Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на неисполнение арендодателем пункта договора, обязывающего произвести регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 24.05.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Бутченко Ю.В., Циплякова В.В.
при ведении протокола с/заседания помощником судьи Маркиной М.П.
при участии в судебном заседании
от истца:
- индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна Стародубцев Д.С., представитель по доверенности N 92АА0004656 от 16.04.2015, сроком на 3 года;
- от ответчика:
- общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский" представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица:
- Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кочуриной Ольги Васильевны, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу N А84-2067/2016,
установил:
индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна (далее - ИП Кочурина О.В.) обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Севастопольский" (далее - ООО "Севастопольский"), в котором просит зарегистрировать договор аренды нежилых помещений от 01.04.1999.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2016 (судья Смоляков А.Ю.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 (судьи Остапова Е.А., Сикорская Н.И., Тарасенко А.А.), в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Кочурина О.В., не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании суда округа представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал по указанным в ней основаниям.
Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между СОАО "Севастопольский" (Арендодатель) и частным предпринимателем Кочуриной Ольгой Васильевной (Арендатор) заключен Договор на аренду нежилых помещений (далее - Договор аренды) от 01.04.1999, по условиям которого Арендодатель выделяет в аренду Арендатору сроком на 25 лет помещение кафе "Замок", площадью 307 кв. м и помещение магазина N 259, площадью 96 кв. м с последующим их выкупом по остаточной стоимости.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 34 N 004231199, выданным Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Севастополя, 10.10.2014 в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей в отношении индивидуального предпринимателя Кочуриной О.В. внесена запись о приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя с присвоением ОГРНИП 314920428300500.
Согласно сведений из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Севастопольский" по состоянию на 20.05.2016, Общество привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2015 по делу N А84-569/2015 иск ИП Кочуриной О.В. удовлетворен, суд обязал ООО "Севастопольский" в течение месяца с даты вступления решения суда по настоящему спору в законную силу внести изменения в заключенный с истцом договор аренды нежилых помещений от 01.04.1999 на следующих условиях:
- 1. Изложить пункт без номера договора аренды, содержащий наименование сторон в следующей редакции: "Общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский" (ОГРН 1149204012583), именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора Жмурко Галины Федоровны, действующего на основании Устава с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна (ОГРНИП 314920428300500), именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:";
- 2. Изложить подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование Арендатору недвижимое имущество с последующим его выкупом по остаточной стоимости, принадлежащее Арендодателю на праве частной собственности согласно Свидетельства на право собственности, выданного Фондом коммунального имущества г. Севастополя 22 мая 2009 года:
- - здание столовой, в целом состоящее из здания лит. "А" с навесом лит. "а" и тремя крыльцами, общей площадью 284,9 кв. м по адресу: г. Севастополь, ул. Тимирязева, д. 15, кадастровый номер 91:01:060002:30;
- - здание магазина, в целом состоящее из здания лит. "А" с пристройкой лит. "а" с четырьмя крыльцами, общей площадью 136,2 кв. м, по адресу: г. Севастополь, ул. Тимирязева, 15-а, кадастровый номер 91:01:060002:29".
- 3. Дополнить пункт 1 подпунктом 1.3: "Регистрация настоящего договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендодателем в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора, несет Арендодатель. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора.";
- 4. Дополнить договор аренды следующим пунктом: "6. Условия последующего выкупа арендованных помещений":
6.1. Арендатор вправе выкупить помещения по истечении срока аренды или до его истечения.
6.2. При выкупе помещений по истечении срока аренды выкупная цена составляет остаточную стоимость помещений на момент их выкупа.
6.3. При выкупе помещений до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная п. 6.2 договора, увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды, за исключением случаев, установленных п. 6.4 договора.
6.4. В случае, если Арендодатель выставит арендуемые помещения для продажи, Арендатор имеет первоочередное право досрочно их выкупить по цене, определенной в п. 6.2 договора.
- 6.5. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 договора помещения переходят в собственность Арендатора.";
- 5. Пункт 6 договора "Реквизиты Стороны" именовать пунктом 7 и изложить его в следующей редакции:
- Арендодатель: Общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский" (299019, г. Севастополь, ул. Дарвина, 5 ИНН 1149204012583 КПП 920201001 ОГРН 1149204012583 р/с 40702810900030033100 в РНКБ (ОАО) к/с 30101810400000000607 БИК 044525607);
- Арендатор: Индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна (299019, г. Севастополь, ул. Овощная, 14 ИНН 920200010035 КПП. 910201001 ОГРНИП 314920428300500 р/с 40802810203201105085 в ОАО "Банк ЧБРР" к/с 30101810035100000).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Балаклавскому району от 07.10.2015 на основании исполнительного документа, выданного по делу N А84-569/2015, было возбуждено исполнительное производство в отношении ООО "Севастопольский".
В ходе принудительного исполнения решения по делу N А84-569/2015 между сторонами было подписано дополнительное соглашение от 11.11.2015 к Договору аренды нежилых помещений от 01.04.1999.
Письмом от 18.11.2015 в адрес ООО "Севастопольский" (вх. N 36 от 18.11.2015) ИП Кочурина О.В. просила осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений от 01.04.1999 и дополнительного соглашения к нему в установленные договором сроки, т.е. не позднее 11.01.2016. В качестве приложений к указанному письму были указаны подлинники подписанных сторонами дополнительных соглашений к Договору, оригиналы кадастровых паспортов объектов аренды, копия свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя и копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе.
Как утверждает истец в своем иске, между сторонами в надлежащей форме был заключен Договор аренды и дополнительное соглашение к нему, в соответствии с которым ответчик обязался провести государственную регистрацию указанных договора аренды и дополнительного соглашения в срок не позднее 11.01.2016, однако последний уклонился от указанных обязательств.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.
Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду следующего.
Суды в соответствии со ст. 23 Федерального конституционного Закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и г. Севастополя", а также учитывая, что предметом судебного исследования является договор аренды, подписанный сторонами настоящего спора 01.04.1999, верно указали, что при оценке заключенности сделки применению подлежит законодательство Украины, предусматривающее порядок и форму совершения сделок по аренде недвижимого имущества.
В то же время при оценке наличия оснований для удовлетворения исковых требований о регистрации договора необходимо руководствоваться действующим на момент рассмотрения спора законодательством Российской Федерации.
Так как договор аренды был заключен в 1999 году со сроком действия 25 лет, то на момент заключения договора на территории города Севастополя действовал Гражданский кодекс УССР 1963 года, который предусматривал государственную регистрацию некоторых видов договоров, таких как купля-продажа и дарение жилых и садовых домов, однако такие требования не относились к договорам аренды недвижимого имущества, которые возникли только с 01.01.2004 в связи с началом действия Гражданского кодекса Украины, принятого Верховным Советом Украины 16.01.2003.
Таким образом, судебные инстанции, в соответствии со ст. 14 АПК РФ, правомерно указали, что действующее на дату подписания спорного договора законодательство Украины не связывало заключенность таких договоров с фактом государственной регистрации, а поэтому данный договор является действительным.
Поскольку арендодатель уклонялся от внесения соответствующих изменений в договор, то в целях приведения договора аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, арбитражным судом в рамках дела N А84-569/2015 принято решение о внесении соответствующих изменений в Договор аренды, в т.ч. пункт 1 Договора дополнен подпунктом 1.3., предусматривающим проведение Арендодателем государственной регистрации Договора и дополнительного соглашения к нему в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора, а Арендатор в свою очередь обязан в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для такой регистрации.
Из письма от 18.11.2015 в адрес ООО "Севастопольский" (вх. N 36 от 18.11.2015) следует, что для осуществления государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.04.1999 и дополнительного соглашения к нему, ИП Кочурина О.В. направила подлинники подписанных сторонами дополнительных соглашений к Договору, оригиналы кадастровых паспортов объектов аренды, копию свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя и копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент подачи иска (далее - N 122-ФЗ), государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Из абзаца 3 пункта 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 1 Договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ст. 12.1 Федерального конституционного Закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и г. Севастополя", п. 12 ст. 3, ч. 1 ст. 7 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришли к правомерному выводу о том, что для регистрации изменений в договор аренды нежилых помещений от 01.04.1999 необходима государственная регистрация самого договора.
Вместе с тем, Арбитражный суд города Севастополя, рассматривая спор, предметом которого явилось требование заключить дополнительное соглашение к Договору аренды от 01.04.1999, в своем решении по делу N А84-569/2015, вступившем в законную силу, установил индивидуализирующие признаки арендуемых в рамках этого Договора объектов недвижимости, площади которых составили 284,9 кв. м и 136,2 кв. м, и обязал ответчика внести соответствующие изменения в договор.
Также, из представленной светокопии свидетельства о праве собственности от 22.05.2009, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета, следует, что ООО "Севастопольский" принадлежит в целом здание магазина, расположенного по ул. Тимирязева, 15а в г. Севастополе, состоящее из здания лит. "А" с пристройкой лит. "а" (общая площадь 136,2 кв. м), с четырьмя крыльцами.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2016 N 91/011/005/2016-254, выданная Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя за ООО "Севастопольский" зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, расположенный по ул. Тимирязева, 15-а в г. Севастополе, общей площадью 136,2 кв. м, а ответчиком - кадастровый паспорт от 15.07.2016 N 91/12/15-272750 на нежилое здание по ул. Тимирязева, 15а в г. Севастополе, общей площадью 136,2 кв. м и решение Отдела кадастрового учета объектов капитального строительства Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя об исправлении технической ошибки площади объекта с 97,3 кв. м на 136,2 кв. м.
Судом установлено, что наличие противоречивых сведений об объекте в кадастре недвижимости явилось следствием кадастровой ошибки, которая была исправлена путем удаления сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 91:01:060002:30 в соответствии с алгоритмом действий (рекомендации) по исключению из учетной системы ведения ГКН в процессе осуществления действий по верификации и гармонизации данных об объектах капитального строительства ошибочно внесенных сведений, направленных письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20.12.2013 N 09-исх/11234-ГЕ/13, что подтверждается представленным Управлением государственной регистрации и кадастра г. Севастополя протоколом выявления технической ошибки.
На основании изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии каких-либо расхождений в индивидуализирующих признаках объекта аренды по Договору, в т.ч. в части площадей и адресов объектов.
Исходя из п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, а также норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что для вынесения решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что ответчик уклоняется от государственной регистрации при отсутствии установленных законом оснований (статья 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), препятствующих ее проведению.
Поскольку договор аренды заключен в период действия законодательства Украины, не предусматривающего на момент его заключения обязательное прохождение государственной регистрации для таких видов договоров, ввиду чего считается совершенным в надлежащей форме, то в соответствии со ст. 16, ст. 18, ст. 26 Закона N 122-ФЗ, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки при определенных условиях, в частности - при уклонении одной из сторон от ее регистрации и совершения сделки в надлежащей форме.
Между тем, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что на момент обращения в суд с настоящим иском ответчиком, в нарушение принятых на себя обязательств, государственная регистрация сделки в установленные им сроки не осуществлена, что свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации сделки.
Из дополнительного соглашения от 11.11.2015 к Договору аренды, подписанного сторонами во исполнение решения суда, регистрация настоящего Договора и дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендодателем в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора, а Арендатор обязан в свою очередь в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора.
Таким образом, суд указал, что именно на ООО "Севастопольский" была возложена обязанность по проведению государственной регистрации сделки, однако необходимым условием для ее исполнения являлась обязанность непосредственно ИП Кочуриной О.В. по представлению Обществу в соответствующие сроки необходимого пакета документов, без которых не могла быть произведена государственная регистрация.
В подтверждение своей позиции истцом представлено письмо в адрес ответчика от 18.11.2015, из которого следует, что ИП Кочурина О.В. направила в адрес ООО "Севастопольский" просьбу об осуществлении государственной регистрации Договора и дополнительного соглашения к нему, направив при этом подлинники подписанных сторонами дополнительных соглашений к Договору, оригиналы кадастровых паспортов объектов аренды, копия свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя и копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, но сам оригинал Договора аренды не был направлен в адрес ООО "Севастопольский".
Иных доказательств обращения к ответчику с просьбой провести государственную регистрацию договора либо передать необходимые документы истцу для самостоятельного обращения в регистрирующий орган, представлено не было.
Неисполнение ответчиком пункта договора, обязывающего его произвести регистрацию сделки, на которое истец ссылается как на свидетельство уклонения от регистрации сделки, при отсутствии доказательств неоднократного обращения к арендодателю произвести такую регистрацию либо представить необходимые документы для регистрации, не является подтверждением наличия предусмотренного нормой ГК РФ условия, при котором судом принимается решение о регистрации сделки.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что ссылка истца на уклонение ответчика от государственной регистрации договора является несостоятельной и не подтверждена материалами дела.
Кроме того, суд указал, что согласно п.п. 1.3 Договора, в редакции дополнительного соглашения, исполнению арендодателем обязанности произвести государственную регистрацию договора и дополнительного соглашения должна была предшествовать передача арендатором необходимых документов, чего не было сделано в полном объеме.
При этом, суд обоснованно сослался на то, что в силу норм Закона о регистрации, арендатор не лишен возможности самостоятельно обратиться в регистрирующий орган в установленном порядке, а приостановление государственной регистрации договора аренды по ряду оснований, в том числе в связи с непредставлением документов, подтверждающих полномочия лица, совершившего сделку от имени Общества, непредставлением 2-го экземпляра договора и неосуществлением государственной регистрации права собственности на объекты аренды, при отсутствии доказательств обращения к ответчику для представления необходимых документов, не свидетельствует об уклонении и как следствие - необходимости преодоления такого уклонения путем подачи иска в суд, минуя установленную законом процедуру регистрации договора аренды.
Таким образом, с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела, а также отсутствием доказательств уклонения ответчика от регистрации сделки, суды правомерно указали, что истцом не доказан факт уклонения ответчика - стороны сделки от ее регистрации, в связи с чем, пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу N А84-2067/2016 - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 24.05.2017 N Ф10-1839/2017 ПО ДЕЛУ N А84-2067/2016
Требование: Об обязании арендодателя зарегистрировать договор аренды нежилых помещений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на неисполнение арендодателем пункта договора, обязывающего произвести регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N А84-2067/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 24.05.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Бутченко Ю.В., Циплякова В.В.
при ведении протокола с/заседания помощником судьи Маркиной М.П.
при участии в судебном заседании
от истца:
- индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна Стародубцев Д.С., представитель по доверенности N 92АА0004656 от 16.04.2015, сроком на 3 года;
- от ответчика:
- общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский" представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица:
- Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кочуриной Ольги Васильевны, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу N А84-2067/2016,
установил:
индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна (далее - ИП Кочурина О.В.) обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Севастопольский" (далее - ООО "Севастопольский"), в котором просит зарегистрировать договор аренды нежилых помещений от 01.04.1999.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2016 (судья Смоляков А.Ю.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 (судьи Остапова Е.А., Сикорская Н.И., Тарасенко А.А.), в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Кочурина О.В., не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании суда округа представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал по указанным в ней основаниям.
Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между СОАО "Севастопольский" (Арендодатель) и частным предпринимателем Кочуриной Ольгой Васильевной (Арендатор) заключен Договор на аренду нежилых помещений (далее - Договор аренды) от 01.04.1999, по условиям которого Арендодатель выделяет в аренду Арендатору сроком на 25 лет помещение кафе "Замок", площадью 307 кв. м и помещение магазина N 259, площадью 96 кв. м с последующим их выкупом по остаточной стоимости.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 34 N 004231199, выданным Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Севастополя, 10.10.2014 в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей в отношении индивидуального предпринимателя Кочуриной О.В. внесена запись о приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя с присвоением ОГРНИП 314920428300500.
Согласно сведений из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Севастопольский" по состоянию на 20.05.2016, Общество привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2015 по делу N А84-569/2015 иск ИП Кочуриной О.В. удовлетворен, суд обязал ООО "Севастопольский" в течение месяца с даты вступления решения суда по настоящему спору в законную силу внести изменения в заключенный с истцом договор аренды нежилых помещений от 01.04.1999 на следующих условиях:
- 1. Изложить пункт без номера договора аренды, содержащий наименование сторон в следующей редакции: "Общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский" (ОГРН 1149204012583), именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора Жмурко Галины Федоровны, действующего на основании Устава с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна (ОГРНИП 314920428300500), именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:";
- 2. Изложить подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование Арендатору недвижимое имущество с последующим его выкупом по остаточной стоимости, принадлежащее Арендодателю на праве частной собственности согласно Свидетельства на право собственности, выданного Фондом коммунального имущества г. Севастополя 22 мая 2009 года:
- - здание столовой, в целом состоящее из здания лит. "А" с навесом лит. "а" и тремя крыльцами, общей площадью 284,9 кв. м по адресу: г. Севастополь, ул. Тимирязева, д. 15, кадастровый номер 91:01:060002:30;
- - здание магазина, в целом состоящее из здания лит. "А" с пристройкой лит. "а" с четырьмя крыльцами, общей площадью 136,2 кв. м, по адресу: г. Севастополь, ул. Тимирязева, 15-а, кадастровый номер 91:01:060002:29".
- 3. Дополнить пункт 1 подпунктом 1.3: "Регистрация настоящего договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендодателем в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора, несет Арендодатель. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора.";
- 4. Дополнить договор аренды следующим пунктом: "6. Условия последующего выкупа арендованных помещений":
6.1. Арендатор вправе выкупить помещения по истечении срока аренды или до его истечения.
6.2. При выкупе помещений по истечении срока аренды выкупная цена составляет остаточную стоимость помещений на момент их выкупа.
6.3. При выкупе помещений до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная п. 6.2 договора, увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды, за исключением случаев, установленных п. 6.4 договора.
6.4. В случае, если Арендодатель выставит арендуемые помещения для продажи, Арендатор имеет первоочередное право досрочно их выкупить по цене, определенной в п. 6.2 договора.
- 6.5. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 договора помещения переходят в собственность Арендатора.";
- 5. Пункт 6 договора "Реквизиты Стороны" именовать пунктом 7 и изложить его в следующей редакции:
- Арендодатель: Общество с ограниченной ответственностью "Севастопольский" (299019, г. Севастополь, ул. Дарвина, 5 ИНН 1149204012583 КПП 920201001 ОГРН 1149204012583 р/с 40702810900030033100 в РНКБ (ОАО) к/с 30101810400000000607 БИК 044525607);
- Арендатор: Индивидуальный предприниматель Кочурина Ольга Васильевна (299019, г. Севастополь, ул. Овощная, 14 ИНН 920200010035 КПП. 910201001 ОГРНИП 314920428300500 р/с 40802810203201105085 в ОАО "Банк ЧБРР" к/с 30101810035100000).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Балаклавскому району от 07.10.2015 на основании исполнительного документа, выданного по делу N А84-569/2015, было возбуждено исполнительное производство в отношении ООО "Севастопольский".
В ходе принудительного исполнения решения по делу N А84-569/2015 между сторонами было подписано дополнительное соглашение от 11.11.2015 к Договору аренды нежилых помещений от 01.04.1999.
Письмом от 18.11.2015 в адрес ООО "Севастопольский" (вх. N 36 от 18.11.2015) ИП Кочурина О.В. просила осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений от 01.04.1999 и дополнительного соглашения к нему в установленные договором сроки, т.е. не позднее 11.01.2016. В качестве приложений к указанному письму были указаны подлинники подписанных сторонами дополнительных соглашений к Договору, оригиналы кадастровых паспортов объектов аренды, копия свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя и копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе.
Как утверждает истец в своем иске, между сторонами в надлежащей форме был заключен Договор аренды и дополнительное соглашение к нему, в соответствии с которым ответчик обязался провести государственную регистрацию указанных договора аренды и дополнительного соглашения в срок не позднее 11.01.2016, однако последний уклонился от указанных обязательств.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.
Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду следующего.
Суды в соответствии со ст. 23 Федерального конституционного Закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и г. Севастополя", а также учитывая, что предметом судебного исследования является договор аренды, подписанный сторонами настоящего спора 01.04.1999, верно указали, что при оценке заключенности сделки применению подлежит законодательство Украины, предусматривающее порядок и форму совершения сделок по аренде недвижимого имущества.
В то же время при оценке наличия оснований для удовлетворения исковых требований о регистрации договора необходимо руководствоваться действующим на момент рассмотрения спора законодательством Российской Федерации.
Так как договор аренды был заключен в 1999 году со сроком действия 25 лет, то на момент заключения договора на территории города Севастополя действовал Гражданский кодекс УССР 1963 года, который предусматривал государственную регистрацию некоторых видов договоров, таких как купля-продажа и дарение жилых и садовых домов, однако такие требования не относились к договорам аренды недвижимого имущества, которые возникли только с 01.01.2004 в связи с началом действия Гражданского кодекса Украины, принятого Верховным Советом Украины 16.01.2003.
Таким образом, судебные инстанции, в соответствии со ст. 14 АПК РФ, правомерно указали, что действующее на дату подписания спорного договора законодательство Украины не связывало заключенность таких договоров с фактом государственной регистрации, а поэтому данный договор является действительным.
Поскольку арендодатель уклонялся от внесения соответствующих изменений в договор, то в целях приведения договора аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, арбитражным судом в рамках дела N А84-569/2015 принято решение о внесении соответствующих изменений в Договор аренды, в т.ч. пункт 1 Договора дополнен подпунктом 1.3., предусматривающим проведение Арендодателем государственной регистрации Договора и дополнительного соглашения к нему в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора, а Арендатор в свою очередь обязан в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для такой регистрации.
Из письма от 18.11.2015 в адрес ООО "Севастопольский" (вх. N 36 от 18.11.2015) следует, что для осуществления государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.04.1999 и дополнительного соглашения к нему, ИП Кочурина О.В. направила подлинники подписанных сторонами дополнительных соглашений к Договору, оригиналы кадастровых паспортов объектов аренды, копию свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя и копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент подачи иска (далее - N 122-ФЗ), государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Из абзаца 3 пункта 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 1 Договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ст. 12.1 Федерального конституционного Закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и г. Севастополя", п. 12 ст. 3, ч. 1 ст. 7 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришли к правомерному выводу о том, что для регистрации изменений в договор аренды нежилых помещений от 01.04.1999 необходима государственная регистрация самого договора.
Вместе с тем, Арбитражный суд города Севастополя, рассматривая спор, предметом которого явилось требование заключить дополнительное соглашение к Договору аренды от 01.04.1999, в своем решении по делу N А84-569/2015, вступившем в законную силу, установил индивидуализирующие признаки арендуемых в рамках этого Договора объектов недвижимости, площади которых составили 284,9 кв. м и 136,2 кв. м, и обязал ответчика внести соответствующие изменения в договор.
Также, из представленной светокопии свидетельства о праве собственности от 22.05.2009, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета, следует, что ООО "Севастопольский" принадлежит в целом здание магазина, расположенного по ул. Тимирязева, 15а в г. Севастополе, состоящее из здания лит. "А" с пристройкой лит. "а" (общая площадь 136,2 кв. м), с четырьмя крыльцами.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2016 N 91/011/005/2016-254, выданная Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя за ООО "Севастопольский" зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, расположенный по ул. Тимирязева, 15-а в г. Севастополе, общей площадью 136,2 кв. м, а ответчиком - кадастровый паспорт от 15.07.2016 N 91/12/15-272750 на нежилое здание по ул. Тимирязева, 15а в г. Севастополе, общей площадью 136,2 кв. м и решение Отдела кадастрового учета объектов капитального строительства Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя об исправлении технической ошибки площади объекта с 97,3 кв. м на 136,2 кв. м.
Судом установлено, что наличие противоречивых сведений об объекте в кадастре недвижимости явилось следствием кадастровой ошибки, которая была исправлена путем удаления сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 91:01:060002:30 в соответствии с алгоритмом действий (рекомендации) по исключению из учетной системы ведения ГКН в процессе осуществления действий по верификации и гармонизации данных об объектах капитального строительства ошибочно внесенных сведений, направленных письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20.12.2013 N 09-исх/11234-ГЕ/13, что подтверждается представленным Управлением государственной регистрации и кадастра г. Севастополя протоколом выявления технической ошибки.
На основании изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии каких-либо расхождений в индивидуализирующих признаках объекта аренды по Договору, в т.ч. в части площадей и адресов объектов.
Исходя из п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, а также норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что для вынесения решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что ответчик уклоняется от государственной регистрации при отсутствии установленных законом оснований (статья 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), препятствующих ее проведению.
Поскольку договор аренды заключен в период действия законодательства Украины, не предусматривающего на момент его заключения обязательное прохождение государственной регистрации для таких видов договоров, ввиду чего считается совершенным в надлежащей форме, то в соответствии со ст. 16, ст. 18, ст. 26 Закона N 122-ФЗ, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки при определенных условиях, в частности - при уклонении одной из сторон от ее регистрации и совершения сделки в надлежащей форме.
Между тем, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что на момент обращения в суд с настоящим иском ответчиком, в нарушение принятых на себя обязательств, государственная регистрация сделки в установленные им сроки не осуществлена, что свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации сделки.
Из дополнительного соглашения от 11.11.2015 к Договору аренды, подписанного сторонами во исполнение решения суда, регистрация настоящего Договора и дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендодателем в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора, а Арендатор обязан в свою очередь в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора.
Таким образом, суд указал, что именно на ООО "Севастопольский" была возложена обязанность по проведению государственной регистрации сделки, однако необходимым условием для ее исполнения являлась обязанность непосредственно ИП Кочуриной О.В. по представлению Обществу в соответствующие сроки необходимого пакета документов, без которых не могла быть произведена государственная регистрация.
В подтверждение своей позиции истцом представлено письмо в адрес ответчика от 18.11.2015, из которого следует, что ИП Кочурина О.В. направила в адрес ООО "Севастопольский" просьбу об осуществлении государственной регистрации Договора и дополнительного соглашения к нему, направив при этом подлинники подписанных сторонами дополнительных соглашений к Договору, оригиналы кадастровых паспортов объектов аренды, копия свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя и копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, но сам оригинал Договора аренды не был направлен в адрес ООО "Севастопольский".
Иных доказательств обращения к ответчику с просьбой провести государственную регистрацию договора либо передать необходимые документы истцу для самостоятельного обращения в регистрирующий орган, представлено не было.
Неисполнение ответчиком пункта договора, обязывающего его произвести регистрацию сделки, на которое истец ссылается как на свидетельство уклонения от регистрации сделки, при отсутствии доказательств неоднократного обращения к арендодателю произвести такую регистрацию либо представить необходимые документы для регистрации, не является подтверждением наличия предусмотренного нормой ГК РФ условия, при котором судом принимается решение о регистрации сделки.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что ссылка истца на уклонение ответчика от государственной регистрации договора является несостоятельной и не подтверждена материалами дела.
Кроме того, суд указал, что согласно п.п. 1.3 Договора, в редакции дополнительного соглашения, исполнению арендодателем обязанности произвести государственную регистрацию договора и дополнительного соглашения должна была предшествовать передача арендатором необходимых документов, чего не было сделано в полном объеме.
При этом, суд обоснованно сослался на то, что в силу норм Закона о регистрации, арендатор не лишен возможности самостоятельно обратиться в регистрирующий орган в установленном порядке, а приостановление государственной регистрации договора аренды по ряду оснований, в том числе в связи с непредставлением документов, подтверждающих полномочия лица, совершившего сделку от имени Общества, непредставлением 2-го экземпляра договора и неосуществлением государственной регистрации права собственности на объекты аренды, при отсутствии доказательств обращения к ответчику для представления необходимых документов, не свидетельствует об уклонении и как следствие - необходимости преодоления такого уклонения путем подачи иска в суд, минуя установленную законом процедуру регистрации договора аренды.
Таким образом, с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела, а также отсутствием доказательств уклонения ответчика от регистрации сделки, суды правомерно указали, что истцом не доказан факт уклонения ответчика - стороны сделки от ее регистрации, в связи с чем, пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.08.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу N А84-2067/2016 - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
В.В.ЦИПЛЯКОВ
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
В.В.ЦИПЛЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)