Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей В.Р. Валиева, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 мая 2016 года
по делу N А40-194884/15, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Гребельский А.В. (по доверенности от 12.10.2015)
от ответчика: Кастальская Г.С. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 267,3 кв. м, (этаж 1, пом. II, комн. 2-13, 13а, 14, 28-36, 36а) (далее Объект1), общей площадью 4 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 26, 27) (далее Объект2) расположенных по адресу: г. Москва, проспект Мира д. 131, корп. 2, путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Цена объекта составляет 21 191 283 (двадцать один миллион сто девяносто одна тысяча двести восемьдесят три) руб. 00 копеек, в том числе Объекта1 - 20 878 879 (двадцать миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот семьдесят девять) руб. 00 коп.; Объекта2 - 312 404 (триста двенадцать тысяч четыреста четыре) руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.3 договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, что составляет 2,75% годовых"; Пункта 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие 2 ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 353 188 (триста пятьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) руб. 05 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга". Пункта 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки"; Пункта 5.4 договора в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 Договора, в течение 90 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления, если к дате истечения этого срока Покупателем не будет погашена задолженность по ежемесячным платежам" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Рассмотрев заявленные требования суд первой инстанции решил: урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 267,3 кв. м, (этаж 1, пом. II, комн. 2-13, 13а, 14, 28-36, 36а) (далее Объект1), общей площадью 4 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 26, 27) (далее Объект2) расположенных по адресу: г. Москва, проспект Мира д. 131, корп. 2, 8 путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Цена объекта составляет 21 191 283 (двадцать один миллион сто девяносто одна тысяча двести восемьдесят три) руб. 00 копеек, в том числе Объекта1 - 20 878 879 (двадцать миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот семьдесят девять) руб. 00 коп.; Объекта2 - 312 404 (триста двенадцать тысяч четыреста четыре) руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.3 договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, что составляет 2,75% годовых"; Пункта 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 353 188 (триста пятьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) руб. 05 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга". Пункта 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки"; В урегулировании разногласий по п. 5.4 договора в редакции истца отказать. Оставить п. 5.4 договора в редакции, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указал, что судом первой инстанции не дана оценка отчету, проведенному по заказу ответчика, полагает, что только собственник вправе устанавливать цену реализуемого объекта, полагает, что судебная экспертиза проведена с нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, также указал на необоснованное изменение п. 3.3. договора, уменьшение размера неустойки с 0,5% до 0,05% за каждый день просрочки.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, представил отзыв по доводам апелляционной жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Судом установлено, что между сторонами заключен Договор N 03-00013/06 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, в редакции дополнительных соглашений от 09.12.2010 года, от 19.03.2014 года, согласно условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает нежилой объект площадью 539,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 131, корп. 2. Договор аренды и дополнительные соглашения к договору зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРП. Срок действия договора аренды установлен с 12.01.2006 года до 30.06.2015 года. На основании акта приема-передачи нежилого помещения от 26.02.2014 года стороны договорились внести изменения в договор аренды в части уменьшения арендуемой площади до 271,3 кв. м. Общество с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 года N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 18 марта 2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран", 07.08.2015 года направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 30 712 000,00 руб. (п. 3.1), в том числе: объекта1 (площадь 267,3 кв. м) - 30 251 000,00 руб., объекта2 (площадь 4 кв. м) - 461 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.07.2015 года N 773Г/1125, выполненного ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в оценочную компанию ИП Краснова Андрея Игоревича. В соответствии с подготовленным ИП Красновым А.И. заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 14 846 898,00 руб.
Истец подписал проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемых помещений, п. 3.4 Договора в части указания иной суммы рассрочки по оплате, п. 3.3 Договора в части уточнения размера ставки рефинансирования, п. 5.1 Договора в части изменения ставки ввиду ее чрезмерности и п. 5.4 в части увеличения срока для поступления денежных средств, указанных в п. 3.4 Договора.
Истец 04 сентября 2015 года направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях. Департамент в ответ на указанное обращение, письмом от 14 сентября 2015 года отклонил предложенный истцом протокол разногласий в части определения цены спорного объекта.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности", эксперту Марченковой Светлане Владимировне.
Согласно Заключению Эксперта по делу об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 267,3 кв. м и 4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Проспект мира, д. 131, корп. 2 стоимость объекта на дату экспертной оценки 18.03.2015 года составила 21 191 283 руб. 00 копеек, в том числе Объекта1 - 20 878 879 руб. 00 коп.; Объекта2 - 312 404 руб. 00 коп. без учета НДС. В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт, который ответил на вопросы ответчика.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу. Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, судебная коллегия противоречий не усматривает.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением. Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.
Довод о неправомерном изменении пункта 3.3. договора подлежит отклонению, поскольку уточнение редакции указанного пункта произведено в соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N ФЗ-159, также судебная коллегия признает необоснованным довод ответчика в части изменения ставки пени с 0,5% до 0,05%, поскольку установление ставки в 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки изначально является чрезмерным, поскольку при такой ставке неустойка составила бы 182,5% годовых.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2016 года по делу N А40-194884/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 09АП-31824/2016 ПО ДЕЛУ N А40-194884/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. N 09АП-31824/2016
Дело N А40-194884/15
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей В.Р. Валиева, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 мая 2016 года
по делу N А40-194884/15, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Гребельский А.В. (по доверенности от 12.10.2015)
от ответчика: Кастальская Г.С. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 267,3 кв. м, (этаж 1, пом. II, комн. 2-13, 13а, 14, 28-36, 36а) (далее Объект1), общей площадью 4 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 26, 27) (далее Объект2) расположенных по адресу: г. Москва, проспект Мира д. 131, корп. 2, путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Цена объекта составляет 21 191 283 (двадцать один миллион сто девяносто одна тысяча двести восемьдесят три) руб. 00 копеек, в том числе Объекта1 - 20 878 879 (двадцать миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот семьдесят девять) руб. 00 коп.; Объекта2 - 312 404 (триста двенадцать тысяч четыреста четыре) руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.3 договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, что составляет 2,75% годовых"; Пункта 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие 2 ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 353 188 (триста пятьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) руб. 05 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга". Пункта 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки"; Пункта 5.4 договора в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 Договора, в течение 90 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления, если к дате истечения этого срока Покупателем не будет погашена задолженность по ежемесячным платежам" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Рассмотрев заявленные требования суд первой инстанции решил: урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 267,3 кв. м, (этаж 1, пом. II, комн. 2-13, 13а, 14, 28-36, 36а) (далее Объект1), общей площадью 4 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 26, 27) (далее Объект2) расположенных по адресу: г. Москва, проспект Мира д. 131, корп. 2, 8 путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Цена объекта составляет 21 191 283 (двадцать один миллион сто девяносто одна тысяча двести восемьдесят три) руб. 00 копеек, в том числе Объекта1 - 20 878 879 (двадцать миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот семьдесят девять) руб. 00 коп.; Объекта2 - 312 404 (триста двенадцать тысяч четыреста четыре) руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.3 договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, что составляет 2,75% годовых"; Пункта 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 353 188 (триста пятьдесят три тысячи сто восемьдесят восемь) руб. 05 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга". Пункта 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки"; В урегулировании разногласий по п. 5.4 договора в редакции истца отказать. Оставить п. 5.4 договора в редакции, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указал, что судом первой инстанции не дана оценка отчету, проведенному по заказу ответчика, полагает, что только собственник вправе устанавливать цену реализуемого объекта, полагает, что судебная экспертиза проведена с нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, также указал на необоснованное изменение п. 3.3. договора, уменьшение размера неустойки с 0,5% до 0,05% за каждый день просрочки.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, представил отзыв по доводам апелляционной жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Судом установлено, что между сторонами заключен Договор N 03-00013/06 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, в редакции дополнительных соглашений от 09.12.2010 года, от 19.03.2014 года, согласно условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает нежилой объект площадью 539,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 131, корп. 2. Договор аренды и дополнительные соглашения к договору зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРП. Срок действия договора аренды установлен с 12.01.2006 года до 30.06.2015 года. На основании акта приема-передачи нежилого помещения от 26.02.2014 года стороны договорились внести изменения в договор аренды в части уменьшения арендуемой площади до 271,3 кв. м. Общество с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 года N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 18 марта 2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества с ограниченной ответственностью "Орбита-Сервис-Экран", 07.08.2015 года направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 30 712 000,00 руб. (п. 3.1), в том числе: объекта1 (площадь 267,3 кв. м) - 30 251 000,00 руб., объекта2 (площадь 4 кв. м) - 461 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.07.2015 года N 773Г/1125, выполненного ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в оценочную компанию ИП Краснова Андрея Игоревича. В соответствии с подготовленным ИП Красновым А.И. заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 14 846 898,00 руб.
Истец подписал проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемых помещений, п. 3.4 Договора в части указания иной суммы рассрочки по оплате, п. 3.3 Договора в части уточнения размера ставки рефинансирования, п. 5.1 Договора в части изменения ставки ввиду ее чрезмерности и п. 5.4 в части увеличения срока для поступления денежных средств, указанных в п. 3.4 Договора.
Истец 04 сентября 2015 года направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях. Департамент в ответ на указанное обращение, письмом от 14 сентября 2015 года отклонил предложенный истцом протокол разногласий в части определения цены спорного объекта.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности", эксперту Марченковой Светлане Владимировне.
Согласно Заключению Эксперта по делу об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 267,3 кв. м и 4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Проспект мира, д. 131, корп. 2 стоимость объекта на дату экспертной оценки 18.03.2015 года составила 21 191 283 руб. 00 копеек, в том числе Объекта1 - 20 878 879 руб. 00 коп.; Объекта2 - 312 404 руб. 00 коп. без учета НДС. В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт, который ответил на вопросы ответчика.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу. Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, судебная коллегия противоречий не усматривает.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением. Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.
Довод о неправомерном изменении пункта 3.3. договора подлежит отклонению, поскольку уточнение редакции указанного пункта произведено в соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N ФЗ-159, также судебная коллегия признает необоснованным довод ответчика в части изменения ставки пени с 0,5% до 0,05%, поскольку установление ставки в 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки изначально является чрезмерным, поскольку при такой ставке неустойка составила бы 182,5% годовых.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2016 года по делу N А40-194884/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)