с момента прекращения договора.
Срок действия договора с 11.02.2015 до 11.06.2015 г. (п. 9 договора)
В установленный договором срок основной договор купли продажи не заключен.
Кроме того, В.В. в спорную квартиру без согласия истца в нарушение п. 8.6 договора вселил супругу Г.А., несовершеннолетнюю дочь О.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сына А.В.
Факт проживания В.В., Г.А., О.В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения не оспаривался ответчиками.
Представители ответчиков пояснили, что сын А.В. не проживает в спорной квартире, однако, назвать его место жительства не смогли.
Факт не проживания А.В. в спорной квартире опровергается письменными материалами дела: письменными обращениями А.В. в правоохранительные органы и медицинское учреждение, где в качестве адреса своего места жительства он указывает <адрес>.
На основании ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, (п. 6 ст. 429)
Поскольку в установленный предварительным договором от 11.02.2015 г. срок основной договор не заключен, то обязательства по нему прекращены 11.06.2015 г. и по условиям договора ответчик в срок до 14.06.2015 г. обязан освободить квартиру вместе с членами семьи, которых он вселил в нарушение условий договора. Так как допустимых доказательств оплаты по предварительному договору в сумме 7.000.000 руб. как указано во встречном иске Г.А. не представил.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В связи с вышеизложенным суд удовлетворил иск А.В.
Рассматривая встречные исковые требования, суд исходил из следующего.
На основании ст. 449 ГК РФ (в редакции на дату торгов) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию об оспариванию торгов.
В п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
На основании ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
О том, что торги состоялись Г.А. могла узнать 18.12.2014 г. (л.д. 85), по результатам проведения торгов, информация о торгах была открытой, общедоступной, опубликована в официальном источнике средств массой информации - газета "Советская Сибирь" N от 05.12.2014 г. (л.д. 75, 76)
Следовательно, срок исковой давности для обращения в суд с данным требование истек 18.12.2015 г. Со встречным иском Г.А. обратилась 28.01.2016 г. с пропуском срока.
П. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае отказа в иске, в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд, в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.
Поскольку в судебном заседании с достоверностью установлено, что Г.А. пропустила срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права и оснований для его восстановления нет, ее требования не подлежат удовлетворению.
На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов, как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, п. 1 ст. 558 ГК РФ закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П)
Однако, договор купли-продажи от 22.12.2014 г. содержит условие о том, что на момент подписания договора (согласно выписки из домовой книги никто не зарегистрирован (п. 1.4) (л.д. 88). Указанное подтверждается и выпиской из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в спорной квартире (л.д. 132).
Из ответа УФМС по Новосибирской области следует, что В.В. с 16.01.2012 г., Г.А. с 17.08.1999 г., А.В. с 07.05.2009 г. зарегистрированы по иным адресам. Право несовершеннолетней О.В. производно от права на жилое помещение ее родителей. В связи с чем, доводы истцов по встречным искам опровергаются письменными материалами дела. Спорная квартира на момент ее продажи была свободна от прав третьих лиц, и указанное обстоятельство нашло свое отражение в договоре. В связи с чем, суд решил, что оснований для признания договора купли-продажи незаключенным не имеется.
ОСП по Центральному району г. Новосибирска в настоящем деле является ненадлежащим ответчиком, т.к. стороной оспариваемых сделок она не является.
Судебная коллегия согласная с данными выводами суда первой инстанции, т.к. они соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям норм материального, процессуального права и считает, что доводы апелляционных жалоб не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения, поскольку все они уже были предметом исследования и оснований для иной их оценки не имеется, либо основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и не были доказаны в суде.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда, г. Новосибирска от "15 апреля 2016 года" - оставить без изменения, а апелляционные жалобы Г.А. и В.В. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-7568/2016
Требование: О признании утратившими право пользования, выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец заключил с ответчиком смешанный договор, содержащий предварительный договор купли-продажи квартиры и договор аренды квартиры. По условиям договора в случае прекращения срока действия договора и незаключения основного договора ответчик обязан был освободить квартиру, однако до настоящего времени ответчиками обязанность по освобождению и возврату квартиры не исполнена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. по делу N 33-7568/2016
Судья: Пиотровская Ю.Е.
Докладчик: Печко А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Недоступ Т.В.
судей областного суда Печко А.В. Тепляковой И.М.
при секретаре К.
участием прокурора Баландина Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске "26 июля 2016 года" гражданское дело по апелляционным жалобам Г.А. и В.В. на решение Центрального районного суда, г. Новосибирска от "15 апреля 2016 года", которым по иску А.В. были признаны утратившими право пользования жилым помещением и выселены В.В., Г.А., О.В., А.В. из <адрес>.
В удовлетворении встречного иска Г.А. о признании публичных торгов по продаже арестованного имущества, признании договора купли-продажи недействительными и встречного иска В.В. о признании договора купли-продажи незаключенным - было отказано.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Печко А.В., объяснения представителя А.А., заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
А.А. обратился с иском к В.В., Г.А., А.В., О.В. о признании утратившими право пользования и выселении из квартиры по адресу: <адрес>. В обоснование указал, что является собственником спорной квартиры и 11.02.2015 г. заключил с В.В. смешанный договор, содержащий предварительный договор купли-продажи квартиры и договор аренды квартиры, согласно которого стороны обязались в срок до 11.06.2015 г. заключить договор купли-продажи квартиры и ответчик до 11.06.2015 г. получил право пользования этой квартирой.
В срок до 11.06.2015 договор купли-продажи квартиры заключен не был.
В нарушение п. 8.6 договора от 11.02.2015 г., без письменного согласия истца, ответчик В.В. в указанную квартиру без регистрации по месту жительства вселил супругу Г.А., сына А.В. и несовершеннолетнюю дочь О.В.
По условиям договора в случае прекращения срока действия договора и не заключения Основного договора, ответчик обязан был освободить квартиру в течение трех дней с момента прекращения договора, то есть в срок до 14.06.2015 г. и сдать истцу по акту в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, ключи от входной двери в квартиру. Однако, до настоящего времени ответчиками обязанность по освобождению и возврате квартиры не исполнена.
Г.А. обратилась к В.В., А.В.. ТУФА по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, ОСП по Центральному району г. Новосибирска со встречным иском, в котором просила признать публичные торги от 18.12.2014 г. по продаже арестованного имущества - квартиры по адресу: <адрес> недействительными. Признать недействительным договор купли-продажи от 22.12.2014 г. с выигравшим торги лицом А.В. и применить последствия недействительности сделки. В обоснование указала, что торги и сделка купли-продажи спорной квартиры, в которой она проживала с несовершеннолетним ребенком, противоречат ст. 558 Гражданского кодекса РФ. Действия по продаже квартиры без ее участия и участия органа опеки и попечительства, которые должны были действовать в интересах ее несовершеннолетней дочери, незаконные. Кроме того, цена квартиры по договору от 11.02.2015 г.. заключенному с А.В., 8 000 000 руб., в то время как с торгов она реализована по цене 5 304 000 руб. Со слов мужа ей известно, что деньги за квартиру в размере более 7 000 000 руб. они отдали А.В.
Торги по реализации квартиры по <адрес> считает недействительными, т.к. они проведены с нарушением действующего законодательства. Извещение о проведении торгов по реализации арестованного имущества не содержит полные сведения, подлежащие указанию в извещении в соответствие с действующим законодательством: в извещение отсутствует форма заявки на участие в аукционе, что не соответствует требованиям ст. 448 ГК РФ, не содержит надлежащих сведений о предмете торгов и характере передаваемого имущества, что противоречит положениям ст. 448 ГК РФ и ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не содержит кадастрового номера объекта торгов, не содержит сведений о наличии обременения недвижимого имущества, реализуемого на торгах, в то время как на момент опубликования извещения <адрес> была арестована и обременена ипотекой.
Считает, что, организатором торгов, а также ОСП по Центральному району г. Новосибирска не исполнены надлежащим образом требования закона о размещении информации о проведении торгов в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования и печатных средствах массовой информации, что могло повлиять на уменьшение возможности участия в торгах широкого круга реальных покупателей, формирование цены продажи арестованного имущества. Таким образом, указанное нарушение является существенным и является основанием для признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В.В. обратился к А.В., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области со встречным иском, в котором просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 22.12.2014 г. между Территориальным управлением Росимущества по Новосибирской области и А.В. незаключенным.
В обоснование иска указал, что по протоколу заседания комиссии ТУ Росимущества по Новосибирской области N от 18.12.2014 г. об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества А.В. был признан победителем торгов по продаже принадлежавшей истцу квартиры. 22.12.2014 г. между ТУ Росимущества по Новосибирской области и А.В. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. В.В. считает, что указанный договор является незаключенным, т.к. не содержит сведений о членах семьи В.В. и об их правомочиях в отношении продаваемой квартиры, которыми на момент заключения договора являлись супруга Г.А. и дочь О.В. и сохраняли право пользования жилым помещением.
Ни в ходе исполнительного производства, ни перед проведением торгов, ни перед заключением оспариваемого договора судебные приставы-исполнители, представители торгующей организации ни разу не проверяли фактическое владение продаваемым помещением. Аналогичных мер не было предпринято перед заключением договора купли-продажи и победителем торгов - А.В.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Г.А. в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска А.В.
В обоснование жалобы указала, что В.В. фактически передал А.В. денежные средства в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи в октябре 2015 г., А.В. денежные средства принял, что свидетельствует о том, что стороны согласовали продлить срок заключения Основного договора на неопределенный период. Апеллянт считает, что срок заключения Основного договора при таких обстоятельствах - 11.02.2016 г., а значит, В.В. имел право пользования квартирой в указанный срок. После получения большей части стоимости квартиры в октябре 2015 г. А.В. повел себя недобросовестно - уклонился от получения остатка оплаты и от заключения Основного договора, не возвратив уплаченные денежные средства в размере 6.970.000 руб.
В настоящее время В.В. подан иск о понуждении А.В. к заключению Основного договора купли-продажи. Таким образом, по мнению апеллянта, требования о признании утратившими право пользования и вселении А.В. заявлены преждевременно.
Так как А.В. приобрел право собственности на спорную квартиру по результатам торгов по цене 5.357.040 руб., и, пользуясь тяжелым материальным положением ответчиков, фактически принудил В.А. к заключению кабальной сделки, предложив выкупить квартиру за 8.000.000 руб. Пользуясь доверчивостью В.В., истец не подписал дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, фактически недобросовестным образом получил прибыль в размере разницы между суммой переданных ответчиками денежных средств и цены, за которую спорная квартира была куплена, отказываясь вернуть уплаченные ответчиками денежные средства, просит выселить их из квартиры, несмотря на готовность окончательно рассчитаться за квартиру.
В.В. в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, встречный иск о признании договора купли-продажи незаключенным удовлетворить.
В обоснование жалобы указал на ошибочность выводов суда, что оспариваемый договор купли-продажи от 22.12.2014 г. содержит в себе надлежащим образом согласованные условия о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением со ссылкой на отсутствие зарегистрированных в спорной квартире лиц на момент его заключения, поскольку факт регистрации в квартире не может свидетельствовать о наличии или отсутствии каких-либо прав иных лиц в отношении нее. Суд установил, что ответчики проживают в спорной квартире, а значит, имеют право пользования ею. Следовательно, в силу требований ст. 558 ГК РФ, оспариваемый договор купли-продажи должен был содержать сведения о членах семьи В.В. и их правомочиях в отношении продаваемой квартиры, и поскольку таких сведений не содержит, является незаключенным. Удовлетворение встречного иска В.В. является основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска А.В.
Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.
В судебном заседании было установлено, что А.В. является собственником квартиры по адресу <адрес>, право собственности зарегистрировано 11.02.2015 г. Основание для регистрации: договор купли-продажи от 22.12.2014 г., решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 30.10.2013 г., Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества N от 18.12.2014 г. (л.д. 4)
Указанное имущество передано истцу по результатам торгов, в связи с исполнением решения Центрального районного суда <адрес> от 30.10.2013 г., которым с В.В. взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное по кредитному договору и принадлежащее на праве собственности В.В. недвижимое имущество - квартира по <адрес>. (л.д. 26 - 28)
11.02.2015 г. между А.В. и В.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 5).
По условиям данного договора стороны обязались в срок до 11.06.2015 г. заключить договор купли-продажи квартиры по <адрес> по цене 8.000.000 руб. (п. 1 договора)
В п. 2 договора предусмотрено, что с момента подписания договора А.В. передает В.В. во временное пользование до заключения основного договора купли-продажи.
В.В. принял обязательство производить вселение в квартиру только с письменного согласия истца, (п. 8.6 договора)
Согласно п. 8.8 договора, в случае прекращения срока действия настоящего договора и незаключения Основного договора, в установленный срок ответчик обязан освободить квартиру в течение трех дней с момента прекращения договора.
Срок действия договора с 11.02.2015 до 11.06.2015 г. (п. 9 договора)
В установленный договором срок основной договор купли продажи не заключен.
Кроме того, В.В. в спорную квартиру без согласия истца в нарушение п. 8.6 договора вселил супругу Г.А., несовершеннолетнюю дочь О.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сына А.В.
Факт проживания В.В., Г.А., О.В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения не оспаривался ответчиками.
Представители ответчиков пояснили, что сын А.В. не проживает в спорной квартире, однако, назвать его место жительства не смогли.
Факт не проживания А.В. в спорной квартире опровергается письменными материалами дела: письменными обращениями А.В. в правоохранительные органы и медицинское учреждение, где в качестве адреса своего места жительства он указывает <адрес>.
На основании ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, (п. 6 ст. 429)
Поскольку в установленный предварительным договором от 11.02.2015 г. срок основной договор не заключен, то обязательства по нему прекращены 11.06.2015 г. и по условиям договора ответчик в срок до 14.06.2015 г. обязан освободить квартиру вместе с членами семьи, которых он вселил в нарушение условий договора. Так как допустимых доказательств оплаты по предварительному договору в сумме 7.000.000 руб. как указано во встречном иске Г.А. не представил.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В связи с вышеизложенным суд удовлетворил иск А.В.
Рассматривая встречные исковые требования, суд исходил из следующего.
На основании ст. 449 ГК РФ (в редакции на дату торгов) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию об оспариванию торгов.
В п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
На основании ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
О том, что торги состоялись Г.А. могла узнать 18.12.2014 г. (л.д. 85), по результатам проведения торгов, информация о торгах была открытой, общедоступной, опубликована в официальном источнике средств массой информации - газета "Советская Сибирь" N от 05.12.2014 г. (л.д. 75, 76)
Следовательно, срок исковой давности для обращения в суд с данным требование истек 18.12.2015 г. Со встречным иском Г.А. обратилась 28.01.2016 г. с пропуском срока.
П. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае отказа в иске, в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд, в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.
Поскольку в судебном заседании с достоверностью установлено, что Г.А. пропустила срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права и оснований для его восстановления нет, ее требования не подлежат удовлетворению.
На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов, как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, п. 1 ст. 558 ГК РФ закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П)
Однако, договор купли-продажи от 22.12.2014 г. содержит условие о том, что на момент подписания договора (согласно выписки из домовой книги никто не зарегистрирован (п. 1.4) (л.д. 88). Указанное подтверждается и выпиской из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в спорной квартире (л.д. 132).
Из ответа УФМС по Новосибирской области следует, что В.В. с 16.01.2012 г., Г.А. с 17.08.1999 г., А.В. с 07.05.2009 г. зарегистрированы по иным адресам. Право несовершеннолетней О.В. производно от права на жилое помещение ее родителей. В связи с чем, доводы истцов по встречным искам опровергаются письменными материалами дела. Спорная квартира на момент ее продажи была свободна от прав третьих лиц, и указанное обстоятельство нашло свое отражение в договоре. В связи с чем, суд решил, что оснований для признания договора купли-продажи незаключенным не имеется.
ОСП по Центральному району г. Новосибирска в настоящем деле является ненадлежащим ответчиком, т.к. стороной оспариваемых сделок она не является.
Судебная коллегия согласная с данными выводами суда первой инстанции, т.к. они соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям норм материального, процессуального права и считает, что доводы апелляционных жалоб не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения, поскольку все они уже были предметом исследования и оснований для иной их оценки не имеется, либо основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и не были доказаны в суде.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда, г. Новосибирска от "15 апреля 2016 года" - оставить без изменения, а апелляционные жалобы Г.А. и В.В. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)