Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "26" сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" сентября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" - Никитина К.А., действующего на основании доверенности от 09.02.2017,
представителя акционерного общества "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" - Кондратенковой С.И., действующей на основании доверенности от 11.01.2017 N 2,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 5 июля 2017 года по делу N А57-1483/2017, (судья Н.В. Горбунова) по исковому заявлению акционерного общества "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" (ИНН 6453012534, ОГРН 1026403040894), г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" (ИНН 6455046056, ОГРН 1076455002062), г. Саратов, о взыскании задолженности и пени, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" (ИНН 6455046056, ОГРН 1076455002062), г. Саратов, к акционерному обществу "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" (ИНН 6453012534, ОГРН 1026403040894), г. Саратов, о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Юраш Андрей Юрьевич (ИНН 645104992946, ОГРН 306645124100023),
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось акционерное общество "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" (далее по тексту - АО "ТД "ТЦ-Поволжье", истец по первоначальному иску) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" (далее по тексту - ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт", ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по арендной плате за февраль 2016 года, апрель 2016 года, май 2016 года, за период с августа 2016 года по ноябрь 2016 года по договору аренды N 73 от 18.12.2015 в размере 1 035 875 руб. 87 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды N 73 от 18.12.2015 за период с 05.02.2016 по 25.01.2017 в размере 1 035 875 руб. 87 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" (далее по тексту - ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт", истец по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области со встречным исковым заявлением к акционерному обществу "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" (далее по тексту - АО "ТД "ТЦ-Поволжье", ответчик по встречному иску) о взыскании неосновательного обогащения в размере 225 626 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.12.2016 по 13.04.2017 в сумме 7 880 руб. 34 коп., а также начиная с 14.04.2017 по день фактического исполнения обязательства, исходя из опубликованных Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц в Приволжском федеральном округе Российской Федерации.
Определением суда от 17.04.2017 встречный иск принят к производству.
Определением суда от 22.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Юраш Андрей Юрьевич (далее по тексту - третье лицо, ИП Юраш А.Ю.).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2017 года по делу N А57-1483/2017 исковые требования по первоначальному иску удовлетворено частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" в пользу акционерного общества "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" взысканы задолженность по арендной плате за февраль 2016 года, апрель 2016 года, май 2016 года, за период с августа 2016 года по ноябрь 2016 года по договору аренды N 73 от 18.12.2015 в размере 1 035 875 руб. 87 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды N 73 от 18.12.2015 за период с 06.02.2016 по 25.01.2017 в размере 272 338 руб. 30 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 065 руб. 00 коп.
В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.
В удовлетворении встречного иска отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 7 670 руб. 00 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить в части, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований в части взыскания неустойки, и удовлетворить встречные исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что снижая неустойку, суд первой инстанции должен был руководствоваться двукратной ставкой рефинансирования. АО "ТД "ТЦ-Поволжье", возражая против заявленного должником ходатайства о снижении размера неустойки, не заявило о наличии у Общества каких-либо убытков и не представило доказательства в обоснование своих возражений. По мнению заявителя жалобы, встречный иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, поскольку спорные улучшения являются отделимыми, что не оспаривалось ответчиком по встречному иску.
Как указывает заявитель жалобы в дополнении к апелляционной жалобе, договор аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 не содержит положений о переходе прав на установленные витрины и рольставни после возмещения арендодателю расходов на них. Согласно экспертному заключению улучшения имущества в виде витрин и роллет признаны отделимыми, в связи с чем подлежат возмещению расходы арендатора.
Истец по первоначальному иску в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между АО "ТД "ТЦ-Поволжье" (Арендодатель) и ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" (Арендатор) 18.12.2015 заключен долгосрочный договор аренды N 73, согласно условиям которого, Арендодатель обязался предоставить Арендатору, Арендатор обязался принять в возмездное временное владение и пользование (в аренду) Помещения, оплачивать Арендную плату и исполнять иные обязанности, установленные договором аренды.
Стороны определили, что термин "Помещения" означает часть Торгового центра (нежилые помещения), обозначенные цветом на плане, являющимся Приложением N 2 к Договору аренды, описание которых содержится в Приложении N 1 к Договору аренды.
Договор аренды заключен на пять лет с даты открытия Торгового центра.
В соответствии п. 11.2.1 Договора истец и ответчик пришли к соглашению о досрочном расторжении Договора с 30 ноября 2016 года.
В соответствии с пунктом 5.1. Договора Арендатор обязан уплачивать арендную плату за владение и пользование помещения с даты начала коммерческой деятельности, в течение срока аренды, которая состоит из:
- 1. Базовой арендной платы;
- 2. Платы за коммунальные услуги;
- 3. Плата за эксплуатационные расходы;
- 4. Плата с оборота;
- 5. Плата за рекламные (маркетинговые мероприятия).
Согласно п. 5.2.2. Арендатор обязан оплачивать базовую арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца.
На дату расторжения Договора за ответчиком числилась задолженность по обязательным платежам.
Согласно соглашению о расторжении Договора от 30.11.2016 истец зачел внесенный ответчиком обеспечительный платеж в счет уплаты части задолженности, а ответчик обязался произвести оплату оставшейся части задолженности по арендным платежам, предусмотренным Договором (Базовая арендная плата за февраль 2016 года, за апрель 2016 года, май 2016 года, август 2016 года, сентябрь 2016 года, октябрь 2016 года, ноябрь 2016 года), в размере 1 035 875 руб. 87 коп. в срок до 25.12.2016.
Подписывая данный договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию как общими нормами гражданского права, так и нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Судом установлено, что у сторон сложились договорные отношения по субаренде спорного имущества.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с указанной позицией следует, что согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Из вышеуказанных норм следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды и договору субаренды, являющимся предметом рассмотрения настоящего спора.
Судом первой инстанции установлено, что истец по первоначальному иску надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче имущества в аренду ответчику по первоначальному иску. Указанные обстоятельства ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" не оспариваются.
Согласно п. 12 Приложения N 1 договора аренды N 73 от 18.12.2015 года установлен размер Базовой арендной платы 750 долларов США/кв. м/год.
Согласно п. 5 Приложения N 1 Расчетная площадь арендованного Помещения доставляет 168,67 кв. м.
Согласно п. 17 Приложения N 1 все значения указаны без учета НДС.
Согласно п. 5.7.1. Договора и п. 19 Приложения N 1 Договора установлен курс доллара - все платежи по настоящему Договору аренды, за исключением коммунальных платежей и Платы с оборота, номинируются и рассчитываются, исходя из сумм, определенных в долларах США, и уплачиваются в рублях, исходя из обменного курса рубля к доллару США, установленного Центральным Банком Российской Федерации и действующего на день оплаты, но не менее чем 34,0 (Тридцать четыре) руб. за 1 Доллар США. В случае, если курс доллара США, установленный Центральным банком РФ на день оплаты, составляет более 38,00 (Тридцати восьми) рублей за один доллар США, для расчета платежей принимается курс доллара США, равный 38,00 (Тридцати восьми) рублям.
Стороны 30.11.2016 пришли к соглашению о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды N 73 от 18.12.2015 года.
По условиям соглашения о расторжении Стороны договорились зачесть сумму Обеспечительного платежа, перечисленную Арендатором в соответствии с договором аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 с соглашением о передачи договора от 01.12.2015 в счет уплаты имеющийся задолженности Арендатора, в частности в счет уплаты задолженности по базовой арендной плате была зачтена сумма 362 572,50 рубля.
Из этой суммы часть была зачтена за январь 2016 года (за январь 2016 года АО "ТД "ТЦ - Поволжье" не имеет претензий к ООО ПКФ "Технопарк-Экспорт"), оставшаяся после погашения задолженности за январь 2016 года сумма в размере 42 246,89 рублей была зачтена в счет уплаты задолженности за февраль 2016 года.
Таким образом, базовая арендная плата за февраль составила 422 939 руб. 94 коп., в счет задолженности была зачтена часть суммы обеспечительного платежа в размере 42 246 руб. 89 коп., сумма задолженности за февраль 2016 года составила 380 693 руб. 05 коп.
Сумма обеспечительного платежа составила 1 042 383 руб. 39 коп., что подтверждается счетом N 14.003748 от 06.08.2014 года и платежным поручением N 000175 от 07.08.2014.
Таким образом, по расчету истца у ответчика имеется задолженность по арендной плате за февраль 2016 года, апрель 2016 года, май 2016 года, за период с августа 2016 года по ноябрь 2016 года по договору аренды N 73 от 18.12.2015 в размере 1 035 875 руб. 87 коп.
10.01.2017 АО "ТД "ТЦ-Поволжье" направило в адрес ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" досудебную претензию с требованием оплатить задолженность. Ответа на претензию не последовало.
Ответчиком по первоначальному иску возражения относительно указанной суммы задолженности не заявлены, с расчетом истца по первоначальному иску согласен.
Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Доказательства оплаты задолженности на дату рассмотрения иска в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что законны и обоснованы требования АО "ТД "ТЦ- Поволжье" о взыскании арендной платы за февраль 2016 года, апрель 2016 года, май 2016 года, за период с августа 2016 года по ноябрь 2016 года по договору аренды N 73 от 18.12.2015 в размере 1 035 875 руб. 87 коп., в связи с чем, подлежат удовлетворению в заявленном размере.
Апеллянт не оспаривает и не обжалует решение суда первой инстанции по первоначальному иску в части взыскания основной задолженности в размере 1 035 875 руб. 87 коп., судом апелляционной инстанции проверяется законность и обоснованность взыскания неустойки.
Рассматривая требования истца о взыскании пени за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды N 73 от 18.12.2015 за период с 05.02.2016 по 25.01.2017 в размере 1 035 875 руб. 87 коп., суд исходит из следующего.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Неустойка одновременно является способом обеспечения обязательств и формой имущественной ответственности.
Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.
Исходя из системного анализа положений главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства.
Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 10.1.1 долгосрочного договора аренды N 73 от 18.12.2015, в случае, если Базовая арендная плата не была осуществлена в период времени до Даты платежа или другой даты, не позднее которой соответствующий платеж должен быть осуществлен в соответствии с Договором аренды, Арендатор обязан оплатить Арендодателю по его письменному требованию неустойку в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки до момента оплаты.
Исходя из ставки пенив размере 1% размер пени за период с 05.02.2016 по 25.01.2017 составляет в размере 2 734 730,91 руб. истцом по первоначальному иску самостоятельно уменьшен размер пени до суммы долга - до 1 035 875 руб. 87 коп.
ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" заявлено о несоразмерности неустойки и о применении судом норм статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" указывает на то, что сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, поскольку заявленный истцом размер пени в 37 раз превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ, составляет 365% годовых. Ответчик по первоначальному иску считает необходимым уменьшить размер штрафных санкций в 25 раз, в связи с чем, неустойка должна составлять 41 435 руб. 00 коп.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.
Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается письменными материалами дела.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных норм права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец вправе требовать уплаты неустойки за несвоевременное исполнение обязанности по оплате задолженности по арендной плате.
Законодатель во избежание злоупотребления сторонами изложенным в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом свободы договора при определении размера договорной неустойки предусмотрел возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против неупотребления указанным правом, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Возложение на суд решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое само по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Кроме того, в пункте 77 Постановления N 7 указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
В силу подпункта 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
При этом как разъяснено в абзаце 2 пункта 1, пункте 3 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, которое может быть сделано последним исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
В рассматриваемом случае ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.
В данном деле суд первой инстанции пришел к правильному выводу об уменьшении размера неустойки, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, в связи с чем, подлежит уменьшению подлежащая взысканию сумма неустойки. При этом, суд отмечает, что в качестве критерия определения суммы неустойки является высокий процент пени, а также явная несоразмерность взыскиваемой неустойки последствиям неисполнения обязательств.
Критериями установления несоразмерности в данном деле явились чрезвычайно высокий процент пени 1% за один день просрочки.
Как видно из материалов дела, предъявленная истцом по первоначальному иску к взысканию договорная неустойка за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы определена в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Данный размер неустойки является чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 365% годовых, что значительно (более чем в 40 раз) превышает процентную ставку рефинансирования (на дату вынесения судом решения ставка рефинансирования составляла 9%).
В пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установление в договоре верхнего или нижнего предела размера неустойки не являются препятствием для рассмотрения судом вопроса о снижении неустойки. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия неправомерного пользования чужими денежными средствами не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.
В силу части 3 статьи 55 Конституции РФ законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки: он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
Таким образом, суд первой инстанции, учитывая компенсационную природу неустойки, баланс интересов сторон, обоснованно снизил размер подлежащей взысканию неустойки, исходя из расчета 0,1% за каждый день просрочки. При этом, примененная ставка, больше чем ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующая на дату вынесения решения суда первой инстанции.
Основания для переоценки выводов суда первой инстанции и для последующего снижения размера ответственности у апелляционного суда отсутствуют.
Учитывая условие п. 5.2.2 договора аренды N 73 от 18.12.2015, начальная дата начисления неустойки должна быть определена с 06 числа каждого месяца, за который начисляется неустойка. Из расчета АО "ТД "ТЦ-Поволжье" усматривается, что начальной датой начисления неустойки указано 05 число каждого спорного месяца, за который начислена неустойка, что является неверным.
Кроме того, по правилам статьи 193 Гражданского кодекса РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Ближайшим рабочим днем, следующим за 05.11.2016, является 07.11.2016, первым днем просрочки, соответственно, 08.11.2016 (ст. 191 ГК РФ). Таким образом, период просрочки по оплате арендной плате за ноябрь 2016 года определяется с 08.11.2016 по 25.01.2017.
По правильному расчету суда первой инстанции пени с суммы задолженности 1 035 875,87 руб. за период с 06.02.2016 по 25.01.2017 из ставки 0,1% составляют в размере 272 338 руб. 30 коп. и подлежат взысканию с ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" в пользу АО "ТД "ТЦ-Поволжье".
В обоснование встречных исковых требований ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" ссылается на следующие обстоятельства.
06.08.2014 между Индивидуальным предпринимателем Юраш Андреем Юрьевичем и Акционерным обществом Торговый дом "Торговый центр-Поволжье" заключен договор аренды будущей недвижимости, в соответствии, с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды помещения, расположенного в торговом центре, на 3 (третьем) этаже, секция - СЗ, площадью согласно проектной документации 164 кв. м (п. 3.3.2).
В силу п. 4.4.1 предварительного договора Арендатор - ИП Юраш А.Ю. обязался произвести подготовительные ремонтно-строительные работы арендуемого помещения.
Согласно п. 4.4.5 арендодатель, обеспечивает установку единообразных витрин, дверей и/или рольставен для всех арендаторов здания. Расходы по установке и материалам оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, выставляемым Арендодателем, в точение 10 (десяти) ней с момента получения счета. Стоимость установки витрин, дверей, и/или рольставен сообщается Арендатору дополнительно.
Помещение по Акту приема-передачи передается Арендатору только при условии, что Арендатор в полном объеме произвел оплату витрин, дверей и/или рольставен в соответствии с настоящим пунктом.
Арендатором - ИП Юраш А.Ю. была произведена оплата по договору N 683 от 06.08.2014 по счету N 15.0044458 от 08.09.2015 за услуги по роллет и перегородок (стеклянных витрин) в сумме 225 646 рублей 50 коп., что подтверждается платежными поручениями N 19 от 27.01.2016, N 26 от 04.02.2016, N 26 от 04.02.2016.
Соглашением от 01.12.2015 между ИП Юраш А.Ю. и ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" стороны договорились о передаче последнему Договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, заключенного между ИП Юраш А.Ю. и АО "ТД "ТЦ-Поволжье".
Также право требования затрат по установке и монтажу роллет и цельностеклянных витрин в сумме 225 626 рублей 50 коп. передано ООО "ПФК Технопарк-Экспорт" по договору цессии от 06.03.2017, заключенного между ИП Юраш А.Ю. и ООО "ПФК Технопарк-Экспорт".
18.12.2015 между ООО "ПФК Технопарк-Экспорт" и АО "ТД "ТЦ-Поволжье" заключен долгосрочный договор аренды N 73 на срок 5 (пять) лет.
Путем переговоров стороны достигли соглашения о расторжении Договора долгосрочной аренды N 73 от 18.12.2015 с даты - 30.11.2016.
Согласно акту возврата помещений от 30.11.2016, ООО "ПФК Технопарк- Экспорт" возвратило АО "ТД "ТЦ-Поволжье" помещения без указания на наличие в этом помещении неотделимых улучшений.
За счет Арендатора в Помещении N 75 были установлены витражи (витрины) и роллеты, стоимость работ по монтажу и изготовлению составили в сумме 225 626 руб. 50 коп.
Согласно экспертному исследованию N 1086 от 28.11.2016 ООО "Саратовский Центр Экспертиз", указанные витрины и роллеты (улучшения, произведенные арендатором за свой счет) являются отделимыми улучшениями.
30.11.2016 ООО "ПФК Технопарк-Экспорт" было направлено уведомление в адрес ответчика о выкупе произведенных отделимых улучшений арендуемой площади, на которое Арендодатель ответил отказом, указав в письме исх. N 2838 от 12.12.2016, что АО "ТД "ТЦ-Поволжье" не возражает против демонтажа отделимых улучшений.
При этом, установленные витрины и роллеты, в соответствии с Договором аренды будущей аренды от 06.08.2014, установленные витрины и роллеты в помещении N 75 являются собственностью Арендодателя и не подлежат демонтажу и компенсации.
Спорные улучшения (роллеты и витрины), по мнению истца по встречному иску, являются отделимым улучшением, по акту приема-передачи от 30.11.2016 истец возвратил помещения ответчику без указаний на наличие в этих помещениях неотделимых улучшений.
21.12.2016 ООО "ПФК Технопарк-Экспорт" в адрес АО "ТД "ТЦ-Поволжье" была направлена претензия, с требованием произвести компенсацию расходов на цельностеклянные витрины и роллеты, однако претензия была ответчиком проигнорирована.
Возражая против удовлетворения встречных исковых требований, АО "ТД "ТЦ-Поволжье" приводит следующие доводы:
- - в соответствии с п. 1.21 договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 спорные витрины и рольставни являются неотделимыми улучшениями;
- - Арендатор компенсировал Арендодателю расходы по установке витрин и рольставен, данный платеж носит компенсационный характер;
- - исходя из условий п. 1.21 договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 и п. 4.3 договора аренды N 73 от 18.12.2015 возмещение стоимости неотделимых улучшений не подлежит возмещению при расторжении договора.
- установленные витрины и рольставни в арендованном являются собственностью АО "ТД "ТЦ-Поволжье".
Рассматривая встречные исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из следующего. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело за счет другого лица имущество, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, а именно:
- - имеет ли место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно выйти из состава его имущества;
- - приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой его части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;
- - отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.
Между АО "ТД "ТЦ - Поволжье" и ИП Юраш А.Ю. был заключен договор аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, в соответствии с соглашением о передаче договора от 01.12.2015, все права и обязанности по договору аренды будущей недвижимости Арендатора перешли к ООО "ПФК Технопарк - Экспорт".
В исполнение условий договора аренды будущей недвижимости 18.12.2015 между АО "ТД "ТЦ - Поволжье" и ООО "ПКФ Технопарк - Экспорт" был заключен долгосрочный договор аренды N 73.
По соглашению сторон Договор был расторгнут досрочно 30.11.2016. Стороны подписали акт возврата 30.11.2016 года.
В соответствии с п. 1.21 Договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 "Неотделимые улучшения" - улучшения и изменения, которые невозможно отделить от Помещения без нанесения существенного ущерба Помещению, совершенные Арендатором. Таковыми, в частности, являются: перепланировка Помещения, изменение элементов Поверхности стен, пола и потолка Помещения, установка витрин, рольставен, дверей, дверной фурнитуры (за исключением торгового и технологического оборудования Арендатора).
В соответствии с п. 4.3. Договора аренды, произведенные Арендатором неотделимые улучшения Помещений, вне зависимости от того, осуществлены они с согласия Арендодателя или без него, при возврате Помещений от Арендатора Арендодателю возмещению не подлежат.
В соответствии с п. 4.4.5. договора аренды будущей недвижимости Арендодатель обеспечивает установку единообразных витрин и рольставен для всех арендаторов ТРЦ.
Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В исполнение указанного условия АО "ТД "ТЦ - Поволжье" 20.04.2015 года был заключен договор подряда N 452 с ООО "МСК ПЛЮС", по условию которого подрядчик выполнил работы по изготовлению и монтажу цельностеклянных перегородок и роллет во всех помещениях ТРЦ "Тау Галерея", в свою очередь АО "ТД "ТЦ - Поволжье" оплатило подрядчику выполненные расходы. Исполнение обязательств по оплате данного договора АО "ТД "ТЦ - Поволжье" подтверждаются платежными поручениями на общую сумму 24 875 410,05 рублей и актом зачета взаимных требований от 30.06.2016 года по договору N 452 от 20.04.2015 на сумму 2 321 543,66 рублей.
Таким образом, АО "ТД "ТЦ - Поволжье" установило за свой счет для всех арендаторов ТРЦ "Тау - Галерея" единообразные стеклянные витрины и рольставни.
Между ИП Юраш А.Ю. (Сторона 1) и ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" (Сторона 2) 01.12.2015 заключено соглашение о передаче договора в порядке статьи 392.3 Гражданского кодекса РФ, согласно условиям которого, Сторона 1 передала, а Сторона 2 приняла в полном объеме все права и обязанности по договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, заключенному между Стороной 1 и Арендодателем ОАО "ТД "ТЦ-Поволжье".
ИП Юраш А.Ю. (Цедент) и ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" (Цессионарий) 06.03.2017 заключили договор уступки прав (цессии), согласно условиям которого, Цедент уступил, а Цессионарий принял права (требования) в полном объеме по договору от 06.08.2016 N 683, заключенному между Цедентом и ОАО "ТД "ТЦ-Поволжье" (Должник). Право требования к Должнику на дату подписания Соглашения составляет сумма основного долга в размере 225 646 руб. 50 коп. Момент возникновения права - 30.11.2016.
В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В силу положений пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, Ф право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", под недействительным требованием понимается как право (требование), которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (например, прекращенной надлежащим исполнением) право.
Анализируя условия договора уступки прав (цессии) от 06.03.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Цедентом уступлено Цессионарию не существующее право долга к Должнику.
На дату 30.11.2016, то есть, на дату расторжения договора аренды N 73 от 18.12.2015, отсутствуют правовые основания для возникновения у АО "ТД "ТЦ-Поволжье" перед ИП Юраш А.Ю. долга в размере 225 646 руб. 50 коп., исходя из следующего.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В данном случае, исходя из буквального толкования условий договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, стороны определили, что установка витрин, рольставен, дверной фурнитуры являются неотделимыми улучшениями. А с учетом условия п. 4.3 указанного договора при возврате Помещений от Арендатора Арендодателю возмещению не подлежат.
Иной подход в данном случае противоречил бы сущности заключенного обязательства в отношении определения понятия "неотделимыми улучшениями", возникшего между сторонами при заключении договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014.
Таким образом, выводы экспертного исследования от 28.11.2016 N 1086 о том, что спорные витрины и рольставни являются отделимыми улучшениями, демонтаж которых возможен, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку первостепенное значение имеет воля сторон по договору аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, согласно которой определено понятия "неотделимыми улучшениями".
Суд первой инстанции правильно указал, что при заключении договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 Арендатор - ИП Юраш А.Ю. не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие возмещении стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора.
Довод ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" о том, что действие предварительного договора - договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 прекращено 18.03.2016, а в основном договоре - договоре аренды N 73 от 18.12.2015, стороны не предусмотрели условие о переходе отделимых улучшений арендованного имущества в собственность Арендодателя и отсутствии права Арендатора требовать от Арендодателя возмещения стоимости отделимых улучшений, не может быть положен судом в качестве обоснования правомерности встречных исковых требований, поскольку по договору уступки прав (цессии) от 06.03.2017 уступка состоялась в отношении прав (требования) по договору от 06.08.2016 N 683, заключенному между ИП Юраш А.Ю. и ОАО "ТД "ТЦ-Поволжье". Как указано выше, возмещение стоимости установки спорных витрин и рольставен, определенных как неотделимые улучшения, условиями указанного договора не предусмотрено.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции, оценив, представленные доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, правильно счел, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, с которыми действующее законодательство связывает удовлетворение требования лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции обоснованно счел, что по договору уступки передано несуществующее право, так как у первоначального кредитора - ИП Юраш А.Ю. отсутствовало право требования к должнику о взыскании долга в размере 225 646 руб. 50 коп., а потому это право не могло перейти к новому кредитору -ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт".
Доказательств, позволяющих суду прийти к иным выводам, истцом по встречному иску в нарушение положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения встречных исковых требований по взысканию неосновательного обогащения в размере 225 626 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.12.2016 по 13.04.2017 в сумме 7 880 руб. 34 коп., а также начиная с 14.04.2017 по день фактического исполнения обязательства.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения в обжалуемой части.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, судебный акт в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2017 по делу N А57-1483/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2017 N 12АП-9627/2017 ПО ДЕЛУ N А57-1483/2017
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды и пени.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2017 г. по делу N А57-1483/2017
Резолютивная часть постановления объявлена "26" сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" сентября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" - Никитина К.А., действующего на основании доверенности от 09.02.2017,
представителя акционерного общества "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" - Кондратенковой С.И., действующей на основании доверенности от 11.01.2017 N 2,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 5 июля 2017 года по делу N А57-1483/2017, (судья Н.В. Горбунова) по исковому заявлению акционерного общества "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" (ИНН 6453012534, ОГРН 1026403040894), г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" (ИНН 6455046056, ОГРН 1076455002062), г. Саратов, о взыскании задолженности и пени, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" (ИНН 6455046056, ОГРН 1076455002062), г. Саратов, к акционерному обществу "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" (ИНН 6453012534, ОГРН 1026403040894), г. Саратов, о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Юраш Андрей Юрьевич (ИНН 645104992946, ОГРН 306645124100023),
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось акционерное общество "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" (далее по тексту - АО "ТД "ТЦ-Поволжье", истец по первоначальному иску) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" (далее по тексту - ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт", ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по арендной плате за февраль 2016 года, апрель 2016 года, май 2016 года, за период с августа 2016 года по ноябрь 2016 года по договору аренды N 73 от 18.12.2015 в размере 1 035 875 руб. 87 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды N 73 от 18.12.2015 за период с 05.02.2016 по 25.01.2017 в размере 1 035 875 руб. 87 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" (далее по тексту - ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт", истец по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области со встречным исковым заявлением к акционерному обществу "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" (далее по тексту - АО "ТД "ТЦ-Поволжье", ответчик по встречному иску) о взыскании неосновательного обогащения в размере 225 626 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.12.2016 по 13.04.2017 в сумме 7 880 руб. 34 коп., а также начиная с 14.04.2017 по день фактического исполнения обязательства, исходя из опубликованных Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц в Приволжском федеральном округе Российской Федерации.
Определением суда от 17.04.2017 встречный иск принят к производству.
Определением суда от 22.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Юраш Андрей Юрьевич (далее по тексту - третье лицо, ИП Юраш А.Ю.).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2017 года по делу N А57-1483/2017 исковые требования по первоначальному иску удовлетворено частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" в пользу акционерного общества "Торговый дом "ТЦ-Поволжье" взысканы задолженность по арендной плате за февраль 2016 года, апрель 2016 года, май 2016 года, за период с августа 2016 года по ноябрь 2016 года по договору аренды N 73 от 18.12.2015 в размере 1 035 875 руб. 87 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды N 73 от 18.12.2015 за период с 06.02.2016 по 25.01.2017 в размере 272 338 руб. 30 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 065 руб. 00 коп.
В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.
В удовлетворении встречного иска отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 7 670 руб. 00 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить в части, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований в части взыскания неустойки, и удовлетворить встречные исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что снижая неустойку, суд первой инстанции должен был руководствоваться двукратной ставкой рефинансирования. АО "ТД "ТЦ-Поволжье", возражая против заявленного должником ходатайства о снижении размера неустойки, не заявило о наличии у Общества каких-либо убытков и не представило доказательства в обоснование своих возражений. По мнению заявителя жалобы, встречный иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, поскольку спорные улучшения являются отделимыми, что не оспаривалось ответчиком по встречному иску.
Как указывает заявитель жалобы в дополнении к апелляционной жалобе, договор аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 не содержит положений о переходе прав на установленные витрины и рольставни после возмещения арендодателю расходов на них. Согласно экспертному заключению улучшения имущества в виде витрин и роллет признаны отделимыми, в связи с чем подлежат возмещению расходы арендатора.
Истец по первоначальному иску в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между АО "ТД "ТЦ-Поволжье" (Арендодатель) и ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" (Арендатор) 18.12.2015 заключен долгосрочный договор аренды N 73, согласно условиям которого, Арендодатель обязался предоставить Арендатору, Арендатор обязался принять в возмездное временное владение и пользование (в аренду) Помещения, оплачивать Арендную плату и исполнять иные обязанности, установленные договором аренды.
Стороны определили, что термин "Помещения" означает часть Торгового центра (нежилые помещения), обозначенные цветом на плане, являющимся Приложением N 2 к Договору аренды, описание которых содержится в Приложении N 1 к Договору аренды.
Договор аренды заключен на пять лет с даты открытия Торгового центра.
В соответствии п. 11.2.1 Договора истец и ответчик пришли к соглашению о досрочном расторжении Договора с 30 ноября 2016 года.
В соответствии с пунктом 5.1. Договора Арендатор обязан уплачивать арендную плату за владение и пользование помещения с даты начала коммерческой деятельности, в течение срока аренды, которая состоит из:
- 1. Базовой арендной платы;
- 2. Платы за коммунальные услуги;
- 3. Плата за эксплуатационные расходы;
- 4. Плата с оборота;
- 5. Плата за рекламные (маркетинговые мероприятия).
Согласно п. 5.2.2. Арендатор обязан оплачивать базовую арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца.
На дату расторжения Договора за ответчиком числилась задолженность по обязательным платежам.
Согласно соглашению о расторжении Договора от 30.11.2016 истец зачел внесенный ответчиком обеспечительный платеж в счет уплаты части задолженности, а ответчик обязался произвести оплату оставшейся части задолженности по арендным платежам, предусмотренным Договором (Базовая арендная плата за февраль 2016 года, за апрель 2016 года, май 2016 года, август 2016 года, сентябрь 2016 года, октябрь 2016 года, ноябрь 2016 года), в размере 1 035 875 руб. 87 коп. в срок до 25.12.2016.
Подписывая данный договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию как общими нормами гражданского права, так и нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Судом установлено, что у сторон сложились договорные отношения по субаренде спорного имущества.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с указанной позицией следует, что согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Из вышеуказанных норм следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды и договору субаренды, являющимся предметом рассмотрения настоящего спора.
Судом первой инстанции установлено, что истец по первоначальному иску надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче имущества в аренду ответчику по первоначальному иску. Указанные обстоятельства ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" не оспариваются.
Согласно п. 12 Приложения N 1 договора аренды N 73 от 18.12.2015 года установлен размер Базовой арендной платы 750 долларов США/кв. м/год.
Согласно п. 5 Приложения N 1 Расчетная площадь арендованного Помещения доставляет 168,67 кв. м.
Согласно п. 17 Приложения N 1 все значения указаны без учета НДС.
Согласно п. 5.7.1. Договора и п. 19 Приложения N 1 Договора установлен курс доллара - все платежи по настоящему Договору аренды, за исключением коммунальных платежей и Платы с оборота, номинируются и рассчитываются, исходя из сумм, определенных в долларах США, и уплачиваются в рублях, исходя из обменного курса рубля к доллару США, установленного Центральным Банком Российской Федерации и действующего на день оплаты, но не менее чем 34,0 (Тридцать четыре) руб. за 1 Доллар США. В случае, если курс доллара США, установленный Центральным банком РФ на день оплаты, составляет более 38,00 (Тридцати восьми) рублей за один доллар США, для расчета платежей принимается курс доллара США, равный 38,00 (Тридцати восьми) рублям.
Стороны 30.11.2016 пришли к соглашению о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды N 73 от 18.12.2015 года.
По условиям соглашения о расторжении Стороны договорились зачесть сумму Обеспечительного платежа, перечисленную Арендатором в соответствии с договором аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 с соглашением о передачи договора от 01.12.2015 в счет уплаты имеющийся задолженности Арендатора, в частности в счет уплаты задолженности по базовой арендной плате была зачтена сумма 362 572,50 рубля.
Из этой суммы часть была зачтена за январь 2016 года (за январь 2016 года АО "ТД "ТЦ - Поволжье" не имеет претензий к ООО ПКФ "Технопарк-Экспорт"), оставшаяся после погашения задолженности за январь 2016 года сумма в размере 42 246,89 рублей была зачтена в счет уплаты задолженности за февраль 2016 года.
Таким образом, базовая арендная плата за февраль составила 422 939 руб. 94 коп., в счет задолженности была зачтена часть суммы обеспечительного платежа в размере 42 246 руб. 89 коп., сумма задолженности за февраль 2016 года составила 380 693 руб. 05 коп.
Сумма обеспечительного платежа составила 1 042 383 руб. 39 коп., что подтверждается счетом N 14.003748 от 06.08.2014 года и платежным поручением N 000175 от 07.08.2014.
Таким образом, по расчету истца у ответчика имеется задолженность по арендной плате за февраль 2016 года, апрель 2016 года, май 2016 года, за период с августа 2016 года по ноябрь 2016 года по договору аренды N 73 от 18.12.2015 в размере 1 035 875 руб. 87 коп.
10.01.2017 АО "ТД "ТЦ-Поволжье" направило в адрес ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" досудебную претензию с требованием оплатить задолженность. Ответа на претензию не последовало.
Ответчиком по первоначальному иску возражения относительно указанной суммы задолженности не заявлены, с расчетом истца по первоначальному иску согласен.
Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Доказательства оплаты задолженности на дату рассмотрения иска в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что законны и обоснованы требования АО "ТД "ТЦ- Поволжье" о взыскании арендной платы за февраль 2016 года, апрель 2016 года, май 2016 года, за период с августа 2016 года по ноябрь 2016 года по договору аренды N 73 от 18.12.2015 в размере 1 035 875 руб. 87 коп., в связи с чем, подлежат удовлетворению в заявленном размере.
Апеллянт не оспаривает и не обжалует решение суда первой инстанции по первоначальному иску в части взыскания основной задолженности в размере 1 035 875 руб. 87 коп., судом апелляционной инстанции проверяется законность и обоснованность взыскания неустойки.
Рассматривая требования истца о взыскании пени за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды N 73 от 18.12.2015 за период с 05.02.2016 по 25.01.2017 в размере 1 035 875 руб. 87 коп., суд исходит из следующего.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Неустойка одновременно является способом обеспечения обязательств и формой имущественной ответственности.
Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.
Исходя из системного анализа положений главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства.
Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 10.1.1 долгосрочного договора аренды N 73 от 18.12.2015, в случае, если Базовая арендная плата не была осуществлена в период времени до Даты платежа или другой даты, не позднее которой соответствующий платеж должен быть осуществлен в соответствии с Договором аренды, Арендатор обязан оплатить Арендодателю по его письменному требованию неустойку в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки до момента оплаты.
Исходя из ставки пенив размере 1% размер пени за период с 05.02.2016 по 25.01.2017 составляет в размере 2 734 730,91 руб. истцом по первоначальному иску самостоятельно уменьшен размер пени до суммы долга - до 1 035 875 руб. 87 коп.
ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" заявлено о несоразмерности неустойки и о применении судом норм статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" указывает на то, что сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, поскольку заявленный истцом размер пени в 37 раз превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ, составляет 365% годовых. Ответчик по первоначальному иску считает необходимым уменьшить размер штрафных санкций в 25 раз, в связи с чем, неустойка должна составлять 41 435 руб. 00 коп.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.
Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается письменными материалами дела.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных норм права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец вправе требовать уплаты неустойки за несвоевременное исполнение обязанности по оплате задолженности по арендной плате.
Законодатель во избежание злоупотребления сторонами изложенным в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом свободы договора при определении размера договорной неустойки предусмотрел возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против неупотребления указанным правом, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Возложение на суд решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое само по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Кроме того, в пункте 77 Постановления N 7 указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
В силу подпункта 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
При этом как разъяснено в абзаце 2 пункта 1, пункте 3 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, которое может быть сделано последним исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
В рассматриваемом случае ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.
В данном деле суд первой инстанции пришел к правильному выводу об уменьшении размера неустойки, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, в связи с чем, подлежит уменьшению подлежащая взысканию сумма неустойки. При этом, суд отмечает, что в качестве критерия определения суммы неустойки является высокий процент пени, а также явная несоразмерность взыскиваемой неустойки последствиям неисполнения обязательств.
Критериями установления несоразмерности в данном деле явились чрезвычайно высокий процент пени 1% за один день просрочки.
Как видно из материалов дела, предъявленная истцом по первоначальному иску к взысканию договорная неустойка за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы определена в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Данный размер неустойки является чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 365% годовых, что значительно (более чем в 40 раз) превышает процентную ставку рефинансирования (на дату вынесения судом решения ставка рефинансирования составляла 9%).
В пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установление в договоре верхнего или нижнего предела размера неустойки не являются препятствием для рассмотрения судом вопроса о снижении неустойки. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия неправомерного пользования чужими денежными средствами не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.
В силу части 3 статьи 55 Конституции РФ законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки: он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
Таким образом, суд первой инстанции, учитывая компенсационную природу неустойки, баланс интересов сторон, обоснованно снизил размер подлежащей взысканию неустойки, исходя из расчета 0,1% за каждый день просрочки. При этом, примененная ставка, больше чем ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующая на дату вынесения решения суда первой инстанции.
Основания для переоценки выводов суда первой инстанции и для последующего снижения размера ответственности у апелляционного суда отсутствуют.
Учитывая условие п. 5.2.2 договора аренды N 73 от 18.12.2015, начальная дата начисления неустойки должна быть определена с 06 числа каждого месяца, за который начисляется неустойка. Из расчета АО "ТД "ТЦ-Поволжье" усматривается, что начальной датой начисления неустойки указано 05 число каждого спорного месяца, за который начислена неустойка, что является неверным.
Кроме того, по правилам статьи 193 Гражданского кодекса РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Ближайшим рабочим днем, следующим за 05.11.2016, является 07.11.2016, первым днем просрочки, соответственно, 08.11.2016 (ст. 191 ГК РФ). Таким образом, период просрочки по оплате арендной плате за ноябрь 2016 года определяется с 08.11.2016 по 25.01.2017.
По правильному расчету суда первой инстанции пени с суммы задолженности 1 035 875,87 руб. за период с 06.02.2016 по 25.01.2017 из ставки 0,1% составляют в размере 272 338 руб. 30 коп. и подлежат взысканию с ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" в пользу АО "ТД "ТЦ-Поволжье".
В обоснование встречных исковых требований ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" ссылается на следующие обстоятельства.
06.08.2014 между Индивидуальным предпринимателем Юраш Андреем Юрьевичем и Акционерным обществом Торговый дом "Торговый центр-Поволжье" заключен договор аренды будущей недвижимости, в соответствии, с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды помещения, расположенного в торговом центре, на 3 (третьем) этаже, секция - СЗ, площадью согласно проектной документации 164 кв. м (п. 3.3.2).
В силу п. 4.4.1 предварительного договора Арендатор - ИП Юраш А.Ю. обязался произвести подготовительные ремонтно-строительные работы арендуемого помещения.
Согласно п. 4.4.5 арендодатель, обеспечивает установку единообразных витрин, дверей и/или рольставен для всех арендаторов здания. Расходы по установке и материалам оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, выставляемым Арендодателем, в точение 10 (десяти) ней с момента получения счета. Стоимость установки витрин, дверей, и/или рольставен сообщается Арендатору дополнительно.
Помещение по Акту приема-передачи передается Арендатору только при условии, что Арендатор в полном объеме произвел оплату витрин, дверей и/или рольставен в соответствии с настоящим пунктом.
Арендатором - ИП Юраш А.Ю. была произведена оплата по договору N 683 от 06.08.2014 по счету N 15.0044458 от 08.09.2015 за услуги по роллет и перегородок (стеклянных витрин) в сумме 225 646 рублей 50 коп., что подтверждается платежными поручениями N 19 от 27.01.2016, N 26 от 04.02.2016, N 26 от 04.02.2016.
Соглашением от 01.12.2015 между ИП Юраш А.Ю. и ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" стороны договорились о передаче последнему Договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, заключенного между ИП Юраш А.Ю. и АО "ТД "ТЦ-Поволжье".
Также право требования затрат по установке и монтажу роллет и цельностеклянных витрин в сумме 225 626 рублей 50 коп. передано ООО "ПФК Технопарк-Экспорт" по договору цессии от 06.03.2017, заключенного между ИП Юраш А.Ю. и ООО "ПФК Технопарк-Экспорт".
18.12.2015 между ООО "ПФК Технопарк-Экспорт" и АО "ТД "ТЦ-Поволжье" заключен долгосрочный договор аренды N 73 на срок 5 (пять) лет.
Путем переговоров стороны достигли соглашения о расторжении Договора долгосрочной аренды N 73 от 18.12.2015 с даты - 30.11.2016.
Согласно акту возврата помещений от 30.11.2016, ООО "ПФК Технопарк- Экспорт" возвратило АО "ТД "ТЦ-Поволжье" помещения без указания на наличие в этом помещении неотделимых улучшений.
За счет Арендатора в Помещении N 75 были установлены витражи (витрины) и роллеты, стоимость работ по монтажу и изготовлению составили в сумме 225 626 руб. 50 коп.
Согласно экспертному исследованию N 1086 от 28.11.2016 ООО "Саратовский Центр Экспертиз", указанные витрины и роллеты (улучшения, произведенные арендатором за свой счет) являются отделимыми улучшениями.
30.11.2016 ООО "ПФК Технопарк-Экспорт" было направлено уведомление в адрес ответчика о выкупе произведенных отделимых улучшений арендуемой площади, на которое Арендодатель ответил отказом, указав в письме исх. N 2838 от 12.12.2016, что АО "ТД "ТЦ-Поволжье" не возражает против демонтажа отделимых улучшений.
При этом, установленные витрины и роллеты, в соответствии с Договором аренды будущей аренды от 06.08.2014, установленные витрины и роллеты в помещении N 75 являются собственностью Арендодателя и не подлежат демонтажу и компенсации.
Спорные улучшения (роллеты и витрины), по мнению истца по встречному иску, являются отделимым улучшением, по акту приема-передачи от 30.11.2016 истец возвратил помещения ответчику без указаний на наличие в этих помещениях неотделимых улучшений.
21.12.2016 ООО "ПФК Технопарк-Экспорт" в адрес АО "ТД "ТЦ-Поволжье" была направлена претензия, с требованием произвести компенсацию расходов на цельностеклянные витрины и роллеты, однако претензия была ответчиком проигнорирована.
Возражая против удовлетворения встречных исковых требований, АО "ТД "ТЦ-Поволжье" приводит следующие доводы:
- - в соответствии с п. 1.21 договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 спорные витрины и рольставни являются неотделимыми улучшениями;
- - Арендатор компенсировал Арендодателю расходы по установке витрин и рольставен, данный платеж носит компенсационный характер;
- - исходя из условий п. 1.21 договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 и п. 4.3 договора аренды N 73 от 18.12.2015 возмещение стоимости неотделимых улучшений не подлежит возмещению при расторжении договора.
- установленные витрины и рольставни в арендованном являются собственностью АО "ТД "ТЦ-Поволжье".
Рассматривая встречные исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из следующего. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело за счет другого лица имущество, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, а именно:
- - имеет ли место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно выйти из состава его имущества;
- - приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой его части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;
- - отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.
Между АО "ТД "ТЦ - Поволжье" и ИП Юраш А.Ю. был заключен договор аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, в соответствии с соглашением о передаче договора от 01.12.2015, все права и обязанности по договору аренды будущей недвижимости Арендатора перешли к ООО "ПФК Технопарк - Экспорт".
В исполнение условий договора аренды будущей недвижимости 18.12.2015 между АО "ТД "ТЦ - Поволжье" и ООО "ПКФ Технопарк - Экспорт" был заключен долгосрочный договор аренды N 73.
По соглашению сторон Договор был расторгнут досрочно 30.11.2016. Стороны подписали акт возврата 30.11.2016 года.
В соответствии с п. 1.21 Договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 "Неотделимые улучшения" - улучшения и изменения, которые невозможно отделить от Помещения без нанесения существенного ущерба Помещению, совершенные Арендатором. Таковыми, в частности, являются: перепланировка Помещения, изменение элементов Поверхности стен, пола и потолка Помещения, установка витрин, рольставен, дверей, дверной фурнитуры (за исключением торгового и технологического оборудования Арендатора).
В соответствии с п. 4.3. Договора аренды, произведенные Арендатором неотделимые улучшения Помещений, вне зависимости от того, осуществлены они с согласия Арендодателя или без него, при возврате Помещений от Арендатора Арендодателю возмещению не подлежат.
В соответствии с п. 4.4.5. договора аренды будущей недвижимости Арендодатель обеспечивает установку единообразных витрин и рольставен для всех арендаторов ТРЦ.
Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В исполнение указанного условия АО "ТД "ТЦ - Поволжье" 20.04.2015 года был заключен договор подряда N 452 с ООО "МСК ПЛЮС", по условию которого подрядчик выполнил работы по изготовлению и монтажу цельностеклянных перегородок и роллет во всех помещениях ТРЦ "Тау Галерея", в свою очередь АО "ТД "ТЦ - Поволжье" оплатило подрядчику выполненные расходы. Исполнение обязательств по оплате данного договора АО "ТД "ТЦ - Поволжье" подтверждаются платежными поручениями на общую сумму 24 875 410,05 рублей и актом зачета взаимных требований от 30.06.2016 года по договору N 452 от 20.04.2015 на сумму 2 321 543,66 рублей.
Таким образом, АО "ТД "ТЦ - Поволжье" установило за свой счет для всех арендаторов ТРЦ "Тау - Галерея" единообразные стеклянные витрины и рольставни.
Между ИП Юраш А.Ю. (Сторона 1) и ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" (Сторона 2) 01.12.2015 заключено соглашение о передаче договора в порядке статьи 392.3 Гражданского кодекса РФ, согласно условиям которого, Сторона 1 передала, а Сторона 2 приняла в полном объеме все права и обязанности по договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, заключенному между Стороной 1 и Арендодателем ОАО "ТД "ТЦ-Поволжье".
ИП Юраш А.Ю. (Цедент) и ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" (Цессионарий) 06.03.2017 заключили договор уступки прав (цессии), согласно условиям которого, Цедент уступил, а Цессионарий принял права (требования) в полном объеме по договору от 06.08.2016 N 683, заключенному между Цедентом и ОАО "ТД "ТЦ-Поволжье" (Должник). Право требования к Должнику на дату подписания Соглашения составляет сумма основного долга в размере 225 646 руб. 50 коп. Момент возникновения права - 30.11.2016.
В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В силу положений пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, Ф право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", под недействительным требованием понимается как право (требование), которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (например, прекращенной надлежащим исполнением) право.
Анализируя условия договора уступки прав (цессии) от 06.03.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Цедентом уступлено Цессионарию не существующее право долга к Должнику.
На дату 30.11.2016, то есть, на дату расторжения договора аренды N 73 от 18.12.2015, отсутствуют правовые основания для возникновения у АО "ТД "ТЦ-Поволжье" перед ИП Юраш А.Ю. долга в размере 225 646 руб. 50 коп., исходя из следующего.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В данном случае, исходя из буквального толкования условий договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, стороны определили, что установка витрин, рольставен, дверной фурнитуры являются неотделимыми улучшениями. А с учетом условия п. 4.3 указанного договора при возврате Помещений от Арендатора Арендодателю возмещению не подлежат.
Иной подход в данном случае противоречил бы сущности заключенного обязательства в отношении определения понятия "неотделимыми улучшениями", возникшего между сторонами при заключении договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014.
Таким образом, выводы экспертного исследования от 28.11.2016 N 1086 о том, что спорные витрины и рольставни являются отделимыми улучшениями, демонтаж которых возможен, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку первостепенное значение имеет воля сторон по договору аренды будущей недвижимости от 06.08.2014, согласно которой определено понятия "неотделимыми улучшениями".
Суд первой инстанции правильно указал, что при заключении договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 Арендатор - ИП Юраш А.Ю. не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие возмещении стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора.
Довод ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт" о том, что действие предварительного договора - договора аренды будущей недвижимости от 06.08.2014 прекращено 18.03.2016, а в основном договоре - договоре аренды N 73 от 18.12.2015, стороны не предусмотрели условие о переходе отделимых улучшений арендованного имущества в собственность Арендодателя и отсутствии права Арендатора требовать от Арендодателя возмещения стоимости отделимых улучшений, не может быть положен судом в качестве обоснования правомерности встречных исковых требований, поскольку по договору уступки прав (цессии) от 06.03.2017 уступка состоялась в отношении прав (требования) по договору от 06.08.2016 N 683, заключенному между ИП Юраш А.Ю. и ОАО "ТД "ТЦ-Поволжье". Как указано выше, возмещение стоимости установки спорных витрин и рольставен, определенных как неотделимые улучшения, условиями указанного договора не предусмотрено.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции, оценив, представленные доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, правильно счел, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, с которыми действующее законодательство связывает удовлетворение требования лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции обоснованно счел, что по договору уступки передано несуществующее право, так как у первоначального кредитора - ИП Юраш А.Ю. отсутствовало право требования к должнику о взыскании долга в размере 225 646 руб. 50 коп., а потому это право не могло перейти к новому кредитору -ООО "ПКФ "Технопарк-Экспорт".
Доказательств, позволяющих суду прийти к иным выводам, истцом по встречному иску в нарушение положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения встречных исковых требований по взысканию неосновательного обогащения в размере 225 626 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.12.2016 по 13.04.2017 в сумме 7 880 руб. 34 коп., а также начиная с 14.04.2017 по день фактического исполнения обязательства.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения в обжалуемой части.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, судебный акт в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2017 по делу N А57-1483/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Производственно-коммерческая фирма "Технопарк-Экспорт" в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)