Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что являлся собственником квартиры, намерений подарить или продать квартиру не имел, ответчик втайне от истца по выданной им доверенности собрал необходимые дубликаты документов и заключил договор купли-продажи квартиры, за защитой своих нарушенных прав истец обратился в правоохранительные органы и в суд, в это время ответчик переоформил право собственности на спорную квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гасанбекова Л.Г.
30 августа 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,
судей Удова Б.В., Сальниковой М.Л.
при секретаре Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя З.В. по доверенности С.Н., по апелляционной жалобе ответчика Л.М. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 18 января 2017 года в редакции определения Преображенского районного суда г. Москвы от 9 марта 2017 года, которым постановлено:
Иск З.В. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 13 августа 2014 года между Л.А.А., действующим на основании доверенности от 03 июня 2014 года, удостоверенной нотариусом г. Тулы Г. 03 июня 2014 года, зарегистрированной в реестре за N 2-18706, от имени и по поручению З.В., и Л.М.
Применить последствия недействительности сделки.
Обязать Л.М. возвратить квартиру, расположенную по адресу: ***, З.В.
Признать за З.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Настоящее решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) права собственности З.В. на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Взыскать с Л.М. в пользу З.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 634 руб. 20 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований З.В. - отказать.
Истец З.В. обратилась в суд с иском к ответчикам Л.А.А., Л.М., Х.В.З. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок, признании не приобретшими права собственности, возврате квартиры, признании права собственности, обязании зарегистрировать право собственности.
Свои требования истец мотивировала тем, что она на основании Договора передачи N *** от 29.07.1992 года являлась собственником квартиры N *** расположенной по адресу: ***. Она является инвалидом Великой Отечественной Войны и инвалидом второй группы. После 95-летнего юбилея с декабря 2012 года ей стало трудно самой передвигаться, в связи с чем она стала проживать в квартире у дочери Б.И. Уступив уговорам родственников, она согласилась прописать к себе внука своей племянницы О. - Л.А.Н. О. и ее дочь Л.М. повезли З.В. к нотариусу в г. Тулу для того, чтобы она подписала доверенность на Л.А.А. для его прописки. Намерений подарить или продать принадлежащую ей квартиру не имелось. Вместо действий по выданной З.А. доверенности, направленных на регистрацию (прописку) Л.А.А. в квартире истца, Л.А.А. втайне от З.В. по выданной ею доверенности собрал необходимые дубликаты документов на квартиру, поскольку подлинники документов находились у Б.И., и 13 июля 2014 года Л.А.А. заключил со своей матерью Л.М. договор купли-продажи принадлежащей З.В. квартиры в простой письменной форме. З.В. находилась до 19 августа 2014 года на лечении в больнице. Квартира З.В. была продана втайне ответчиком Л.А.А. своей матери Л.М. в пять раз дешевле ее кадастровой стоимости, никаких денежных средств за продажу квартиру истец не получила. В ноябре - декабре 2014 года истец З.В. захотела продать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, в связи с чем оформила на свою дочь Б.И. соответствующую доверенность. Б.И. при сборе документов на продажу квартиры узнала, что истец З.В. больше не является собственником спорной квартиры, которая принадлежит ответчику Л.М. За защитой своих нарушенных прав З.В. обратилась в правоохранительные органы и в Преображенский районный суд г. Москвы. Именно в это время, злоупотребляя правами, с целью затруднить или сделать невозможным справедливое разрешение имущественного спора, связанного с недвижимостью, ответчик Л.А.А. по доверенности от 05 ноября 2014 года, выданной своей матерью Л.М., переоформил право собственности на спорную квартиру на ответчика Х.В.З. Более года ответчики Л.А.А. и Л.М. тщательно скрывали факт принадлежности квартиры ответчику Х.В.С. Вместе с тем, спорная квартира продолжает находиться у ответчика Л.А.А. и он продолжает ею пользоваться. При выдаче доверенности истец З.В. была введена в заблуждение относительно цели выдачи ею доверенности, была обманута. Истец З.В. другого жилья не имеет.
С учетом уточнений исковых требований истец просит суд признать недействительной сделку купли-продажи, совершенную на основании доверенности З.В. выданной Л.А.А. со своей матерью Л.М., на основании которой квартира, расположенная по адресу: ***, выбыла из собственности З.В., применить последствия недействительности сделок: признать недействительной запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Л.М., обязать Л.М. возвратить квартиру З.В.; признать Л.М. не приобретшей право собственности на квартиру по адресу: ***; признать за З.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***; взыскать с Л.М. в пользу З.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 634 руб. 20 коп.; признать Х.В.З. не приобретшим право собственности на квартиру по адресу: *** и аннулировать данную запись, обязать Х.В.З. возвратить квартиру З.В., обязать Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, З.В.
Представители истца З.В. по доверенности - С.Н., Б.И., С.О. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика Л.М. по доверенности - А. в судебное заседание явился, иск не признал, возражал против удовлетворения иска.
Ответчик Л.А.А. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.
Ответчик Х.В.З. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.
Третье лицо - Нотариус г. Тулы Г. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом.
Суд постановил вышеуказанное решение, которое представитель З.В. по доверенности С.Н. просит отменить по доводам апелляционной жалобы в части отказа в удовлетворении исковых требований, полагая решение в указанной части незаконным и необоснованным.
На указанное решение также подана апелляционная жалоба Л.М., которая просит решение отменить в части удовлетворения исковых требований, полагая решение в указанной части незаконным и необоснованным.
Изучив материалы дела, выслушав представителя З.В. по доверенности и ордеру С.О., представителя З.В. по доверенности С.О., рассмотрев дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
По смыслу указанной нормы представитель должен добросовестно действовать в интересах представляемого.
По правилам п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2).
По смыслу данной нормы обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Из материалов дела видно и судом установлено, что истец З.В., <...> года рождения, инвалид Великой Отечественной войны, зарегистрирована по месту жительства по адресу: *** (л.д. 41, 42 том 1).
Собственником указанной квартиры истец являлась на основании договора передачи квартиры в собственность от 29.07.1992 года.
03 июня 2014 года З.В. выдала доверенность Л.А.А., с правом представлять интересы доверителя в любых учреждениях и организациях, в том числе заключать сделки по распоряжению имуществом, доверенность удостоверена нотариусом г. Тулы Г. Т.Л., N в реестре 2-1706 (л.д. 64 - 65 том 1).
13 августа 2014 года между Л.А.А., действующим на основании указанной доверенности от 03 июня 2014 года, от имени и по поручению З.В. (Продавец), с одной стороны, и Л.М. (Покупатель), с другой стороны, заключен Договор купли-продажи квартиры, согласно которому Продавец продал Покупателю принадлежащую ему на праве собственности спорную квартиру, общей площадью 32 кв. м, жилой площадью 21,5 кв. м, состоящую из 1 комнаты, расположенную по адресу: *** (л.д. 60 - 63 том 1).
Согласно п. 3 Договора, вышеуказанная квартира продана за 900 000 рублей, которые Продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 5 Покупателю квартира передана путем вручения относящихся к ней документов, квитанций об оплате коммунальных услуг, электроэнергии, газа, воды за предыдущий период и ключей до подписания настоящего договора. Взаимных претензий у сторон друг к другу нет.
Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи имущества, свидетельствующим факт перехода права собственности от Продавца к Покупателю.
В пункте 7 Договора указано, что в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоит З.В.
Документы на государственную регистрацию права собственности были сданы представителем З.В. Л.А.А.
Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 19 сентября 2014 года.
При этом, при государственной регистрации права собственности в подтверждение права собственности З.В. на квартиру расположенную по адресу: ***, ее представителем были представлены не подлинники, а дубликат Договора передачи N *** от 29.07.1992 года и дубликат заявления З.В. о передаче квартиры в собственность (л.д. 58, 59 том 1).
Разрешая спор, оценив все доказательства по делу в их совокупности, дав им надлежащую оценку суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 13.08.2014 г.
Из представленной в материалы дела копии Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 26 декабря 2014 года, вынесенного УУП ОМВД по району Преображенское капитаном полиции Б.Р. по материалам проверки по заявлению Б.И., КУСП N 22338 от 19.12.2014 года, следует, что 19.12.2014 года в ОМВД по району Преображенское от гр. Б.И. поступило заявление о возможных мошеннических действий, со стороны гр. Л.М. В результате проверки, опросить Л.М. не представилось возможным, в телефоном разговоре гр. Л.М. сообщила, что в связи с занятостью на работе, она раньше середины января 2015 года не сможет приехать в г. Москву для дачи объяснения, сообщив, что для выяснения обстоятельств приобретения квартиры, возможно опросить ее сына гр. Л.А.А. Опрошенный гр. Л.А.А., зарегистрированный по адресу: Тульская обл. ул. Пионерская д. 17 А, сообщил, что 03.06.2014 года его родственница гр. З.В. находясь у него дома в Тульской области, вручила ему доверенность, о предоставлении ее интересах в любых учреждениях организациях, управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в том числе продавать, обменивать и менять, имущество. Л.А.А. сообщил, что 13 августа 2014 года на основании доверенности, он заключил договор купли-продажи квартиры, принадлежащей гр. З.В., продав квартиру своей матери гр. Л.М., и что денежных средств гр. З.В. за продажу квартиры он не давал, по той причине, что гр. З.В. денежных средств за продажу квартиры не просила.
Из постановления о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству, вынесенного 26 мая 2015 года (л.д. 141 том 1), усматривается, что следователем СО Отдела МВД России по району Преображенское г. Москвы старшим лейтенантом юстиции Ф., рассмотрен материал проверки, зарегистрированный в КУСП N 8201 от 23.05.2015 года, и установлено, что 03 июня 2014 года в не установленное следствием время и месте, не установленное следствием лицо, имея преступный умысел, направленный на совершение мошенничества, то есть хищение чужого имущества, или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, совершенное в особо крупном размере, и во исполнение своего корыстного намерения, путем обмана ввело в заблуждение гр. З.В., в результате чего последняя, выдала нотариально удостоверенную доверенность на распоряжение своим имуществом, а не установленное следствием лицо в продолжение своего преступного намерения 13 августа 2014 года на основании договора купли-продажи, продало квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровой стоимостью 5 257 660 рублей, после чего с денежными средствами скрылось, причинив тем самым З.В., материальный ущерб в особо крупном размере на вышеуказанную сумму. Принимая во внимание, что имеются достаточные данные, указывающие на признаки преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, руководствуясь ст. 140, 145, 146 (147) и частью первой ст. 156 УПК РФ, постановил возбудить уголовное дело N 358402 в отношении неустановленного лица по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Как следует из договора купли-продажи от 13 августа 2014 года, спорная квартира отчуждена за 900 000 руб., полученных Л.А.А. до подписания договора купли-продажи (п. 3 договора). Однако, полученные денежные средства Л.А.А. доверителю не передавал, что следует из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела УУП ОМВД по району Преображенское г. Москвы от 26 декабря 2014 г. и от 17 апреля 2015 г. (л.д. 137, 138 том 1).
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта, следует, что кадастровая стоимость квартиры, расположенной по адресу: ***, составляет 4 926 839, 68 рублей (л.д. 92 том 1).
Постановлением следователя СО отдела МВД России по району Преображенское г. Москвы старшего лейтенанта юстиции Ф. от 04 августа 20156 года З.В. признана потерпевшей по уголовному делу N 358402, о чем ей объявлено под расписку (л.д. 58 том 2).
Как следует из представленных в материалы дела заверенных объяснений от 17 ноября 2015 года З.В., <...> года рождения, последняя при оформлении доверенности полагала, что представитель будет действовать добросовестно в ее интересах, доверяла представителю, надеясь на его порядочность, ранее согласилась на регистрацию Л.А.А. в указанной квартире, оригиналы документов на квартиру для ее отчуждения не передавала, для сделки Л.А.А. были получены дубликаты документов, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления З.В. на отчуждение квартиры.
Признавая сделку действительной, суд первой инстанции учел конкретные обстоятельства. преклонный возраст, состояние здоровья истца, обоснованно исходил из того, что З.В. при совершении сделки была обманута Л.А.А., который произвел отчуждение спорной квартиры своей матери Л.М. в нарушение интересов истца, также З.В. была обманута и Л.М., которая не только не сообщила о намерении приобрести спорную квартиру, но и не сообщила о совершенной сделке; указанная сделка по отчуждению квартиры не была совершена в интересах З.В., поскольку последняя иного жилья и денежных средств на приобретение жилья не имеет, лишилась единственного жилья, воля З.В. на подписание доверенности была обусловлена желанием получить помощь от родственников для надлежащего осуществления прав и обязанностей, решения бытовых вопросов.
Доказательств того, что З.В. при оформлении указанной доверенности выражала волеизъявление на отчуждение единственного места проживания, в преклонном возрасте, при отсутствии денежных средств, позволяющих обеспечить себя иным жилым помещением, суду не предоставлены, материалы дела таких доказательств не содержат.
Из материалов дела также видно, что 11 ноября 2014 года между Л.А.А., действующим на основании доверенности от 05 ноября 2014 года, удостоверенной нотариусом г. Тулы К., реестровый номер N 2-5-4420, (Продавец), с одной стороны, и Х.В.З. (Покупатель), с другой стороны, заключен Договор купли-продажи спорной квартиры.
Согласно п. 4 Договора, вышеуказанная квартира продана за 1 000 000 рублей, которые Продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 9 Договора, в указанной квартире на регистрационном учете состоит З.В.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 06 февраля 2015 года судом приняты обеспечительные меры по иску З.В. в виде запрета Управлению Росреестра по г. Москве производить регистрационные действия в отношении квартиры N ***, расположенной по адресу: *** (л.д. 27а том 1).
Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 26 мая 2015 года по делу по иску З.В. к Л.М. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, признании не приобретшей права собственности в удовлетворении иска З.В. - отказано (л.д. 97 - 100 том 1).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 ноября 2015 года указанное решение отменено, постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований.
Постановлением Президиума Московского городского суда от 03 июня 2016 года по гражданскому делу по иску З.В. к Л.М. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, признании не приобретшей права собственности, решение Преображенского районного суда г. Москвы от 26 мая 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 ноября 2015 года - отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда (л.д. 250 - 266 том 1).
Судом установлено, что согласно представленным в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 25 декабря 2014 года (л.д. 203 том 1, л.д. 24 том 2), и выписке из ЕГРП от 08 ноября 2016 года N 77/100/367/2016-1854, собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, на основании Договора купли-продажи квартиры от 11 ноября 2014 года, является Х.В.З.
Придя к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания сделки недействительной при новом рассмотрении суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о применении последствия недействительности сделки, возврате квартиры в собственность истца.
Однако, применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании Х.В.З. возвратить спорную квартиру истцу, обязал ответчика Л.М. возвратить квартиру истице.
Учитывая, что собственником спорной квартиры является не Л.М. в указанной части с решением суда согласиться нельзя, оно подлежит отмене.
Поскольку из материалов дела следует, что собственником спорной квартиры является Х.В.З., он и должен вернуть квартиру истцу, в связи с чем в указанной части судебная коллегия полагает необходимым принять новое решение и обязать возвратить спорную квартиру истцу Х.В.З.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Настоящее решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) права собственности З.В. на спорную квартиру.
Также судебная коллегия полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием на то, что настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности в ЕГРП Х.В.З. на спорную квартиру.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований З.В. в части признания Л.М. и Х.В.З. не приобретшими право пользования спорным жилым помещением, как не основанными на требованиях закона.
Оснований к отмене решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы представителя истца судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы Л.М. не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, основанием к отмене решения суда не являются.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 18 января 2017 года в редакции определения Преображенского районного суда г. Москвы от 9 марта 2017 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований З.В. об обязании возвратить квартиру Х.В.З. и обязания возвратить квартиру Л.М.
Постановить в указанной части новое решение, которым обязать Х.В.З. вернуть квартиру, расположенную по адресу: *** З.В.
Дополнить резолютивную часть решения указанием на то, что настоящее решение является основанием для регистрации в ЕГРП прекращения права собственности Х.В.З. на квартиру, расположенную по адресу: ***.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-34354/2017
Требование: О признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, признании не приобретшей право собственности, признании за истцом право собственности, взыскании судебных расходов, обязании зарегистрировать право собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что являлся собственником квартиры, намерений подарить или продать квартиру не имел, ответчик втайне от истца по выданной им доверенности собрал необходимые дубликаты документов и заключил договор купли-продажи квартиры, за защитой своих нарушенных прав истец обратился в правоохранительные органы и в суд, в это время ответчик переоформил право собственности на спорную квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2017 г. по делу N 33-34354
Судья Гасанбекова Л.Г.
30 августа 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,
судей Удова Б.В., Сальниковой М.Л.
при секретаре Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя З.В. по доверенности С.Н., по апелляционной жалобе ответчика Л.М. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 18 января 2017 года в редакции определения Преображенского районного суда г. Москвы от 9 марта 2017 года, которым постановлено:
Иск З.В. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 13 августа 2014 года между Л.А.А., действующим на основании доверенности от 03 июня 2014 года, удостоверенной нотариусом г. Тулы Г. 03 июня 2014 года, зарегистрированной в реестре за N 2-18706, от имени и по поручению З.В., и Л.М.
Применить последствия недействительности сделки.
Обязать Л.М. возвратить квартиру, расположенную по адресу: ***, З.В.
Признать за З.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Настоящее решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) права собственности З.В. на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Взыскать с Л.М. в пользу З.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 634 руб. 20 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований З.В. - отказать.
установила:
Истец З.В. обратилась в суд с иском к ответчикам Л.А.А., Л.М., Х.В.З. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок, признании не приобретшими права собственности, возврате квартиры, признании права собственности, обязании зарегистрировать право собственности.
Свои требования истец мотивировала тем, что она на основании Договора передачи N *** от 29.07.1992 года являлась собственником квартиры N *** расположенной по адресу: ***. Она является инвалидом Великой Отечественной Войны и инвалидом второй группы. После 95-летнего юбилея с декабря 2012 года ей стало трудно самой передвигаться, в связи с чем она стала проживать в квартире у дочери Б.И. Уступив уговорам родственников, она согласилась прописать к себе внука своей племянницы О. - Л.А.Н. О. и ее дочь Л.М. повезли З.В. к нотариусу в г. Тулу для того, чтобы она подписала доверенность на Л.А.А. для его прописки. Намерений подарить или продать принадлежащую ей квартиру не имелось. Вместо действий по выданной З.А. доверенности, направленных на регистрацию (прописку) Л.А.А. в квартире истца, Л.А.А. втайне от З.В. по выданной ею доверенности собрал необходимые дубликаты документов на квартиру, поскольку подлинники документов находились у Б.И., и 13 июля 2014 года Л.А.А. заключил со своей матерью Л.М. договор купли-продажи принадлежащей З.В. квартиры в простой письменной форме. З.В. находилась до 19 августа 2014 года на лечении в больнице. Квартира З.В. была продана втайне ответчиком Л.А.А. своей матери Л.М. в пять раз дешевле ее кадастровой стоимости, никаких денежных средств за продажу квартиру истец не получила. В ноябре - декабре 2014 года истец З.В. захотела продать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, в связи с чем оформила на свою дочь Б.И. соответствующую доверенность. Б.И. при сборе документов на продажу квартиры узнала, что истец З.В. больше не является собственником спорной квартиры, которая принадлежит ответчику Л.М. За защитой своих нарушенных прав З.В. обратилась в правоохранительные органы и в Преображенский районный суд г. Москвы. Именно в это время, злоупотребляя правами, с целью затруднить или сделать невозможным справедливое разрешение имущественного спора, связанного с недвижимостью, ответчик Л.А.А. по доверенности от 05 ноября 2014 года, выданной своей матерью Л.М., переоформил право собственности на спорную квартиру на ответчика Х.В.З. Более года ответчики Л.А.А. и Л.М. тщательно скрывали факт принадлежности квартиры ответчику Х.В.С. Вместе с тем, спорная квартира продолжает находиться у ответчика Л.А.А. и он продолжает ею пользоваться. При выдаче доверенности истец З.В. была введена в заблуждение относительно цели выдачи ею доверенности, была обманута. Истец З.В. другого жилья не имеет.
С учетом уточнений исковых требований истец просит суд признать недействительной сделку купли-продажи, совершенную на основании доверенности З.В. выданной Л.А.А. со своей матерью Л.М., на основании которой квартира, расположенная по адресу: ***, выбыла из собственности З.В., применить последствия недействительности сделок: признать недействительной запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Л.М., обязать Л.М. возвратить квартиру З.В.; признать Л.М. не приобретшей право собственности на квартиру по адресу: ***; признать за З.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***; взыскать с Л.М. в пользу З.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 634 руб. 20 коп.; признать Х.В.З. не приобретшим право собственности на квартиру по адресу: *** и аннулировать данную запись, обязать Х.В.З. возвратить квартиру З.В., обязать Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, З.В.
Представители истца З.В. по доверенности - С.Н., Б.И., С.О. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика Л.М. по доверенности - А. в судебное заседание явился, иск не признал, возражал против удовлетворения иска.
Ответчик Л.А.А. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.
Ответчик Х.В.З. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.
Третье лицо - Нотариус г. Тулы Г. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом.
Суд постановил вышеуказанное решение, которое представитель З.В. по доверенности С.Н. просит отменить по доводам апелляционной жалобы в части отказа в удовлетворении исковых требований, полагая решение в указанной части незаконным и необоснованным.
На указанное решение также подана апелляционная жалоба Л.М., которая просит решение отменить в части удовлетворения исковых требований, полагая решение в указанной части незаконным и необоснованным.
Изучив материалы дела, выслушав представителя З.В. по доверенности и ордеру С.О., представителя З.В. по доверенности С.О., рассмотрев дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
По смыслу указанной нормы представитель должен добросовестно действовать в интересах представляемого.
По правилам п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2).
По смыслу данной нормы обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Из материалов дела видно и судом установлено, что истец З.В., <...> года рождения, инвалид Великой Отечественной войны, зарегистрирована по месту жительства по адресу: *** (л.д. 41, 42 том 1).
Собственником указанной квартиры истец являлась на основании договора передачи квартиры в собственность от 29.07.1992 года.
03 июня 2014 года З.В. выдала доверенность Л.А.А., с правом представлять интересы доверителя в любых учреждениях и организациях, в том числе заключать сделки по распоряжению имуществом, доверенность удостоверена нотариусом г. Тулы Г. Т.Л., N в реестре 2-1706 (л.д. 64 - 65 том 1).
13 августа 2014 года между Л.А.А., действующим на основании указанной доверенности от 03 июня 2014 года, от имени и по поручению З.В. (Продавец), с одной стороны, и Л.М. (Покупатель), с другой стороны, заключен Договор купли-продажи квартиры, согласно которому Продавец продал Покупателю принадлежащую ему на праве собственности спорную квартиру, общей площадью 32 кв. м, жилой площадью 21,5 кв. м, состоящую из 1 комнаты, расположенную по адресу: *** (л.д. 60 - 63 том 1).
Согласно п. 3 Договора, вышеуказанная квартира продана за 900 000 рублей, которые Продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 5 Покупателю квартира передана путем вручения относящихся к ней документов, квитанций об оплате коммунальных услуг, электроэнергии, газа, воды за предыдущий период и ключей до подписания настоящего договора. Взаимных претензий у сторон друг к другу нет.
Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи имущества, свидетельствующим факт перехода права собственности от Продавца к Покупателю.
В пункте 7 Договора указано, что в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоит З.В.
Документы на государственную регистрацию права собственности были сданы представителем З.В. Л.А.А.
Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве 19 сентября 2014 года.
При этом, при государственной регистрации права собственности в подтверждение права собственности З.В. на квартиру расположенную по адресу: ***, ее представителем были представлены не подлинники, а дубликат Договора передачи N *** от 29.07.1992 года и дубликат заявления З.В. о передаче квартиры в собственность (л.д. 58, 59 том 1).
Разрешая спор, оценив все доказательства по делу в их совокупности, дав им надлежащую оценку суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 13.08.2014 г.
Из представленной в материалы дела копии Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 26 декабря 2014 года, вынесенного УУП ОМВД по району Преображенское капитаном полиции Б.Р. по материалам проверки по заявлению Б.И., КУСП N 22338 от 19.12.2014 года, следует, что 19.12.2014 года в ОМВД по району Преображенское от гр. Б.И. поступило заявление о возможных мошеннических действий, со стороны гр. Л.М. В результате проверки, опросить Л.М. не представилось возможным, в телефоном разговоре гр. Л.М. сообщила, что в связи с занятостью на работе, она раньше середины января 2015 года не сможет приехать в г. Москву для дачи объяснения, сообщив, что для выяснения обстоятельств приобретения квартиры, возможно опросить ее сына гр. Л.А.А. Опрошенный гр. Л.А.А., зарегистрированный по адресу: Тульская обл. ул. Пионерская д. 17 А, сообщил, что 03.06.2014 года его родственница гр. З.В. находясь у него дома в Тульской области, вручила ему доверенность, о предоставлении ее интересах в любых учреждениях организациях, управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в том числе продавать, обменивать и менять, имущество. Л.А.А. сообщил, что 13 августа 2014 года на основании доверенности, он заключил договор купли-продажи квартиры, принадлежащей гр. З.В., продав квартиру своей матери гр. Л.М., и что денежных средств гр. З.В. за продажу квартиры он не давал, по той причине, что гр. З.В. денежных средств за продажу квартиры не просила.
Из постановления о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству, вынесенного 26 мая 2015 года (л.д. 141 том 1), усматривается, что следователем СО Отдела МВД России по району Преображенское г. Москвы старшим лейтенантом юстиции Ф., рассмотрен материал проверки, зарегистрированный в КУСП N 8201 от 23.05.2015 года, и установлено, что 03 июня 2014 года в не установленное следствием время и месте, не установленное следствием лицо, имея преступный умысел, направленный на совершение мошенничества, то есть хищение чужого имущества, или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, совершенное в особо крупном размере, и во исполнение своего корыстного намерения, путем обмана ввело в заблуждение гр. З.В., в результате чего последняя, выдала нотариально удостоверенную доверенность на распоряжение своим имуществом, а не установленное следствием лицо в продолжение своего преступного намерения 13 августа 2014 года на основании договора купли-продажи, продало квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровой стоимостью 5 257 660 рублей, после чего с денежными средствами скрылось, причинив тем самым З.В., материальный ущерб в особо крупном размере на вышеуказанную сумму. Принимая во внимание, что имеются достаточные данные, указывающие на признаки преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, руководствуясь ст. 140, 145, 146 (147) и частью первой ст. 156 УПК РФ, постановил возбудить уголовное дело N 358402 в отношении неустановленного лица по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Как следует из договора купли-продажи от 13 августа 2014 года, спорная квартира отчуждена за 900 000 руб., полученных Л.А.А. до подписания договора купли-продажи (п. 3 договора). Однако, полученные денежные средства Л.А.А. доверителю не передавал, что следует из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела УУП ОМВД по району Преображенское г. Москвы от 26 декабря 2014 г. и от 17 апреля 2015 г. (л.д. 137, 138 том 1).
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта, следует, что кадастровая стоимость квартиры, расположенной по адресу: ***, составляет 4 926 839, 68 рублей (л.д. 92 том 1).
Постановлением следователя СО отдела МВД России по району Преображенское г. Москвы старшего лейтенанта юстиции Ф. от 04 августа 20156 года З.В. признана потерпевшей по уголовному делу N 358402, о чем ей объявлено под расписку (л.д. 58 том 2).
Как следует из представленных в материалы дела заверенных объяснений от 17 ноября 2015 года З.В., <...> года рождения, последняя при оформлении доверенности полагала, что представитель будет действовать добросовестно в ее интересах, доверяла представителю, надеясь на его порядочность, ранее согласилась на регистрацию Л.А.А. в указанной квартире, оригиналы документов на квартиру для ее отчуждения не передавала, для сделки Л.А.А. были получены дубликаты документов, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления З.В. на отчуждение квартиры.
Признавая сделку действительной, суд первой инстанции учел конкретные обстоятельства. преклонный возраст, состояние здоровья истца, обоснованно исходил из того, что З.В. при совершении сделки была обманута Л.А.А., который произвел отчуждение спорной квартиры своей матери Л.М. в нарушение интересов истца, также З.В. была обманута и Л.М., которая не только не сообщила о намерении приобрести спорную квартиру, но и не сообщила о совершенной сделке; указанная сделка по отчуждению квартиры не была совершена в интересах З.В., поскольку последняя иного жилья и денежных средств на приобретение жилья не имеет, лишилась единственного жилья, воля З.В. на подписание доверенности была обусловлена желанием получить помощь от родственников для надлежащего осуществления прав и обязанностей, решения бытовых вопросов.
Доказательств того, что З.В. при оформлении указанной доверенности выражала волеизъявление на отчуждение единственного места проживания, в преклонном возрасте, при отсутствии денежных средств, позволяющих обеспечить себя иным жилым помещением, суду не предоставлены, материалы дела таких доказательств не содержат.
Из материалов дела также видно, что 11 ноября 2014 года между Л.А.А., действующим на основании доверенности от 05 ноября 2014 года, удостоверенной нотариусом г. Тулы К., реестровый номер N 2-5-4420, (Продавец), с одной стороны, и Х.В.З. (Покупатель), с другой стороны, заключен Договор купли-продажи спорной квартиры.
Согласно п. 4 Договора, вышеуказанная квартира продана за 1 000 000 рублей, которые Продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 9 Договора, в указанной квартире на регистрационном учете состоит З.В.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 06 февраля 2015 года судом приняты обеспечительные меры по иску З.В. в виде запрета Управлению Росреестра по г. Москве производить регистрационные действия в отношении квартиры N ***, расположенной по адресу: *** (л.д. 27а том 1).
Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 26 мая 2015 года по делу по иску З.В. к Л.М. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, признании не приобретшей права собственности в удовлетворении иска З.В. - отказано (л.д. 97 - 100 том 1).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 ноября 2015 года указанное решение отменено, постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований.
Постановлением Президиума Московского городского суда от 03 июня 2016 года по гражданскому делу по иску З.В. к Л.М. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, признании не приобретшей права собственности, решение Преображенского районного суда г. Москвы от 26 мая 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 ноября 2015 года - отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда (л.д. 250 - 266 том 1).
Судом установлено, что согласно представленным в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 25 декабря 2014 года (л.д. 203 том 1, л.д. 24 том 2), и выписке из ЕГРП от 08 ноября 2016 года N 77/100/367/2016-1854, собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, на основании Договора купли-продажи квартиры от 11 ноября 2014 года, является Х.В.З.
Придя к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания сделки недействительной при новом рассмотрении суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о применении последствия недействительности сделки, возврате квартиры в собственность истца.
Однако, применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании Х.В.З. возвратить спорную квартиру истцу, обязал ответчика Л.М. возвратить квартиру истице.
Учитывая, что собственником спорной квартиры является не Л.М. в указанной части с решением суда согласиться нельзя, оно подлежит отмене.
Поскольку из материалов дела следует, что собственником спорной квартиры является Х.В.З., он и должен вернуть квартиру истцу, в связи с чем в указанной части судебная коллегия полагает необходимым принять новое решение и обязать возвратить спорную квартиру истцу Х.В.З.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Настоящее решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) права собственности З.В. на спорную квартиру.
Также судебная коллегия полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием на то, что настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности в ЕГРП Х.В.З. на спорную квартиру.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований З.В. в части признания Л.М. и Х.В.З. не приобретшими право пользования спорным жилым помещением, как не основанными на требованиях закона.
Оснований к отмене решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы представителя истца судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы Л.М. не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, основанием к отмене решения суда не являются.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 18 января 2017 года в редакции определения Преображенского районного суда г. Москвы от 9 марта 2017 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований З.В. об обязании возвратить квартиру Х.В.З. и обязания возвратить квартиру Л.М.
Постановить в указанной части новое решение, которым обязать Х.В.З. вернуть квартиру, расположенную по адресу: *** З.В.
Дополнить резолютивную часть решения указанием на то, что настоящее решение является основанием для регистрации в ЕГРП прекращения права собственности Х.В.З. на квартиру, расположенную по адресу: ***.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)