Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Скажутиной Е.Н., Капустиной Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сукач Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Застройщик" и общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2016 по делу N А19-11049/2014 по иску Морозовой Татьяны Борисовны к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик" (ОГРН 1023801005986, ИНН 3808082120; г. Иркутск, ул. Дзержинского, 16) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, о признании права собственности, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" (ОГРН 112385002704, ИНН 3808222225; г. Иркутск, ул. Урицкого, 16), Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области (юридический адрес: г. Иркутск, ул. Академическая, 70), Башеева Сергея Александровича (место жительства: г. Иркутск), Квахадзе Людмилы Валерьевны (место жительства: г. Иркутск), Бирюкова Андрея Ивановича (место жительства: г. Иркутск) (суд первой инстанции: судья Серова Е.В.), при участии в судебном заседании: конкурсного управляющего ООО "Застройщик" Бирюкова А.И.; от конкурсного управляющего: Бирюкова А.И., представитель по доверенности от 21.11.2015, Полевода С.Г., представитель по доверенности от 26.09.2016; Морозова Т.Б., личность установлена по паспорту.
Морозова Татьяна Борисовна обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик" о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Застройщик" права собственности на недвижимое имущество: квартиру общей площадью 45,1 кв. м, расположенную по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27; о признании за истцом права собственности на указанную квартиру.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 18.09.2014 принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск ООО "Застройщик" о признании за ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2014 первоначальный иск удовлетворен частично. Признано отсутствующим зарегистрированное за ООО "Застройщик" право собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27. В части требования Морозовой Татьяны Борисовны к ООО "Застройщик" о признании права собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, производство по делу прекращено. Встречный иск ООО "Застройщик" к Морозовой Татьяне Борисовне о признании права собственности на объект недвижимого имущества: квартиру, назначение - жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, находящуюся по адресу: г Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, оставлен без удовлетворения.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2014 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.10.2015 решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2014 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Застройщик" к Морозовой Татьяне Борисовне о признании права собственности на объект недвижимого имущества: квартиру, назначение - жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, находящуюся по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, оставлено без изменения. В остальной части решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 отменены. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении дела определением от 10.02.2016 удовлетворено ходатайство ООО "Гранд-Отель" о вступлении в процесс в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора; согласно данному ходатайству ООО "Гранд-Отель" просит признать за ним право собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27.
Также при новом рассмотрении дела определением суда от 21.01.2016 к участию в процессе в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Квахадзе Людмила Валерьевна и Бирюков Андрей Иванович.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2016 иск Морозовой Т.Б. удовлетворен частично. За Морозовой Т.Б. признано право собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27. В удовлетворении требования Морозовой Т.Б. о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Застройщик" права собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 отказано. Требование ООО "Гранд-Отель" о признании право собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, оставлено без удовлетворения. В обоснование суд указал, что преюдициальным решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2012 по делу N А19-12729/2012 было установлено, что ООО "Застройщик" не имело правовых оснований для регистрации за собой права собственности на спорный объект недвижимости - квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27. ООО "Гранд-Отель" не представило суду каких-либо доказательств нахождения спорной квартиры в его владении. Отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки права требования не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. В деле N А19-12729/2012 судами установлено, что спорный договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13.11.2006 и договор уступки права требования от 07.12.2007 были заключены и исполнены обществом и заявителем (в том числе в части оплаты спорного жилого помещения) до возбуждения в отношении ООО "Застройщик" дела о банкротстве. Исполнив перед Морозовой Т.Б. свою обязанность по договору N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договору уступки права требования от 07.12.2007, ООО "Застройщик" не вправе было включать в конкурсную массу должника ранее переданное дольщику жилое помещение, и, как следствие, не вправе было распоряжаться спорным имуществом путем отчуждения его ООО "Гранд Отель". После признания вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2012 по делу N А19-12729/2012 недействительной сделки по распоряжению ООО "Застройщик" указанной квартирой путем отчуждения ее ООО "Гранд-Отель" ввиду отсутствия у ООО "Застройщик" правомочий на распоряжение этим имуществом, ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" повторно, в обход вступившего в законную силу судебного акта распорядились данным имуществом. Вышеизложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о необоснованности требования ООО "Гранд-Отель" о признании за ним права собственности на квартиру по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27. Квахадзе Л.В. лично подтвердила факт подписания ею договора уступки права (требования) от 07.12.2007, оспариваемого ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель". Доказательств того, что Морозова Т.Б. действовала исключительно с намерением причинить вред другому лицу, суду не представлено. ООО "Застройщик", зная, что оплата за данный объект внесена, не вправе было распоряжаться спорным объектом.
ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить.
ООО "Гранд-Отель" просит отменить решение суда в части признания права собственности Морозовой Т.Б. на спорную квартиру и в части отказа в признании права собственности на спорную квартиру за ООО "Гранд-Отель". В обоснование указывает, что право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано за Морозовой Т.Б. Договор о долевом участии в строительстве между ООО "Застройщик" и Квахадзе Л.В. подлежал государственной регистрации. Производство по делу в части требований Морозовой Т.Б. о признании права собственности подлежало прекращению на основании пункта 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В период с 2007 по 2012 годы Морозова не предпринимала никаких мер по регистрации договора уступки права требования и регистрации права на спорную квартиру. ООО "Гранд-Отель" как добросовестный приобретатель приобрело спорную квартиру и полностью оплатило ее стоимость.
ООО "Застройщик" просит отменить решение суда в части признания права собственности Морозовой Т.Б. на спорную квартиру. В обоснование указывает, что производство по делу в части требований Морозовой Т.Б. о признании права собственности подлежало прекращению на основании пункта 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Морозова Т.Б. избрала ненадлежащий способ защиты права. В целях реализации своих прав могла обратиться в суд с требованием о передаче имущества в собственность и могла реализовать свои права на судебную защиту исключительно в рамках дела о банкротстве. Судом не выполнены указания суда кассационной инстанции, не исследованы оригиналы представленных документов, на дана правовая оценка достоверности каждого доказательства. Договор уступки права требования от 07.12.2007 сфальсифицирован истцом. Также вызывает сомнение и подлинность передаточного акта от 19.03.2009. судом не дана правовая оценка доводам ООО "Гранд-Отель" о фальсификации и не проверена обоснованность заявления о фальсификации. Договор уступки права не прошел государственную регистрацию, следовательно является незаключенным и не порождает правовых последствий.
Представители конкурсного управляющего в судебном заседании апелляционные жалобы поддержали, просили решение отменить. Морозова Т.Б. просила решение оставить без изменения. Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
13.11.2006 между ООО "Застройщик" (поименованным застройщиком) и Квахадзе Людмилой Валерьевной (поименованной дольщиком) был заключен договор N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 52,14 кв. м в монолитном жилом доме, расположенном по адресу (строительному): г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий (3-я блок-секция согласно генеральному плану N 232-04 ГП, утвержденному начальником ГУАиГ 16.02.2006) (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 1.2 договора дольщик принял на себя обязательство финансировать строительство указанной квартиры, а застройщик обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение жилого дома и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию передать квартиру в собственность дольщику.
В соответствии с пунктом 1.5 договора характеристики квартиры (строительный номер, этаж, общая площадь, технические характеристики) приведены в приложении N 1 к договору согласно утвержденной проектно-сметной документации; номер, присвоенный квартире, является строительным и может быть изменен после введения жилого дома в эксплуатацию. Общая площадь квартиры, установленная в приложении N 1, является ориентировочной и уточняется после проведения обмеров БТИ и составления технического паспорта на квартиру.
Пунктом 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.11.2006) стороны согласовали, что стоимость квартиры составляет 1 694 550 рублей из расчета 32 500 рублей за один квадратный метр общей площади квартиры. Дольщик обязался внести указанные средства застройщику в качестве инвестиций в строительство в срок до 20.11.2006 (пункт 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.11.2006). Квахадзе Людмила Валерьевна уплатила ООО "Застройщик" денежные средства в размере 1 694 550 рублей (квитанции к приходному кассовому ордеру от 13.11.2006 N 106 на сумму 499 850 рублей, от 17.11.2006 N 111 на сумму 1 194 700 рублей), согласно договору N 46-Ф/06 от 13.11.2006 о долевом участии в строительстве. ООО "Застройщик" подтвердил, что обязательства дольщика по инвестированию строительства по договору N 46-Ф/06 от 13.11.2006 исполнены.
07.12.2007 Квахадзе Людмила Борисовна (цедент) заключила с Морозовой Татьяной Борисовной (цессионарий) договор уступки права требования. По условиям указанного договора цедент уступил, а цессионарий принял право требования кредитора к ООО "Застройщик" (должник), принадлежащее цеденту на основании договора N 46-Ф/06 от 13.11.2006 (пункт 1.1 договора). На основании договора к цессионарию перешло право требования получения от должника однокомнатной квартиры N 27 общей площадью 52,12 кв. м, расположенной на 7 этаже строящегося монолитного жилого дома по адресу:
г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий (3-я блок-секция согласно генеральному плану N 232-04 ГП, утвержденному начальником ГУАиГ 16.02.2006) (пункт 1.2 договора).
ООО "Застройщик" было извещено о состоявшейся уступке права требования уведомлением от 07.12.2007, подписанным со стороны ООО "Застройщик" представителем по доверенности от 12.12.2007 N 16/07 Колчиной Асей Владимировной. ООО "Застройщик" в установленном порядке подтвердило факт состоявшегося уведомления его о смене кредитора по договору N 46-Ф/06 от 13.11.2006.
15.01.2008 между ООО "Застройщик" в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12.12.2007 N 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной был подписан промежуточный передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял однокомнатную квартиру N 27 общей площадью 52,14 кв. м, расположенную на 7 этаже строящегося жилого дома по ул. Декабрьских Событий г. Иркутска, на основании договора N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договора уступки права требования от 07.12.2007.
В соответствии с пунктом 2 передаточного акта квартира передается с целью осуществления в ней дольщиком отделочных работ. При подписании акта дольщик принял от застройщика ключи от входной двери квартиры в количестве 6 штук. Стороны согласовали, что данный набор ключей от входной двери является единственным экземпляром, и застройщик утратит после передачи ключей возможность самостоятельного доступа в квартиру.
В пунктах 3, 4 передаточного акта стороны указали недостатки квартиры и сроки их устранения застройщиком; пунктом 5 акта стороны согласовали, что с момента подписания этого акта дольщик принимает на себя риск причинения вреда состоянию квартиры, а также риск причинения вреда третьим лицам при выполнении отделочных работ.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2010 года по делу N А19-9455/2010 ООО "Застройщик" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО "Застройщик" был назначен Бирюков А.И.
29.07.2011 ООО "Застройщик" зарегистрировало за собой право собственности на объект недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, общая площадь 45,1 кв. м, этаж 7, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, кадастровый (или условный) номер 38:36:ООО020:0:158/76 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.08.2011 38 АД N 552473).
23.08.2011 конкурсный управляющий ООО "Застройщик" Бирюков А.И. направил Морозовой Т.Б. уведомление, которым сообщил о том, что на основании договора N 46-Ф о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 Морозова Т.Б. является участником долевого строительства жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, дом 28/3, кв. 27; застройщиком дома является ООО "Застройщик". Конкурсный управляющий сообщил Морозовой Т.Б. о наличии у нее права предъявить к ООО "Застройщик" требование о передаче жилого помещения, либо денежное требование, а также пояснил, что Морозова Т.Б. вправе отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
В декабре 2011 года конкурсным управляющим ООО "Застройщик" были объявлены торги по продаже спорной квартиры как имущества, принадлежащего должнику на праве собственности. Назначенные на 01.02.2012 торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. На 23.03.2012 были назначены повторные торги, признанные состоявшимися; в торгах приняли участие 2 претендента. Победителем торгов выступило ООО "Гранд-Отель", с которым ООО "Застройщик" в лице конкурсного управляющего Бирюкова А.И. заключило договор купли-продажи от 28.03.2012.
ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" представили в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию перехода права собственности, договора купли-продажи на объект квартира, назначение: жилое, общая площадь 45,1 кв. м, этаж 7, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, кадастровый (или условный) номер 38:36:ООО020:0:158/76, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Застройщик". В настоящее время государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру к ООО "Гранд-Отель" приостановлена на основании судебных актов о принятии обеспечительных мер.
Морозова Т.Б. не зарегистрировала своего права на спорную квартиру (в том числе после подписания передаточного акта, после состоявшегося 22.12.2008 введения жилого дома в эксплуатацию), несмотря на то, что спорные правоотношения возникли после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2012 года по делу N А19-12729/2012, которое в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является преюдициальным.
Обращаясь с требованиями в рамках настоящего дела, Морозова Т.Б. указала, что спорная квартира была ею приобретена у ООО "Застройщик" на основании заключенного 12.12.2007 договора уступки права требования с Квахадзе Л.В., которая, в свою очередь, приобрела право требования передачи спорной квартиры на основании договора долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, заключенного с ООО "Застройщик" 13.11.2006. ООО "Застройщик", исполняя условия пункта 4.1 договора о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 N 46-Ф/06, передало Морозовой Т.Б. спорную квартиру, а также ключи от входной двери с целью осуществления отделочных работ, что подтверждается промежуточным передаточным актом от 15.01.2008 и актом передачи ключей от 15.01.2008. Морозова Т.Б. лишена возможности зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, поскольку право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО "Застройщик".
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
В пункте 58 Постановления N 10/22 содержится разъяснение о том, что с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Из пояснений Морозовой Т.Б. следует, что спорная квартира находится в ее владении, что подтверждается представленными ею документами. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" не представлено.
Учитывая, что спорная квартира находится в фактическом владении истицы, право собственности на спорную квартиру за истицей не зарегистрировано, право Морозовой Т.Б. может быть защищено лишь путем предъявления иска о признании права собственности. Соответственно, исковое требование в части признания права отсутствующим удовлетворено быть не может.
Как следует из части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Исполнение ООО "Застройщик" обязательств по договору долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13.11.2006 по передаче Морозовой Т.Б. жилого помещения в многоквартирном доме, подтверждается подписанным между сторонами промежуточным передаточным актом от 15.01.2008.
При наличии промежуточного передаточного акта от 15.01.2008 ООО "Застройщик", действуя добросовестно и разумно, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру правоотношений сторон и условиям оборота, не имело достаточных правовых оснований для отчуждения спорной квартиры, даже полагая, что Морозова Т.Б. уклоняется от надлежащего оформления окончательного передаточного акта. О намерении отказаться от объекта долевого строительства, принятого по промежуточному акту (для осуществления отделочных работ) Морозова Т.Б. не заявляла.
Доводы ООО "Застройщик" и ООО "Гранд Отель" об отсутствии у Морозовой Т.Б. прав на спорную квартиру ввиду того, что договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13.11.2006 и договор уступки права требования от 07.12.2007 не были зарегистрированы в установленном законном порядке, обоснованно отклонен судом, поскольку отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора, как это следует из статьи 17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Требования законодательства о государственной регистрации в этой части направлены на дополнительную защиту прав дольщиков, а не на воспрепятствование застройщиком реализации таких прав.
Спорный договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13.11.2006 и договор уступки права требования от 07.12.2007 были заключены и исполнены обществом и заявителем (в том числе в части оплаты спорного жилого помещения) до возбуждения в отношении ООО "Застройщик" дела о банкротстве.
В силу части 4 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Возможность возникновения у застройщика права собственности на объект долевого участия в том случае, когда был заключен соответствующий договор с участником, который не расторгнут и сторонами исполнен, указанным Законом не предусмотрена.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента передачи по промежуточному акту приема-передачи от 15.01.2008 на основании договора N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договора уступки права требования от 07.12.2007 объекта недвижимости во владение истцу и до государственной регистрации права собственности Морозова Т.Б. является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку элемент права собственности в виде распоряжения на это имущество до момента государственной регистрации формально к нему не перешел. Следовательно, в такой ситуации застройщик, исполнив договор о долевом участии в строительстве, не приобретает права собственности на соответствующее жилое помещение.
Исполнив перед Морозовой Т.Б. свою обязанность по договору N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договору уступки права требования от 07.12.2007, ООО "Застройщик" не вправе было включать в конкурсную массу должника ранее переданное дольщику жилое помещение, и, как следствие, не вправе было распоряжаться спорным имуществом путем отчуждения его ООО "Гранд Отель".
С учетом этого нельзя считать обоснованным и повторное распоряжение Обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" спорной квартирой, осуществленное после рассмотрения дела N А19-12729/2012.
Оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, так как доказательств того, что Морозова Т.Б. действовала исключительно с намерением причинить вред другому лицу, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск Морозовой Т.Б. о признании права собственности на спорную квартиру.
С учетом вышеизложенного, а также, что факт нахождения спорной квартиры во владении ООО "Гранд-Отель" последним не подтвержден, суд первой инстанции обоснованно отказал третьему лицу в удовлетворении его требования.
Суд апелляционной инстанции не вправе переоценивать по существу правильные выводы суда первой инстанции, основанные на всестороннем анализе материалов дела и судебных актах, вступивших в законную силу и имеющих преюдициальное значение.
Нарушений процессуальных норм, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции допущено не было.
Оснований для удовлетворения сделанного ООО "Гранд Отель" заявления о фальсификации доказательств не имелось, поскольку оспариваемые документы, составленные с участием ООО "Застройщик", Квахадзе Л.В. и Морозовой Т.Б., получили соответствующую оценку судебных инстанций. Более того, привлеченная к участию в процессе при новом рассмотрении дела Квахадзе Л.В. лично подтвердила факт подписания ею и исполнения договора уступки права (требования) от 07.12.2007. По этим же мотивам суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации доказательств, заявленное на стадии апелляции.
Суд первой инстанции также правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу. Так, данный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом ввиду того, что определением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 9 июля 2014 года Морозовой Т.Б. было отказано в принятии настоящего искового заявления со ссылкой на подведомственность данного спора арбитражному суду. Заявленные в рамках данного иска требования Морозовой Татьяны Борисовны не подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Застройщик" в соответствии с положениями статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2001 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Суд также правильно отклонил доводы ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" о наличии оснований для прекращения производства, в связи с наличием судебных актов по тождественным искам. Так, по делу N 2-2592/2013 решение принято по спору между другими лицами (истцом выступал Башеев С.А.); по делу N А19-12729/2012 судом не рассматривались требования о признании права собственности, основанные на договоре долевого участия, тогда как заявленные Морозовой Т.Б. в рамках настоящего дела требования о признании права собственности на спорную квартиру, основанные на договоре участия в долевом строительстве. По этим же мотивам суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по данному делу, заявленное на стадии апелляции.
Судебные расходы судом распределены в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
1. Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2016, принятое по делу N А19-11049/2014, оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
3. Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2016 N 04АП-185/2015 ПО ДЕЛУ N А19-11049/2014
Требование: О признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. по делу N А19-11049/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Скажутиной Е.Н., Капустиной Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сукач Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Застройщик" и общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2016 по делу N А19-11049/2014 по иску Морозовой Татьяны Борисовны к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик" (ОГРН 1023801005986, ИНН 3808082120; г. Иркутск, ул. Дзержинского, 16) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, о признании права собственности, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Отель" (ОГРН 112385002704, ИНН 3808222225; г. Иркутск, ул. Урицкого, 16), Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области (юридический адрес: г. Иркутск, ул. Академическая, 70), Башеева Сергея Александровича (место жительства: г. Иркутск), Квахадзе Людмилы Валерьевны (место жительства: г. Иркутск), Бирюкова Андрея Ивановича (место жительства: г. Иркутск) (суд первой инстанции: судья Серова Е.В.), при участии в судебном заседании: конкурсного управляющего ООО "Застройщик" Бирюкова А.И.; от конкурсного управляющего: Бирюкова А.И., представитель по доверенности от 21.11.2015, Полевода С.Г., представитель по доверенности от 26.09.2016; Морозова Т.Б., личность установлена по паспорту.
установил:
Морозова Татьяна Борисовна обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Застройщик" о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Застройщик" права собственности на недвижимое имущество: квартиру общей площадью 45,1 кв. м, расположенную по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27; о признании за истцом права собственности на указанную квартиру.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 18.09.2014 принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск ООО "Застройщик" о признании за ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2014 первоначальный иск удовлетворен частично. Признано отсутствующим зарегистрированное за ООО "Застройщик" право собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27. В части требования Морозовой Татьяны Борисовны к ООО "Застройщик" о признании права собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, производство по делу прекращено. Встречный иск ООО "Застройщик" к Морозовой Татьяне Борисовне о признании права собственности на объект недвижимого имущества: квартиру, назначение - жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, находящуюся по адресу: г Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, оставлен без удовлетворения.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2014 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.10.2015 решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2014 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Застройщик" к Морозовой Татьяне Борисовне о признании права собственности на объект недвижимого имущества: квартиру, назначение - жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, находящуюся по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, оставлено без изменения. В остальной части решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 отменены. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении дела определением от 10.02.2016 удовлетворено ходатайство ООО "Гранд-Отель" о вступлении в процесс в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора; согласно данному ходатайству ООО "Гранд-Отель" просит признать за ним право собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27.
Также при новом рассмотрении дела определением суда от 21.01.2016 к участию в процессе в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Квахадзе Людмила Валерьевна и Бирюков Андрей Иванович.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2016 иск Морозовой Т.Б. удовлетворен частично. За Морозовой Т.Б. признано право собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27. В удовлетворении требования Морозовой Т.Б. о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Застройщик" права собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27 отказано. Требование ООО "Гранд-Отель" о признании право собственности на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 45,1 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, оставлено без удовлетворения. В обоснование суд указал, что преюдициальным решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2012 по делу N А19-12729/2012 было установлено, что ООО "Застройщик" не имело правовых оснований для регистрации за собой права собственности на спорный объект недвижимости - квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,1 кв. м, этаж 7, по адресу: Иркутская область, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27. ООО "Гранд-Отель" не представило суду каких-либо доказательств нахождения спорной квартиры в его владении. Отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки права требования не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. В деле N А19-12729/2012 судами установлено, что спорный договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13.11.2006 и договор уступки права требования от 07.12.2007 были заключены и исполнены обществом и заявителем (в том числе в части оплаты спорного жилого помещения) до возбуждения в отношении ООО "Застройщик" дела о банкротстве. Исполнив перед Морозовой Т.Б. свою обязанность по договору N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договору уступки права требования от 07.12.2007, ООО "Застройщик" не вправе было включать в конкурсную массу должника ранее переданное дольщику жилое помещение, и, как следствие, не вправе было распоряжаться спорным имуществом путем отчуждения его ООО "Гранд Отель". После признания вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2012 по делу N А19-12729/2012 недействительной сделки по распоряжению ООО "Застройщик" указанной квартирой путем отчуждения ее ООО "Гранд-Отель" ввиду отсутствия у ООО "Застройщик" правомочий на распоряжение этим имуществом, ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" повторно, в обход вступившего в законную силу судебного акта распорядились данным имуществом. Вышеизложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о необоснованности требования ООО "Гранд-Отель" о признании за ним права собственности на квартиру по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27. Квахадзе Л.В. лично подтвердила факт подписания ею договора уступки права (требования) от 07.12.2007, оспариваемого ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель". Доказательств того, что Морозова Т.Б. действовала исключительно с намерением причинить вред другому лицу, суду не представлено. ООО "Застройщик", зная, что оплата за данный объект внесена, не вправе было распоряжаться спорным объектом.
ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить.
ООО "Гранд-Отель" просит отменить решение суда в части признания права собственности Морозовой Т.Б. на спорную квартиру и в части отказа в признании права собственности на спорную квартиру за ООО "Гранд-Отель". В обоснование указывает, что право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано за Морозовой Т.Б. Договор о долевом участии в строительстве между ООО "Застройщик" и Квахадзе Л.В. подлежал государственной регистрации. Производство по делу в части требований Морозовой Т.Б. о признании права собственности подлежало прекращению на основании пункта 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В период с 2007 по 2012 годы Морозова не предпринимала никаких мер по регистрации договора уступки права требования и регистрации права на спорную квартиру. ООО "Гранд-Отель" как добросовестный приобретатель приобрело спорную квартиру и полностью оплатило ее стоимость.
ООО "Застройщик" просит отменить решение суда в части признания права собственности Морозовой Т.Б. на спорную квартиру. В обоснование указывает, что производство по делу в части требований Морозовой Т.Б. о признании права собственности подлежало прекращению на основании пункта 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Морозова Т.Б. избрала ненадлежащий способ защиты права. В целях реализации своих прав могла обратиться в суд с требованием о передаче имущества в собственность и могла реализовать свои права на судебную защиту исключительно в рамках дела о банкротстве. Судом не выполнены указания суда кассационной инстанции, не исследованы оригиналы представленных документов, на дана правовая оценка достоверности каждого доказательства. Договор уступки права требования от 07.12.2007 сфальсифицирован истцом. Также вызывает сомнение и подлинность передаточного акта от 19.03.2009. судом не дана правовая оценка доводам ООО "Гранд-Отель" о фальсификации и не проверена обоснованность заявления о фальсификации. Договор уступки права не прошел государственную регистрацию, следовательно является незаключенным и не порождает правовых последствий.
Представители конкурсного управляющего в судебном заседании апелляционные жалобы поддержали, просили решение отменить. Морозова Т.Б. просила решение оставить без изменения. Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
13.11.2006 между ООО "Застройщик" (поименованным застройщиком) и Квахадзе Людмилой Валерьевной (поименованной дольщиком) был заключен договор N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве в отношении однокомнатной квартиры общей площадью 52,14 кв. м в монолитном жилом доме, расположенном по адресу (строительному): г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий (3-я блок-секция согласно генеральному плану N 232-04 ГП, утвержденному начальником ГУАиГ 16.02.2006) (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 1.2 договора дольщик принял на себя обязательство финансировать строительство указанной квартиры, а застройщик обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение жилого дома и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию передать квартиру в собственность дольщику.
В соответствии с пунктом 1.5 договора характеристики квартиры (строительный номер, этаж, общая площадь, технические характеристики) приведены в приложении N 1 к договору согласно утвержденной проектно-сметной документации; номер, присвоенный квартире, является строительным и может быть изменен после введения жилого дома в эксплуатацию. Общая площадь квартиры, установленная в приложении N 1, является ориентировочной и уточняется после проведения обмеров БТИ и составления технического паспорта на квартиру.
Пунктом 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.11.2006) стороны согласовали, что стоимость квартиры составляет 1 694 550 рублей из расчета 32 500 рублей за один квадратный метр общей площади квартиры. Дольщик обязался внести указанные средства застройщику в качестве инвестиций в строительство в срок до 20.11.2006 (пункт 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.11.2006). Квахадзе Людмила Валерьевна уплатила ООО "Застройщик" денежные средства в размере 1 694 550 рублей (квитанции к приходному кассовому ордеру от 13.11.2006 N 106 на сумму 499 850 рублей, от 17.11.2006 N 111 на сумму 1 194 700 рублей), согласно договору N 46-Ф/06 от 13.11.2006 о долевом участии в строительстве. ООО "Застройщик" подтвердил, что обязательства дольщика по инвестированию строительства по договору N 46-Ф/06 от 13.11.2006 исполнены.
07.12.2007 Квахадзе Людмила Борисовна (цедент) заключила с Морозовой Татьяной Борисовной (цессионарий) договор уступки права требования. По условиям указанного договора цедент уступил, а цессионарий принял право требования кредитора к ООО "Застройщик" (должник), принадлежащее цеденту на основании договора N 46-Ф/06 от 13.11.2006 (пункт 1.1 договора). На основании договора к цессионарию перешло право требования получения от должника однокомнатной квартиры N 27 общей площадью 52,12 кв. м, расположенной на 7 этаже строящегося монолитного жилого дома по адресу:
г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий (3-я блок-секция согласно генеральному плану N 232-04 ГП, утвержденному начальником ГУАиГ 16.02.2006) (пункт 1.2 договора).
ООО "Застройщик" было извещено о состоявшейся уступке права требования уведомлением от 07.12.2007, подписанным со стороны ООО "Застройщик" представителем по доверенности от 12.12.2007 N 16/07 Колчиной Асей Владимировной. ООО "Застройщик" в установленном порядке подтвердило факт состоявшегося уведомления его о смене кредитора по договору N 46-Ф/06 от 13.11.2006.
15.01.2008 между ООО "Застройщик" в лице представителя Колчиной А.В., действующей на основании доверенности от 12.12.2007 N 16/07, и Морозовой Татьяной Борисовной был подписан промежуточный передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял однокомнатную квартиру N 27 общей площадью 52,14 кв. м, расположенную на 7 этаже строящегося жилого дома по ул. Декабрьских Событий г. Иркутска, на основании договора N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договора уступки права требования от 07.12.2007.
В соответствии с пунктом 2 передаточного акта квартира передается с целью осуществления в ней дольщиком отделочных работ. При подписании акта дольщик принял от застройщика ключи от входной двери квартиры в количестве 6 штук. Стороны согласовали, что данный набор ключей от входной двери является единственным экземпляром, и застройщик утратит после передачи ключей возможность самостоятельного доступа в квартиру.
В пунктах 3, 4 передаточного акта стороны указали недостатки квартиры и сроки их устранения застройщиком; пунктом 5 акта стороны согласовали, что с момента подписания этого акта дольщик принимает на себя риск причинения вреда состоянию квартиры, а также риск причинения вреда третьим лицам при выполнении отделочных работ.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2010 года по делу N А19-9455/2010 ООО "Застройщик" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО "Застройщик" был назначен Бирюков А.И.
29.07.2011 ООО "Застройщик" зарегистрировало за собой право собственности на объект недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, общая площадь 45,1 кв. м, этаж 7, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, кадастровый (или условный) номер 38:36:ООО020:0:158/76 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.08.2011 38 АД N 552473).
23.08.2011 конкурсный управляющий ООО "Застройщик" Бирюков А.И. направил Морозовой Т.Б. уведомление, которым сообщил о том, что на основании договора N 46-Ф о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 Морозова Т.Б. является участником долевого строительства жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, дом 28/3, кв. 27; застройщиком дома является ООО "Застройщик". Конкурсный управляющий сообщил Морозовой Т.Б. о наличии у нее права предъявить к ООО "Застройщик" требование о передаче жилого помещения, либо денежное требование, а также пояснил, что Морозова Т.Б. вправе отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
В декабре 2011 года конкурсным управляющим ООО "Застройщик" были объявлены торги по продаже спорной квартиры как имущества, принадлежащего должнику на праве собственности. Назначенные на 01.02.2012 торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок. На 23.03.2012 были назначены повторные торги, признанные состоявшимися; в торгах приняли участие 2 претендента. Победителем торгов выступило ООО "Гранд-Отель", с которым ООО "Застройщик" в лице конкурсного управляющего Бирюкова А.И. заключило договор купли-продажи от 28.03.2012.
ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" представили в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию перехода права собственности, договора купли-продажи на объект квартира, назначение: жилое, общая площадь 45,1 кв. м, этаж 7, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Франк-Каменецкого, д. 28/3, кв. 27, кадастровый (или условный) номер 38:36:ООО020:0:158/76, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Застройщик". В настоящее время государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру к ООО "Гранд-Отель" приостановлена на основании судебных актов о принятии обеспечительных мер.
Морозова Т.Б. не зарегистрировала своего права на спорную квартиру (в том числе после подписания передаточного акта, после состоявшегося 22.12.2008 введения жилого дома в эксплуатацию), несмотря на то, что спорные правоотношения возникли после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2012 года по делу N А19-12729/2012, которое в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является преюдициальным.
Обращаясь с требованиями в рамках настоящего дела, Морозова Т.Б. указала, что спорная квартира была ею приобретена у ООО "Застройщик" на основании заключенного 12.12.2007 договора уступки права требования с Квахадзе Л.В., которая, в свою очередь, приобрела право требования передачи спорной квартиры на основании договора долевого участия в строительстве N 46-Ф/06, заключенного с ООО "Застройщик" 13.11.2006. ООО "Застройщик", исполняя условия пункта 4.1 договора о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 N 46-Ф/06, передало Морозовой Т.Б. спорную квартиру, а также ключи от входной двери с целью осуществления отделочных работ, что подтверждается промежуточным передаточным актом от 15.01.2008 и актом передачи ключей от 15.01.2008. Морозова Т.Б. лишена возможности зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, поскольку право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО "Застройщик".
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
В пункте 58 Постановления N 10/22 содержится разъяснение о том, что с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Из пояснений Морозовой Т.Б. следует, что спорная квартира находится в ее владении, что подтверждается представленными ею документами. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" не представлено.
Учитывая, что спорная квартира находится в фактическом владении истицы, право собственности на спорную квартиру за истицей не зарегистрировано, право Морозовой Т.Б. может быть защищено лишь путем предъявления иска о признании права собственности. Соответственно, исковое требование в части признания права отсутствующим удовлетворено быть не может.
Как следует из части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Исполнение ООО "Застройщик" обязательств по договору долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13.11.2006 по передаче Морозовой Т.Б. жилого помещения в многоквартирном доме, подтверждается подписанным между сторонами промежуточным передаточным актом от 15.01.2008.
При наличии промежуточного передаточного акта от 15.01.2008 ООО "Застройщик", действуя добросовестно и разумно, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру правоотношений сторон и условиям оборота, не имело достаточных правовых оснований для отчуждения спорной квартиры, даже полагая, что Морозова Т.Б. уклоняется от надлежащего оформления окончательного передаточного акта. О намерении отказаться от объекта долевого строительства, принятого по промежуточному акту (для осуществления отделочных работ) Морозова Т.Б. не заявляла.
Доводы ООО "Застройщик" и ООО "Гранд Отель" об отсутствии у Морозовой Т.Б. прав на спорную квартиру ввиду того, что договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13.11.2006 и договор уступки права требования от 07.12.2007 не были зарегистрированы в установленном законном порядке, обоснованно отклонен судом, поскольку отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора, как это следует из статьи 17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Требования законодательства о государственной регистрации в этой части направлены на дополнительную защиту прав дольщиков, а не на воспрепятствование застройщиком реализации таких прав.
Спорный договор долевого участия в строительстве N 46-Ф/06 от 13.11.2006 и договор уступки права требования от 07.12.2007 были заключены и исполнены обществом и заявителем (в том числе в части оплаты спорного жилого помещения) до возбуждения в отношении ООО "Застройщик" дела о банкротстве.
В силу части 4 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Возможность возникновения у застройщика права собственности на объект долевого участия в том случае, когда был заключен соответствующий договор с участником, который не расторгнут и сторонами исполнен, указанным Законом не предусмотрена.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента передачи по промежуточному акту приема-передачи от 15.01.2008 на основании договора N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договора уступки права требования от 07.12.2007 объекта недвижимости во владение истцу и до государственной регистрации права собственности Морозова Т.Б. является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку элемент права собственности в виде распоряжения на это имущество до момента государственной регистрации формально к нему не перешел. Следовательно, в такой ситуации застройщик, исполнив договор о долевом участии в строительстве, не приобретает права собственности на соответствующее жилое помещение.
Исполнив перед Морозовой Т.Б. свою обязанность по договору N 46-Ф/06 о долевом участии в строительстве от 13.11.2006 и договору уступки права требования от 07.12.2007, ООО "Застройщик" не вправе было включать в конкурсную массу должника ранее переданное дольщику жилое помещение, и, как следствие, не вправе было распоряжаться спорным имуществом путем отчуждения его ООО "Гранд Отель".
С учетом этого нельзя считать обоснованным и повторное распоряжение Обществом с ограниченной ответственностью "Застройщик" спорной квартирой, осуществленное после рассмотрения дела N А19-12729/2012.
Оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, так как доказательств того, что Морозова Т.Б. действовала исключительно с намерением причинить вред другому лицу, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск Морозовой Т.Б. о признании права собственности на спорную квартиру.
С учетом вышеизложенного, а также, что факт нахождения спорной квартиры во владении ООО "Гранд-Отель" последним не подтвержден, суд первой инстанции обоснованно отказал третьему лицу в удовлетворении его требования.
Суд апелляционной инстанции не вправе переоценивать по существу правильные выводы суда первой инстанции, основанные на всестороннем анализе материалов дела и судебных актах, вступивших в законную силу и имеющих преюдициальное значение.
Нарушений процессуальных норм, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции допущено не было.
Оснований для удовлетворения сделанного ООО "Гранд Отель" заявления о фальсификации доказательств не имелось, поскольку оспариваемые документы, составленные с участием ООО "Застройщик", Квахадзе Л.В. и Морозовой Т.Б., получили соответствующую оценку судебных инстанций. Более того, привлеченная к участию в процессе при новом рассмотрении дела Квахадзе Л.В. лично подтвердила факт подписания ею и исполнения договора уступки права (требования) от 07.12.2007. По этим же мотивам суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации доказательств, заявленное на стадии апелляции.
Суд первой инстанции также правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу. Так, данный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом ввиду того, что определением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 9 июля 2014 года Морозовой Т.Б. было отказано в принятии настоящего искового заявления со ссылкой на подведомственность данного спора арбитражному суду. Заявленные в рамках данного иска требования Морозовой Татьяны Борисовны не подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Застройщик" в соответствии с положениями статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2001 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Суд также правильно отклонил доводы ООО "Застройщик" и ООО "Гранд-Отель" о наличии оснований для прекращения производства, в связи с наличием судебных актов по тождественным искам. Так, по делу N 2-2592/2013 решение принято по спору между другими лицами (истцом выступал Башеев С.А.); по делу N А19-12729/2012 судом не рассматривались требования о признании права собственности, основанные на договоре долевого участия, тогда как заявленные Морозовой Т.Б. в рамках настоящего дела требования о признании права собственности на спорную квартиру, основанные на договоре участия в долевом строительстве. По этим же мотивам суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по данному делу, заявленное на стадии апелляции.
Судебные расходы судом распределены в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
1. Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2016, принятое по делу N А19-11049/2014, оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
3. Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.П.ДОРЖИЕВ
Э.П.ДОРЖИЕВ
Судьи
Е.Н.СКАЖУТИНА
Л.В.КАПУСТИНА
Е.Н.СКАЖУТИНА
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)