Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30.08.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Веклича Б.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Предприятие "Коммерческая дирекция" при Фонде развития предпринимательства и малого бизнеса" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2016 года по делу N А40-246232/15, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску Департамента городского имущества (ОГРН 1037739510423)
к ООО "Предприятие "Коммерческая дирекция" (ОГРН 5147746036037)
о взыскании 171 608 руб. 78 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Михайлова А.В. по доверенности от 09.12.2015;
- от ответчика: Чирва Ю.Е. по протоколу N 19 от 08.04.2014;
- Истец просит взыскать с ответчика 171 608 руб. 78 коп., в том числе 164 447 руб. 06 коп. в виде арендной платы по договору аренды от 01.07.2008 N 10-00116/08, начисленной за период с февраля по декабрь 2015 года, и 7 161 руб. 72 коп. в виде пеней за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору, начисленных за период с 06.05.2015 по 31.12.2015.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.06.2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, по договору аренды нежилого фонда от 01.07.2008 N 10-00116/08, заключенному Департаментом имущества города Москвы в качестве арендодателя и ООО "Предприятие "Коммерческая Дирекция" (правопредшественник ответчика) в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) площадью 46, 10 кв. м, расположенный по адресу: г. Зеленоград, корп. 1407, 1 этаж, пом. 13, комн. 1-6, - для использования под офис.
Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с 01.07.2008 по 20.01.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2015). Согласно п. 3.1 договора передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 14-ти дней с момента подписания договора сторонами.
Договор зарегистрирован 24.02.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-10/005/2009-38.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
В соответствии с разделом 6 договора за объект аренды величина арендной платы определяется на основании заключения независимого оценщика в соответствии с нормативами, действующими в г. Москве на дату заключения договора (п. 6.1).
Согласно п. 6.2 договора величина ставки арендной платы за объект устанавливается в размере 7 195 руб. за 1 кв. м арендуемого помещения в год; в арендную плату не включены: плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке; плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью; плата за предоставляемые коммунальные услуги. В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде, устанавливаемого ежегодно Минэкономразвития России, при этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор.
Арендная плата с учетом коэффициента инфляции подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (п. 6.2.1).
Пунктом 6.3. договора установлено, что в случае изменения условий оплаты аренды, предоставления льгот по арендной плате к договору оформляется дополнительное соглашение, которое является его неотъемлемой частью, в течение первого года оплата производится в соответствии с указанным соглашением, а в последующие годы согласно п. 6.3.1 договора в случае принятия Правительством Москвы или Департаментом решения о централизованном изменении ставки арендной платы ставка считается измененной в одностороннем порядке, арендодатель уведомляет арендатора о корректировке величины арендной платы путем направления уведомления арендатору, ставка считается согласованной арендатором по истечении месяца со дня направления уведомления.
21.01.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым стороны изменили арендатора (в связи с реорганизацией арендатора в форме преобразования), установили, что с 21.01.2015 ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади составляет 7 430 руб. 84 коп. в год (без учета НДС), и изложили раздел 6 договора в новой редакции.
В частности, п. 6.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2015) установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы ставка считается измененной в одностороннем порядке, арендодатель уведомляет арендатора об изменении размера арендной платы в уведомлении, изменение считается согласованным сторонами через месяц с момента отправления уведомления; согласно п. 6.5 в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке, в этом случае арендодатель направляет арендатору уведомления о том, что такое изменение произошло, изменение считается согласованным сторонами с даты, указанной в нормативно-правовом акте.
Согласно п. 6.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2015) арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца.
В соответствие со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из представленного истцом расчета следует, что за период с февраля по декабрь 2015 года истец начислил арендную плату в сумме 314 014 руб. 96 коп., ответчик уплатил арендную плату в сумме 147 906 руб., задолженность составляет 171 608 руб. 78 коп. При этом из расчета следует, что начисление арендной платы производилось истцом исходя из ставки, согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 21.01.2015, а именно по ставке 7 430 руб. 84 коп. за 1 кв. м арендуемой площади в год (7 430 руб. 84 коп. x 46, 1 кв. м / 12 = 28 546 руб. 81 коп.).
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 7.1 договора устанавливает, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Размер пеней начисленных истцом по состоянию на 31.12.2015 составляет 7 161 руб. 72 коп.
В пункту 19 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.
Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Таким образом, истец правомерно за период с февраля по декабрь 2015 года производил начисления арендной платы в размере, согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 21.01.2015 к договору аренды от 01.07.2008 N 10-00116/08.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и не подлежит изменению.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июня 2016 года по делу N А40-246232/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2016 N 09АП-34524/2016 ПО ДЕЛУ N А40-246232/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. N 09АП-34524/2016
Дело N А40-246232/15
Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30.08.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Веклича Б.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Предприятие "Коммерческая дирекция" при Фонде развития предпринимательства и малого бизнеса" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 июня 2016 года по делу N А40-246232/15, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску Департамента городского имущества (ОГРН 1037739510423)
к ООО "Предприятие "Коммерческая дирекция" (ОГРН 5147746036037)
о взыскании 171 608 руб. 78 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Михайлова А.В. по доверенности от 09.12.2015;
- от ответчика: Чирва Ю.Е. по протоколу N 19 от 08.04.2014;
- Истец просит взыскать с ответчика 171 608 руб. 78 коп., в том числе 164 447 руб. 06 коп. в виде арендной платы по договору аренды от 01.07.2008 N 10-00116/08, начисленной за период с февраля по декабрь 2015 года, и 7 161 руб. 72 коп. в виде пеней за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору, начисленных за период с 06.05.2015 по 31.12.2015.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.06.2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, по договору аренды нежилого фонда от 01.07.2008 N 10-00116/08, заключенному Департаментом имущества города Москвы в качестве арендодателя и ООО "Предприятие "Коммерческая Дирекция" (правопредшественник ответчика) в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) площадью 46, 10 кв. м, расположенный по адресу: г. Зеленоград, корп. 1407, 1 этаж, пом. 13, комн. 1-6, - для использования под офис.
Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с 01.07.2008 по 20.01.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2015). Согласно п. 3.1 договора передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 14-ти дней с момента подписания договора сторонами.
Договор зарегистрирован 24.02.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-10/005/2009-38.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
В соответствии с разделом 6 договора за объект аренды величина арендной платы определяется на основании заключения независимого оценщика в соответствии с нормативами, действующими в г. Москве на дату заключения договора (п. 6.1).
Согласно п. 6.2 договора величина ставки арендной платы за объект устанавливается в размере 7 195 руб. за 1 кв. м арендуемого помещения в год; в арендную плату не включены: плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке; плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью; плата за предоставляемые коммунальные услуги. В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде, устанавливаемого ежегодно Минэкономразвития России, при этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор.
Арендная плата с учетом коэффициента инфляции подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (п. 6.2.1).
Пунктом 6.3. договора установлено, что в случае изменения условий оплаты аренды, предоставления льгот по арендной плате к договору оформляется дополнительное соглашение, которое является его неотъемлемой частью, в течение первого года оплата производится в соответствии с указанным соглашением, а в последующие годы согласно п. 6.3.1 договора в случае принятия Правительством Москвы или Департаментом решения о централизованном изменении ставки арендной платы ставка считается измененной в одностороннем порядке, арендодатель уведомляет арендатора о корректировке величины арендной платы путем направления уведомления арендатору, ставка считается согласованной арендатором по истечении месяца со дня направления уведомления.
21.01.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым стороны изменили арендатора (в связи с реорганизацией арендатора в форме преобразования), установили, что с 21.01.2015 ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади составляет 7 430 руб. 84 коп. в год (без учета НДС), и изложили раздел 6 договора в новой редакции.
В частности, п. 6.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2015) установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы ставка считается измененной в одностороннем порядке, арендодатель уведомляет арендатора об изменении размера арендной платы в уведомлении, изменение считается согласованным сторонами через месяц с момента отправления уведомления; согласно п. 6.5 в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке, в этом случае арендодатель направляет арендатору уведомления о том, что такое изменение произошло, изменение считается согласованным сторонами с даты, указанной в нормативно-правовом акте.
Согласно п. 6.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2015) арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца.
В соответствие со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из представленного истцом расчета следует, что за период с февраля по декабрь 2015 года истец начислил арендную плату в сумме 314 014 руб. 96 коп., ответчик уплатил арендную плату в сумме 147 906 руб., задолженность составляет 171 608 руб. 78 коп. При этом из расчета следует, что начисление арендной платы производилось истцом исходя из ставки, согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 21.01.2015, а именно по ставке 7 430 руб. 84 коп. за 1 кв. м арендуемой площади в год (7 430 руб. 84 коп. x 46, 1 кв. м / 12 = 28 546 руб. 81 коп.).
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 7.1 договора устанавливает, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Размер пеней начисленных истцом по состоянию на 31.12.2015 составляет 7 161 руб. 72 коп.
В пункту 19 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.
Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Таким образом, истец правомерно за период с февраля по декабрь 2015 года производил начисления арендной платы в размере, согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 21.01.2015 к договору аренды от 01.07.2008 N 10-00116/08.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и не подлежит изменению.
Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июня 2016 года по делу N А40-246232/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)