Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Иноземцева И.В., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от ОАО "ЦИТ г. Хабаровска": Якименко К.А., представитель, доверенность от 24.12.2015 N 5797/02-02;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер 27"
на решение от 29.04.2016
по делу N А73-1821/2016
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Паниной А.А.
по иску акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер 27"
о взыскании 1 106 770 руб. 30 коп., расторжении договора аренды, выселении
Акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061 ИНН 2721121661, далее - АО "ЦИТ г. Хабаровска") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер 27" (ОГРН 1092720000053 ИНН 2720038770, далее - ООО "Лидер 27) о расторжении договора аренды от 29.06.2015 N 262/15, освобождении функциональных помещений N 0 (1-21), в виде комнат N 4-21, расположенных по адресу: г. Хабаровск, Амурский бульвар, 55, площадью 245,1 кв. м, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 065 793 руб. 20 коп., пени в размере 30 977 руб. 10 коп., штрафа в сумме 10 000 руб.
Решением суда от 29.04.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С апелляционной жалобой обратилось ООО "Лидер 27", в которой просит решение суда изменить в части расторжения договора аренды. Просит оставить функциональные помещения в пользовании арендатора, в остальной части решение оставить без изменения.
Указывает, что несвоевременное внесение арендных платежей вызвано тяжелым финансовым положением ответчика. Суд не принял во внимание доводы ответчика об осуществлении в ноябре - декабре 2015 года ремонтных работ в результате порыва канализации, что привело к оттоку жильцов гостиницы.
В отзыве на апелляционную жалобу АО "ЦИТ г. Хабаровска" отклонило доводы жалобы, указав, что в настоящее время текущее платежи ответчиком не производятся. Просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции 13.07.2016 представитель ответчика поддержал доводы жалобы, ходатайствовал об отложении рассмотрения дела для мирного урегулирования спора.
Определением суда от 13.07.2016 по ходатайству ответчика рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 10.08.2016.
После отложения ООО "Лидер 27" явку представителя не обеспечило, мировое соглашение для утверждения его судом не представило.
Представитель АО "ЦИТ г. Хабаровска" в судебном заседании поддержал доводы отзыва, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, заслушав в судебном заседании представителя истца, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что между ОАО "ЦИТ г. Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Лидер 27" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда от 29.06.2015 N 262/15, по условиям которого арендатору во временное пользование передана часть функционального помещения N 0 (1-21) в виде комнат N 4-21 площадью 245,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Амурский бульвар, 55, для использования под гостиницу.
В пункте 2.1 договора стороны определили размер арендной платы из расчета 122 550 руб. в месяц, которая вносится арендатором за текущий месяц в срок до 10 числа текущего месяца.
Арендная плата подлежит ежегодной индексации на уровень инфляции на 1 января соответствующего года.
При изменении уровня инфляции и размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется (пункт 2.4 договора).
В случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, в пунктах 4.1, 4.2.14 договора стороны определили размер ответственности арендатора в виде уплаты неустойки и штрафа.
В пункте 3.2.5 договора стороны согласовали обязанность арендатора самостоятельно заключить договоры на коммунальные услуги и напрямую оплачивать стоимость таких услуг, а также нести расходы по содержанию общего имущества МКД. Невыполнение указанных обязанностей влечет расторжение договора аренды (пункт 6.2.5 договора).
Срок действия договора определен по 30.04.2020.
По передаточному акту от 05.05.2015 помещения переданы ООО "Лидер 27".
Уведомлением от 15.12.2015 N 4984/03-04 АО "ЦИТ г. Хабаровска" уведомило арендатора об изменении размера арендной платы, который с 01.01.2016 составил 130 393 руб. 20 коп. в месяц.
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Лидер 27" обязанностей по внесению платы за коммунальные услуги и арендные платежи в адрес арендатора ОАО "ЦИТ г. Хабаровска" направило претензии от 15.10.2015 N 3954/03-04, от 23.12.2015 N 5753/10-13 с требованием о погашении задолженности, в случае неуплаты которой сообщило о расторжении договора и освобождении помещения в судебном порядке.
Ненадлежащее исполнение ООО "Лидер 27" обязанностей по уплате коммунальных платежей, а также наличие задолженности по арендной плате, послужили основанием для обращения АО "ЦИТ г. Хабаровска" в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных АО "ЦИТ г. Хабаровска" требований и отсутствию со стороны ответчика возражений в части наличия и размера задолженности.
Решение суда в части взыскания с арендатора задолженности по внесению платежей, неустойки и штрафа не оспаривается, ООО "Лидер 27" не согласно с удовлетворением требований о расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений.
В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлен перечень оснований для досрочного расторжения договора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из условий заключенного между сторонами договора аренды следует, что расторжение договора допускается по соглашению сторон (пункт 6.1 договора), а также по требованию арендодателя в судебном порядке (пункт 6.2 договора).
При этом пунктами 6.2.3, 6.2.5 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора по решению суда, в случае если арендатор однократно нарушает срок внесения арендной платы, а также не выполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные пунктом 3.2.5 договора.
В данном случае требование об оплате задолженности за аренду и за коммунальные услуги и расторжении договора аренды было направлено в адрес ООО "Лидер 27" 15.10.2015 и 23.12.2015. АО "ЦИТ г. Хабаровска" предложило в добровольном порядке в течение пяти дней погасить образовавшуюся задолженность, либо расторгнуть договор и освободить занимаемые помещения.
Из материалов дела следует, что задолженность за коммунальные услуги арендатором не оплачена, о чем свидетельствует акт сверки по состоянию на 26.01.2016.
В части оплаты задолженности по арендным платежам, ответчик факт задолженности, как в суде первой инстанции так и в апелляционной инстанции 13.07.2016 подтвердил. Согласно пояснениям представителя истца данным в апелляционной инстанции 10.08.2016 задолженность ответчика до настоящего времени не погашена.
Исходя из чего, требование истца о расторжении договора аренды от 29.06.2013 N 262/15 являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ввиду расторжения договора аренды, требование об обязании освободить арендуемое помещение, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на тяжелое финансовое положение не являются основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей и как следствие для признания договора действующим.
Исходя из положений статьи 622 ГК РФ, освобождение занимаемого помещения является последствием прекращения действия договора аренды.
При изложенном, у апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29 апреля 2016 года по делу N А73-1821/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2016 N 06АП-3157/2016 ПО ДЕЛУ N А73-1821/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2016 г. N 06АП-3157/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Иноземцева И.В., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от ОАО "ЦИТ г. Хабаровска": Якименко К.А., представитель, доверенность от 24.12.2015 N 5797/02-02;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер 27"
на решение от 29.04.2016
по делу N А73-1821/2016
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Паниной А.А.
по иску акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер 27"
о взыскании 1 106 770 руб. 30 коп., расторжении договора аренды, выселении
установил:
Акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061 ИНН 2721121661, далее - АО "ЦИТ г. Хабаровска") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер 27" (ОГРН 1092720000053 ИНН 2720038770, далее - ООО "Лидер 27) о расторжении договора аренды от 29.06.2015 N 262/15, освобождении функциональных помещений N 0 (1-21), в виде комнат N 4-21, расположенных по адресу: г. Хабаровск, Амурский бульвар, 55, площадью 245,1 кв. м, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 065 793 руб. 20 коп., пени в размере 30 977 руб. 10 коп., штрафа в сумме 10 000 руб.
Решением суда от 29.04.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С апелляционной жалобой обратилось ООО "Лидер 27", в которой просит решение суда изменить в части расторжения договора аренды. Просит оставить функциональные помещения в пользовании арендатора, в остальной части решение оставить без изменения.
Указывает, что несвоевременное внесение арендных платежей вызвано тяжелым финансовым положением ответчика. Суд не принял во внимание доводы ответчика об осуществлении в ноябре - декабре 2015 года ремонтных работ в результате порыва канализации, что привело к оттоку жильцов гостиницы.
В отзыве на апелляционную жалобу АО "ЦИТ г. Хабаровска" отклонило доводы жалобы, указав, что в настоящее время текущее платежи ответчиком не производятся. Просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции 13.07.2016 представитель ответчика поддержал доводы жалобы, ходатайствовал об отложении рассмотрения дела для мирного урегулирования спора.
Определением суда от 13.07.2016 по ходатайству ответчика рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 10.08.2016.
После отложения ООО "Лидер 27" явку представителя не обеспечило, мировое соглашение для утверждения его судом не представило.
Представитель АО "ЦИТ г. Хабаровска" в судебном заседании поддержал доводы отзыва, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, заслушав в судебном заседании представителя истца, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что между ОАО "ЦИТ г. Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Лидер 27" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда от 29.06.2015 N 262/15, по условиям которого арендатору во временное пользование передана часть функционального помещения N 0 (1-21) в виде комнат N 4-21 площадью 245,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Амурский бульвар, 55, для использования под гостиницу.
В пункте 2.1 договора стороны определили размер арендной платы из расчета 122 550 руб. в месяц, которая вносится арендатором за текущий месяц в срок до 10 числа текущего месяца.
Арендная плата подлежит ежегодной индексации на уровень инфляции на 1 января соответствующего года.
При изменении уровня инфляции и размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется (пункт 2.4 договора).
В случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, в пунктах 4.1, 4.2.14 договора стороны определили размер ответственности арендатора в виде уплаты неустойки и штрафа.
В пункте 3.2.5 договора стороны согласовали обязанность арендатора самостоятельно заключить договоры на коммунальные услуги и напрямую оплачивать стоимость таких услуг, а также нести расходы по содержанию общего имущества МКД. Невыполнение указанных обязанностей влечет расторжение договора аренды (пункт 6.2.5 договора).
Срок действия договора определен по 30.04.2020.
По передаточному акту от 05.05.2015 помещения переданы ООО "Лидер 27".
Уведомлением от 15.12.2015 N 4984/03-04 АО "ЦИТ г. Хабаровска" уведомило арендатора об изменении размера арендной платы, который с 01.01.2016 составил 130 393 руб. 20 коп. в месяц.
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Лидер 27" обязанностей по внесению платы за коммунальные услуги и арендные платежи в адрес арендатора ОАО "ЦИТ г. Хабаровска" направило претензии от 15.10.2015 N 3954/03-04, от 23.12.2015 N 5753/10-13 с требованием о погашении задолженности, в случае неуплаты которой сообщило о расторжении договора и освобождении помещения в судебном порядке.
Ненадлежащее исполнение ООО "Лидер 27" обязанностей по уплате коммунальных платежей, а также наличие задолженности по арендной плате, послужили основанием для обращения АО "ЦИТ г. Хабаровска" в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных АО "ЦИТ г. Хабаровска" требований и отсутствию со стороны ответчика возражений в части наличия и размера задолженности.
Решение суда в части взыскания с арендатора задолженности по внесению платежей, неустойки и штрафа не оспаривается, ООО "Лидер 27" не согласно с удовлетворением требований о расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений.
В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлен перечень оснований для досрочного расторжения договора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из условий заключенного между сторонами договора аренды следует, что расторжение договора допускается по соглашению сторон (пункт 6.1 договора), а также по требованию арендодателя в судебном порядке (пункт 6.2 договора).
При этом пунктами 6.2.3, 6.2.5 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора по решению суда, в случае если арендатор однократно нарушает срок внесения арендной платы, а также не выполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные пунктом 3.2.5 договора.
В данном случае требование об оплате задолженности за аренду и за коммунальные услуги и расторжении договора аренды было направлено в адрес ООО "Лидер 27" 15.10.2015 и 23.12.2015. АО "ЦИТ г. Хабаровска" предложило в добровольном порядке в течение пяти дней погасить образовавшуюся задолженность, либо расторгнуть договор и освободить занимаемые помещения.
Из материалов дела следует, что задолженность за коммунальные услуги арендатором не оплачена, о чем свидетельствует акт сверки по состоянию на 26.01.2016.
В части оплаты задолженности по арендным платежам, ответчик факт задолженности, как в суде первой инстанции так и в апелляционной инстанции 13.07.2016 подтвердил. Согласно пояснениям представителя истца данным в апелляционной инстанции 10.08.2016 задолженность ответчика до настоящего времени не погашена.
Исходя из чего, требование истца о расторжении договора аренды от 29.06.2013 N 262/15 являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ввиду расторжения договора аренды, требование об обязании освободить арендуемое помещение, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на тяжелое финансовое положение не являются основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей и как следствие для признания договора действующим.
Исходя из положений статьи 622 ГК РФ, освобождение занимаемого помещения является последствием прекращения действия договора аренды.
При изложенном, у апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29 апреля 2016 года по делу N А73-1821/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.И.МИХАЙЛОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)