Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Неисполнение застройщиком обязательства по передаче жилого помещения в сроки, установленные договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, явилось основанием для отказа дольщика от договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председателя Епифановой В.Н.
и членов президиума Богословской И.И., Кудряшовой В.В., Миргородской И.В.
при секретаре К.А.
рассмотрел в судебном заседании 4 октября 2017 года гражданское дело N 2-4377/16 по иску Т. к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда на основании кассационной жалобы ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 25 сентября 2017 года о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителей ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" К.Ю. и А., Т.,
ПРЕЗИДИУМ
20 июля 2016 года Т. обратилась в суд с вышеназванным иском к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5", после уточнения исковых требований просила расторгнуть заключенный с ответчиком 24 июля 2015 года договор на строительство 17/1245 долей в подземной автостоянке с условным номером 18 общей площадью 17,15 кв. м; взыскать с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" 600 000 руб., уплаченных по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами за период 25 июля 2015 года до дня их возврата застройщиком в сумме 153 202 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя (л.д. 80-82).
Указала, что свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнила в полном объеме, в соответствии с пунктом 2.4. договора срок окончания строительства многоквартирного дома определен 1-й квартал 2016 года, то есть до 31 марта 2016 года, согласно абз. 1 пункта 2.5 договора ответчик обязался передать построенный объект в течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В указанные сроки объект долевого строительства не построен, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, в связи с чем 15 апреля 2016 года она направила застройщику заявление с просьбой о расторжении договора по причине нарушения установленного срока окончания строительства (1 квартал 2016 года), но ответа не получила.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2016 года договор N Д/6-5/4-Р-18/М от 24 июля 2015 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой с условием аккредитива, заключенный между Т. и ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5", расторгнут; с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" в пользу Т. взысканы денежные средства, оплаченные по договору, в размере 540 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 53 550 руб., штраф в размере 300 275 руб., компенсация морального вреда 7 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Также с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" взыскана государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 9 435 руб. 50 коп.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 2 марта 2017 года решение районного суда изменено в части взыскания внесенных по договору сумм, неустойки, штрафа, государственной пошлины.
С ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" в пользу Т. взысканы денежные средства в размере 600 000 рублей, проценты в размере 153 202 руб., штрафа в размере 380 101 руб. С ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" взыскана госпошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 11 032 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменений.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные постановления отменить как вынесенные с нарушением норм материального права, в иске Т. отказать.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 24 июля 2015 года стороны заключили договор участия в долевом строительстве с условием аккредитива, предметом которого является объект долевого участия - доля в праве общей собственности на объект долевого строительства (подземную автостоянку) в размере 17/1245 в праве общей собственности на подземную стоянку, машино-место с условным номером 18, в многоквартирном доме по адресу: <адрес>
Срок окончания строительства дома определен 1 квартал 2016 года (пункт 2.4. договора), объект долевого участия подлежит передаче в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 2.5. договора).
В соответствии с условием п. 2.5 договора застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4. настоящего договора. Срок может быть продлен не более чем на 6 месяцев. Уведомление о продлении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации (путем внесения изменений), размещенной по адресу, указанному в пункте 1.3. настоящего договора, и считается надлежащим уведомлением дольщика о продлении сроков строительства, дольщик соглашается с тем, что дополнительного уведомления путем направления письменного извещения в данном случае застройщик не проводит.
Согласно пункту 7.2. договора плановый срок окончания строительства, указанный в п. 2.4. настоящего договора, автоматически изменяется на срок, который может быть установлен (изменен) соответствующим актом органа власти, при этом срок передачи объекта долевого строительства по п. 2.5. настоящего договора остается неизмененным.
Согласно пункту 7.3 договор прекращается: по соглашению сторон; по выполнению сторонами своих обязательств по договору; по решению суда; при одностороннем отказе стороны в тех случаях, когда односторонний отказ допускается действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
Пунктом 7.4 договора установлено, что дольщик имеет право в любое время до оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства обратиться к застройщику с предложением о расторжении настоящего договора при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по настоящему договору. Расторжение настоящего договора в этом случае оформляется соглашением сторон в письменной форме, подлежащим государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 7.5 договора в случае расторжения настоящего договора по инициативе дольщика по причинам, не связанным с нарушением застройщиком своих обязательств по настоящему договору, он обращается с предложением к застройщику о расторжении. Застройщик, принимая предложение от дольщика, вправе удержать из подлежащей возврату дольщику внесенной им ранее цены (либо части цены) договора отступное (со ст. 409 ГК РФ) в размере 10% от цены настоящего договора.
Денежное обязательство по финансированию строительства Т. исполнила, перечислив денежные средства двумя платежами на суммы 500 000 руб. и 100 000 руб.
В связи с переносом срока строительства объекта застройщик предлагал Т. подписать дополнительное соглашение к договору об изменении срока окончания строительства объекта, от чего она отказалась.
Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 1 ноября 2016 года.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что у Т. имеются основания для расторжения договора участия в долевом строительстве, предусмотренные пунктом 1 части 1 и пунктом 4 части 1.1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", и с учетом того, что застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, а Т. выразила желание расторгнуть договор по своей инициативе, на основании пункта 7.5 договора взыскал в ее пользу внесенные по договору денежные средства за вычетом 10% от цены договора, т.е. 540 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 мая 2016 года по 14 октября 2016 года в сумме 53 550 руб., компенсацию морального вреда 7 000 руб., штраф в размере 300 275 руб.
Суд отклонил возражения ответчика об отсутствии предусмотренных ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ оснований для расторжения договора; о несоблюдении процедуры расторжения договора в одностороннем порядке и требований к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора.
Судебная коллегия признала вывод суда о наличии оснований для расторжения договора и взыскании уплаченных по нему денежных сумм в целом правильным, применив ст. ст. 309, 310 п. 1 ГК РФ, часть 3 ст. 6, пункт 1 части 1, часть 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что застройщиком ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" допущено нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца, что согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, а с предложением об изменении договора в части срока передачи объекта Т. не согласилась. На основании пунктов 2.4, 2.5 договора суд пришел к выводу, что объект должен быть передан дольщику не позднее 1 июля 2016 года.
Судебная коллегия указала на то, что срок передачи объекта долевого участия не может быть предполагаемым, началом течения срока передачи объекта долевого строительства, определенного периодом времени, с учетом положений ст. 191 ГК РФ может являться четко зафиксированная календарная дата или календарный срок наступления события, которыми определено начало течения срока, а предлагаемое ответчиком истолкование условия договора о сроке как определяемом в течение трех месяцев от момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, без учета условий того же договора о сроке окончания строительства объекта (п. 2.4 договора - 1 квартал 2016 года), фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости.
Ссылки ответчика на условие договора, позволяющее однократное изменение срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд апелляционной инстанции также отклонил, указав на отсутствие заключенного сторонами дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства.
Податель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судами пункта 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ и ошибочный вывод о допущенной им просрочке передачи объекта долевого строительства Т.
ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" ссылается на согласованное в договоре долевого участия от 24 июля 2015 года право застройщика в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 2.5); указывает, что им в надлежащем порядке внесены изменения в проектную документацию на строительство, при подписании договора Т. согласилась с тем, что размещение изменений в проектную документацию считается надлежащим извещением о продлении сроков строительства, и с тем, что дополнительного уведомления ей не требуется, а не подписание дополнительного соглашения не свидетельствует о не достижении сторонами соглашения об изменении условия договора о сроке строительства. Срок ввода объекта в эксплуатацию не отнесен Федеральным законом N 214-ФЗ к существенным условиям договора. Ответчик считает, что срок передачи объекта определен в договоре в соответствии со ст. 190 ГК РФ как календарная дата 31 декабря 2016 года и к моменту рассмотрения дела судом не истек.
Кроме того, податель жалобы указывает на необоснованное неприменение судами ст. 10 ГК РФ и допущенное Т. злоупотребление правом, ссылаясь на то, что он неоднократно предлагал истице возвратить долевой взнос, заключить мировое соглашение, от чего Т. отказывалась, но при этом, с ее собственных слов, она была намерена, получив присужденные деньги, заключить договор долевого участия с другим застройщиком.
Доводы кассационной жалобы в части являются обоснованными, исходя из следующего.
В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ не допускается одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возражая против иска, ответчик указывал, что в соответствии с пунктом 2.5 договора застройщик имеет право однократного изменения срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом не требуется получения отдельного согласия дольщика, поскольку он с этим условием согласился при подписании договора; в проектную документацию внесена информация о новом сроке действия разрешения на строительство - до 30 сентября 2016 года, соответственно, срок передачи объекта дольщику - до 30 декабря 2016 года - не истек.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовали в договоре условие о допустимом однократном переносе срока окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не более чем на 6 месяцев. Соответственно, перенос срока окончания строительства в пределах шестимесячного срока от даты 31 марта 2016 года, при условии внесения изменений в проектную документацию и извещения об этом дольщика в порядке, установленном договором, не может рассматриваться как нарушающий условия договора, заключенного Т. и ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" 24 июля 2015 года.
2 февраля 2016 года ответчиком внесены изменения N 14 в проектную документацию строительства многоквартирных домов по вышеуказанному адресу, в информации о проекте строительства содержатся сведения о сроках реализации строительства: строительство объекта в срок - до 30 сентября 2016 года, ввод объекта в эксплуатацию - до 30 декабря 2016 года (л.д. 62).
Доказательства размещения информации на сайте, указанном в договоре, суду представлены.
С доводами Т. о необходимости заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства, обоснованными ссылкой на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. 19 июля 2017 года), Президиум не согласен. В настоящем случае соглашение об однократном изменении срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в пределах шести месяцев сторонами достигнуто и, исходя из содержания договора от 24 июля 2015 года, такая возможность не поставлена в зависимость от результата рассмотрения участником долевого строительства предложения застройщика изменить договор (пункт 2.5.). Фактически сторонами согласована конечная дата, не позднее которой объект должен быть передан застройщиком.
Таким образом, перенос первоначального срока окончания строительства объекта с 1-го квартала 2016 года на 30 сентября 2016 года соответствует договору и являлся правомерным, срок передачи объекта долевого строительства дольщику (пункт 2.5 договора) не менялся; просрочка в передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства отсутствует.
Учитывая, что по делу требуется дополнительная проверка обстоятельств, связанных с действиями застройщика по распоряжению объектом долевого строительства, Президиум лишен возможность принять новое решение и направляет дело на рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2016 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 2 марта 2017 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга в ином составе суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.10.2017 N 44Г-164/2017 ПО ДЕЛУ N 2-4377/2016
Требование: О расторжении договора участия в долевом строительстве с условием аккредитива, взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Неисполнение застройщиком обязательства по передаче жилого помещения в сроки, установленные договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, явилось основанием для отказа дольщика от договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2017 г. N 44г-164/17
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председателя Епифановой В.Н.
и членов президиума Богословской И.И., Кудряшовой В.В., Миргородской И.В.
при секретаре К.А.
рассмотрел в судебном заседании 4 октября 2017 года гражданское дело N 2-4377/16 по иску Т. к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда на основании кассационной жалобы ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 25 сентября 2017 года о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителей ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" К.Ю. и А., Т.,
ПРЕЗИДИУМ
установил:
20 июля 2016 года Т. обратилась в суд с вышеназванным иском к ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5", после уточнения исковых требований просила расторгнуть заключенный с ответчиком 24 июля 2015 года договор на строительство 17/1245 долей в подземной автостоянке с условным номером 18 общей площадью 17,15 кв. м; взыскать с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" 600 000 руб., уплаченных по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами за период 25 июля 2015 года до дня их возврата застройщиком в сумме 153 202 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя (л.д. 80-82).
Указала, что свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнила в полном объеме, в соответствии с пунктом 2.4. договора срок окончания строительства многоквартирного дома определен 1-й квартал 2016 года, то есть до 31 марта 2016 года, согласно абз. 1 пункта 2.5 договора ответчик обязался передать построенный объект в течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В указанные сроки объект долевого строительства не построен, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, в связи с чем 15 апреля 2016 года она направила застройщику заявление с просьбой о расторжении договора по причине нарушения установленного срока окончания строительства (1 квартал 2016 года), но ответа не получила.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2016 года договор N Д/6-5/4-Р-18/М от 24 июля 2015 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой с условием аккредитива, заключенный между Т. и ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5", расторгнут; с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" в пользу Т. взысканы денежные средства, оплаченные по договору, в размере 540 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 53 550 руб., штраф в размере 300 275 руб., компенсация морального вреда 7 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Также с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" взыскана государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 9 435 руб. 50 коп.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 2 марта 2017 года решение районного суда изменено в части взыскания внесенных по договору сумм, неустойки, штрафа, государственной пошлины.
С ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" в пользу Т. взысканы денежные средства в размере 600 000 рублей, проценты в размере 153 202 руб., штрафа в размере 380 101 руб. С ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" взыскана госпошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 11 032 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменений.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные постановления отменить как вынесенные с нарушением норм материального права, в иске Т. отказать.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 24 июля 2015 года стороны заключили договор участия в долевом строительстве с условием аккредитива, предметом которого является объект долевого участия - доля в праве общей собственности на объект долевого строительства (подземную автостоянку) в размере 17/1245 в праве общей собственности на подземную стоянку, машино-место с условным номером 18, в многоквартирном доме по адресу: <адрес>
Срок окончания строительства дома определен 1 квартал 2016 года (пункт 2.4. договора), объект долевого участия подлежит передаче в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 2.5. договора).
В соответствии с условием п. 2.5 договора застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4. настоящего договора. Срок может быть продлен не более чем на 6 месяцев. Уведомление о продлении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации (путем внесения изменений), размещенной по адресу, указанному в пункте 1.3. настоящего договора, и считается надлежащим уведомлением дольщика о продлении сроков строительства, дольщик соглашается с тем, что дополнительного уведомления путем направления письменного извещения в данном случае застройщик не проводит.
Согласно пункту 7.2. договора плановый срок окончания строительства, указанный в п. 2.4. настоящего договора, автоматически изменяется на срок, который может быть установлен (изменен) соответствующим актом органа власти, при этом срок передачи объекта долевого строительства по п. 2.5. настоящего договора остается неизмененным.
Согласно пункту 7.3 договор прекращается: по соглашению сторон; по выполнению сторонами своих обязательств по договору; по решению суда; при одностороннем отказе стороны в тех случаях, когда односторонний отказ допускается действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
Пунктом 7.4 договора установлено, что дольщик имеет право в любое время до оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства обратиться к застройщику с предложением о расторжении настоящего договора при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по настоящему договору. Расторжение настоящего договора в этом случае оформляется соглашением сторон в письменной форме, подлежащим государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 7.5 договора в случае расторжения настоящего договора по инициативе дольщика по причинам, не связанным с нарушением застройщиком своих обязательств по настоящему договору, он обращается с предложением к застройщику о расторжении. Застройщик, принимая предложение от дольщика, вправе удержать из подлежащей возврату дольщику внесенной им ранее цены (либо части цены) договора отступное (со ст. 409 ГК РФ) в размере 10% от цены настоящего договора.
Денежное обязательство по финансированию строительства Т. исполнила, перечислив денежные средства двумя платежами на суммы 500 000 руб. и 100 000 руб.
В связи с переносом срока строительства объекта застройщик предлагал Т. подписать дополнительное соглашение к договору об изменении срока окончания строительства объекта, от чего она отказалась.
Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 1 ноября 2016 года.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что у Т. имеются основания для расторжения договора участия в долевом строительстве, предусмотренные пунктом 1 части 1 и пунктом 4 части 1.1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", и с учетом того, что застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, а Т. выразила желание расторгнуть договор по своей инициативе, на основании пункта 7.5 договора взыскал в ее пользу внесенные по договору денежные средства за вычетом 10% от цены договора, т.е. 540 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 мая 2016 года по 14 октября 2016 года в сумме 53 550 руб., компенсацию морального вреда 7 000 руб., штраф в размере 300 275 руб.
Суд отклонил возражения ответчика об отсутствии предусмотренных ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ оснований для расторжения договора; о несоблюдении процедуры расторжения договора в одностороннем порядке и требований к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора.
Судебная коллегия признала вывод суда о наличии оснований для расторжения договора и взыскании уплаченных по нему денежных сумм в целом правильным, применив ст. ст. 309, 310 п. 1 ГК РФ, часть 3 ст. 6, пункт 1 части 1, часть 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что застройщиком ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" допущено нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца, что согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, а с предложением об изменении договора в части срока передачи объекта Т. не согласилась. На основании пунктов 2.4, 2.5 договора суд пришел к выводу, что объект должен быть передан дольщику не позднее 1 июля 2016 года.
Судебная коллегия указала на то, что срок передачи объекта долевого участия не может быть предполагаемым, началом течения срока передачи объекта долевого строительства, определенного периодом времени, с учетом положений ст. 191 ГК РФ может являться четко зафиксированная календарная дата или календарный срок наступления события, которыми определено начало течения срока, а предлагаемое ответчиком истолкование условия договора о сроке как определяемом в течение трех месяцев от момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, без учета условий того же договора о сроке окончания строительства объекта (п. 2.4 договора - 1 квартал 2016 года), фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости.
Ссылки ответчика на условие договора, позволяющее однократное изменение срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд апелляционной инстанции также отклонил, указав на отсутствие заключенного сторонами дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства.
Податель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судами пункта 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ и ошибочный вывод о допущенной им просрочке передачи объекта долевого строительства Т.
ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" ссылается на согласованное в договоре долевого участия от 24 июля 2015 года право застройщика в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 2.5); указывает, что им в надлежащем порядке внесены изменения в проектную документацию на строительство, при подписании договора Т. согласилась с тем, что размещение изменений в проектную документацию считается надлежащим извещением о продлении сроков строительства, и с тем, что дополнительного уведомления ей не требуется, а не подписание дополнительного соглашения не свидетельствует о не достижении сторонами соглашения об изменении условия договора о сроке строительства. Срок ввода объекта в эксплуатацию не отнесен Федеральным законом N 214-ФЗ к существенным условиям договора. Ответчик считает, что срок передачи объекта определен в договоре в соответствии со ст. 190 ГК РФ как календарная дата 31 декабря 2016 года и к моменту рассмотрения дела судом не истек.
Кроме того, податель жалобы указывает на необоснованное неприменение судами ст. 10 ГК РФ и допущенное Т. злоупотребление правом, ссылаясь на то, что он неоднократно предлагал истице возвратить долевой взнос, заключить мировое соглашение, от чего Т. отказывалась, но при этом, с ее собственных слов, она была намерена, получив присужденные деньги, заключить договор долевого участия с другим застройщиком.
Доводы кассационной жалобы в части являются обоснованными, исходя из следующего.
В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ не допускается одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возражая против иска, ответчик указывал, что в соответствии с пунктом 2.5 договора застройщик имеет право однократного изменения срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом не требуется получения отдельного согласия дольщика, поскольку он с этим условием согласился при подписании договора; в проектную документацию внесена информация о новом сроке действия разрешения на строительство - до 30 сентября 2016 года, соответственно, срок передачи объекта дольщику - до 30 декабря 2016 года - не истек.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовали в договоре условие о допустимом однократном переносе срока окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не более чем на 6 месяцев. Соответственно, перенос срока окончания строительства в пределах шестимесячного срока от даты 31 марта 2016 года, при условии внесения изменений в проектную документацию и извещения об этом дольщика в порядке, установленном договором, не может рассматриваться как нарушающий условия договора, заключенного Т. и ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-5" 24 июля 2015 года.
2 февраля 2016 года ответчиком внесены изменения N 14 в проектную документацию строительства многоквартирных домов по вышеуказанному адресу, в информации о проекте строительства содержатся сведения о сроках реализации строительства: строительство объекта в срок - до 30 сентября 2016 года, ввод объекта в эксплуатацию - до 30 декабря 2016 года (л.д. 62).
Доказательства размещения информации на сайте, указанном в договоре, суду представлены.
С доводами Т. о необходимости заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства, обоснованными ссылкой на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. 19 июля 2017 года), Президиум не согласен. В настоящем случае соглашение об однократном изменении срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в пределах шести месяцев сторонами достигнуто и, исходя из содержания договора от 24 июля 2015 года, такая возможность не поставлена в зависимость от результата рассмотрения участником долевого строительства предложения застройщика изменить договор (пункт 2.5.). Фактически сторонами согласована конечная дата, не позднее которой объект должен быть передан застройщиком.
Таким образом, перенос первоначального срока окончания строительства объекта с 1-го квартала 2016 года на 30 сентября 2016 года соответствует договору и являлся правомерным, срок передачи объекта долевого строительства дольщику (пункт 2.5 договора) не менялся; просрочка в передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства отсутствует.
Учитывая, что по делу требуется дополнительная проверка обстоятельств, связанных с действиями застройщика по распоряжению объектом долевого строительства, Президиум лишен возможность принять новое решение и направляет дело на рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2016 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 2 марта 2017 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга в ином составе суда.
Председатель
В.Н.ЕПИФАНОВА
В.Н.ЕПИФАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)