Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
Судей Борзенковой И.В., Васильевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,
при участии:
- от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН: 1115902001632, ИНН: 5902293756) - Плетенева Е.Ю., паспорт, доверенность от 11.01.2016;
- от ответчика ИП Николаева Валерия Александровича (ОГРНИП: 304818135800047, ИНН: 810700056470) - Николаев В.А., паспорт, Рачев А.Г., паспорт, доверенность от 26.01.2016;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ИП Николаева Валерия Александровича
на решение Арбитражного суда Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре от 09 ноября 2015 года
по делу N А50П-491/2015,
принятое судьей Четиной Н.Д.
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае
к ИП Николаеву Валерию Александровичу,
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, обязании возвратить недвижимое имущество,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре с иском к ИП Николаеву Валерию Александровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 201 084,44 руб. задолженности по арендной плате, 22 169,92 руб. пени, расторжении договора аренды от 08.02.2013 N 02281, обязании возвратить недвижимое имущество.
Решением Арбитражного суда Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 201 084,44 руб. основного долга и 22 169,92 руб. пени, подлежащие взысканию в доход федерального бюджета. Договор аренды от 08.02.2013 N 02281, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае и ИП Николаевым Валерием Александровичем, расторгнут. Суд обязал предпринимателя возвратить Управлению недвижимое имущество: склад ГСМ, расположенный по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. Авиаторов (лит. А, Б, Г-Г11, 1), в том числе: насосная станция, площадью 48,2 кв. м, здание операторской, площадью 23,2 кв. м, резервуар подземный для воды, объемом 100 куб. м, резервуар для ГСМ, 7 единиц объемом 50 куб. м, резервуар для ГСМ, 4 единицы объемом 25 куб. м, ограждение 352 п. м.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы указывает на то, что договор аренды недвижимого имущества N 02281 не зарегистрирован в установленном порядке. Ответчик опровергает расчет истца как основного долга, так и неустойки, признает свою задолженность перед истцом в размере 36 192,86 руб., сумма неустойки подлежит корректировке. Указывает на то, что арендодателем не соблюдены условия договора (п. 3.1., п. 6.1. договора). Отмечает, что с 10.11.2014 арендатор не использовал помещение, уведомил арендодателя о расторжении договора и возврате имущества. Истец уклонялся от подписания документов по возврату помещения.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) 08.01.2013 года подписан договор аренды N 02281 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, расположенного по адресу: г. Кудымкар, ул. Авиаторов, лит. А, Б, Г-Г11, 1 для использования в производственной складской деятельности сроком с 10.01.2013 до 09.01.2018 (л.д. 16-23, т. 1).
Арендованное имущество передано ответчику 10.01.2013 года, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 31, т. 1).
В соответствии с п. 4.1. договора арендная плата вносится арендатором каждый месяц не позднее 10 числа оплачиваемого месяца в полном объеме в доход федерального бюджета.
В силу п. 5.4 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные п. 4.1 договора, начисляются пени в размере 1/180 действующей ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно п. 6.2. договора он может быть расторгнут по одностороннему требованию арендодателя или арендатора в суде в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с п. 2.2.12 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
Пунктом 3.1. установлено, что возврат арендуемого имущества арендодателю осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей арендодателя и арендатора.
В п. 6.3 договора аренды установлена возможность при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п. 4.1, в размере двухмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения, досрочного расторжения договора и выселения арендатора. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки.
В направленной претензии от 15.05.2015 N 01-06-3186 арендодатель предложил арендатору погасить задолженность в размере 149 911 руб. по состоянию на 14.05.2015 в срок до 28.05.2015, предложил расторгнуть договор аренды, освободить занимаемое помещение, передав его Управлению по акту приема-передачи (л.д. 35, т. 1).
Требование об уплате долга в добровольном порядке предприниматель не исполнил, требование о расторжении спорного договора аренды, освобождении занимаемого нежилого помещения оставлено без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции усмотрел факт существенного нарушения ответчиком условий спорного договора.
Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы арбитражного суда правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации
Доказательств регистрации подписанного сторонами договора в материалы дела истцом ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, несмотря на наличие соответствующих доводов в апелляционной жалобе ответчика, что расценивается судом апелляционной инстанции как нарушение требований Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор, подписанный сторонами, действительно не зарегистрирован в установленном порядке.
Вместе с тем, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им использовалось, арендатором вносились соответствующие платежи, что подтверждается как расчетом иска, представленным истцом, так и заявителем апелляционной жалобы.
Следовательно, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Условиями договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в случаях, в том числе при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п. 4.1, в размере двухмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в разумные сроки.
Из материалов дела усматривается, что ответчик систематически допускал нарушение сроков внесения арендной платы, что является основанием для расторжения договора на основании п.п. 6.2, 6.3 договора и ст. 450, 619 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному решению о расторжении договора аренды, освобождении арендованного имущества. В указанной части ответчик на отказе в удовлетворении заявленных требований в суде апелляционной инстанции не настаивал.
Удовлетворяя иск о взыскании арендной платы и неустойки, предусмотренной договором, суд первой инстанции счел доказанным факт наличия задолженности на стороне ответчика в сумме 201 084,44 руб., взыскав ее в полном объеме. Суд согласился с расчетом неустойки в размере 22 169,92 руб., начисленной за период с 11.01.2013 по 20.08.2015, произведенным истцом, ходатайства о применении ст. 33 ГК РФ ответчиком не заявлено.
Расчет сумм основного долга, неустойки, проверен судами обеих инстанций, признан верным (л.д. 14-15, т. 1).
При этом, вопреки доводам жалобы, частичная оплата задолженности, на которую ссылается ответчик, была учтена истцом при расчете суммы основного долга.
В материалы дела представлен контррасчет ответчика суммы основного долга, из которого усматривается, что сумма задолженности по уплате арендной платы на 23.09.2015 составляет 36 192, 86 руб. (л.д. 65-66, т. 1).
Указанный расчет признан судом апелляционной инстанции неверным, т.к. из него следует, что ответчик рассчитывает задолженность по периоду с января 2013 года по 10.11.2014, т.е.по дату, когда, по утверждению ответчика, он освободил помещение и счел, что договор аренды расторгнут.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании арендной платы за период, когда ответчик освободил помещение, заранее в соответствии с условиями договора уведомив истца о досрочном расторжении договора, судом апелляционной инстанции не принимаются.
В материалы дела представлено письмо ответчика от 10.11.2014 N 4, в котором ответчик просит расторгнуть настоящий договор с 10.11.2014 (л.д. 79, т. 1).
В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При этом, ст. 450, 620 ГК РФ, а также условиями заключенного договора не предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В рассматриваемом случае законодатель предусмотрел судебный порядок расторжения договора, заключенного на определенный срок
В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что условия досрочного расторжения договора им соблюдены.
Суд апелляционной инстанции признает данный вывод неверным, основанным на ошибочном толковании законодательства, поскольку, как указано выше, право арендатора на односторонний отказ от договора условия договора не предусматривают.
Ссылка апеллятора на п. 2.1.12 договора отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из буквального толкования данного условия не следует возможность расторжения договора арендатором в период срока действия договора.
Доводы ответчика о том, что он в помещении не находился помещение освобождено, что подтверждается, в том числе справкой ОАО "Пермэнергосбыт", основания для взыскания арендной платы после освобождения помещения отсутствуют, являются неверными, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения действия договора в установленном порядке не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 37 Информационного письма N 66, если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, он не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества после прекращения действия договора.
Между тем, доказательств прекращения действия договора, уклонения истца от приемки арендованного помещения после прекращения действия договора материалы дела не содержат, как не содержат и доказательств невозможности использования арендуемого имущества по вине арендодателя (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Указанные выводы соответствуют разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данными в определении от 29.05.2015 N 307-ЭС15-4881.
В силу статьи 2 ГК РФ ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность, несет риски в результате такой деятельности, в том числе в виде последствий, возникающих в связи с нарушением договорных обязательств, или в связи с неверным толкованием закона или договора.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре от 09 ноября 2015 года по делу N А50П-491/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 N 17АП-17882/2015-АК ПО ДЕЛУ N А50П-491/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. N 17АП-17882/2015-АК
Дело N А50П-491/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
Судей Борзенковой И.В., Васильевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,
при участии:
- от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН: 1115902001632, ИНН: 5902293756) - Плетенева Е.Ю., паспорт, доверенность от 11.01.2016;
- от ответчика ИП Николаева Валерия Александровича (ОГРНИП: 304818135800047, ИНН: 810700056470) - Николаев В.А., паспорт, Рачев А.Г., паспорт, доверенность от 26.01.2016;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ИП Николаева Валерия Александровича
на решение Арбитражного суда Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре от 09 ноября 2015 года
по делу N А50П-491/2015,
принятое судьей Четиной Н.Д.
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае
к ИП Николаеву Валерию Александровичу,
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, обязании возвратить недвижимое имущество,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре с иском к ИП Николаеву Валерию Александровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 201 084,44 руб. задолженности по арендной плате, 22 169,92 руб. пени, расторжении договора аренды от 08.02.2013 N 02281, обязании возвратить недвижимое имущество.
Решением Арбитражного суда Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 201 084,44 руб. основного долга и 22 169,92 руб. пени, подлежащие взысканию в доход федерального бюджета. Договор аренды от 08.02.2013 N 02281, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае и ИП Николаевым Валерием Александровичем, расторгнут. Суд обязал предпринимателя возвратить Управлению недвижимое имущество: склад ГСМ, расположенный по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. Авиаторов (лит. А, Б, Г-Г11, 1), в том числе: насосная станция, площадью 48,2 кв. м, здание операторской, площадью 23,2 кв. м, резервуар подземный для воды, объемом 100 куб. м, резервуар для ГСМ, 7 единиц объемом 50 куб. м, резервуар для ГСМ, 4 единицы объемом 25 куб. м, ограждение 352 п. м.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы указывает на то, что договор аренды недвижимого имущества N 02281 не зарегистрирован в установленном порядке. Ответчик опровергает расчет истца как основного долга, так и неустойки, признает свою задолженность перед истцом в размере 36 192,86 руб., сумма неустойки подлежит корректировке. Указывает на то, что арендодателем не соблюдены условия договора (п. 3.1., п. 6.1. договора). Отмечает, что с 10.11.2014 арендатор не использовал помещение, уведомил арендодателя о расторжении договора и возврате имущества. Истец уклонялся от подписания документов по возврату помещения.
Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) 08.01.2013 года подписан договор аренды N 02281 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, расположенного по адресу: г. Кудымкар, ул. Авиаторов, лит. А, Б, Г-Г11, 1 для использования в производственной складской деятельности сроком с 10.01.2013 до 09.01.2018 (л.д. 16-23, т. 1).
Арендованное имущество передано ответчику 10.01.2013 года, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 31, т. 1).
В соответствии с п. 4.1. договора арендная плата вносится арендатором каждый месяц не позднее 10 числа оплачиваемого месяца в полном объеме в доход федерального бюджета.
В силу п. 5.4 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные п. 4.1 договора, начисляются пени в размере 1/180 действующей ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно п. 6.2. договора он может быть расторгнут по одностороннему требованию арендодателя или арендатора в суде в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с п. 2.2.12 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
Пунктом 3.1. установлено, что возврат арендуемого имущества арендодателю осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей арендодателя и арендатора.
В п. 6.3 договора аренды установлена возможность при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п. 4.1, в размере двухмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения, досрочного расторжения договора и выселения арендатора. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки.
В направленной претензии от 15.05.2015 N 01-06-3186 арендодатель предложил арендатору погасить задолженность в размере 149 911 руб. по состоянию на 14.05.2015 в срок до 28.05.2015, предложил расторгнуть договор аренды, освободить занимаемое помещение, передав его Управлению по акту приема-передачи (л.д. 35, т. 1).
Требование об уплате долга в добровольном порядке предприниматель не исполнил, требование о расторжении спорного договора аренды, освобождении занимаемого нежилого помещения оставлено без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции усмотрел факт существенного нарушения ответчиком условий спорного договора.
Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы арбитражного суда правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации
Доказательств регистрации подписанного сторонами договора в материалы дела истцом ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, несмотря на наличие соответствующих доводов в апелляционной жалобе ответчика, что расценивается судом апелляционной инстанции как нарушение требований Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор, подписанный сторонами, действительно не зарегистрирован в установленном порядке.
Вместе с тем, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им использовалось, арендатором вносились соответствующие платежи, что подтверждается как расчетом иска, представленным истцом, так и заявителем апелляционной жалобы.
Следовательно, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Условиями договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в случаях, в том числе при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п. 4.1, в размере двухмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в разумные сроки.
Из материалов дела усматривается, что ответчик систематически допускал нарушение сроков внесения арендной платы, что является основанием для расторжения договора на основании п.п. 6.2, 6.3 договора и ст. 450, 619 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному решению о расторжении договора аренды, освобождении арендованного имущества. В указанной части ответчик на отказе в удовлетворении заявленных требований в суде апелляционной инстанции не настаивал.
Удовлетворяя иск о взыскании арендной платы и неустойки, предусмотренной договором, суд первой инстанции счел доказанным факт наличия задолженности на стороне ответчика в сумме 201 084,44 руб., взыскав ее в полном объеме. Суд согласился с расчетом неустойки в размере 22 169,92 руб., начисленной за период с 11.01.2013 по 20.08.2015, произведенным истцом, ходатайства о применении ст. 33 ГК РФ ответчиком не заявлено.
Расчет сумм основного долга, неустойки, проверен судами обеих инстанций, признан верным (л.д. 14-15, т. 1).
При этом, вопреки доводам жалобы, частичная оплата задолженности, на которую ссылается ответчик, была учтена истцом при расчете суммы основного долга.
В материалы дела представлен контррасчет ответчика суммы основного долга, из которого усматривается, что сумма задолженности по уплате арендной платы на 23.09.2015 составляет 36 192, 86 руб. (л.д. 65-66, т. 1).
Указанный расчет признан судом апелляционной инстанции неверным, т.к. из него следует, что ответчик рассчитывает задолженность по периоду с января 2013 года по 10.11.2014, т.е.по дату, когда, по утверждению ответчика, он освободил помещение и счел, что договор аренды расторгнут.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании арендной платы за период, когда ответчик освободил помещение, заранее в соответствии с условиями договора уведомив истца о досрочном расторжении договора, судом апелляционной инстанции не принимаются.
В материалы дела представлено письмо ответчика от 10.11.2014 N 4, в котором ответчик просит расторгнуть настоящий договор с 10.11.2014 (л.д. 79, т. 1).
В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При этом, ст. 450, 620 ГК РФ, а также условиями заключенного договора не предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В рассматриваемом случае законодатель предусмотрел судебный порядок расторжения договора, заключенного на определенный срок
В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что условия досрочного расторжения договора им соблюдены.
Суд апелляционной инстанции признает данный вывод неверным, основанным на ошибочном толковании законодательства, поскольку, как указано выше, право арендатора на односторонний отказ от договора условия договора не предусматривают.
Ссылка апеллятора на п. 2.1.12 договора отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из буквального толкования данного условия не следует возможность расторжения договора арендатором в период срока действия договора.
Доводы ответчика о том, что он в помещении не находился помещение освобождено, что подтверждается, в том числе справкой ОАО "Пермэнергосбыт", основания для взыскания арендной платы после освобождения помещения отсутствуют, являются неверными, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения действия договора в установленном порядке не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 37 Информационного письма N 66, если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, он не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества после прекращения действия договора.
Между тем, доказательств прекращения действия договора, уклонения истца от приемки арендованного помещения после прекращения действия договора материалы дела не содержат, как не содержат и доказательств невозможности использования арендуемого имущества по вине арендодателя (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Указанные выводы соответствуют разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данными в определении от 29.05.2015 N 307-ЭС15-4881.
В силу статьи 2 ГК РФ ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность, несет риски в результате такой деятельности, в том числе в виде последствий, возникающих в связи с нарушением договорных обязательств, или в связи с неверным толкованием закона или договора.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре от 09 ноября 2015 года по делу N А50П-491/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края Постоянное судебное присутствие в г. Кудымкаре.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)