Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которыми участник долевого строительства обязался произвести уплату цены договоров, подлежащей уточнению исходя из фактической площади квартир после окончания строительства жилого дома, фактическая площадь квартир превысила проектную, ответчик доплату не произвел.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шевьева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зельхарняевой А.И. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика С.О. на решение Хамовнического районного суда города Москвы от *** года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "***" к С.О. о взыскании денежных средств удовлетворить в части.
Взыскать с С.О. в пользу ООО "***" задолженность по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку в размере *** рубль *** копейки, по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копейки, неустойку в размере *** рубля *** копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рубль *** копеек, всего в сумме *** (***) рубля *** копейку.
В удовлетворении оставшейся части требований ООО "***" к С.О. - отказать.
В удовлетворении встречного иска С.О. к ООО "***" о признании условий договора недействительными - отказать",
ООО "***" обратилось в суд с иском к С.О. о взыскании денежных средств.
Иск мотивирован тем, что между ООО "***" и С.О. были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым участник долевого строительства обязался произвести оплату цены договоров, подлежащей уточнению исходя из фактической площади квартир после окончания строительства жилого дома. Фактическая площадь квартир превысила проектную. С.О. доплату не произвел.
В этой связи, ООО "***" просило суд взыскать с С.О. задолженность по оплате цены договора N *** в размере *** руб. *** коп., неустойку в размере *** руб. *** коп.; задолженность по оплате цены договора N *** в размере *** руб. *** коп., неустойку в размере *** руб. *** коп., расходы по оплате государственной пошлины.
С.О. предъявил встречный иск к ООО "***" о признании условий договоров недействительными.
В обоснование встречного иска С.О. указал на следующие обстоятельства.
Условия договоров, предусмотренные в пунктах 2.2, 2.6.1, 4.3 противоречат действующему законодательству, нарушают права потребителя, являются ничтожными. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Застройщик же включил в договор условие о несущественности любых расхождений проектной и фактической площадей, что является незаконным. Застройщик обязан был оговорить допустимые пределы изменения площади и возможной доплаты. В нарушение ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик никакой информации о дополнительной площади квартиры участнику долевого строительства не предоставил. Условие договора о возможных расхождениях площади участник долевого строительства толковал исключительно в смысле строительной погрешности. Застройщик умышленно увеличил объемы строительства, так как все квартиры корпуса имеют отклонения в сторону увеличения. Действия застройщика являются недобросовестными. Обмеры объекта сделаны в нарушение требований законодательства и п. 4.4 договоров до ввода дома в эксплуатацию. На момент осмотра квартиры коммуникации общего назначения (вентиляция, трубы) не были обшиты коробом, поэтому замеры не могут отражать действительную площадь объекта. Пункт 3.2.4.1 договоров не соответствует требованиям жилищного законодательства, так как выбор управляющей компании производится не застройщиком, а по конкурсу. Пункт 3.2.4.2 договоров обязывает дольщика оплатить расходы застройщика, однако бремя содержания объекта у дольщика возникает только с момента его приема-передачи. Условия этих пунктов ущемляют права потребителя. Пункт 7.1.1 договоров не соответствует требованиям законодательства и ограничивает право участника долевого строительства на расторжение договора. Абзацы второй и третий пункта 8.6 и 8.7.1 договоров нарушают права потребителя, так как неправомерно расширяют перечень оснований для освобождения застройщика от ответственности. Пункт 9.2 договоров противоречит ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей".
В судебном заседании представитель ООО "***" - Р. заявленные требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования С.О. не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно иска, заявила о пропуске С.О. срока исковой давности по требованиям встречного иска.
Представитель С.О. - С.М. в судебном заседании иск ООО "***" не признала, поддержала встречный иск.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик С.О.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей С.О. по доверенностям - С.Л. и С.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "***" по доверенности - Р., возражавшую против удовлетворения жалобы, не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался ст. ст. 1, 9, 310, 421 ГК РФ, ст. ст. 153, 161 ЖК РФ, ст. ст. 4, 5, 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Судом установлено и из материалов дела следует, что между застройщиком ООО "***" и участником долевого строительства С.О. *** г. был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, согласно которому ООО "***", как застройщик, обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ***, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру N *** на *** этаже секции *** общей проектной площадью с учетом лоджий и балконов *** кв. м.
Кроме того, между застройщиком ООО "***" и участником долевого строительства С.О. *** г. был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, согласно которому ООО "***", как застройщик, обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ***, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру N *** на *** этаже секции *** общей проектной площадью с учетом лоджий и балконов *** кв. м.
Согласно п. 2.2 договоров, фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены, договора.
Согласно п. 4.3 договора N *** цена договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства многоквартирного дома, получения технической документации застройщиком по итогам обмеров многоквартирного дома органами технической инвентаризации, стороны, после получения участником от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче, обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома, и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, умножается на стоимость одного квадратного метра, равную *** руб. Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются участником в течение пятнадцати рабочих дней после получения от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче на основании договора, но в любом случае до подписания акта приема-передачи объекта. В случае неуплаты участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Договор N *** содержит пункт 4.3 аналогичного содержания, за исключением стоимости одного квадратного метра, которая установлена в размере *** руб. *** коп.
При этом, пунктом 2.6.1 договоров предусмотрено, что в проект многоквартирного дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь объектов, при условии сохранения количества комнат каждого из объектов. Стороны пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными изменениями объекта долевого строительства. О факте изменения проекта, в соответствии с которым осуществляется строительство многоквартирного дома, застройщик информирует участника путем размещения данной информации в сети Интернет и/или иных средствах массовой информации.
Требованиям действующего законодательства указанный пункт не противоречит, не свидетельствует о неопределенности объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику по договору.
Обязанность застройщика указывать в договоре предельные величины допустимых изменений площади объекта нормативными правовыми актами не установлена.
Расчет доплаты при возможном изменении площади объекта максимально конкретизирован в договоре путем установления стоимости квадратного метра площади квартиры, используемой при перерасчете цены договора по результатам обмеров.
В связи с изложенным, суд посчитал доводы С.О. о нарушении его права на получение необходимой и достоверной информации относительно возможного изменения площади объекта, необходимости доплаты, ее расчета и конечной стоимости объекта, несостоятельными, в силу чего, не нашел оснований к признанию недействительными абзаца третьего пункта 2.2, пункта 2.6.1, абзаца второго и третьего пункта 4.3 договоров.
Дом был введен в эксплуатацию разрешением от *** г.
Согласно кадастровым паспортам, общая площадь каждой из квартир с учетом лоджий и балконов составила *** кв. м.
Как правильно указал суд, данное расхождение площадей не свидетельствует об изменении застройщиком проекта.
Недобросовестные действия застройщика в ходе судебного разбирательства судом не установлены. Требуемая застройщиком доплата имеет конкретное материальное обоснование в связи с увеличением площади жилых помещений. Разница в цене договора является разумной.
Доводы С.О. о том, что обмеры были произведены в нарушение п. 4.4 договоров до ввода дома в эксплуатацию, суд также признал несостоятельными; данных о том, что произведенные органом технической инвентаризации обмеры являются неверными, представлено не было.
Таким образом, суд определил, что сумма доплаты, подлежащая внесению С.О., как участником долевого строительства по договору N *** составляет *** руб. *** коп. ((*** кв. м - *** кв. м) x *** руб. *** коп.).
Сумма доплаты, подлежащая внесению участником долевого строительства по договору N ***, составила *** руб. *** коп. ((*** кв. м - *** кв. м) x *** руб. *** коп.).
*** г. ООО "***" направило в адрес С.О. уведомление о приемке квартиры с указанием на необходимость произвести расчеты за уточненную площадь квартиры.
Данное уведомление получено С.О. *** г.
С.О. доплату по договору не произвел.
При таких обстоятельствах, суд посчитал обоснованными исковые требования ООО "***" и взыскал с С.О. в пользу ООО "***" сумму доплаты по договору N *** - *** руб. *** коп., по договору N *** - *** руб. *** коп.
Кроме того, с учетом просрочки исполнения обязательств суд посчитал возможным взыскать с С.О. неустойку на основании ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период с *** года по *** года по договору N *** - *** руб., по договору N *** - *** руб.
Разрешая иные требования встречного иска, суд также не нашел оснований к их удовлетворению в силу следующего.
Пунктом 3.2.4.1. договоров предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Суд посчитал данный пункт не противоречащим положениям ст. 421 ГК РФ, поскольку С.О. при заключении договоров долевого участия добровольно были приняты обязательства заключить соответствующий договор с управляющей компанией. С.О. как собственник помещений многоквартирного дома не лишен возможности в последующем выбрать иную управляющую компанию или иной способ управления многоквартирным домом, что прямо указано и в оспариваемом пункте договора.
В отношении условий договоров, касающихся распределения расходов по содержанию вновь создаваемого недвижимого имущества в период с момента ввода его в эксплуатацию до передачи участнику долевого строительства (п. 3.2.4.2.), суд также указал, что указанные расходы являются необходимыми при строительстве и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг.
П. 7.1.1 договоров установлено, что в случае расторжения договора по соглашению сторон, но по инициативе участника долевого строительства и в отсутствие вины застройщика, застройщик вправе начислить, а участник в указанном случае обязан оплатить штраф в размере 10 процентов от цены договора (в сумму штрафа включается стоимость услуг застройщика, оказанных за период с даты заключения договора до даты его расторжения). При этом застройщик вправе при возврате денежных средств участнику долевого строительства удержать сумму штрафных санкций.
Учитывая, что договоры между сторонами расторгнуты не были, и какие-либо штрафные санкции в соответствии с данным условием договоров с С.О. не были получены или взысканы, суд правомерно указал, что данный пункт договоров права С.О. не нарушил, при этом, право участника долевого строительства на расторжение договора не ограничил.
Согласно второму и третьему абзацам п. 8.6 договоров, обязанность по доказыванию фактов отступления качества объекта от условий договора и существенного ухудшения его качеств, а также наличия причинно-следственной связи между данными фактами и действиями (бездействиями) застройщика возлагается на участника долевого строительства. Существенным признается такое нарушение требований к качеству объекта, при котором невозможность использования объекта очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование объекта с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью участника долевого строительства.
Указанные условия договоров суд также признал не противоречащими действующему законодательству, сославшись на разъяснения п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. N 17, согласно которым, при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Пунктом 9.2 договоров установлено, что все споры, разногласия или требования, возникающие из договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Хамовнический районный суд города Москвы.
Поскольку указанный пункт договоров не ограничивает права С.О. как потребителя на предъявление иска в соответствии с альтернативной подсудностью, суд не нашел оснований к признанию его недействительным.
Доводы ООО "***" о пропуске С.О. срока исковой давности суд посчитал несостоятельными.
Применительно к положениям ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с С.О. в пользу истца расходы по оплате при подаче иска государственной пошлины в размере *** руб.
Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия считает, что оснований к отмене или изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Однако, судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда о том, что С.О. обратился со встречными требования в пределах срока исковой давности, по следующим основаниям.
Ст. 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В силу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. п. 71, 73, 74, 76) согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).
В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.
Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").
Таким образом, условия договора, в отношении которых С.О. заявлены требования о признании их недействительными, являются оспоримыми.
Из материалов дела следует, что договор участия в долевом строительстве N *** заключен между ООО "***" и С.О. *** г., а договор N *** - *** г.
С.О. предъявил требования о признании вышеуказанных пунктов договоров недействительными в судебном заседании *** года.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что С.О. пропустил срок исковой давности по заявленным встречным требованиям, о признании уважительной причины пропуска срока исковой давности не просил, доказательств уважительности причин пропуска срока не представил.
Пропуск срока исковой давности, в силу положений ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к отказу в иске.
При этом, суд правильно указал, что договор участия в долевом строительстве на указанных условиях заключен истцом добровольно, он не был лишен возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Каких-либо нарушений прав С.О. в связи с условиями договора, учитывая отсутствие доказательств того, что С.О. были понесены какие-либо расходы или убытки, в связи с исполнением оспариваемых условий договора, судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований ООО "***" и об отказе в удовлетворении встречных требований С.О.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы ответчика в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда этим доводам дана оценка, с которой судебная коллегия соглашается.
Нарушений норм материального права и гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу судом не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от *** года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-18483/2017
Требование: О взыскании денежных средств.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которыми участник долевого строительства обязался произвести уплату цены договоров, подлежащей уточнению исходя из фактической площади квартир после окончания строительства жилого дома, фактическая площадь квартир превысила проектную, ответчик доплату не произвел.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 г. по делу N 33-18483/2017
Судья: Шевьева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зельхарняевой А.И. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика С.О. на решение Хамовнического районного суда города Москвы от *** года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "***" к С.О. о взыскании денежных средств удовлетворить в части.
Взыскать с С.О. в пользу ООО "***" задолженность по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку в размере *** рубль *** копейки, по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копейки, неустойку в размере *** рубля *** копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рубль *** копеек, всего в сумме *** (***) рубля *** копейку.
В удовлетворении оставшейся части требований ООО "***" к С.О. - отказать.
В удовлетворении встречного иска С.О. к ООО "***" о признании условий договора недействительными - отказать",
установила:
ООО "***" обратилось в суд с иском к С.О. о взыскании денежных средств.
Иск мотивирован тем, что между ООО "***" и С.О. были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым участник долевого строительства обязался произвести оплату цены договоров, подлежащей уточнению исходя из фактической площади квартир после окончания строительства жилого дома. Фактическая площадь квартир превысила проектную. С.О. доплату не произвел.
В этой связи, ООО "***" просило суд взыскать с С.О. задолженность по оплате цены договора N *** в размере *** руб. *** коп., неустойку в размере *** руб. *** коп.; задолженность по оплате цены договора N *** в размере *** руб. *** коп., неустойку в размере *** руб. *** коп., расходы по оплате государственной пошлины.
С.О. предъявил встречный иск к ООО "***" о признании условий договоров недействительными.
В обоснование встречного иска С.О. указал на следующие обстоятельства.
Условия договоров, предусмотренные в пунктах 2.2, 2.6.1, 4.3 противоречат действующему законодательству, нарушают права потребителя, являются ничтожными. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Застройщик же включил в договор условие о несущественности любых расхождений проектной и фактической площадей, что является незаконным. Застройщик обязан был оговорить допустимые пределы изменения площади и возможной доплаты. В нарушение ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик никакой информации о дополнительной площади квартиры участнику долевого строительства не предоставил. Условие договора о возможных расхождениях площади участник долевого строительства толковал исключительно в смысле строительной погрешности. Застройщик умышленно увеличил объемы строительства, так как все квартиры корпуса имеют отклонения в сторону увеличения. Действия застройщика являются недобросовестными. Обмеры объекта сделаны в нарушение требований законодательства и п. 4.4 договоров до ввода дома в эксплуатацию. На момент осмотра квартиры коммуникации общего назначения (вентиляция, трубы) не были обшиты коробом, поэтому замеры не могут отражать действительную площадь объекта. Пункт 3.2.4.1 договоров не соответствует требованиям жилищного законодательства, так как выбор управляющей компании производится не застройщиком, а по конкурсу. Пункт 3.2.4.2 договоров обязывает дольщика оплатить расходы застройщика, однако бремя содержания объекта у дольщика возникает только с момента его приема-передачи. Условия этих пунктов ущемляют права потребителя. Пункт 7.1.1 договоров не соответствует требованиям законодательства и ограничивает право участника долевого строительства на расторжение договора. Абзацы второй и третий пункта 8.6 и 8.7.1 договоров нарушают права потребителя, так как неправомерно расширяют перечень оснований для освобождения застройщика от ответственности. Пункт 9.2 договоров противоречит ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей".
В судебном заседании представитель ООО "***" - Р. заявленные требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования С.О. не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно иска, заявила о пропуске С.О. срока исковой давности по требованиям встречного иска.
Представитель С.О. - С.М. в судебном заседании иск ООО "***" не признала, поддержала встречный иск.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик С.О.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей С.О. по доверенностям - С.Л. и С.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "***" по доверенности - Р., возражавшую против удовлетворения жалобы, не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался ст. ст. 1, 9, 310, 421 ГК РФ, ст. ст. 153, 161 ЖК РФ, ст. ст. 4, 5, 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
Судом установлено и из материалов дела следует, что между застройщиком ООО "***" и участником долевого строительства С.О. *** г. был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, согласно которому ООО "***", как застройщик, обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ***, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру N *** на *** этаже секции *** общей проектной площадью с учетом лоджий и балконов *** кв. м.
Кроме того, между застройщиком ООО "***" и участником долевого строительства С.О. *** г. был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, согласно которому ООО "***", как застройщик, обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ***, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру N *** на *** этаже секции *** общей проектной площадью с учетом лоджий и балконов *** кв. м.
Согласно п. 2.2 договоров, фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены, договора.
Согласно п. 4.3 договора N *** цена договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства многоквартирного дома, получения технической документации застройщиком по итогам обмеров многоквартирного дома органами технической инвентаризации, стороны, после получения участником от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче, обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома, и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, умножается на стоимость одного квадратного метра, равную *** руб. Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются участником в течение пятнадцати рабочих дней после получения от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче на основании договора, но в любом случае до подписания акта приема-передачи объекта. В случае неуплаты участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Договор N *** содержит пункт 4.3 аналогичного содержания, за исключением стоимости одного квадратного метра, которая установлена в размере *** руб. *** коп.
При этом, пунктом 2.6.1 договоров предусмотрено, что в проект многоквартирного дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь объектов, при условии сохранения количества комнат каждого из объектов. Стороны пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными изменениями объекта долевого строительства. О факте изменения проекта, в соответствии с которым осуществляется строительство многоквартирного дома, застройщик информирует участника путем размещения данной информации в сети Интернет и/или иных средствах массовой информации.
Требованиям действующего законодательства указанный пункт не противоречит, не свидетельствует о неопределенности объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику по договору.
Обязанность застройщика указывать в договоре предельные величины допустимых изменений площади объекта нормативными правовыми актами не установлена.
Расчет доплаты при возможном изменении площади объекта максимально конкретизирован в договоре путем установления стоимости квадратного метра площади квартиры, используемой при перерасчете цены договора по результатам обмеров.
В связи с изложенным, суд посчитал доводы С.О. о нарушении его права на получение необходимой и достоверной информации относительно возможного изменения площади объекта, необходимости доплаты, ее расчета и конечной стоимости объекта, несостоятельными, в силу чего, не нашел оснований к признанию недействительными абзаца третьего пункта 2.2, пункта 2.6.1, абзаца второго и третьего пункта 4.3 договоров.
Дом был введен в эксплуатацию разрешением от *** г.
Согласно кадастровым паспортам, общая площадь каждой из квартир с учетом лоджий и балконов составила *** кв. м.
Как правильно указал суд, данное расхождение площадей не свидетельствует об изменении застройщиком проекта.
Недобросовестные действия застройщика в ходе судебного разбирательства судом не установлены. Требуемая застройщиком доплата имеет конкретное материальное обоснование в связи с увеличением площади жилых помещений. Разница в цене договора является разумной.
Доводы С.О. о том, что обмеры были произведены в нарушение п. 4.4 договоров до ввода дома в эксплуатацию, суд также признал несостоятельными; данных о том, что произведенные органом технической инвентаризации обмеры являются неверными, представлено не было.
Таким образом, суд определил, что сумма доплаты, подлежащая внесению С.О., как участником долевого строительства по договору N *** составляет *** руб. *** коп. ((*** кв. м - *** кв. м) x *** руб. *** коп.).
Сумма доплаты, подлежащая внесению участником долевого строительства по договору N ***, составила *** руб. *** коп. ((*** кв. м - *** кв. м) x *** руб. *** коп.).
*** г. ООО "***" направило в адрес С.О. уведомление о приемке квартиры с указанием на необходимость произвести расчеты за уточненную площадь квартиры.
Данное уведомление получено С.О. *** г.
С.О. доплату по договору не произвел.
При таких обстоятельствах, суд посчитал обоснованными исковые требования ООО "***" и взыскал с С.О. в пользу ООО "***" сумму доплаты по договору N *** - *** руб. *** коп., по договору N *** - *** руб. *** коп.
Кроме того, с учетом просрочки исполнения обязательств суд посчитал возможным взыскать с С.О. неустойку на основании ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период с *** года по *** года по договору N *** - *** руб., по договору N *** - *** руб.
Разрешая иные требования встречного иска, суд также не нашел оснований к их удовлетворению в силу следующего.
Пунктом 3.2.4.1. договоров предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Суд посчитал данный пункт не противоречащим положениям ст. 421 ГК РФ, поскольку С.О. при заключении договоров долевого участия добровольно были приняты обязательства заключить соответствующий договор с управляющей компанией. С.О. как собственник помещений многоквартирного дома не лишен возможности в последующем выбрать иную управляющую компанию или иной способ управления многоквартирным домом, что прямо указано и в оспариваемом пункте договора.
В отношении условий договоров, касающихся распределения расходов по содержанию вновь создаваемого недвижимого имущества в период с момента ввода его в эксплуатацию до передачи участнику долевого строительства (п. 3.2.4.2.), суд также указал, что указанные расходы являются необходимыми при строительстве и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг.
П. 7.1.1 договоров установлено, что в случае расторжения договора по соглашению сторон, но по инициативе участника долевого строительства и в отсутствие вины застройщика, застройщик вправе начислить, а участник в указанном случае обязан оплатить штраф в размере 10 процентов от цены договора (в сумму штрафа включается стоимость услуг застройщика, оказанных за период с даты заключения договора до даты его расторжения). При этом застройщик вправе при возврате денежных средств участнику долевого строительства удержать сумму штрафных санкций.
Учитывая, что договоры между сторонами расторгнуты не были, и какие-либо штрафные санкции в соответствии с данным условием договоров с С.О. не были получены или взысканы, суд правомерно указал, что данный пункт договоров права С.О. не нарушил, при этом, право участника долевого строительства на расторжение договора не ограничил.
Согласно второму и третьему абзацам п. 8.6 договоров, обязанность по доказыванию фактов отступления качества объекта от условий договора и существенного ухудшения его качеств, а также наличия причинно-следственной связи между данными фактами и действиями (бездействиями) застройщика возлагается на участника долевого строительства. Существенным признается такое нарушение требований к качеству объекта, при котором невозможность использования объекта очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование объекта с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью участника долевого строительства.
Указанные условия договоров суд также признал не противоречащими действующему законодательству, сославшись на разъяснения п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. N 17, согласно которым, при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Пунктом 9.2 договоров установлено, что все споры, разногласия или требования, возникающие из договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Хамовнический районный суд города Москвы.
Поскольку указанный пункт договоров не ограничивает права С.О. как потребителя на предъявление иска в соответствии с альтернативной подсудностью, суд не нашел оснований к признанию его недействительным.
Доводы ООО "***" о пропуске С.О. срока исковой давности суд посчитал несостоятельными.
Применительно к положениям ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с С.О. в пользу истца расходы по оплате при подаче иска государственной пошлины в размере *** руб.
Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия считает, что оснований к отмене или изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Однако, судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда о том, что С.О. обратился со встречными требования в пределах срока исковой давности, по следующим основаниям.
Ст. 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В силу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. п. 71, 73, 74, 76) согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).
В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.
Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").
Таким образом, условия договора, в отношении которых С.О. заявлены требования о признании их недействительными, являются оспоримыми.
Из материалов дела следует, что договор участия в долевом строительстве N *** заключен между ООО "***" и С.О. *** г., а договор N *** - *** г.
С.О. предъявил требования о признании вышеуказанных пунктов договоров недействительными в судебном заседании *** года.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что С.О. пропустил срок исковой давности по заявленным встречным требованиям, о признании уважительной причины пропуска срока исковой давности не просил, доказательств уважительности причин пропуска срока не представил.
Пропуск срока исковой давности, в силу положений ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к отказу в иске.
При этом, суд правильно указал, что договор участия в долевом строительстве на указанных условиях заключен истцом добровольно, он не был лишен возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Каких-либо нарушений прав С.О. в связи с условиями договора, учитывая отсутствие доказательств того, что С.О. были понесены какие-либо расходы или убытки, в связи с исполнением оспариваемых условий договора, судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований ООО "***" и об отказе в удовлетворении встречных требований С.О.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы ответчика в суде первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции, в решении суда этим доводам дана оценка, с которой судебная коллегия соглашается.
Нарушений норм материального права и гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу судом не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от *** года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)