Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веклича Б.С.,
судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2016 по делу N А40-218801/15, принятое судьей Кухаренко Ю.Н. (шифр 23-1810)
по иску ООО "ФИРМА БИРЮЗА" (ИНН 7710215081 ОГРН 1037700054501)
к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы
об обязании заключить договор,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Сухов А.В. по доверенности от 20.10.2015;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен,
установил:
ООО "ФИРМА БИРЮЗА" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16, общей площадью 200,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 4) по цене 20.640.000 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием регистрации ипотеки в силу закона (с учетом уточнении требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 14.06.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 06.12.2005 заключен договор N 01-01124/05 аренды нежилого помещения общей площадью 200,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16.
ООО "ФИРМА БИРЮЗА" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 30.04.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке N 159-ФЗ от 22.07.2008.
С момента подачи заявления и до 16.11.2015 Департамент городского имущества города Москвы в нарушение сроков, установленных в ст. 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" не направил в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
Истец направил в адрес ответчика претензию (оферту) от 09.10.2015 с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения с приложением проекта договора купли-продажи и графика платежей и отчета об оценке указанного нежилого помещения N 2015-07-10-31 от 07.10.2015.
Ответчиком обращения истца оставлены без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В силу положений п. 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2016 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
Проведение экспертизы поручено ООО "Экспертно-техническое бюро "Проект", эксперту Красковской М.Г.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 200,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16 (подвал, пом. I, ком. 1 - 4), по состоянию на 30.04.2015.
Согласно заключению эксперта N 04КМ/0316 от 15.03.2016 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 200,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16 (подвал, пом. I, ком. 1 - 4), по состоянию на 30.04.2015 без учета НДС 18% в рублях составляла 20 640 000 руб.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам последней проведенной повторной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.
Статьями 12, 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судом порядке не установлено иное.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2016 по делу N А40-218801/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2016 N 09АП-36862/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-218801/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. N 09АП-36862/2016-ГК
Дело N А40-218801/15
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веклича Б.С.,
судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2016 по делу N А40-218801/15, принятое судьей Кухаренко Ю.Н. (шифр 23-1810)
по иску ООО "ФИРМА БИРЮЗА" (ИНН 7710215081 ОГРН 1037700054501)
к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы
об обязании заключить договор,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Сухов А.В. по доверенности от 20.10.2015;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен,
установил:
ООО "ФИРМА БИРЮЗА" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16, общей площадью 200,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 4) по цене 20.640.000 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием регистрации ипотеки в силу закона (с учетом уточнении требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда от 14.06.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 06.12.2005 заключен договор N 01-01124/05 аренды нежилого помещения общей площадью 200,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16.
ООО "ФИРМА БИРЮЗА" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы.
Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 30.04.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке N 159-ФЗ от 22.07.2008.
С момента подачи заявления и до 16.11.2015 Департамент городского имущества города Москвы в нарушение сроков, установленных в ст. 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" не направил в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
Истец направил в адрес ответчика претензию (оферту) от 09.10.2015 с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения с приложением проекта договора купли-продажи и графика платежей и отчета об оценке указанного нежилого помещения N 2015-07-10-31 от 07.10.2015.
Ответчиком обращения истца оставлены без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.
Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В силу положений п. 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.
Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2016 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.
Проведение экспертизы поручено ООО "Экспертно-техническое бюро "Проект", эксперту Красковской М.Г.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 200,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16 (подвал, пом. I, ком. 1 - 4), по состоянию на 30.04.2015.
Согласно заключению эксперта N 04КМ/0316 от 15.03.2016 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 200,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Спасоглинищевский пер., д. 9/1, стр. 16 (подвал, пом. I, ком. 1 - 4), по состоянию на 30.04.2015 без учета НДС 18% в рублях составляла 20 640 000 руб.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч. ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам последней проведенной повторной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.
Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.
Статьями 12, 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судом порядке не установлено иное.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2016 по делу N А40-218801/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)