Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Приора" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2016 по делу N А76-29427/2015 (судья Катульская И.К.).
В судебном заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска Ярушина Ю.С. (доверенность от 17.08.2016).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Приора" (далее - общество "Приора", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 за период с 13.07.2011 по 30.06.2015 в размере 4 205 296 руб., пени за неисполнение обязательств за период с 01.10.2011 по 30.06.2015 в размере 7 495 373 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2016 (резолютивная часть от 04.07.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате по договору УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 за период с 01.10.2012 по 30.06.2015 в размере 2 040 389 руб. и пени за неисполнение обязательств за период с 01.10.2013 по 30.06.2015 в размере 915 308 руб. 80 коп., всего 2955697 руб. 80 коп. В удовлетворении исковых требований в остальной части судом отказано.
С указанным решением суда в части удовлетворенных исковых требований не согласилось общество "Приора" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части изменить, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 исходя из ставки арендной платы 0,3% и пени за неисполнение обязательств за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 исходя из ставки неустойки 0,1%.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции не применены положения о сроке исковой давности к заявленным исковым требованиям Комитета по заявлению общества, и с учетом даты подачи рассмотренного иска Комитета у суда не имелось оснований для взыскания арендной платы и пени за период до 01.01.2013 в связи с истечением срока исковой давности.
Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и Mulberry Universal Ltd (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 (л.д. 9-15), согласно п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:58, площадью 6 041 кв. м, расположенный по ул. Энгельса в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства многоэтажной автостоянки.
Согласно п. 1.5. указанного договора аренды договор заключен на срок до 04.12.2012.
Согласно п. 2.1. договора аренды размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Пунктом 2.2. договора аренды установлено, что за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете.
Увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ) в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы. Новая величина размера арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения (опубликования и вступления в законную силу) в действие Постановлением Главы города, решением Челябинской Городской Думы и иными нормативно правовыми актами РФ (субъекта РФ) (п. 2.3. договора аренды).
На основании п. 6.3. договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
В приложении к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 (форма N 2) Комитет и Mulberry Universal Ltd определили, что расчет платы за аренду земли производится на основании Законов Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" (л.д. 16-17).
По акту приема-передачи земельного участка от 08.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:58, площадью 6 041 кв. м, расположенный по ул. Энгельса в Центральном районе г. Челябинска, передан в аренду Mulberry Universal Ltd (л.д. 18).
Согласно выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2013 N 74-74-01/010/2013-1690 (л.д. 21-22) и от 28.12.2015 N 74/001/064/2015-54058 (л.д. 57-58) договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 прошел процедуру государственной регистрации, и с 13.07.2011 на основании договора цессии N 2 от 05.03.2011 обременение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:58 арендой по названному договору зарегистрировано в пользу общества "Приора".
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Приора" обязательств арендатора по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 в части своевременного внесения арендной платы, на наличие задолженности по арендной плате за период с 13.07.2011 по 30.06.2015 в размере 4 205 296 руб., по пени за неисполнение обязательств за период с 01.10.2011 по 30.06.2015 в размере 7 495 373 руб., Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земли. Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд применил по заявлению ответчика исковую давность по требованиям за период с 13.07.2011 по 01.10.2012, а также признал необоснованным начисление арендной платы с применением ставки арендной платы 0,5%, установленной для случаев превышения сроков строительства, в силу недоказанности истцом установления нормативных сроков строительства. Суд, признав чрезмерной договорную неустойку и ее несоответствие общепринятому в гражданском обороте размеру неустойки, также пришел к выводу о допустимости снижения неустойки, исходя из ставки 0,1%.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 7 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что на основании договора краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 (л.д. 9-15) и договора цессии N 2 от 05.03.2011 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Приора" (арендатор) возникли обязательственные правоотношения, связанные с предоставлением обществу в пользование на условиях договора краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:58, площадью 6 041 кв. м, расположенного по ул. Энгельса в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства многоэтажной автостоянки.
Действительность и заключенность договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Договор краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 (л.д. 9-15) и договор цессии N 2 от 05.03.2011 были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2013 N 74-74-01/010/2013-1690 (л.д. 21-22) и от 28.12.2015 N 74/001/064/2015-54058 (л.д. 57-58).
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно вышеназванным выпискам из ЕГРП и кадастровому паспорту земельного участка от 11.01.2010 N 7436/218/09-274 (л.д. 23) переданный обществу в аренду земельный участок зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
При таких обстоятельствах, поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и арендатор обязан уплатить арендодателю плату за пользование земельным участком, исходя из таковой цены.
В обоснование заявленных исковых требований Комитет указал на неоплату ответчиком арендной платы по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 и наличие задолженности по арендной плате за период с 13.07.2011 по 30.06.2015 в размере 4 205 296 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
По смыслу норм ст. ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.
С учетом того, что обществом "Приора" суду не представлено доказательств отсутствия заявленной Комитетом задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Комитета в части взыскания с ответчика суммы основного долга, применив по заявлению общества исковую давность и пересчитав сумму задолженности, исходя из ставки арендной платы в размере 0,3%.
Указанные выводы суда сторонами в апелляционном порядке не оспариваются и на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции не пересматриваются.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 6.3. договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 стороны предусмотрели, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, но заявлено при рассмотрении дела о чрезмерности договорной неустойки, суд первой инстанции с учетом норм ст. 333 ГК РФ обоснованно взыскал с ответчика неустойку, соответствующую общепринятому в гражданском обороте размеру неустойки 0,1%.
Выводы суда относительно наличия оснований для снижения договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ сторонами также не оспариваются.
Доводы апелляционной жалобы общества "Приора" сводятся к несогласию с применением судом норм об исковой давности в части определения периодов, за которые Комитет вправе требовать взыскания с общества задолженности по арендной плате и пени, однако данные доводы не основаны на нормах материального права.
В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В п. 2.2. договора краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 стороны определили, что за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете.
В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
По смыслу изложенных правовых норм и условий договора аренды следует, что обязательство арендатора по ежеквартальному внесению арендной платы ограничено 1-м числом месяца, следующего за отчетным кварталом, и, начиная с указанного числа, арендатор считается просрочившим обязательство по оплате арендной платы, у арендодателя возникает право требования взыскания данной платы в судебном порядке и именно с указанной даты применительно к соответствующему ежеквартальному платежу начинает течь срок исковой давности.
Как следует из материалов дела, Комитет обратился в арбитражный суд с иском 30.11.2015 (л.д. 3).
Следовательно, на основании ст. 200 ГК РФ, п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" Комитетом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы и пени за период предшествующий 30.09.2012 (третий квартал 2012 г.), течение которого началось с 01.10.2012.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что иск о взыскании арендной платы за четвертый квартал 2012 г. и пени на сумму данной арендной платы, право требования взыскания которых в судебном порядке возникло с 01.01.2013, был заявлен в пределах срока исковой давности.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определение арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 не исполнено, и к дате судебного заседания суду не представлены доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, государственная пошлина в размере 3 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2016 по делу N А76-29427/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Приора" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Приора" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2016 N 18АП-10678/2016 ПО ДЕЛУ N А76-29427/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. N 18АП-10678/2016
Дело N А76-29427/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Приора" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2016 по делу N А76-29427/2015 (судья Катульская И.К.).
В судебном заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска Ярушина Ю.С. (доверенность от 17.08.2016).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Приора" (далее - общество "Приора", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 за период с 13.07.2011 по 30.06.2015 в размере 4 205 296 руб., пени за неисполнение обязательств за период с 01.10.2011 по 30.06.2015 в размере 7 495 373 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2016 (резолютивная часть от 04.07.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате по договору УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 за период с 01.10.2012 по 30.06.2015 в размере 2 040 389 руб. и пени за неисполнение обязательств за период с 01.10.2013 по 30.06.2015 в размере 915 308 руб. 80 коп., всего 2955697 руб. 80 коп. В удовлетворении исковых требований в остальной части судом отказано.
С указанным решением суда в части удовлетворенных исковых требований не согласилось общество "Приора" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части изменить, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 исходя из ставки арендной платы 0,3% и пени за неисполнение обязательств за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 исходя из ставки неустойки 0,1%.
Податель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции не применены положения о сроке исковой давности к заявленным исковым требованиям Комитета по заявлению общества, и с учетом даты подачи рассмотренного иска Комитета у суда не имелось оснований для взыскания арендной платы и пени за период до 01.01.2013 в связи с истечением срока исковой давности.
Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и Mulberry Universal Ltd (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 (л.д. 9-15), согласно п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:58, площадью 6 041 кв. м, расположенный по ул. Энгельса в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства многоэтажной автостоянки.
Согласно п. 1.5. указанного договора аренды договор заключен на срок до 04.12.2012.
Согласно п. 2.1. договора аренды размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Пунктом 2.2. договора аренды установлено, что за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете.
Увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ) в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы. Новая величина размера арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения (опубликования и вступления в законную силу) в действие Постановлением Главы города, решением Челябинской Городской Думы и иными нормативно правовыми актами РФ (субъекта РФ) (п. 2.3. договора аренды).
На основании п. 6.3. договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
В приложении к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 (форма N 2) Комитет и Mulberry Universal Ltd определили, что расчет платы за аренду земли производится на основании Законов Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" (л.д. 16-17).
По акту приема-передачи земельного участка от 08.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:58, площадью 6 041 кв. м, расположенный по ул. Энгельса в Центральном районе г. Челябинска, передан в аренду Mulberry Universal Ltd (л.д. 18).
Согласно выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2013 N 74-74-01/010/2013-1690 (л.д. 21-22) и от 28.12.2015 N 74/001/064/2015-54058 (л.д. 57-58) договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 прошел процедуру государственной регистрации, и с 13.07.2011 на основании договора цессии N 2 от 05.03.2011 обременение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:58 арендой по названному договору зарегистрировано в пользу общества "Приора".
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Приора" обязательств арендатора по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 в части своевременного внесения арендной платы, на наличие задолженности по арендной плате за период с 13.07.2011 по 30.06.2015 в размере 4 205 296 руб., по пени за неисполнение обязательств за период с 01.10.2011 по 30.06.2015 в размере 7 495 373 руб., Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земли. Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд применил по заявлению ответчика исковую давность по требованиям за период с 13.07.2011 по 01.10.2012, а также признал необоснованным начисление арендной платы с применением ставки арендной платы 0,5%, установленной для случаев превышения сроков строительства, в силу недоказанности истцом установления нормативных сроков строительства. Суд, признав чрезмерной договорную неустойку и ее несоответствие общепринятому в гражданском обороте размеру неустойки, также пришел к выводу о допустимости снижения неустойки, исходя из ставки 0,1%.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 7 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что на основании договора краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 (л.д. 9-15) и договора цессии N 2 от 05.03.2011 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Приора" (арендатор) возникли обязательственные правоотношения, связанные с предоставлением обществу в пользование на условиях договора краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:58, площадью 6 041 кв. м, расположенного по ул. Энгельса в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства многоэтажной автостоянки.
Действительность и заключенность договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Договор краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 (л.д. 9-15) и договор цессии N 2 от 05.03.2011 были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2013 N 74-74-01/010/2013-1690 (л.д. 21-22) и от 28.12.2015 N 74/001/064/2015-54058 (л.д. 57-58).
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно вышеназванным выпискам из ЕГРП и кадастровому паспорту земельного участка от 11.01.2010 N 7436/218/09-274 (л.д. 23) переданный обществу в аренду земельный участок зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
При таких обстоятельствах, поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и арендатор обязан уплатить арендодателю плату за пользование земельным участком, исходя из таковой цены.
В обоснование заявленных исковых требований Комитет указал на неоплату ответчиком арендной платы по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 и наличие задолженности по арендной плате за период с 13.07.2011 по 30.06.2015 в размере 4 205 296 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
По смыслу норм ст. ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.
С учетом того, что обществом "Приора" суду не представлено доказательств отсутствия заявленной Комитетом задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Комитета в части взыскания с ответчика суммы основного долга, применив по заявлению общества исковую давность и пересчитав сумму задолженности, исходя из ставки арендной платы в размере 0,3%.
Указанные выводы суда сторонами в апелляционном порядке не оспариваются и на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции не пересматриваются.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 6.3. договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 стороны предусмотрели, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, но заявлено при рассмотрении дела о чрезмерности договорной неустойки, суд первой инстанции с учетом норм ст. 333 ГК РФ обоснованно взыскал с ответчика неустойку, соответствующую общепринятому в гражданском обороте размеру неустойки 0,1%.
Выводы суда относительно наличия оснований для снижения договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ сторонами также не оспариваются.
Доводы апелляционной жалобы общества "Приора" сводятся к несогласию с применением судом норм об исковой давности в части определения периодов, за которые Комитет вправе требовать взыскания с общества задолженности по арендной плате и пени, однако данные доводы не основаны на нормах материального права.
В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В п. 2.2. договора краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ N 006623-К-2010 от 08.07.2010 стороны определили, что за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете.
В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
По смыслу изложенных правовых норм и условий договора аренды следует, что обязательство арендатора по ежеквартальному внесению арендной платы ограничено 1-м числом месяца, следующего за отчетным кварталом, и, начиная с указанного числа, арендатор считается просрочившим обязательство по оплате арендной платы, у арендодателя возникает право требования взыскания данной платы в судебном порядке и именно с указанной даты применительно к соответствующему ежеквартальному платежу начинает течь срок исковой давности.
Как следует из материалов дела, Комитет обратился в арбитражный суд с иском 30.11.2015 (л.д. 3).
Следовательно, на основании ст. 200 ГК РФ, п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" Комитетом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы и пени за период предшествующий 30.09.2012 (третий квартал 2012 г.), течение которого началось с 01.10.2012.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что иск о взыскании арендной платы за четвертый квартал 2012 г. и пени на сумму данной арендной платы, право требования взыскания которых в судебном порядке возникло с 01.01.2013, был заявлен в пределах срока исковой давности.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определение арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 не исполнено, и к дате судебного заседания суду не представлены доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, государственная пошлина в размере 3 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2016 по делу N А76-29427/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Приора" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Приора" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)