Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "БИНБАНК" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 14.10.2015 по делу N А11-5342/2015, принятое судьей
Долговой Ж.А. по иску индивидуального предпринимателя Киселевой Ирины Валентиновны к открытому акционерному обществу "БИНБАНК" о взыскании 1 092 972 руб. 08 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ОАО "БИНБАНК" - Гончаровой Н.Е. по доверенности от 27.07.2015 N 25/Н-15-120-12 сроком действия по 31.12.2016;
- от ИП Киселевой И.В. - Киселевой И.В. лично (паспорт), Крохиной Е.В. по доверенности от 15.04.2015 сроком действия три года,
индивидуальный предприниматель Киселева Ирина Валентиновна (далее - ИП Киселева И.В.) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "БИНБАНК" (далее - ОАО "БИНБАНК"), в котором просит взыскать:
- - 725 000 руб., сумма составляющая стоимость восстановительного ремонта арендованных помещений;
- - 305 730 руб. 97 коп. - задолженность по арендной плате;
- - 31 391 руб. 69 коп. - задолженность по оплате коммунальных платежей;
- - 22 414 руб. 54 коп. - пени за несвоевременную оплату арендной платы;
- - 8434 руб. 88 коп. - пени за несвоевременную передачу арендованных помещений.
Решением от 14.10.2015 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "БИНБАНК" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы указал, что не согласен с выводом суда о том, что переданное в аренду ответчику помещение, возвращено несвоевременно и в состоянии не пригодном для его дальнейшего использования. Кроме того, пояснил, что ответчик не пользовался арендованными помещениями с 12.01.2015. По мнению заявителя, в связи с недоказанностью факта пользования имуществом оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате не имелось.
В судебном заседании представитель ОАО "БИНБАНК" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, жалобу удовлетворить.
ИП Киселева И.В. и ее представитель в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу указали на законность и обоснованность решения, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.02.2010 между ИП Киселевой И.В. (арендодатель) и ОАО "БИНБАНК" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N ДФ10-354, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, а арендатор - принять объект, уплачивать арендодателю плату, предусмотренную статьей 3 настоящего договора, и исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором.
Объект представляет собой нежилое помещение III общей площадью 169, 8 кв. м, расположено на первом этаже, номера помещений на поэтажном плане N 7, 8, 8а, 13, 16 в здании, находящемся по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, проспект Ленина, д. 48 (пункт 1.3).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по договору составляет 165 000 руб.; оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя; арендная плата вносится предварительно ежемесячно до 25-го числа месяца, предшествующего аренде.
В сумму арендной платы не включены коммунальные услуги, а именно: оплата за электрическую энергию, водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, вывоз мусора, техобслуживание. Оплата предоставляемых в связи с арендной Объекта коммунальных услуг осуществляется арендатором на основе выставленных счетов арендодателем, с приложением копий первичных документов от поставщика услуг, подтверждающих факт оказания данных услуг арендодателю, расходы по оплате электроснабжения и водоснабжения подтверждаются актом снятия показаний счетчиков, подписанным арендатором и арендодателем (пункт 3.4 договора).
Договор заключен на срок 5 лет (пункт 2.1).
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 11.02.2010 помещения переданы ответчику.
В марте 2010 года ИП Киселевой И.В. дано согласие на проведение работ по перепланировке и ремонту арендуемых помещений в соответствии с планировочным решением.
Дополнительными соглашениями к договору аренды от 31.01.2013, от 07.02.2014 сторонами согласованы размеры арендной платы в сумме 202 130 руб. (с 11.02.2013), 216 279 руб. 10 коп. (с 11.02.2014) соответственно.
21.11.2014 ОАО "БИНБАНК" направило в адрес ИП Киселевой И.В. письмо, полученное последней 01.12.2014, в котором уведомило о прекращении действия договора аренды с 12.02.2015.
10.02.2015 ИП Киселева И.В., указав на окончание срока договора аренды, предложила ответчику передать арендованные помещения по акту приема-передачи. Указанное письмо получено ОАО "БИНБАНК" 10.02.2015.
В письме от 11.02.2015 N 15.01.03/1370 ОАО "БИНБАНК" сообщило истцу о согласии прислать своего представителя для осуществления возврата арендованных площадей.
13.02.2015 ОАО "БИНБАНК" направило в адрес ИП Киселевой И.В. телеграмму о том, что 12.02.2015 в связи с отказом истца от приемки помещения, последнее было закрыто и опечатано. Кроме того, просило прибыть арендодателя для приемки помещений и подписания акта 16.02.2015 в 12.00 час. Указанная телеграмма направлена по адресу 600014, г. Владимир, ул. 8-я линия, д. 15. По сведениям почтового отделения, телеграмма не доставлена, адресат за телеграммой по оставленному извещению не является.
16.02.2015 ответчиком в одностороннем порядке составлен акт, в котором указано, что 16.02.2015 Киселева И.В. для осуществления возврата арендованных помещений не явилась.
В письме, полученном ОАО "БИНБАНК" 10.03.2015, ИП Киселева И.В. сообщила о том, что в арендованных помещениях имеются недостатки, которые подлежат устранению за счет арендатора. В данном письме арендодатель предложила оформить передачу помещений 25.03.2015, либо в более ранние сроки. Также ИП Киселевой И.В. было указано на необходимость оплаты арендной платы в сумме 216 279 руб. 10 коп. и неустойки за несвоевременную передачу помещения в сумме 6272 руб.
25.03.2015 между сторонами при участии главного специалиста по правовым вопросам Торгово-промышленной палаты Владимирской области, а также Протасовой Н.А., оформлен передаточный акт, из которого следует, что арендатор сдал, а арендодатель принял помещения, являвшиеся предметом договора аренды от 11.02.2010 N ДФ10-354. В указанном передаточном акте зафиксировано наличие недостатков помещений.
Актом от 25.03.2015 оформлена передача ключей от арендованного нежилого помещения.
Главным специалистом по правовым вопросам Торгово-промышленной палаты Владимирской области Лебедевой Л.А., участвовавшей при составлении передаточного акта от 25.03.2015, выполнено заключение от 27.03.2015 N 232 по приему-передаче арендованных помещений по договору аренды нежилого помещения от 11.02.2010 N ДФ10-354, находящихся по адресу: г. Владимир, пр. Ленина, д. 48, 1 этаж, в котором отражен факт установления недостатков арендуемых помещений.
25.03.2015 комиссией в составе ИП Киселевой И.В., представителя ОАО "БИНБАНК" Львова А.Н., главного инженера ООО "Центр пожарной безопасности" Татаровского М.Г. составлен акт проверки технического состояния систем автоматической противопожарной защиты, из которого следует, что предъявленная установка пожарной сигнализации находится в нерабочем состоянии.
Обществом с ограниченной ответственностью "Региональная лига экспертов" на основании заявки, поступившей от Киселевой И.В., составлено заключение от 02.04.2014 N 39/2015, из которого следует, что рыночная стоимость восстановительного ремонта (работ и материалов), необходимого для устранения ущерба, причиненного в результате эксплуатации помещений арендаторами (офис ОАО "БИНБАНК"), по адресу: г. Владимир, проспект Ленина, д. 48, составляет 725 000 руб.
Полагая, что вред в виде повреждений помещений был причинен по вине ответчика, ненадлежащим образом исполнившего обязанность по возврату арендованных помещений, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела установлено, что помещения были переданы арендатору в исправном техническом состоянии, согласно передаточному акту от 11.02.2010.
Неудовлетворительное состояние помещений обнаружено собственником после получения письма ОАО "БИНБАНК" о намерении освободить помещения.
Согласно передаточному акту от 25.03.2015 помещения на момент возврата его истцу находились в ненадлежащем состоянии, а именно: разбиты внешние несущие стены для установки кондиционеров и линий телекоммуникационной связи, разбит фасад, разбита керамическая плитка, полы находятся в разных уровнях, загрязнен гипсокартон, сломаны потолочные плитки, пробиты сэндвич-панели, дверь в туалетную комнату разбита, пожарная сигнализация в нерабочем состоянии.
Согласно представленному в материалы дела заключению, выполненному ООО "Региональная лига экспертов", от 02.04.2015 N 39/2015 рыночная стоимость восстановительного ремонта (работ и материалов), составляет 725 000 руб.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства возмещения истцу стоимости ремонтно-восстановительных работ, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию стоимость ремонтно-восстановительных работ в сумме 725 000 руб.
Кроме того, истец предъявлял требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате 305 730 руб. 97 коп., задолженности по уплате коммунальных платежей в сумме 31 391 руб. 69 коп., а также пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 22 414 руб. 54 коп. за период с 25.01.2015 по 25.04.2015.
Учитывая отсутствие в деле доказательств перечисления ОАО "БИНБАНК" арендной платы за период с 12.02.2015 по 25.03.2015, суд признал правомерными требования истца о взыскании с ответчика 305 730 руб. 97 задолженности по арендной платы.
Согласно представленным в материалы дела счетам, выставленным энергоснабжающими организациями, задолженность по оплате коммунальных платежей за спорный период составила 31 391 руб. 69 коп.
Доказательств погашения задолженности по коммунальным платежам за спорный период ответчиком в суд не представлено.
На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Договором аренды (пункт 6.5) предусмотрено начисление пеней за нарушение сроков оплаты в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности предъявления ко взысканию неустойки в сумме 22 414 руб. 54 коп. за период с 25.01.2015 по 25.01.2015.
Также истцом предъявлена ко взысканию плата за просрочку возврата помещения в сумме 8434 руб. 88 коп. с 12.02.2015 по 25.03.2015.
Как следует из пункта 6.8 договора в случае нарушения сторонами сроков передачи объекта, виновная в нарушении сроков сторона, по требованию пострадавшей стороны обязуется выплатить последней неустойку в размере 0,1% от суммы, равной месячной арендной плате за каждый день просрочки передачи объекта.
Поскольку в рассматриваемом случае арендатор уклонялся от возврата арендуемых помещений арендодателю, применение данного вида ответственности правомерно признано судом первой инстанции обоснованным.
Ссылка ответчика на телеграмму от 13.02.2015, направленную ИП Киселевой И.В. по адресу: г. Владимир, ул. 8-я линия, д. 15, судом обоснованно отклонена, поскольку по состоянию на февраль 2015 года истец по данному адресу не проживал, доказательств обратного ответчик не представил. Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, в письме ИП Киселевой И.В. от 10.02.2015 в качестве обратного указан иной адрес (том 1, л. д. 108). В свою очередь указание адреса: г. Владимир, ул. 8-я линия, д. 15, в письме истца от 11.03.2015 не может свидетельствовать о том, что она проживала по нему в феврале 2015 года.
Кроме того, в обжалуемом решении справедливо отмечено, что, имея намерение на своевременный возврат помещений, ответчик в целях надлежащего уведомления арендодателя должен был уведомить последнего по адресу, либо телефонограммой по телефонам, указанным в договоре аренды.
В связи с изложенным требование о взыскании суммы 8434 руб. 88 коп. удовлетворено судом обоснованно.
Довод заявителя жалобы об отсутствии факта пользования имуществом с 12.02.2015 не нашел своего документального подтверждения.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В материалы дела представлен передаточный акт от 25.03.2015 составленный главным специалистом по правовым вопросам Торгово-промышленной палаты Владимирской области. Эти же актом оформлена передача ключей от арендованного нежилого помещения.
Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 14.10.2015 по делу N А11-5342/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "БИНБАНК" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 ПО ДЕЛУ N А11-5342/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. по делу N А11-5342/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "БИНБАНК" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 14.10.2015 по делу N А11-5342/2015, принятое судьей
Долговой Ж.А. по иску индивидуального предпринимателя Киселевой Ирины Валентиновны к открытому акционерному обществу "БИНБАНК" о взыскании 1 092 972 руб. 08 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ОАО "БИНБАНК" - Гончаровой Н.Е. по доверенности от 27.07.2015 N 25/Н-15-120-12 сроком действия по 31.12.2016;
- от ИП Киселевой И.В. - Киселевой И.В. лично (паспорт), Крохиной Е.В. по доверенности от 15.04.2015 сроком действия три года,
установил:
индивидуальный предприниматель Киселева Ирина Валентиновна (далее - ИП Киселева И.В.) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "БИНБАНК" (далее - ОАО "БИНБАНК"), в котором просит взыскать:
- - 725 000 руб., сумма составляющая стоимость восстановительного ремонта арендованных помещений;
- - 305 730 руб. 97 коп. - задолженность по арендной плате;
- - 31 391 руб. 69 коп. - задолженность по оплате коммунальных платежей;
- - 22 414 руб. 54 коп. - пени за несвоевременную оплату арендной платы;
- - 8434 руб. 88 коп. - пени за несвоевременную передачу арендованных помещений.
Решением от 14.10.2015 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "БИНБАНК" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы указал, что не согласен с выводом суда о том, что переданное в аренду ответчику помещение, возвращено несвоевременно и в состоянии не пригодном для его дальнейшего использования. Кроме того, пояснил, что ответчик не пользовался арендованными помещениями с 12.01.2015. По мнению заявителя, в связи с недоказанностью факта пользования имуществом оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате не имелось.
В судебном заседании представитель ОАО "БИНБАНК" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, жалобу удовлетворить.
ИП Киселева И.В. и ее представитель в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу указали на законность и обоснованность решения, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.02.2010 между ИП Киселевой И.В. (арендодатель) и ОАО "БИНБАНК" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N ДФ10-354, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, а арендатор - принять объект, уплачивать арендодателю плату, предусмотренную статьей 3 настоящего договора, и исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором.
Объект представляет собой нежилое помещение III общей площадью 169, 8 кв. м, расположено на первом этаже, номера помещений на поэтажном плане N 7, 8, 8а, 13, 16 в здании, находящемся по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, проспект Ленина, д. 48 (пункт 1.3).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по договору составляет 165 000 руб.; оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя; арендная плата вносится предварительно ежемесячно до 25-го числа месяца, предшествующего аренде.
В сумму арендной платы не включены коммунальные услуги, а именно: оплата за электрическую энергию, водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, вывоз мусора, техобслуживание. Оплата предоставляемых в связи с арендной Объекта коммунальных услуг осуществляется арендатором на основе выставленных счетов арендодателем, с приложением копий первичных документов от поставщика услуг, подтверждающих факт оказания данных услуг арендодателю, расходы по оплате электроснабжения и водоснабжения подтверждаются актом снятия показаний счетчиков, подписанным арендатором и арендодателем (пункт 3.4 договора).
Договор заключен на срок 5 лет (пункт 2.1).
В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 11.02.2010 помещения переданы ответчику.
В марте 2010 года ИП Киселевой И.В. дано согласие на проведение работ по перепланировке и ремонту арендуемых помещений в соответствии с планировочным решением.
Дополнительными соглашениями к договору аренды от 31.01.2013, от 07.02.2014 сторонами согласованы размеры арендной платы в сумме 202 130 руб. (с 11.02.2013), 216 279 руб. 10 коп. (с 11.02.2014) соответственно.
21.11.2014 ОАО "БИНБАНК" направило в адрес ИП Киселевой И.В. письмо, полученное последней 01.12.2014, в котором уведомило о прекращении действия договора аренды с 12.02.2015.
10.02.2015 ИП Киселева И.В., указав на окончание срока договора аренды, предложила ответчику передать арендованные помещения по акту приема-передачи. Указанное письмо получено ОАО "БИНБАНК" 10.02.2015.
В письме от 11.02.2015 N 15.01.03/1370 ОАО "БИНБАНК" сообщило истцу о согласии прислать своего представителя для осуществления возврата арендованных площадей.
13.02.2015 ОАО "БИНБАНК" направило в адрес ИП Киселевой И.В. телеграмму о том, что 12.02.2015 в связи с отказом истца от приемки помещения, последнее было закрыто и опечатано. Кроме того, просило прибыть арендодателя для приемки помещений и подписания акта 16.02.2015 в 12.00 час. Указанная телеграмма направлена по адресу 600014, г. Владимир, ул. 8-я линия, д. 15. По сведениям почтового отделения, телеграмма не доставлена, адресат за телеграммой по оставленному извещению не является.
16.02.2015 ответчиком в одностороннем порядке составлен акт, в котором указано, что 16.02.2015 Киселева И.В. для осуществления возврата арендованных помещений не явилась.
В письме, полученном ОАО "БИНБАНК" 10.03.2015, ИП Киселева И.В. сообщила о том, что в арендованных помещениях имеются недостатки, которые подлежат устранению за счет арендатора. В данном письме арендодатель предложила оформить передачу помещений 25.03.2015, либо в более ранние сроки. Также ИП Киселевой И.В. было указано на необходимость оплаты арендной платы в сумме 216 279 руб. 10 коп. и неустойки за несвоевременную передачу помещения в сумме 6272 руб.
25.03.2015 между сторонами при участии главного специалиста по правовым вопросам Торгово-промышленной палаты Владимирской области, а также Протасовой Н.А., оформлен передаточный акт, из которого следует, что арендатор сдал, а арендодатель принял помещения, являвшиеся предметом договора аренды от 11.02.2010 N ДФ10-354. В указанном передаточном акте зафиксировано наличие недостатков помещений.
Актом от 25.03.2015 оформлена передача ключей от арендованного нежилого помещения.
Главным специалистом по правовым вопросам Торгово-промышленной палаты Владимирской области Лебедевой Л.А., участвовавшей при составлении передаточного акта от 25.03.2015, выполнено заключение от 27.03.2015 N 232 по приему-передаче арендованных помещений по договору аренды нежилого помещения от 11.02.2010 N ДФ10-354, находящихся по адресу: г. Владимир, пр. Ленина, д. 48, 1 этаж, в котором отражен факт установления недостатков арендуемых помещений.
25.03.2015 комиссией в составе ИП Киселевой И.В., представителя ОАО "БИНБАНК" Львова А.Н., главного инженера ООО "Центр пожарной безопасности" Татаровского М.Г. составлен акт проверки технического состояния систем автоматической противопожарной защиты, из которого следует, что предъявленная установка пожарной сигнализации находится в нерабочем состоянии.
Обществом с ограниченной ответственностью "Региональная лига экспертов" на основании заявки, поступившей от Киселевой И.В., составлено заключение от 02.04.2014 N 39/2015, из которого следует, что рыночная стоимость восстановительного ремонта (работ и материалов), необходимого для устранения ущерба, причиненного в результате эксплуатации помещений арендаторами (офис ОАО "БИНБАНК"), по адресу: г. Владимир, проспект Ленина, д. 48, составляет 725 000 руб.
Полагая, что вред в виде повреждений помещений был причинен по вине ответчика, ненадлежащим образом исполнившего обязанность по возврату арендованных помещений, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела установлено, что помещения были переданы арендатору в исправном техническом состоянии, согласно передаточному акту от 11.02.2010.
Неудовлетворительное состояние помещений обнаружено собственником после получения письма ОАО "БИНБАНК" о намерении освободить помещения.
Согласно передаточному акту от 25.03.2015 помещения на момент возврата его истцу находились в ненадлежащем состоянии, а именно: разбиты внешние несущие стены для установки кондиционеров и линий телекоммуникационной связи, разбит фасад, разбита керамическая плитка, полы находятся в разных уровнях, загрязнен гипсокартон, сломаны потолочные плитки, пробиты сэндвич-панели, дверь в туалетную комнату разбита, пожарная сигнализация в нерабочем состоянии.
Согласно представленному в материалы дела заключению, выполненному ООО "Региональная лига экспертов", от 02.04.2015 N 39/2015 рыночная стоимость восстановительного ремонта (работ и материалов), составляет 725 000 руб.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства возмещения истцу стоимости ремонтно-восстановительных работ, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию стоимость ремонтно-восстановительных работ в сумме 725 000 руб.
Кроме того, истец предъявлял требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате 305 730 руб. 97 коп., задолженности по уплате коммунальных платежей в сумме 31 391 руб. 69 коп., а также пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 22 414 руб. 54 коп. за период с 25.01.2015 по 25.04.2015.
Учитывая отсутствие в деле доказательств перечисления ОАО "БИНБАНК" арендной платы за период с 12.02.2015 по 25.03.2015, суд признал правомерными требования истца о взыскании с ответчика 305 730 руб. 97 задолженности по арендной платы.
Согласно представленным в материалы дела счетам, выставленным энергоснабжающими организациями, задолженность по оплате коммунальных платежей за спорный период составила 31 391 руб. 69 коп.
Доказательств погашения задолженности по коммунальным платежам за спорный период ответчиком в суд не представлено.
На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Договором аренды (пункт 6.5) предусмотрено начисление пеней за нарушение сроков оплаты в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности предъявления ко взысканию неустойки в сумме 22 414 руб. 54 коп. за период с 25.01.2015 по 25.01.2015.
Также истцом предъявлена ко взысканию плата за просрочку возврата помещения в сумме 8434 руб. 88 коп. с 12.02.2015 по 25.03.2015.
Как следует из пункта 6.8 договора в случае нарушения сторонами сроков передачи объекта, виновная в нарушении сроков сторона, по требованию пострадавшей стороны обязуется выплатить последней неустойку в размере 0,1% от суммы, равной месячной арендной плате за каждый день просрочки передачи объекта.
Поскольку в рассматриваемом случае арендатор уклонялся от возврата арендуемых помещений арендодателю, применение данного вида ответственности правомерно признано судом первой инстанции обоснованным.
Ссылка ответчика на телеграмму от 13.02.2015, направленную ИП Киселевой И.В. по адресу: г. Владимир, ул. 8-я линия, д. 15, судом обоснованно отклонена, поскольку по состоянию на февраль 2015 года истец по данному адресу не проживал, доказательств обратного ответчик не представил. Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, в письме ИП Киселевой И.В. от 10.02.2015 в качестве обратного указан иной адрес (том 1, л. д. 108). В свою очередь указание адреса: г. Владимир, ул. 8-я линия, д. 15, в письме истца от 11.03.2015 не может свидетельствовать о том, что она проживала по нему в феврале 2015 года.
Кроме того, в обжалуемом решении справедливо отмечено, что, имея намерение на своевременный возврат помещений, ответчик в целях надлежащего уведомления арендодателя должен был уведомить последнего по адресу, либо телефонограммой по телефонам, указанным в договоре аренды.
В связи с изложенным требование о взыскании суммы 8434 руб. 88 коп. удовлетворено судом обоснованно.
Довод заявителя жалобы об отсутствии факта пользования имуществом с 12.02.2015 не нашел своего документального подтверждения.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В материалы дела представлен передаточный акт от 25.03.2015 составленный главным специалистом по правовым вопросам Торгово-промышленной палаты Владимирской области. Эти же актом оформлена передача ключей от арендованного нежилого помещения.
Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 14.10.2015 по делу N А11-5342/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "БИНБАНК" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)