Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 20.07.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Токаревой М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - индивидуального предпринимателя Чернышевой Натальи Михайловны (г. Рязань, ОГРНИП 304623419800149) - Гречнева С.В. (доверенность от 10.07.2016) и ответчика - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620) - Новинской Н.В. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чернышевой Натальи Михайловны на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.04.2016 по делу N А54-4664/2013 (судья Стрельникова И.А.), установил следующее.Индивидуальный предприниматель Чернышева Наталья Михайловна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при исполнении договора аренды от 25.05.2004 N 1452004, и просила принять пункт 3.2.3 договора в следующей редакции: "Ежемесячно, в не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислить в УФК по Рязанской области (администрации г. Рязани) на Р\\С 40101810400000) 100008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПК получателя" 623401001, код бюджетной классификации 4441110574040000120, ОКАТО 61401000000, арендную плату в размере, установленном в п. 1 договора от 25.05.2004 N 1452004" (с учетом уточнения от 04.04.2016).
В свою очередь управлением заявлено встречное требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, заключенного между индивидуальным предпринимателем Чернышевой Натальей Михайловной и управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, а также об обязании индивидуального предпринимателя Чернышеву Н.М. освободить нежилое помещение Н2 лит. А (поз. 9 на поэтажном плане подвала от 30.01.2009), общей площадью 111,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, и передать его по акту приема-передачи управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.04.2016 производство по делу N А54-4664/2013 в части требования индивидуального предпринимателя Чернышевой Натальи Михайловны прекращено.
Встречные исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, заключенный между управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и индивидуальным предпринимателем Чернышевой Натальей Михайловной, и обязал индивидуального предпринимателя Чернышеву Наталью Михайловну освободить нежилое помещение Н2 лит. А (поз. 9 на поэтажном плане подвала от 30.01.2009), общей площадью 111,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, и передать его по акту приема-передачи управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в течение пяти дней с момента вступления в законную силу настоящего решения.
Не согласившись с судебным актом, предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (в настоящее время - управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Чернышевой Натальей Михайловной (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение Н4 лит. А, общей площадью 129,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2.
По акту приема-передачи от 25.05.2004 арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанное нежилое помещение.
Договор аренды был зарегистрирован Рязанской областной регистрационной палатой 21.12.2006.
Стороны 02.04.2009 заключили соглашение к договору аренды от 25.05.2004 N 1452004, согласно которому пункт 4.1 договора изложен в новой редакции:
"Арендная плата по настоящему договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом, и устанавливается в месяц:
- с 01.01.2009 по 31.01.2009 всего 4185,15 рублей с НДС, в том числе сумма арендного платежа 3546,74 рублей;
- с 01.02.2009 всего 3755,65 рублей с НДС, в том числе сумма арендного платежа 3182,75 рублей.
с 01.10.2009 всего 15022,57 рублей с НДС, в том числе сумма арендного платежа 12730,99 рублей".
Пунктом 1.3 договора установлен срок договора - с 25.05.2004 по 24.05.2009.
Кроме того, пункт 1.2.2 изложен в следующей редакции:
"Общая площадь (кв. м) - 111,6, в том числе: основная площадь (кв. м) - 106,1, вспомогательная (кв. м) - 5.5".
В соответствии с пунктом 1.5 договора по истечении срока действия договора и исполнения всех условий и обязательств по нему, договор может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
На основании пункта 6.5 договор аренды продлевался до 24.05.2014.
Предпринимателем 24.06.2013 от управления было получено соглашение к договору аренды от 25.05.2004 N 1452004, на основании которого арендодатель предложил в одностороннем порядке повысить арендную плату с 12 730 рублей 99 копеек до 109 566 рублей 65 копеек с 01.06.2013.
Письмом от 23.07.2013 предприниматель уведомила управление о том, что указанное соглашение об увеличении ставки арендной платы не будет ею подписано, арендные платежи будут уплачиваться в прежнем размере, предусмотренном договором от 25.05.2004 N 1452004. Заявлено также о намерении обжаловать отчеты Шевченко М.А., на основании которых рассчитана увеличенная арендная плата.
В связи с этим истец обратился в оценочную организацию ООО "Экспресс" для установления рыночной стоимости права пользования за один квадратный метр площади в год на условиях договора аренды нежилого помещения Н4 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2.
ООО "Экспресс" составлен отчет N 1257/-07/13-О, проведенный по состоянию на 22.07.2013, согласно которому рыночная стоимость права пользования за один кв. м площади в год на условиях договора аренды нежилым подвальным помещением с учетом НДС 18% составила 4068 рублей (в месяц - 339 рублей).
Соответственно в месяц арендный платеж по договору от 25.05.2004 N 1452004 составил 37 832 рубля 40 копеек в месяц (включая НДС).
С учетом изложенных обстоятельств индивидуальный предприниматель Чернышева Наталья Михайловна обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при исполнении договора аренды от 25.05.2004 N 1452004.
В свою очередь управлением 19.08.2013 проведена проверка выполнения условий договора аренды от 25.05.2004 N 1452004, в ходе которой было установлено, что часть нежилого помещения Н2 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, по целевому назначению не используется.
В связи с этим 30.08.2013 в адрес предпринимателя управление направило претензию от 26.08.2013 о расторжении договора и освобождении занимаемого помещения.
Кроме того, управление 22.04.2014 направило в адрес предпринимателя Чернышевой Н.М. письмо, в котором заявило об отказе от продления договора аренды от 25.05.2004 N 1452004 с прекращением его действия и предложило освободить нежилое помещение.
Поскольку требования ответчика предпринимателем не исполнены, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ИП Чернышевой Н.М. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004 и обязании освободить нежилое помещение.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, правовое регулирование которого определено главой 34 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Факт передачи истцом арендованного имущества ответчику и факт пользования предприятием арендованным имуществом подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспорены.
В рассматриваемом случае договор аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004 заключен на определенный срок - с 25.05.2004 по 25.05.2009.
В пункте 6.5 договора стороны установили, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
С учетом продления договора аренды в соответствии с положениями пункта 6.5 договора срок его действия истек 24.05.2014.
Письмом от 22.04.2014 N 02/4-13-2325-исх управление сообщило предпринимателю о своем отказе от продления спорного договора аренды на новый срок и о прекращении его действия 24.05.2014, а также предложило предпринимателю освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи.
Данное письмо было направлено ИП Чернышевой Н.М. по месту нахождения, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей: г. Рязань, ул. Высоковольная, д. 14, кв. 64, фактическому адресу: г. Рязань, 9-й Мервинский проезд, д. 19, и по адресу арендуемого имущества: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что управлением были предприняты все возможные меры для уведомления предпринимателя об отказе от договора аренды, а значит, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды от 25.05.2004 N 1452004 прекратил свое действие.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречный иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, заключенного между управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и индивидуальным предпринимателем Чернышевой Натальей Михайловной, обязав предпринимателя освободить арендуемое нежилое помещение и передать его управлению по акту приема-передачи.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора на основании пункта 6.2 договора по причине использования помещения не по назначению, не может быть принят во внимание судом.
В обоснование своей позиции предприниматель указывает на то, что управление было изначально осведомлено о размещении в спорном нежилом помещении ателье и даже согласовало размещение рекламной установки, а само по себе осуществление данной деятельности не является существенным нарушением и не привело к нарушению прав арендодателя.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как усматривается из материалов дела, управлением 19.08.2013 проведена проверка выполнения условий договора аренды от 25.05.2004 N 1452004, в ходе которой было установлено, что часть нежилого помещения Н2 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, по целевому назначению не используется, в связи с чем 30.08.2013 в адрес предпринимателя управление направило претензию от 26.08.2013 о расторжении договора и освобождении занимаемого помещения.
Однако впоследствии, 22.04.2014, ответчик направил в адрес предпринимателя письмо, в котором заявил об отказе от продления договора аренды от 25.05.2004 N 1452004 с прекращением его действия (24.05.2014) и предложил освободить нежилое помещение.
Таким образом, поскольку со стороны арендодателя имелись возражения относительно продолжения арендных отношений, договор аренды является прекращенным в связи с окончанием срока его действия.
Действие договора аренды прекращено в связи с истечением срока договора, при этом в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
С учетом условий договора аренды, его продление является правом, а не обязанностью арендодателя.
При таких обстоятельствах довод предпринимателя о недоказанности управлением факта существенного нарушения условий договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, не принимается судом, поскольку в настоящем случае отказ от договора заявлен не по основаниям, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ (как основанный на случае, предусмотренном договором).
Исходя из изложенного ссылка заявителя апелляционной жалобы на статью 619 ГК РФ, предусматривающую основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, также подлежит отклонению.
Разрешая спор в части уточненных требований индивидуального предпринимателя Чернышевой Н.М. о принятии принять пункта 3.2.3 договора от 25.05.2004 N 1452004 в следующей редакции: "Ежемесячно, в не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислить в УФК по Рязанской области (администрации г. Рязани) на р\\с 40101810400000) 100008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПК получателя" 623401001, код бюджетной классификация 4441110574040000120, ОКАТО 61401000000, арендную плату в размере, установленном в пункте 1 договора от 25.05.2004 N 1452004", суд первой инстанции правомерно указал следующее.
Как следует из заявления об уточнении исковых требований, спора по уплате арендной плате согласно пункту 4.1 договора, заключенного между индивидуальным предпринимателем Чернышевой Н.М. и управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, уже не имеется.
Требования предпринимателя фактически заявлены о принятии пункта 3.2.3 договора от 25.05.2004 N 1452004 в действующей редакции.
При этом управление не настаивает на том, чтобы предпринимателем было подписано соглашение к договору аренды N 1452004, на основании которого арендодатель ранее повысил арендную плату
При таких обстоятельствах, в связи с отсутствием спора по размеру арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что продолжение производства по делу является бесцельным и ненужным, поскольку решение вопроса о принятии пункта 3.2.3 договора от 25.05.2004 N 1452004 в действующей редакции не влияет на права и обязанности лиц, участвующих в деле.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
При установлении арбитражным судом отсутствия спора производство по делу подлежит прекращению.
С учетом изложенного производство по делу в части требований индивидуального предпринимателя Чернышевой Н.М. на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращено правомерно.
Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.04.2016 по делу N А54-4664/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2016 N 20АП-3047/2016 ПО ДЕЛУ N А54-4664/2013
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при исполнении договора аренды, принятии новой редакции пункта договора.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2016 г. по делу N А54-4664/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 20.07.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Токаревой М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - индивидуального предпринимателя Чернышевой Натальи Михайловны (г. Рязань, ОГРНИП 304623419800149) - Гречнева С.В. (доверенность от 10.07.2016) и ответчика - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620) - Новинской Н.В. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чернышевой Натальи Михайловны на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.04.2016 по делу N А54-4664/2013 (судья Стрельникова И.А.), установил следующее.Индивидуальный предприниматель Чернышева Наталья Михайловна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при исполнении договора аренды от 25.05.2004 N 1452004, и просила принять пункт 3.2.3 договора в следующей редакции: "Ежемесячно, в не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислить в УФК по Рязанской области (администрации г. Рязани) на Р\\С 40101810400000) 100008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПК получателя" 623401001, код бюджетной классификации 4441110574040000120, ОКАТО 61401000000, арендную плату в размере, установленном в п. 1 договора от 25.05.2004 N 1452004" (с учетом уточнения от 04.04.2016).
В свою очередь управлением заявлено встречное требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, заключенного между индивидуальным предпринимателем Чернышевой Натальей Михайловной и управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, а также об обязании индивидуального предпринимателя Чернышеву Н.М. освободить нежилое помещение Н2 лит. А (поз. 9 на поэтажном плане подвала от 30.01.2009), общей площадью 111,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, и передать его по акту приема-передачи управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.04.2016 производство по делу N А54-4664/2013 в части требования индивидуального предпринимателя Чернышевой Натальи Михайловны прекращено.
Встречные исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, заключенный между управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и индивидуальным предпринимателем Чернышевой Натальей Михайловной, и обязал индивидуального предпринимателя Чернышеву Наталью Михайловну освободить нежилое помещение Н2 лит. А (поз. 9 на поэтажном плане подвала от 30.01.2009), общей площадью 111,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, и передать его по акту приема-передачи управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в течение пяти дней с момента вступления в законную силу настоящего решения.
Не согласившись с судебным актом, предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (в настоящее время - управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Чернышевой Натальей Михайловной (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение Н4 лит. А, общей площадью 129,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2.
По акту приема-передачи от 25.05.2004 арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанное нежилое помещение.
Договор аренды был зарегистрирован Рязанской областной регистрационной палатой 21.12.2006.
Стороны 02.04.2009 заключили соглашение к договору аренды от 25.05.2004 N 1452004, согласно которому пункт 4.1 договора изложен в новой редакции:
"Арендная плата по настоящему договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом, и устанавливается в месяц:
- с 01.01.2009 по 31.01.2009 всего 4185,15 рублей с НДС, в том числе сумма арендного платежа 3546,74 рублей;
- с 01.02.2009 всего 3755,65 рублей с НДС, в том числе сумма арендного платежа 3182,75 рублей.
с 01.10.2009 всего 15022,57 рублей с НДС, в том числе сумма арендного платежа 12730,99 рублей".
Пунктом 1.3 договора установлен срок договора - с 25.05.2004 по 24.05.2009.
Кроме того, пункт 1.2.2 изложен в следующей редакции:
"Общая площадь (кв. м) - 111,6, в том числе: основная площадь (кв. м) - 106,1, вспомогательная (кв. м) - 5.5".
В соответствии с пунктом 1.5 договора по истечении срока действия договора и исполнения всех условий и обязательств по нему, договор может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
На основании пункта 6.5 договор аренды продлевался до 24.05.2014.
Предпринимателем 24.06.2013 от управления было получено соглашение к договору аренды от 25.05.2004 N 1452004, на основании которого арендодатель предложил в одностороннем порядке повысить арендную плату с 12 730 рублей 99 копеек до 109 566 рублей 65 копеек с 01.06.2013.
Письмом от 23.07.2013 предприниматель уведомила управление о том, что указанное соглашение об увеличении ставки арендной платы не будет ею подписано, арендные платежи будут уплачиваться в прежнем размере, предусмотренном договором от 25.05.2004 N 1452004. Заявлено также о намерении обжаловать отчеты Шевченко М.А., на основании которых рассчитана увеличенная арендная плата.
В связи с этим истец обратился в оценочную организацию ООО "Экспресс" для установления рыночной стоимости права пользования за один квадратный метр площади в год на условиях договора аренды нежилого помещения Н4 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2.
ООО "Экспресс" составлен отчет N 1257/-07/13-О, проведенный по состоянию на 22.07.2013, согласно которому рыночная стоимость права пользования за один кв. м площади в год на условиях договора аренды нежилым подвальным помещением с учетом НДС 18% составила 4068 рублей (в месяц - 339 рублей).
Соответственно в месяц арендный платеж по договору от 25.05.2004 N 1452004 составил 37 832 рубля 40 копеек в месяц (включая НДС).
С учетом изложенных обстоятельств индивидуальный предприниматель Чернышева Наталья Михайловна обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при исполнении договора аренды от 25.05.2004 N 1452004.
В свою очередь управлением 19.08.2013 проведена проверка выполнения условий договора аренды от 25.05.2004 N 1452004, в ходе которой было установлено, что часть нежилого помещения Н2 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, по целевому назначению не используется.
В связи с этим 30.08.2013 в адрес предпринимателя управление направило претензию от 26.08.2013 о расторжении договора и освобождении занимаемого помещения.
Кроме того, управление 22.04.2014 направило в адрес предпринимателя Чернышевой Н.М. письмо, в котором заявило об отказе от продления договора аренды от 25.05.2004 N 1452004 с прекращением его действия и предложило освободить нежилое помещение.
Поскольку требования ответчика предпринимателем не исполнены, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ИП Чернышевой Н.М. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004 и обязании освободить нежилое помещение.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, правовое регулирование которого определено главой 34 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Факт передачи истцом арендованного имущества ответчику и факт пользования предприятием арендованным имуществом подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспорены.
В рассматриваемом случае договор аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004 заключен на определенный срок - с 25.05.2004 по 25.05.2009.
В пункте 6.5 договора стороны установили, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
С учетом продления договора аренды в соответствии с положениями пункта 6.5 договора срок его действия истек 24.05.2014.
Письмом от 22.04.2014 N 02/4-13-2325-исх управление сообщило предпринимателю о своем отказе от продления спорного договора аренды на новый срок и о прекращении его действия 24.05.2014, а также предложило предпринимателю освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи.
Данное письмо было направлено ИП Чернышевой Н.М. по месту нахождения, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей: г. Рязань, ул. Высоковольная, д. 14, кв. 64, фактическому адресу: г. Рязань, 9-й Мервинский проезд, д. 19, и по адресу арендуемого имущества: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что управлением были предприняты все возможные меры для уведомления предпринимателя об отказе от договора аренды, а значит, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды от 25.05.2004 N 1452004 прекратил свое действие.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречный иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.05.2004 N 1452004, заключенного между управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и индивидуальным предпринимателем Чернышевой Натальей Михайловной, обязав предпринимателя освободить арендуемое нежилое помещение и передать его управлению по акту приема-передачи.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора на основании пункта 6.2 договора по причине использования помещения не по назначению, не может быть принят во внимание судом.
В обоснование своей позиции предприниматель указывает на то, что управление было изначально осведомлено о размещении в спорном нежилом помещении ателье и даже согласовало размещение рекламной установки, а само по себе осуществление данной деятельности не является существенным нарушением и не привело к нарушению прав арендодателя.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как усматривается из материалов дела, управлением 19.08.2013 проведена проверка выполнения условий договора аренды от 25.05.2004 N 1452004, в ходе которой было установлено, что часть нежилого помещения Н2 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2, по целевому назначению не используется, в связи с чем 30.08.2013 в адрес предпринимателя управление направило претензию от 26.08.2013 о расторжении договора и освобождении занимаемого помещения.
Однако впоследствии, 22.04.2014, ответчик направил в адрес предпринимателя письмо, в котором заявил об отказе от продления договора аренды от 25.05.2004 N 1452004 с прекращением его действия (24.05.2014) и предложил освободить нежилое помещение.
Таким образом, поскольку со стороны арендодателя имелись возражения относительно продолжения арендных отношений, договор аренды является прекращенным в связи с окончанием срока его действия.
Действие договора аренды прекращено в связи с истечением срока договора, при этом в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
С учетом условий договора аренды, его продление является правом, а не обязанностью арендодателя.
При таких обстоятельствах довод предпринимателя о недоказанности управлением факта существенного нарушения условий договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, не принимается судом, поскольку в настоящем случае отказ от договора заявлен не по основаниям, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ (как основанный на случае, предусмотренном договором).
Исходя из изложенного ссылка заявителя апелляционной жалобы на статью 619 ГК РФ, предусматривающую основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, также подлежит отклонению.
Разрешая спор в части уточненных требований индивидуального предпринимателя Чернышевой Н.М. о принятии принять пункта 3.2.3 договора от 25.05.2004 N 1452004 в следующей редакции: "Ежемесячно, в не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислить в УФК по Рязанской области (администрации г. Рязани) на р\\с 40101810400000) 100008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПК получателя" 623401001, код бюджетной классификация 4441110574040000120, ОКАТО 61401000000, арендную плату в размере, установленном в пункте 1 договора от 25.05.2004 N 1452004", суд первой инстанции правомерно указал следующее.
Как следует из заявления об уточнении исковых требований, спора по уплате арендной плате согласно пункту 4.1 договора, заключенного между индивидуальным предпринимателем Чернышевой Н.М. и управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, уже не имеется.
Требования предпринимателя фактически заявлены о принятии пункта 3.2.3 договора от 25.05.2004 N 1452004 в действующей редакции.
При этом управление не настаивает на том, чтобы предпринимателем было подписано соглашение к договору аренды N 1452004, на основании которого арендодатель ранее повысил арендную плату
При таких обстоятельствах, в связи с отсутствием спора по размеру арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что продолжение производства по делу является бесцельным и ненужным, поскольку решение вопроса о принятии пункта 3.2.3 договора от 25.05.2004 N 1452004 в действующей редакции не влияет на права и обязанности лиц, участвующих в деле.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
При установлении арбитражным судом отсутствия спора производство по делу подлежит прекращению.
С учетом изложенного производство по делу в части требований индивидуального предпринимателя Чернышевой Н.М. на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращено правомерно.
Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.04.2016 по делу N А54-4664/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)