Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Квартира фактически передана потребителям, которые несут бремя по содержанию имущества, уплачивают коммунальные платежи и проживают в жилом помещении, в связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах на квартиру в ЕГРП потребители до настоящего времени лишены возможности зарегистрироваться в жилом помещении по месту жительства и распоряжаться квартирой на праве собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Беднякова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Мошечкова А.И., Щербаковой А.В.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Щербаковой А.В.,
дело по апелляционной жалобе представителя Ма Цян по доверенности Полтавца В.А. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 14 апреля 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Межрегиональной общественной благотворительной организации "Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды "ПРИНЦИПЪ" в интересах Ма Цян, Чэнь Цзин к ООО "ЭлитСтройГруп" о признании права собственности на квартиру - отказать.
установила:
Истец Межрегиональная общественная благотворительная организация "Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды "ПРИНЦИПЪ" обратился в суд с иском в интересах потребителей - Ма Цян, Чэнь Цзин, к ответчику ООО "ЭлитСтройГруп" в обоснование заявленных требований указав, что 11 октября 2007 года между Ма Цян, Чэнь Цзин и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 101,40 кв. м, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу: ***, в котором стороны пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи квартиры в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации ответчиком права собственности на данную квартиру. Сумма в размере 344 760 долларов США, установленная предварительным договором купли-продажи, потребителями уплачена своевременно. Жилой дом введен в эксплуатацию 11 февраля 2015 года с присвоением адреса: ***. Квартира фактически передана потребителям, которые несут бремя по содержанию имущества, оплачивают коммунальные платежи и проживают в жилом помещении. В связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах на квартиру в Едином государственном реестре прав, потребители до настоящего времени лишены возможности зарегистрироваться в жилом помещении по месту жительства и распоряжаться квартирой на праве собственности.
Представитель заявителя П.В.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Истцы Ма Цян, Чэнь Цзин в судебное заседание не явились, о месте и времени извещались надлежащим образом.
Представитель ответчика Б. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, ссылаясь на то, что срок исполнения договора не наступил, т.к. сторонами подписано соответствующее дополнительное соглашение, в связи с чем права истцом в настоящее время ответчиком не нарушаются.
Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит представитель Ма Цян по доверенности П.В.А. в апелляционной жалобе.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав представитель Ма Цян по доверенности Полтавца В.А., поддержавшего доводы жалобы, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом по всем имевшимся в распоряжении суда апелляционной инстанции адресам, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Согласно пунктам 1, 2, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Однако, решение суда этим требованиям не соответствует.
Судом установлено, что 11.10.2007 г. между ООО "ЭлитСтройГрупп" и гражданами КНР - Ма Цян, Чэнь Цзин заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 2-5-8/РЗ, согласно п. 1.1. которого Продавец передаст в собственность Покупателям, а Покупатели примут в свою собственность квартиру общей площадью 101,40 квадратных метров, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: ***. Оформление Квартиры в собственность Покупателей будет производиться в общую совместную собственность без выделения долей.
Согласно п. 2.1.1. предварительного договора при наличии полного пакета документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав, Продавец обязуется подписать с Покупателями Основной договор в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности Продавца на квартиру. Исходя из п. 2.2.4 договора продавец в течение 5 (дней с даты подписания Основного договора обязуется предоставить Продавцу все документы, необходимые для оформления прав собственности Покупателей на Квартиру.
В соответствии с п. 3.1. предварительного договора стоимость квартиры составляет 344 760,00 долларов США.
Согласно Акту сверки по предварительному договору N 2-5-8/РЗ от 11.01.2007 г. купли-продажи недвижимого имущества, подписанному ООО "ЭлитСтройГрупп" и истцами 02.11.2007 г. покупатель по состоянию на 02.11.2007 г. обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме, оплатив платежными поручениями N 56 от 24.10.2007 г. сумму в размере 316 895,00 долларов США, N 207 от 01.11.2007 г. сумму в размере 27 938,10 долларов США.
Актом приема-передачи квартиры от 25.12.2015 г., подписанным сторонами договора, стороны удостоверили факт передачи квартиры общей площадью 104,6 кв. м, расположенной на 5-м этаже жилого дома по адресу: ***, корп. 4, кв. 247 в распоряжение покупателей Ма Цян, Чэнь Цзин.
Согласно представленному кадастровому паспорту, спорная квартира зарегистрирована Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 21.07.2015 г. за N ***.
24.12.2015 г. между ООО "ЭлитСтройГрупп" и гражданами КНР - Ма Цян, Чэнь Цзин подписано дополнительно соглашение N 2-5-8 к Предварительному договору N 2-5-8/РЗ купли-продажи недвижимого имущества от 11.10.2007 г., в пункт 2 которого внесены следующие изменения: при наличии полного пакета документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав, а также при условии отсутствия каких-либо задолженностей покупателя по настоящему договору и при условии выполнения покупателем обязательств, предусмотренным п. 2.2.3 договора, продавец обязуется подписать с покупателем Основной договор в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2017 года.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что условиями подписанного сторонами договора определен порядок перехода права собственности на спорную квартиру, с которым истцы, подписывая дополнительное соглашение, согласились. Суду не представлено бесспорных доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Предварительный договор в редакции дополнительного соглашения содержит условие о заключении основного договора купли-продажи после регистрации права собственности продавца на квартиру не позднее 31.12.2017 г. Заключенный между сторонами договор позволяет определить момент его исполнения, а именно - не позднее 31.12.2017. Указанный период на настоящий момент не истек, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что со стороны ответчика ООО "ЭлитСтройГруп" не происходит уклонения от исполнения обязательств, права истцов ответчиком в настоящее время не нарушены, а поэтому оснований для признания за истцами права собственности на квартиру в судебном порядке не имеется.
Между тем, с указанным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Из условий заключенного между сторонами Предварительного договора (п. 2.1.1 подписать с покупателем Основной договор в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности Продавца на квартиру) следует, что срок заключения Основного договора определен событием, которое не соответствует признаку неизбежности, указанное в Предварительном договоре событие может и не наступить.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, учитывая, что в Предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества N 2-5-8/РЗ от 11 октября 2007 года не указан срок заключения Основного договора купли-продажи недвижимого имущества, основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 10 октября 2008 года.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Следовательно, по общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Судом первой инстанции не было учтено, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию 11 февраля 2015 г. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N ***, дому присвоен почтовый адрес: ***. Квартира была передана истцам 25 декабря 2015 года по акту приема-передачи квартиры. Истцы проживают в квартире, оплачивают коммунальные платежи, несут бремя ответственности по содержанию квартиры. Однако, до настоящего времени истцы лишены возможности зарегистрироваться в квартире по месту жительства и распоряжаться квартирой на праве собственности.
Судом не учтено, что в соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в письме N *** от 30 января 2013 года, действие Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.).
Дополнительное соглашение от 24 декабря 2015 г. к Предварительному договору N 2-5-8/РЗ купли-продажи недвижимого имущества от 11 октября 2007 г., в котором предусматривается обязанность Продавца подписать с Покупателем основной договор не позднее 31 декабря 2017 года, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истцов, поскольку Дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении ООО "ЭлитСтройГруп" от исполнения возникшего до его заключения обязательства по заключению Основного договора купли-продажи.
Согласно разъяснениям, данным в п. 58 - 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно ч. 1 ст. 17 указанного Закона вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, требования истцов являлись обоснованными и подлежали защите путем признания права собственности истцов на приобретенный ими в собственность объекта недвижимого имущества.
Учитывая все вышеуказанные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам по делу, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового решения, об удовлетворении требования истцов и признании за истцами права собственности на квартиру по адресу: ***.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 14 апреля 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать за Ма Цян и за Чэнь Цзин право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Взыскать с ООО "ЭлитСтройГрупп" госпошлину за рассмотрение дела в суде в бюджет города Москвы в размере 300 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-29614/2017
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Квартира фактически передана потребителям, которые несут бремя по содержанию имущества, уплачивают коммунальные платежи и проживают в жилом помещении, в связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах на квартиру в ЕГРП потребители до настоящего времени лишены возможности зарегистрироваться в жилом помещении по месту жительства и распоряжаться квартирой на праве собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2017 г. по делу N 33-29614
Судья: Беднякова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Мошечкова А.И., Щербаковой А.В.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Щербаковой А.В.,
дело по апелляционной жалобе представителя Ма Цян по доверенности Полтавца В.А. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 14 апреля 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Межрегиональной общественной благотворительной организации "Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды "ПРИНЦИПЪ" в интересах Ма Цян, Чэнь Цзин к ООО "ЭлитСтройГруп" о признании права собственности на квартиру - отказать.
установила:
Истец Межрегиональная общественная благотворительная организация "Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды "ПРИНЦИПЪ" обратился в суд с иском в интересах потребителей - Ма Цян, Чэнь Цзин, к ответчику ООО "ЭлитСтройГруп" в обоснование заявленных требований указав, что 11 октября 2007 года между Ма Цян, Чэнь Цзин и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 101,40 кв. м, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу: ***, в котором стороны пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи квартиры в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации ответчиком права собственности на данную квартиру. Сумма в размере 344 760 долларов США, установленная предварительным договором купли-продажи, потребителями уплачена своевременно. Жилой дом введен в эксплуатацию 11 февраля 2015 года с присвоением адреса: ***. Квартира фактически передана потребителям, которые несут бремя по содержанию имущества, оплачивают коммунальные платежи и проживают в жилом помещении. В связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах на квартиру в Едином государственном реестре прав, потребители до настоящего времени лишены возможности зарегистрироваться в жилом помещении по месту жительства и распоряжаться квартирой на праве собственности.
Представитель заявителя П.В.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Истцы Ма Цян, Чэнь Цзин в судебное заседание не явились, о месте и времени извещались надлежащим образом.
Представитель ответчика Б. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, ссылаясь на то, что срок исполнения договора не наступил, т.к. сторонами подписано соответствующее дополнительное соглашение, в связи с чем права истцом в настоящее время ответчиком не нарушаются.
Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит представитель Ма Цян по доверенности П.В.А. в апелляционной жалобе.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав представитель Ма Цян по доверенности Полтавца В.А., поддержавшего доводы жалобы, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом по всем имевшимся в распоряжении суда апелляционной инстанции адресам, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Согласно пунктам 1, 2, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Однако, решение суда этим требованиям не соответствует.
Судом установлено, что 11.10.2007 г. между ООО "ЭлитСтройГрупп" и гражданами КНР - Ма Цян, Чэнь Цзин заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 2-5-8/РЗ, согласно п. 1.1. которого Продавец передаст в собственность Покупателям, а Покупатели примут в свою собственность квартиру общей площадью 101,40 квадратных метров, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: ***. Оформление Квартиры в собственность Покупателей будет производиться в общую совместную собственность без выделения долей.
Согласно п. 2.1.1. предварительного договора при наличии полного пакета документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав, Продавец обязуется подписать с Покупателями Основной договор в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности Продавца на квартиру. Исходя из п. 2.2.4 договора продавец в течение 5 (дней с даты подписания Основного договора обязуется предоставить Продавцу все документы, необходимые для оформления прав собственности Покупателей на Квартиру.
В соответствии с п. 3.1. предварительного договора стоимость квартиры составляет 344 760,00 долларов США.
Согласно Акту сверки по предварительному договору N 2-5-8/РЗ от 11.01.2007 г. купли-продажи недвижимого имущества, подписанному ООО "ЭлитСтройГрупп" и истцами 02.11.2007 г. покупатель по состоянию на 02.11.2007 г. обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме, оплатив платежными поручениями N 56 от 24.10.2007 г. сумму в размере 316 895,00 долларов США, N 207 от 01.11.2007 г. сумму в размере 27 938,10 долларов США.
Актом приема-передачи квартиры от 25.12.2015 г., подписанным сторонами договора, стороны удостоверили факт передачи квартиры общей площадью 104,6 кв. м, расположенной на 5-м этаже жилого дома по адресу: ***, корп. 4, кв. 247 в распоряжение покупателей Ма Цян, Чэнь Цзин.
Согласно представленному кадастровому паспорту, спорная квартира зарегистрирована Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 21.07.2015 г. за N ***.
24.12.2015 г. между ООО "ЭлитСтройГрупп" и гражданами КНР - Ма Цян, Чэнь Цзин подписано дополнительно соглашение N 2-5-8 к Предварительному договору N 2-5-8/РЗ купли-продажи недвижимого имущества от 11.10.2007 г., в пункт 2 которого внесены следующие изменения: при наличии полного пакета документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав, а также при условии отсутствия каких-либо задолженностей покупателя по настоящему договору и при условии выполнения покупателем обязательств, предусмотренным п. 2.2.3 договора, продавец обязуется подписать с покупателем Основной договор в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2017 года.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что условиями подписанного сторонами договора определен порядок перехода права собственности на спорную квартиру, с которым истцы, подписывая дополнительное соглашение, согласились. Суду не представлено бесспорных доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Предварительный договор в редакции дополнительного соглашения содержит условие о заключении основного договора купли-продажи после регистрации права собственности продавца на квартиру не позднее 31.12.2017 г. Заключенный между сторонами договор позволяет определить момент его исполнения, а именно - не позднее 31.12.2017. Указанный период на настоящий момент не истек, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что со стороны ответчика ООО "ЭлитСтройГруп" не происходит уклонения от исполнения обязательств, права истцов ответчиком в настоящее время не нарушены, а поэтому оснований для признания за истцами права собственности на квартиру в судебном порядке не имеется.
Между тем, с указанным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Из условий заключенного между сторонами Предварительного договора (п. 2.1.1 подписать с покупателем Основной договор в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности Продавца на квартиру) следует, что срок заключения Основного договора определен событием, которое не соответствует признаку неизбежности, указанное в Предварительном договоре событие может и не наступить.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, учитывая, что в Предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества N 2-5-8/РЗ от 11 октября 2007 года не указан срок заключения Основного договора купли-продажи недвижимого имущества, основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 10 октября 2008 года.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Следовательно, по общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Судом первой инстанции не было учтено, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию 11 февраля 2015 г. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N ***, дому присвоен почтовый адрес: ***. Квартира была передана истцам 25 декабря 2015 года по акту приема-передачи квартиры. Истцы проживают в квартире, оплачивают коммунальные платежи, несут бремя ответственности по содержанию квартиры. Однако, до настоящего времени истцы лишены возможности зарегистрироваться в квартире по месту жительства и распоряжаться квартирой на праве собственности.
Судом не учтено, что в соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в письме N *** от 30 января 2013 года, действие Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.).
Дополнительное соглашение от 24 декабря 2015 г. к Предварительному договору N 2-5-8/РЗ купли-продажи недвижимого имущества от 11 октября 2007 г., в котором предусматривается обязанность Продавца подписать с Покупателем основной договор не позднее 31 декабря 2017 года, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истцов, поскольку Дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении ООО "ЭлитСтройГруп" от исполнения возникшего до его заключения обязательства по заключению Основного договора купли-продажи.
Согласно разъяснениям, данным в п. 58 - 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно ч. 1 ст. 17 указанного Закона вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, требования истцов являлись обоснованными и подлежали защите путем признания права собственности истцов на приобретенный ими в собственность объекта недвижимого имущества.
Учитывая все вышеуказанные обстоятельства, судебная коллегия полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам по делу, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового решения, об удовлетворении требования истцов и признании за истцами права собственности на квартиру по адресу: ***.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 14 апреля 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать за Ма Цян и за Чэнь Цзин право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Взыскать с ООО "ЭлитСтройГрупп" госпошлину за рассмотрение дела в суде в бюджет города Москвы в размере 300 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)