Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.
Судей: Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.03.2017 по делу N А40-189137/15, принятое судьей Кухаренко Ю.Н. (шифр 155-1362)
по иску ООО "Континенталь"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении заключить договор,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Гончарова И.А. по доверенности от 04.04.2017;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 09.01.2017,
установил:
ООО "Континенталь" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 411,3 кв. м (3-й этаж, помещение I, комнаты 1-7, 1а, 1б, 1в, 1г, 4а, 6а, 7а; этаж 4, помещение I, комнаты 1-11, 4а), расположенного по адресу: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1, на условиях прилагаемого проекта (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 24.03.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 27.03.2003 заключен договор N 0-145/03 аренды нежилого помещения, общей площадью 411,3 кв. м (3-й этаж, помещение I, комнаты 1-7, 1а, 1б, 1в, 1г, 4а, 6а, 7а; этаж 4, помещение I, комнаты 1-11, 4а) расположенного по адресу: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1.
ООО "КОНТИНЕНТАЛЬ" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец, полагая, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 25.05.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департаментом городского имущества города Москвы 16.06.2015 за исх. N 33-5-15569/15-(1)-0 истцу направлено информационное письмо о приостановлении предоставления государственной услуги на основании п. 2.9.1.2.1 Административного регламента сроком на 23 рабочих дня для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости.
Срок приостановления предоставления государственной услуги истек 17.07.2015, срок предоставления государственной услуги истек 06.08.2015.
12.08.2015 в адрес ответчика направлено предложение (оферта) о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1 (этаж 3, помещение I, комнаты 1-7, 1а, 1б, 1в, 1г, 4а, 6а, 7а; этаж 4, помещение I, комнаты 1-11, 4а), общей площадью 411,3 кв. м на условиях прилагаемого проекта договора по цене 30 847 500 (тридцать миллионов восемьсот сорок семь тысяч пятьсот) руб. 00 коп. (без учета НДС), с условием рассрочки на 5 лет.
Цена нежилого помещения определена в соответствии с отчетом ООО "КЖ "Ваш адвокат" N 06382 от 21.07.2015 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 25.05.2015.
Ответчиком обращения истца оставлено без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Согласно заключению эксперта N ЭС-23 от 24.03.2016 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 411,3 кв. м (3-й этаж, помещение I, комнаты 1-7, 1а, 1б, 1в, 1г, 4а, 6а, 7а; этаж 4, помещение I, комнаты 1-11, 4а), расположенного по адресу: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1 по состоянию на 25.05.2015 составляет (без НДС): 66 238 500 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В силу положений п. 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, экспертом установлена рыночная цена объекта по состоянию на 25.05.2015, которая составила 66 238 500 руб.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.
Статьями 12, 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судом порядке не установлено иное.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2017 по делу N А40-189137/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2017 N 09АП-21126/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-189137/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2017 г. N 09АП-21126/2017-ГК
Дело N А40-189137/15
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.
Судей: Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.03.2017 по делу N А40-189137/15, принятое судьей Кухаренко Ю.Н. (шифр 155-1362)
по иску ООО "Континенталь"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении заключить договор,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Гончарова И.А. по доверенности от 04.04.2017;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 09.01.2017,
установил:
ООО "Континенталь" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 411,3 кв. м (3-й этаж, помещение I, комнаты 1-7, 1а, 1б, 1в, 1г, 4а, 6а, 7а; этаж 4, помещение I, комнаты 1-11, 4а), расположенного по адресу: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1, на условиях прилагаемого проекта (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 24.03.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 27.03.2003 заключен договор N 0-145/03 аренды нежилого помещения, общей площадью 411,3 кв. м (3-й этаж, помещение I, комнаты 1-7, 1а, 1б, 1в, 1г, 4а, 6а, 7а; этаж 4, помещение I, комнаты 1-11, 4а) расположенного по адресу: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1.
ООО "КОНТИНЕНТАЛЬ" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец, полагая, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 25.05.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департаментом городского имущества города Москвы 16.06.2015 за исх. N 33-5-15569/15-(1)-0 истцу направлено информационное письмо о приостановлении предоставления государственной услуги на основании п. 2.9.1.2.1 Административного регламента сроком на 23 рабочих дня для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости.
Срок приостановления предоставления государственной услуги истек 17.07.2015, срок предоставления государственной услуги истек 06.08.2015.
12.08.2015 в адрес ответчика направлено предложение (оферта) о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1 (этаж 3, помещение I, комнаты 1-7, 1а, 1б, 1в, 1г, 4а, 6а, 7а; этаж 4, помещение I, комнаты 1-11, 4а), общей площадью 411,3 кв. м на условиях прилагаемого проекта договора по цене 30 847 500 (тридцать миллионов восемьсот сорок семь тысяч пятьсот) руб. 00 коп. (без учета НДС), с условием рассрочки на 5 лет.
Цена нежилого помещения определена в соответствии с отчетом ООО "КЖ "Ваш адвокат" N 06382 от 21.07.2015 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 25.05.2015.
Ответчиком обращения истца оставлено без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Согласно заключению эксперта N ЭС-23 от 24.03.2016 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 411,3 кв. м (3-й этаж, помещение I, комнаты 1-7, 1а, 1б, 1в, 1г, 4а, 6а, 7а; этаж 4, помещение I, комнаты 1-11, 4а), расположенного по адресу: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 17, стр. 1 по состоянию на 25.05.2015 составляет (без НДС): 66 238 500 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В силу положений п. 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, экспертом установлена рыночная цена объекта по состоянию на 25.05.2015, которая составила 66 238 500 руб.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.
Статьями 12, 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судом порядке не установлено иное.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2017 по делу N А40-189137/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)