Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.И. Левченко, О.Н. Лаптевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамент городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-121186/15, принятое судьей О.Н. Никоновой,
по иску ООО "Интерлайн-2006"
к Департамент городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Самонкин А.В. (доверенность от 25.06.2015)
от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
ООО "Интерлайн-2006" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города с учетом уточнений об урегулировании разногласий между ООО "Интерлайн-2006" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, дом 4, общей площадью 143,8 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 5) путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
Урегулировать разногласия между ООО "Интерлайн-2006" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, дом 4, общей площадью 143,8 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 5), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 690 000 руб. (Десять миллионов шестьсот девяносто тысяч рублей) в соответствии с заключением судебной экспертизы N О-30/1215 от 02.12.2015 года, выполненной ООО "Столичное агентство экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется". "п. 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет с момента заключения договора".
"п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 178 166, 67 руб. (Сто семьдесят восемь тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят семь копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-121186/15, урегулированы разногласия между ООО "Интерлайн-2006" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, дом 4, общей площадью 143,8 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 5), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 690 000 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы N О-30/1215 от 02.12.2015 года, выполненной ООО "Столичное агентство экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется". "п. 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет с момента заключения договора".
"п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 178 166, 67 руб. (Сто семьдесят восемь тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят семь копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Интерлайн-2006" расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб., расходы по экспертизе в размере 20 000 руб.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Суд вышел за пределы исковых требований
Заслушав мнение ответчика и возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 24 февраля 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела Между сторонами заключен договор аренды от 23.10.2007 г. N 02-00400/07 недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, дом 4, общей площадью 143,8 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 5), сроком до 30.06.2015 года.
Истец 11.12.2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества. К данному заявлению был приложен необходимый пакет документов.
На указанный запрос получен ответ от 28.04.2015 г. N 33-5-35447/14/1/0 "о подписании договора купли-продажи", которым предлагался к подписанию Договор купли-продажи недвижимости на условиях предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, проект которого был приложен к ответу. Цена объекта недвижимости по договору в редакции Департамента городского имущества города Москвы оставляла 17 149 000 руб.
Полагая, что цена, установленная ответчиком, носит несоразмерно завышенный характер и не учитывает реальное состояние Объекта, 20.05.2015 года истец представил в Департамент городского имущества города Москвы 3 (три) экземпляра договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в части стоимости выкупаемого объекта, определенной покупателем на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 29.04.2015 N 1704/15, прошедшего экспертное рецензирование в Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 18.05.2015 N 2064/2015 и равной 10 597 000 рублей.
Письмом от 29.05.2015 N 33-5-35447/14/1/0 ответчик уведомил истца об отказе в заключении договора на предложенных последним условиях, что привело к обращению ООО "Интерлайн-2006" в суд с настоящим иском.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Ответчик ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости от 04.02.2015 N 773Г/38, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение от 11.02.2015 N 34/С-15, подготовленное НП СРО "СВОД". Ответчик оценивает имущество в сумму 17 149 000 (семнадцать миллионов сто сорок девять тысяч рублей ноль копеек) рублей.
Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ указанный отчет в материалы дела не представил.
Истец ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости от 29.04.2015 N 1704/15, выполненный ООО "Прогресс Оценка" и положительное экспертное заключение от 18.05.2015 N 2064/2015, подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков". Истец оценивает имущество в сумму 10 597 000 рублей.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого предпринимателем нежилого помещения суд назначил проведение судебной экспертизы по вопросу об определении его рыночной стоимости.
Проведение поручено эксперту Московской лаборатории судебной экспертизы ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" Глонь Екатерине Анатольевне. Перед экспертом ставился следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4 по состоянию на 11.12.2014 года.
Согласно судебной экспертизе N О-30/1215 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4, с учетом дополнения, вызванного математической ошибкой при расчете рыночной стоимости объекта оценки путем сравнительного метода, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4, по состоянию на 11.12.2014 года составляет 10 690 000 руб. без учета НДС.
Эксперт вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по данному им заключению. Эксперт в судебном заседании подтвердил результаты экспертизы, ответил на вопросы ответчика.
Достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом ответчиком документально не опровергнуты. Объекты-аналоги подобраны экспертом обосновано с применением корректировок при необходимости.
Поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта, а 30 июня 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 г. N 158-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", согласно ст. 5 которого срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет, требование истца об увеличении срока рассрочки также подлежит удовлетворению.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В этой связи судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Согласно судебной экспертизе N О-30/1215 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4, с учетом дополнения, вызванного математической ошибкой при расчете рыночной стоимости объекта оценки путем сравнительного метода, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4, по состоянию на 11.12.2014 года составляет 10 690 000 руб. без учета НДС.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Утверждение ответчика о том, что суд вышел за пределы исковых требований отклоняется судебной коллегией, так как в отношении 5-летнего срока рассрочки требования были уточнены самим истцом. Повторного соблюдения досудебного порядка по возбужденному производством делу АПК РФ не предусматривает
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-121186/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2016 N 09АП-17009/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-121186/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. N 09АП-17009/2016-ГК
Дело N А40-121186/15
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.И. Левченко, О.Н. Лаптевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамент городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-121186/15, принятое судьей О.Н. Никоновой,
по иску ООО "Интерлайн-2006"
к Департамент городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Самонкин А.В. (доверенность от 25.06.2015)
от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
ООО "Интерлайн-2006" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города с учетом уточнений об урегулировании разногласий между ООО "Интерлайн-2006" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, дом 4, общей площадью 143,8 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 5) путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
Урегулировать разногласия между ООО "Интерлайн-2006" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, дом 4, общей площадью 143,8 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 5), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 690 000 руб. (Десять миллионов шестьсот девяносто тысяч рублей) в соответствии с заключением судебной экспертизы N О-30/1215 от 02.12.2015 года, выполненной ООО "Столичное агентство экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется". "п. 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет с момента заключения договора".
"п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 178 166, 67 руб. (Сто семьдесят восемь тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят семь копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-121186/15, урегулированы разногласия между ООО "Интерлайн-2006" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, дом 4, общей площадью 143,8 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 5), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена объекта составляет 10 690 000 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы N О-30/1215 от 02.12.2015 года, выполненной ООО "Столичное агентство экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется". "п. 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет с момента заключения договора".
"п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 178 166, 67 руб. (Сто семьдесят восемь тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят семь копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Интерлайн-2006" расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб., расходы по экспертизе в размере 20 000 руб.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Суд вышел за пределы исковых требований
Заслушав мнение ответчика и возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 24 февраля 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела Между сторонами заключен договор аренды от 23.10.2007 г. N 02-00400/07 недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, дом 4, общей площадью 143,8 кв. м (этаж 1, пом. III, ком. 1 - 5), сроком до 30.06.2015 года.
Истец 11.12.2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества. К данному заявлению был приложен необходимый пакет документов.
На указанный запрос получен ответ от 28.04.2015 г. N 33-5-35447/14/1/0 "о подписании договора купли-продажи", которым предлагался к подписанию Договор купли-продажи недвижимости на условиях предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, проект которого был приложен к ответу. Цена объекта недвижимости по договору в редакции Департамента городского имущества города Москвы оставляла 17 149 000 руб.
Полагая, что цена, установленная ответчиком, носит несоразмерно завышенный характер и не учитывает реальное состояние Объекта, 20.05.2015 года истец представил в Департамент городского имущества города Москвы 3 (три) экземпляра договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в части стоимости выкупаемого объекта, определенной покупателем на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 29.04.2015 N 1704/15, прошедшего экспертное рецензирование в Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 18.05.2015 N 2064/2015 и равной 10 597 000 рублей.
Письмом от 29.05.2015 N 33-5-35447/14/1/0 ответчик уведомил истца об отказе в заключении договора на предложенных последним условиях, что привело к обращению ООО "Интерлайн-2006" в суд с настоящим иском.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Ответчик ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости от 04.02.2015 N 773Г/38, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение от 11.02.2015 N 34/С-15, подготовленное НП СРО "СВОД". Ответчик оценивает имущество в сумму 17 149 000 (семнадцать миллионов сто сорок девять тысяч рублей ноль копеек) рублей.
Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ указанный отчет в материалы дела не представил.
Истец ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости от 29.04.2015 N 1704/15, выполненный ООО "Прогресс Оценка" и положительное экспертное заключение от 18.05.2015 N 2064/2015, подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков". Истец оценивает имущество в сумму 10 597 000 рублей.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого предпринимателем нежилого помещения суд назначил проведение судебной экспертизы по вопросу об определении его рыночной стоимости.
Проведение поручено эксперту Московской лаборатории судебной экспертизы ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" Глонь Екатерине Анатольевне. Перед экспертом ставился следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4 по состоянию на 11.12.2014 года.
Согласно судебной экспертизе N О-30/1215 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4, с учетом дополнения, вызванного математической ошибкой при расчете рыночной стоимости объекта оценки путем сравнительного метода, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4, по состоянию на 11.12.2014 года составляет 10 690 000 руб. без учета НДС.
Эксперт вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по данному им заключению. Эксперт в судебном заседании подтвердил результаты экспертизы, ответил на вопросы ответчика.
Достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом ответчиком документально не опровергнуты. Объекты-аналоги подобраны экспертом обосновано с применением корректировок при необходимости.
Поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта, а 30 июня 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 г. N 158-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", согласно ст. 5 которого срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет, требование истца об увеличении срока рассрочки также подлежит удовлетворению.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В этой связи судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Согласно судебной экспертизе N О-30/1215 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4, с учетом дополнения, вызванного математической ошибкой при расчете рыночной стоимости объекта оценки путем сравнительного метода, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 143,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лавочкина, д. 4, по состоянию на 11.12.2014 года составляет 10 690 000 руб. без учета НДС.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Утверждение ответчика о том, что суд вышел за пределы исковых требований отклоняется судебной коллегией, так как в отношении 5-летнего срока рассрочки требования были уточнены самим истцом. Повторного соблюдения досудебного порядка по возбужденному производством делу АПК РФ не предусматривает
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-121186/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)