Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Келлер О.В.
при участии:
- от ФГАОУ ВО "РГППУ" - Битюкова Е.В., паспорт, доверенность от 10.12.2015;
- от ООО ТПП "Урал-Сервис 95" - Боровских А.Н., паспорт, приказ от 02.04.2001, Бурылов А.Г., паспорт, доверенность от 14.10.2015;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску ООО ТПП "Урал-Сервис 95"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 декабря 2015 года
по делу N А60-47034/2015,
принятое судьей Маловым А.А.
по иску Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Российский государственный профессионально-педагогический университет" (ИНН 6663019889, ОГРН 102660561202, сокращенное наименование - ФГАОУ ВО "РГППУ", РГППУ)
к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-производственное предприятие "Урал-Сервис 95" (ИНН 6663045889, ОГРН 1036604782752, сокращенное наименование - ООО ТПП "Урал-Сервис 95")
- третьи лица: ТУ ФАУГИ по Свердловской области, Министерство образования и науки Российской Федерации;
- об обязании возвратить нежилые помещения,
по встречному иску ООО ТПП "Урал-Сервис 95"
к ФГАОУ ВО "РГППУ"
об обязании ответчика заключить договор, дать возможность пользоваться нежилыми помещениями,
установил:
ФГАОУ ВО "РГППУ" (далее также - истец, университет) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО ТПП "Урал-Сервис 95" (далее также - ответчик, общество) об обязании возвратить нежилые помещения общей площадью 228,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73, литер П (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований).
ООО ТПП "Урал-Сервис 95" заявило встречный иск об обязании РГППУ заключить с обществом договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73, литер П, а также дать обществу возможность пользоваться нежилыми помещениями с оплатой за фактическое пользование (с учетом принятого судом уточнения заявленных встречных требований). Определением от 16.11.2015 встречный иск принят судом к рассмотрению в рамках настоящего дела.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.12.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены. На ООО ТПП "Урал-Сервис 95" возложена обязанность возвратить РГППУ нежилые помещения общей площадью 228,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73, литер П. Во встречном исковом требовании обществу отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке апелляционного производства. Как указано в жалобе, судом первой инстанции не дал оценка доводу ответчика о том, что на основании договора о сотрудничестве от 14.01.2003 N 1/С-2003 заключен договор от 31.10.2014 N 1101/2014 о проведении практик, срок которого установлен сторонами до 30.06.2017; указанный договор является действующим и общество выполняет по нему свои обязательства в полном объеме. Также общество указывает, что делая вывод о ничтожности договора о сотрудничестве от 14.01.2003 N 1/С-2003, суд вышел за пределы рассматриваемого предмета иска; вынося решение об отказе в удовлетворении встречного требования о понуждении университета заключить договор аренды, суд нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил приобщить к делу ответ Минобрнауки России от 14.03.2016 и запрос общества, на который дан этот ответ.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дополнительные доказательства к материалам дела приобщены, поскольку обоснована невозможность их представления в суд первой инстанции.
Представитель РГППУ в суде апелляционной инстанции и согласно письменному отзыву с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
От третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 13.12.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 600/2005, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 60 кв. м, расположенные на первом этаже в доме N 73 по ул. Каширская, г. Екатеринбург (пункт 1.1 договора).
Арендатор получил обозначенный объект недвижимости в аренду по акту приема-передачи от 13.12.2006.
Срок аренды составляет с 01.01.2006 по 30.12.2006 (пункт 1.2 договора).
Указанный срок аренды сторонами неоднократно продлевался путем подписания дополнительных соглашений: от 30.12.2006 - по 29.12.2007; от 15.01.2008 - по 28.12.2008; от 21.04.2009 - по 27.12.2009. По истечении последнего срока договор возобновлен на неопределенный срок.
Дополнительным соглашением от 30.03.2012 пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, согласно которой в аренду сданы помещения общей площадью 210,8 кв. м для использования под автосервис (л.д. 55-64 том 1).
Рассматриваемые помещения расположены в отдельно-стоящем нежилом здании с пристроями по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, 73, которое находится в собственности Российской Федерации, в оперативном управлении - РГППУ (л.д. 69-70 том 1).
03.04.2015 арендодатель вручил арендатору письмо от 31.03.2015 о прекращении договора аренды, которым уведомил последнего о том, что на основании пункта 4.5 договора аренды расторгает его с 05.05.2015 (л.д. 68).
Между сторонами был также заключен договор о сотрудничестве от 14.01.2003 N 1/с-2003, предметом которого является предоставление для организации производственной практики студентов нежилых помещений общей площадью 151 кв. м, находящихся в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73. Получение и пользование указанными помещениями ответчиком не оспаривается.
Согласно пункту 4.2 договора о сотрудничестве срок его действия установлен с 01.01.2003 по 30.12.2003.
Дополнительным соглашением от 01.01.2004 действие договора о сотрудничестве продлено еще на один год (л.д. 49-51 том 1).
Письмом от 20.05.2015 истец уведомил ответчика о расторжении договора о сотрудничестве с 01.08.2015 и направил для подписания договор о проведении практик от 31.10.2014 (л.д. 52-53 том 1). Исходя из представленного в дело договора, подписанного с обеих сторон, ответчик согласился с его условиями.
Поскольку ответчик после расторжения договора аренды (с 05.05.2015) не выполнил требование истца о возврате нежилых помещений, истец обратился в суд с настоящим иском.
Считая, что договор аренды в отношении указанных нежилых помещений может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления муниципальной преференции с обязательным согласованием с органом Федеральной антимонопольной службы (ст. 19, 20 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", далее - Закон о защите конкуренции), общество обратилось в суд со встречными требованиями об обязании университета заключить договор аренды нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные договоры являются расторгнутыми, в связи с чем ответчик обязан вернуть истцу нежилые помещения.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции указал, что поскольку с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу, то у ООО "Урал-Сервис 95" отсутствует право на заключение договора аренды имущества минуя процедуру торгов.
Выводы суда являются правильными, основанными на обстоятельствах настоящего дела и верном толковании норм материального права.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 ст. 610).
Согласно пункту 2 ст. 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статьей 310 предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
В рассматриваемом случае после 27.12.2009 арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор от 13.12.2005 считался продленным на неопределенный срок.
Пунктом 4.5 данного договора стороны согласовали месячный срок для предупреждения одной стороны другой об одностороннем отказе от исполнения договора, что соответствует пункту 2 ст. 610 ГК РФ.
Поскольку материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается получение им 03.04.2015 от арендодателя уведомления об отказе от исполнения договора, договор аренды от 13.12.2005 считается расторгнутым с 05.05.2015.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Согласно пункту 2 этой же статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
На основании изложенного и в связи с прекращением действия договора аренды от 13.12.2005 суд первой инстанции правомерно обязал ответчика возвратить истцу спорные нежилые помещения.
Доводы жалобы о наличии у истца обязательств по предоставлению помещений на основании пункта 3.2 договора о сотрудничестве от 14.01.2003 N 1/С-2003 отклонены в силу следующего.
Во-первых, дополнительным соглашением от 01.01.2004 стороны продлили срок действий договора лишь до конца 2004 года, и доказательств продления договора о сотрудничестве на новый срок материалы дела не содержат.
Во-вторых, в силу пункта 3.2 договора о сотрудничестве он может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за 2 месяца до расторжения договора. Как установлено судом и не опровергнуто ответчиком, уведомлением от 20.05.2015 (получено ответчиком 25.05.2015) истец известил ответчика о расторжении с 01.08.2015 договора о сотрудничестве и необходимости возвратить истцу необходимые помещения.
Ссылка общества на то, что на основании договора о сотрудничестве заключен договор от 31.10.2014 N 1101/2014 о проведении практик, срок которого установлен сторонами до 30.06.2017, подлежит отклонению, поскольку из условий договора о проведении практик не следует, что он порождает обязанность университета передать недвижимое имущество в пользование общества.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которая введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На основании части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектов.
Согласно части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в порядке, предусмотренном частью 1 этой статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Таким образом, в названной части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение таких договоров в отношении указанного государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В изъятие из данного общего правила в данной норме определен перечень субъектов, с которыми такие договоры в отношении указанного государственного или муниципального имущества могут заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).
Кроме того, Федеральным законом от 17.07.2009 N 173-ФЗ была изменена редакция части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в результате чего установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Между тем часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 1 июля 2013 года в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливал исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 этого Закона, в период ее действия.
Действие части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции распространялось на случаи заключения с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок (пролонгации) договоров аренды, заключенных с ними до 1 июля 2008 года.
Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды заключен до 1 июля 2008 года, добросовестный арендатор имел право на заключение договора аренды государственного недвижимого имущества на новый срок, но в том случае, если реализация такого права произошла до 1 июля 2013 года.
При этом законодатель в вышеназванных нормах предусматривает именно заключение договора аренды на новый срок, что предполагает направление арендатором арендодателю проекта договора, в связи с которым должен решаться вопрос о наличии оснований для понуждения к заключению нового договора аренды.
Поскольку с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу, у истца, ранее заключившего договор аренды до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (до 01.07.2008), отсутствует право на заключение договора аренды имущества, минуя процедуру торгов, и, соответственно, у истца - обязанность по его заключению.
Принимая во внимание отсутствие у ответчика права на заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов, суд правомерно отказал в удовлетворении встречных требований.
Доводы ответчика о том, что договор аренды в отношении вышеуказанных нежилых помещений может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления муниципальной преференции в порядке, определенном ст. 19, 20 Закона о защите конкуренции (с обязательным согласованием с органом Федеральной антимонопольной службы) подлежит отклонению.
В силу п. 20 ст. 4 Закона о защите конкуренции под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.
При этом государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены исключительно в целях, поименованных в части 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции, в том числе для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 13), на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации.
Порядок предоставления государственной или муниципальной преференции определен в статье 20 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой орган государственной власти, имеющий намерение предоставить государственную преференцию, подает в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом, с приложением поименованных в пунктах 1-6 данной статьи документов и в соответствии с требованиями, установленными Приказом ФАС России от 16.12.2009 N 841 "Об утверждении административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции".
Таким образом, заявление о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции подают в антимонопольный орган федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, имеющие намерение предоставить такую преференцию (ч. 1 ст. 20 Закона о защите конкуренции).
Университет не относится к органу или организации, имеющим право предоставлять преференции, а, значит, и не мог обращаться с заявлением в антимонопольный орган о даче согласия на предоставление преференции обществу в отношении федерального имущества, отраженного в договоре аренды.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 декабря 2015 года по делу N А60-47034/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.03.2016 N 17АП-1907/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-47034/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2016 г. N 17АП-1907/2016-АК
Дело N А60-47034/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Келлер О.В.
при участии:
- от ФГАОУ ВО "РГППУ" - Битюкова Е.В., паспорт, доверенность от 10.12.2015;
- от ООО ТПП "Урал-Сервис 95" - Боровских А.Н., паспорт, приказ от 02.04.2001, Бурылов А.Г., паспорт, доверенность от 14.10.2015;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску ООО ТПП "Урал-Сервис 95"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 декабря 2015 года
по делу N А60-47034/2015,
принятое судьей Маловым А.А.
по иску Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Российский государственный профессионально-педагогический университет" (ИНН 6663019889, ОГРН 102660561202, сокращенное наименование - ФГАОУ ВО "РГППУ", РГППУ)
к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-производственное предприятие "Урал-Сервис 95" (ИНН 6663045889, ОГРН 1036604782752, сокращенное наименование - ООО ТПП "Урал-Сервис 95")
- третьи лица: ТУ ФАУГИ по Свердловской области, Министерство образования и науки Российской Федерации;
- об обязании возвратить нежилые помещения,
по встречному иску ООО ТПП "Урал-Сервис 95"
к ФГАОУ ВО "РГППУ"
об обязании ответчика заключить договор, дать возможность пользоваться нежилыми помещениями,
установил:
ФГАОУ ВО "РГППУ" (далее также - истец, университет) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО ТПП "Урал-Сервис 95" (далее также - ответчик, общество) об обязании возвратить нежилые помещения общей площадью 228,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73, литер П (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований).
ООО ТПП "Урал-Сервис 95" заявило встречный иск об обязании РГППУ заключить с обществом договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73, литер П, а также дать обществу возможность пользоваться нежилыми помещениями с оплатой за фактическое пользование (с учетом принятого судом уточнения заявленных встречных требований). Определением от 16.11.2015 встречный иск принят судом к рассмотрению в рамках настоящего дела.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.12.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены. На ООО ТПП "Урал-Сервис 95" возложена обязанность возвратить РГППУ нежилые помещения общей площадью 228,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73, литер П. Во встречном исковом требовании обществу отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке апелляционного производства. Как указано в жалобе, судом первой инстанции не дал оценка доводу ответчика о том, что на основании договора о сотрудничестве от 14.01.2003 N 1/С-2003 заключен договор от 31.10.2014 N 1101/2014 о проведении практик, срок которого установлен сторонами до 30.06.2017; указанный договор является действующим и общество выполняет по нему свои обязательства в полном объеме. Также общество указывает, что делая вывод о ничтожности договора о сотрудничестве от 14.01.2003 N 1/С-2003, суд вышел за пределы рассматриваемого предмета иска; вынося решение об отказе в удовлетворении встречного требования о понуждении университета заключить договор аренды, суд нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил приобщить к делу ответ Минобрнауки России от 14.03.2016 и запрос общества, на который дан этот ответ.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дополнительные доказательства к материалам дела приобщены, поскольку обоснована невозможность их представления в суд первой инстанции.
Представитель РГППУ в суде апелляционной инстанции и согласно письменному отзыву с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
От третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 13.12.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 600/2005, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 60 кв. м, расположенные на первом этаже в доме N 73 по ул. Каширская, г. Екатеринбург (пункт 1.1 договора).
Арендатор получил обозначенный объект недвижимости в аренду по акту приема-передачи от 13.12.2006.
Срок аренды составляет с 01.01.2006 по 30.12.2006 (пункт 1.2 договора).
Указанный срок аренды сторонами неоднократно продлевался путем подписания дополнительных соглашений: от 30.12.2006 - по 29.12.2007; от 15.01.2008 - по 28.12.2008; от 21.04.2009 - по 27.12.2009. По истечении последнего срока договор возобновлен на неопределенный срок.
Дополнительным соглашением от 30.03.2012 пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, согласно которой в аренду сданы помещения общей площадью 210,8 кв. м для использования под автосервис (л.д. 55-64 том 1).
Рассматриваемые помещения расположены в отдельно-стоящем нежилом здании с пристроями по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, 73, которое находится в собственности Российской Федерации, в оперативном управлении - РГППУ (л.д. 69-70 том 1).
03.04.2015 арендодатель вручил арендатору письмо от 31.03.2015 о прекращении договора аренды, которым уведомил последнего о том, что на основании пункта 4.5 договора аренды расторгает его с 05.05.2015 (л.д. 68).
Между сторонами был также заключен договор о сотрудничестве от 14.01.2003 N 1/с-2003, предметом которого является предоставление для организации производственной практики студентов нежилых помещений общей площадью 151 кв. м, находящихся в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73. Получение и пользование указанными помещениями ответчиком не оспаривается.
Согласно пункту 4.2 договора о сотрудничестве срок его действия установлен с 01.01.2003 по 30.12.2003.
Дополнительным соглашением от 01.01.2004 действие договора о сотрудничестве продлено еще на один год (л.д. 49-51 том 1).
Письмом от 20.05.2015 истец уведомил ответчика о расторжении договора о сотрудничестве с 01.08.2015 и направил для подписания договор о проведении практик от 31.10.2014 (л.д. 52-53 том 1). Исходя из представленного в дело договора, подписанного с обеих сторон, ответчик согласился с его условиями.
Поскольку ответчик после расторжения договора аренды (с 05.05.2015) не выполнил требование истца о возврате нежилых помещений, истец обратился в суд с настоящим иском.
Считая, что договор аренды в отношении указанных нежилых помещений может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления муниципальной преференции с обязательным согласованием с органом Федеральной антимонопольной службы (ст. 19, 20 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", далее - Закон о защите конкуренции), общество обратилось в суд со встречными требованиями об обязании университета заключить договор аренды нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Каширская, д. 73.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные договоры являются расторгнутыми, в связи с чем ответчик обязан вернуть истцу нежилые помещения.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции указал, что поскольку с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу, то у ООО "Урал-Сервис 95" отсутствует право на заключение договора аренды имущества минуя процедуру торгов.
Выводы суда являются правильными, основанными на обстоятельствах настоящего дела и верном толковании норм материального права.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 ст. 610).
Согласно пункту 2 ст. 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статьей 310 предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
В рассматриваемом случае после 27.12.2009 арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор от 13.12.2005 считался продленным на неопределенный срок.
Пунктом 4.5 данного договора стороны согласовали месячный срок для предупреждения одной стороны другой об одностороннем отказе от исполнения договора, что соответствует пункту 2 ст. 610 ГК РФ.
Поскольку материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается получение им 03.04.2015 от арендодателя уведомления об отказе от исполнения договора, договор аренды от 13.12.2005 считается расторгнутым с 05.05.2015.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Согласно пункту 2 этой же статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
На основании изложенного и в связи с прекращением действия договора аренды от 13.12.2005 суд первой инстанции правомерно обязал ответчика возвратить истцу спорные нежилые помещения.
Доводы жалобы о наличии у истца обязательств по предоставлению помещений на основании пункта 3.2 договора о сотрудничестве от 14.01.2003 N 1/С-2003 отклонены в силу следующего.
Во-первых, дополнительным соглашением от 01.01.2004 стороны продлили срок действий договора лишь до конца 2004 года, и доказательств продления договора о сотрудничестве на новый срок материалы дела не содержат.
Во-вторых, в силу пункта 3.2 договора о сотрудничестве он может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за 2 месяца до расторжения договора. Как установлено судом и не опровергнуто ответчиком, уведомлением от 20.05.2015 (получено ответчиком 25.05.2015) истец известил ответчика о расторжении с 01.08.2015 договора о сотрудничестве и необходимости возвратить истцу необходимые помещения.
Ссылка общества на то, что на основании договора о сотрудничестве заключен договор от 31.10.2014 N 1101/2014 о проведении практик, срок которого установлен сторонами до 30.06.2017, подлежит отклонению, поскольку из условий договора о проведении практик не следует, что он порождает обязанность университета передать недвижимое имущество в пользование общества.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которая введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На основании части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектов.
Согласно части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в порядке, предусмотренном частью 1 этой статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Таким образом, в названной части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение таких договоров в отношении указанного государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В изъятие из данного общего правила в данной норме определен перечень субъектов, с которыми такие договоры в отношении указанного государственного или муниципального имущества могут заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).
Кроме того, Федеральным законом от 17.07.2009 N 173-ФЗ была изменена редакция части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в результате чего установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Между тем часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 1 июля 2013 года в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливал исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 этого Закона, в период ее действия.
Действие части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции распространялось на случаи заключения с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок (пролонгации) договоров аренды, заключенных с ними до 1 июля 2008 года.
Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды заключен до 1 июля 2008 года, добросовестный арендатор имел право на заключение договора аренды государственного недвижимого имущества на новый срок, но в том случае, если реализация такого права произошла до 1 июля 2013 года.
При этом законодатель в вышеназванных нормах предусматривает именно заключение договора аренды на новый срок, что предполагает направление арендатором арендодателю проекта договора, в связи с которым должен решаться вопрос о наличии оснований для понуждения к заключению нового договора аренды.
Поскольку с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу, у истца, ранее заключившего договор аренды до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (до 01.07.2008), отсутствует право на заключение договора аренды имущества, минуя процедуру торгов, и, соответственно, у истца - обязанность по его заключению.
Принимая во внимание отсутствие у ответчика права на заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов, суд правомерно отказал в удовлетворении встречных требований.
Доводы ответчика о том, что договор аренды в отношении вышеуказанных нежилых помещений может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления муниципальной преференции в порядке, определенном ст. 19, 20 Закона о защите конкуренции (с обязательным согласованием с органом Федеральной антимонопольной службы) подлежит отклонению.
В силу п. 20 ст. 4 Закона о защите конкуренции под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.
При этом государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены исключительно в целях, поименованных в части 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции, в том числе для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 13), на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации.
Порядок предоставления государственной или муниципальной преференции определен в статье 20 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой орган государственной власти, имеющий намерение предоставить государственную преференцию, подает в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом, с приложением поименованных в пунктах 1-6 данной статьи документов и в соответствии с требованиями, установленными Приказом ФАС России от 16.12.2009 N 841 "Об утверждении административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции".
Таким образом, заявление о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции подают в антимонопольный орган федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, имеющие намерение предоставить такую преференцию (ч. 1 ст. 20 Закона о защите конкуренции).
Университет не относится к органу или организации, имеющим право предоставлять преференции, а, значит, и не мог обращаться с заявлением в антимонопольный орган о даче согласия на предоставление преференции обществу в отношении федерального имущества, отраженного в договоре аренды.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 декабря 2015 года по делу N А60-47034/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)