Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи квартиры, однако в заключении договора купли-продажи ответчиком было отказано с указанием на то, что в квартире произведена корректировка площади в виде включения вспомогательных помещений чердачного пространства технического этажа в общую площадь квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванов Д.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Антоновой Н.В.,
судей Кнышевой Т.В., Муравецкой Л.В.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) по доверенности П. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 09 октября 2015 года, которым постановлено:
Иск Архиповой-Фон К.А. к Москомстройинвест о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворить.
Обязать Москомстройинвест заключить с Архиповой-Фон К.А. основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: *** (право собственности зарегистрировано 25 апреля 2008 года за N ***) на условиях договора N *** от 29 ноября 2007 года,
Истец Архипова-Фон К.А. обратилась в суд с иском к ответчику Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. В обоснование исковых требований истец указала, что решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2013 года за ней признано право требования на заключение основного договора купли-продажи ***-комнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, расположенной по адресу: ***, на основании договора N *** от 29 ноября 2007 года, заключенного между Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы и Фон К.Ш. На основании указанного решения суда 11 ноября 2013 года истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи квартиры, однако в заключении договора купли-продажи ответчиком было отказано с указанием на то, что в квартире N *** произведена корректировка площади в виде включения вспомогательных помещений чердачного пространства технического этажа в общую площадь квартиры, истцу предложено заключить дополнительное соглашение об оплате дополнительной площади. Истец Архипова-Фон К.А. считает отказ необоснованным, в связи с чем обратилась с настоящим требованием.
Истец Архипова-Фон К.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, обеспечила явку своего представителя по доверенности Ш., который в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика Москомстройинвест по доверенности П. в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Л. в судебное заседание явилась, не возражала против удовлетворения исковых требований.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Мосжилинспекции г. Москвы в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело было рассмотрено в отсутствие истца Архиповой-Фон К.А., представителей третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Мосжилинспекции г. Москвы.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика Москомстройинвест по доверенности П., указывая, что решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Представитель ответчика Москомстройинвест по доверенности С. в заседание судебной коллегии явилась, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, постановить по делу новое решение, которым Архиповой-Фон К.А. отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец Архипова-Фон К.А. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности Ш., который возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам письменных возражений, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьих лиц Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве, Мосжилинспекции г. Москвы в заседание судебной коллегии не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки и доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем с учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителей третьих лиц.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика Москомстройинвест по доверенности С., представителя истца Архиповой-Фон К.А. по доверенности Ш., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 29 ноября 2007 года между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и Фон К.Ш. был заключен предварительный договор N ***, по которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по строительному адресу: ***, состоящей из *** комнат, общей площадью квартиры *** кв. м, без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок и внутренних электромонтажных работ (п. 1.1). Под понятием "площадь" квартиры в данном пункте и далее стороны понимают площадь квартиры с учетом летних помещений (балконов, или лоджий, или веранд, или террас (в зависимости от проекта).
Согласно п. 1.2 предварительного договора в счет причитающихся по договору платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения Фон К.Ш. вносит денежные средства в размере стоимости квартиры.
В соответствии с п. 1.3 предварительного договора стоимость квартиры устанавливается по договору исходя из цены одного кв. м, утвержденного решением Межведомственной комиссии при Правительстве Москвы по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, построенной по городскому заказу (протокол МВК от 31 января 2006 года N *** и 30 января 2007 года N ***) в размере *** рублей и площади квартиры *** кв. м.
Согласно п. 1.4 предварительного договора площадь квартиры определена в соответствии с данными проектной документации, и стоимость квартиры подлежит корректировке в случае изменения площади квартиры свыше 1,0 кв. м по данным фактической экспликации Московского городского бюро технической инвентаризации.
Согласно п. 1.5 договора на момент заключения договора сумма договора составляет *** руб.
В соответствии с п. 1.6 предварительного договора в связи с уточнением площади квартиры по результатам фактических обмеров БТИ при ее увеличении свыше 1,0 кв. м гражданин обязан доплатить за образовавшуюся разницу площади по цене одного квадратного метра в размере *** рублей, а в случае уменьшения площади свыше 1,0 кв. м. Департамент обязуется вернуть стоимость разницы в метраже, по цене одного кв. м в размере *** рублей.
Согласно п. 3.2 предварительного договора Департамент обязан заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором, в течение трех месяцев с момента регистрации права города Москвы на квартиру после поступления всех необходимых документов и выполнения всех необходимых обязательств покупателем по настоящему договору (п. 3.2.1); передать квартиру покупателю в установленном действующим законодательством порядке и подписать соответствующий акт приема-передачи квартиры с указанием места и времени заключения этого договора (п. 3.2.2); осуществить подготовку и надлежащее оформление документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры и его государственной регистрации, также подготовку и оформление акта приема-передачи квартиры (п. 3.2.6).
Указанный договор оплачен полностью Фон К.Ш., что не оспаривается сторонами по делу.
02 ноября 2009 года Фон К.Ш. умер.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2013 года, вступившим в законную силу 01 ноября 2013 года, по гражданскому делу N 2-4414/2013 по иску Архиповой-Фон К.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ***, ***, к ***, *** г.р., ее опекуну К.Б. о выделении супружеской доли из совместно нажитого имущества супругов, о признании права собственности несовершеннолетних детей на обязательную долю в наследстве и о разделе имущества, за Архиповой-Фон К.А. признано право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, *** комнаты, общей площадью *** кв. м (основание: договор N *** от 29 ноября 2007 года между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и Фон К.Ш., а именно: право требования на заключение основного договора купли-продажи на 1/2 доли в данной квартире (дополнительно к праву требования заключения основного договора купли-продажи на 1/2 доли в квартире, супружеской доли - согласно свидетельства от 25.06.2010 г. за номером в реестре ***, выданного нотариусом г. Москвы Милевским А. К.А.
Из материалов дела следует, что право собственности города Москвы на квартиру по адресу: ***, было зарегистрировано 25 апреля 2008 года на основании Распоряжения Правительства Москвы от 04.10.2004 г. N ***, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2007 г. N ***. В свидетельстве о государственной регистрации права объектом права является квартира N ***, расположенная по адресу: ***, общей площадью *** кв. м, кадастровый номер ***.
То, что квартира по указанному адресу является предметом предварительного договора, сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
По данным ГКП МосгорБТИ по состоянию на 14 мая 2015 года по адресу: ***, учтена ***-комнатная квартира общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балкона) составляет *** к. м., а всего *** кв. м.
В письменных возражениях ответчик ссылается на акт осмотра квартиры N *** от 19 декабря 2014 года, произведенного представителем Мосжилинспекции совместно с представителями Департамента имущества г. Москвы, Бауманского ТБТИ г. Москвы, управляющего ЖК ЗАО "ДЕКРА-СТРОЙЭКСПЛУАТАЦИЯ" по обращению Москомстройинвеста, согласно которого установлено, что в спорной квартире выполнены ремонтно-строительные работы по демонтажу и устройству несущих перегородок, устроен проем в железобетонном перекрытии между квартирой N *** и техническим этажом (помещение N ***), и часть чердачного помещения присоединена к спорной квартире, в настоящее время существует иной объект недвижимости с общей площадью более *** кв. м.
Вместе с тем, 26 августа 2015 года Департаментом городского имущества города Москвы, осуществляющим полномочия собственника в отношении имущества города Москвы, произведен осмотр спорного жилого помещения, в ходе которого установлено, что спорное жилое помещение свободно, имеются коммуникации, доступ в квартиру осуществляется через лестничную площадку 10-го этажа, проем между жилым помещением и техническим этажом отсутствует (заложен), доступ в помещения технического этажа осуществляется через отдельный вход с лестничного марша.
В технической документации на квартиру имеется отметка о произведенном без соответствующего разрешения переоборудовании (перепланировки), при этом прежние внешние границы зарегистрированного объекта недвижимости сохранены.
Удовлетворяя исковые требования Архиповой-Фон К.А. об обязании ответчика Москомстройинвест заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: ***, на условиях предварительного договора N *** от 29 ноября 2007 года, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 421, 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 3.2 предварительного договора ответчик обязан заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение трех месяцев с момента регистрации права города Москвы на квартиру после поступления всех необходимых документов и выполнения всех обязательств гражданина по договору; оплата по договору N *** от 29 ноября 2007 года произведена в соответствии с его условиями; каких-либо препятствий для заключения договора купли-продажи спорной квартиры не имеется; предварительный договор N *** от 29 ноября 2007 года в порядке, установленном п. 4, сторонами не расторгнут, полученные по договору ответчиком денежные средства не возвращены.
Также суд принял во внимание, что в соответствии с положением о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по организации строительства в рамках комплексного градостроительного развития территорий города Москвы, государственного контроля и надзора соблюдения в городе Москве законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; в целях осуществления своих полномочий Комитет имеет право заключать в пределах своей компетенции государственные контракты, иные гражданско-правовые договоры с физическими и юридическими лицами в целях выполнения возложенных на Комитет полномочий; председатель Комитета имеет право подписи основных договоров купли-продажи, заключаемых Комитетом во исполнение обязательств города Москвы, возникших из предварительных договоров купли-продажи, ранее заключенных Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы с физическими и юридическими лицами, а также имеют право подписи уполномоченные им заместители.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Архиповой-Фон К.А. об обязании ответчика Москомстройинвест заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: ***, на условиях предварительного договора N *** от 29 ноября 2007 года, судебная коллегия принимает во внимание, что право собственности города Москвы на спорную квартиру было зарегистрировано 25 апреля 2008 года, в соответствии с условиями предварительного договора ответчик обязан заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором, в течение трех месяцев с момента регистрации права города Москвы на квартиру после поступления всех необходимых документов и выполнения всех необходимых обязательств покупателем по настоящему договору, покупателем все обязательства по предварительному договору были выполнены, однако ответчиком Москомстройинвест в течение длительного периода времени не предпринималось каких-либо действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи квартиры как с лицом, заключившим предварительный договор, Фон К.Ш., умершим *** года, так и с истцом Архиповой-Фон К.А., за которой право требования заключения основного договора купли-продажи квартиры признано вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2013 года, доказательств обратного стороной ответчика не представлено.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что в настоящее время площадь квартиры, расположенной по адресу: ***, указанная в свидетельстве о государственной регистрации права собственности города Москвы на данную квартиру, - *** кв. м, не соответствует фактической площади квартиры, что подтверждается документами БТИ и Актом осмотра от 26 августа 2015 года, согласно которым общая площадь квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балконы) составляет *** кв. м, всего *** кв. м, в связи с чем неуказание в решении суда площади квартиры, в отношении которой Москомстройинвест обязан заключить с истцом договор купли-продажи, повлечет за собой невозможность исполнения постановленного решения суда.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что право собственности города Москвы зарегистрировано на квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью *** кв. м.
Согласно данным Сокольнического ТБТИ по состоянию на 14 мая 2015 года общая площадь спорной квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балконы) составляет *** кв. м, всего *** кв. м.
Согласно условиям предварительного договора N *** от 29 ноября 2007 года стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по строительному адресу: ***, состоящей из *** комнат, общей площадью квартиры *** кв. м, без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок и внутренних электромонтажных работ (п. 1.1), при этом под понятием "площадь" квартиры в данном пункте и далее стороны понимают площадь квартиры с учетом летних помещений (балконов, или лоджий, или веранд, или террас (в зависимости от проекта). Согласно п. 1.3 предварительного договора стоимость квартиры установлена исходя из цены одного кв. м в размере *** рублей и площади квартиры *** кв. м.
В суде апелляционной инстанции представители сторон не оспаривали то обстоятельство, что в соответствии с данными ТБТИ по результатам обмеров и фактически по состоянию на момент разрешения настоящего спора общая площадь квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балконы) составляет *** кв. м, всего *** кв. м. Также представители сторон не оспаривали то обстоятельство, что проем между жилым помещением и техническим этажом отсутствует (заложен), доступ в помещения технического этажа осуществляется через отдельный вход с лестничного марша, чердачное помещение предметом настоящего спора не является.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Принимая во внимание буквальное толкование условий предварительного договора, согласно которого общая площадь квартиры, включая площадь вспомогательных помещений, которая должна быть передана в собственность покупателя на основании договора купли-продажи, составляет *** кв. м, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств, которые позволяют определить, что предварительный договор купли-продажи содержит условия, позволяющие установить предмет договора и цену продажи, как того требуют п. 1 ст. 549, ст. ст. 554, 555 ГК РФ, учитывая данные ТБТИ по результатам обмеров, согласно которым общая площадь квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балконы) составляет *** кв. м, всего *** кв. м, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, в то время как в свидетельстве о государственной регистрации права собственности города Москвы на спорную квартиру указана общая площадь квартиры *** кв. м, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда, указав на обязанность ответчика Москомстройинвест заключить с истцом Архиповой-Фон К.А. основной договор купли-продажи жилого помещения общей площадью *** кв. м (с учетом лоджий и балконов *** кв. м), расположенного по адресу: ***.
В остальной части решение суда является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 09 октября 2015 года изменить.
Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:
Иск Архиповой-Фон К.А. к Москомстройинвест о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры - удовлетворить.
Обязать Москомстройинвест заключить с Архиповой-Фон К.А. основной договор купли-продажи жилого помещения общей площадью *** кв. м (с учетом лоджий и балконов *** кв. м), расположенного по адресу: ***.
В остальной части решение Тверского районного суда г. Москвы от 09 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.05.2016 ПО ДЕЛУ N 33-18555/2016
Требование: О понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи квартиры, однако в заключении договора купли-продажи ответчиком было отказано с указанием на то, что в квартире произведена корректировка площади в виде включения вспомогательных помещений чердачного пространства технического этажа в общую площадь квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. по делу N 33-18555/2016
Судья: Иванов Д.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Антоновой Н.В.,
судей Кнышевой Т.В., Муравецкой Л.В.,
при секретаре Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) по доверенности П. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 09 октября 2015 года, которым постановлено:
Иск Архиповой-Фон К.А. к Москомстройинвест о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворить.
Обязать Москомстройинвест заключить с Архиповой-Фон К.А. основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: *** (право собственности зарегистрировано 25 апреля 2008 года за N ***) на условиях договора N *** от 29 ноября 2007 года,
установила:
Истец Архипова-Фон К.А. обратилась в суд с иском к ответчику Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. В обоснование исковых требований истец указала, что решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2013 года за ней признано право требования на заключение основного договора купли-продажи ***-комнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, расположенной по адресу: ***, на основании договора N *** от 29 ноября 2007 года, заключенного между Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы и Фон К.Ш. На основании указанного решения суда 11 ноября 2013 года истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи квартиры, однако в заключении договора купли-продажи ответчиком было отказано с указанием на то, что в квартире N *** произведена корректировка площади в виде включения вспомогательных помещений чердачного пространства технического этажа в общую площадь квартиры, истцу предложено заключить дополнительное соглашение об оплате дополнительной площади. Истец Архипова-Фон К.А. считает отказ необоснованным, в связи с чем обратилась с настоящим требованием.
Истец Архипова-Фон К.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена, обеспечила явку своего представителя по доверенности Ш., который в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика Москомстройинвест по доверенности П. в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Л. в судебное заседание явилась, не возражала против удовлетворения исковых требований.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Мосжилинспекции г. Москвы в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело было рассмотрено в отсутствие истца Архиповой-Фон К.А., представителей третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Мосжилинспекции г. Москвы.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика Москомстройинвест по доверенности П., указывая, что решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Представитель ответчика Москомстройинвест по доверенности С. в заседание судебной коллегии явилась, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, постановить по делу новое решение, которым Архиповой-Фон К.А. отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец Архипова-Фон К.А. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности Ш., который возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам письменных возражений, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьих лиц Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве, Мосжилинспекции г. Москвы в заседание судебной коллегии не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки и доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем с учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителей третьих лиц.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика Москомстройинвест по доверенности С., представителя истца Архиповой-Фон К.А. по доверенности Ш., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 29 ноября 2007 года между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и Фон К.Ш. был заключен предварительный договор N ***, по которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по строительному адресу: ***, состоящей из *** комнат, общей площадью квартиры *** кв. м, без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок и внутренних электромонтажных работ (п. 1.1). Под понятием "площадь" квартиры в данном пункте и далее стороны понимают площадь квартиры с учетом летних помещений (балконов, или лоджий, или веранд, или террас (в зависимости от проекта).
Согласно п. 1.2 предварительного договора в счет причитающихся по договору платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения Фон К.Ш. вносит денежные средства в размере стоимости квартиры.
В соответствии с п. 1.3 предварительного договора стоимость квартиры устанавливается по договору исходя из цены одного кв. м, утвержденного решением Межведомственной комиссии при Правительстве Москвы по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, построенной по городскому заказу (протокол МВК от 31 января 2006 года N *** и 30 января 2007 года N ***) в размере *** рублей и площади квартиры *** кв. м.
Согласно п. 1.4 предварительного договора площадь квартиры определена в соответствии с данными проектной документации, и стоимость квартиры подлежит корректировке в случае изменения площади квартиры свыше 1,0 кв. м по данным фактической экспликации Московского городского бюро технической инвентаризации.
Согласно п. 1.5 договора на момент заключения договора сумма договора составляет *** руб.
В соответствии с п. 1.6 предварительного договора в связи с уточнением площади квартиры по результатам фактических обмеров БТИ при ее увеличении свыше 1,0 кв. м гражданин обязан доплатить за образовавшуюся разницу площади по цене одного квадратного метра в размере *** рублей, а в случае уменьшения площади свыше 1,0 кв. м. Департамент обязуется вернуть стоимость разницы в метраже, по цене одного кв. м в размере *** рублей.
Согласно п. 3.2 предварительного договора Департамент обязан заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором, в течение трех месяцев с момента регистрации права города Москвы на квартиру после поступления всех необходимых документов и выполнения всех необходимых обязательств покупателем по настоящему договору (п. 3.2.1); передать квартиру покупателю в установленном действующим законодательством порядке и подписать соответствующий акт приема-передачи квартиры с указанием места и времени заключения этого договора (п. 3.2.2); осуществить подготовку и надлежащее оформление документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры и его государственной регистрации, также подготовку и оформление акта приема-передачи квартиры (п. 3.2.6).
Указанный договор оплачен полностью Фон К.Ш., что не оспаривается сторонами по делу.
02 ноября 2009 года Фон К.Ш. умер.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2013 года, вступившим в законную силу 01 ноября 2013 года, по гражданскому делу N 2-4414/2013 по иску Архиповой-Фон К.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ***, ***, к ***, *** г.р., ее опекуну К.Б. о выделении супружеской доли из совместно нажитого имущества супругов, о признании права собственности несовершеннолетних детей на обязательную долю в наследстве и о разделе имущества, за Архиповой-Фон К.А. признано право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, *** комнаты, общей площадью *** кв. м (основание: договор N *** от 29 ноября 2007 года между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы и Фон К.Ш., а именно: право требования на заключение основного договора купли-продажи на 1/2 доли в данной квартире (дополнительно к праву требования заключения основного договора купли-продажи на 1/2 доли в квартире, супружеской доли - согласно свидетельства от 25.06.2010 г. за номером в реестре ***, выданного нотариусом г. Москвы Милевским А. К.А.
Из материалов дела следует, что право собственности города Москвы на квартиру по адресу: ***, было зарегистрировано 25 апреля 2008 года на основании Распоряжения Правительства Москвы от 04.10.2004 г. N ***, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2007 г. N ***. В свидетельстве о государственной регистрации права объектом права является квартира N ***, расположенная по адресу: ***, общей площадью *** кв. м, кадастровый номер ***.
То, что квартира по указанному адресу является предметом предварительного договора, сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
По данным ГКП МосгорБТИ по состоянию на 14 мая 2015 года по адресу: ***, учтена ***-комнатная квартира общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балкона) составляет *** к. м., а всего *** кв. м.
В письменных возражениях ответчик ссылается на акт осмотра квартиры N *** от 19 декабря 2014 года, произведенного представителем Мосжилинспекции совместно с представителями Департамента имущества г. Москвы, Бауманского ТБТИ г. Москвы, управляющего ЖК ЗАО "ДЕКРА-СТРОЙЭКСПЛУАТАЦИЯ" по обращению Москомстройинвеста, согласно которого установлено, что в спорной квартире выполнены ремонтно-строительные работы по демонтажу и устройству несущих перегородок, устроен проем в железобетонном перекрытии между квартирой N *** и техническим этажом (помещение N ***), и часть чердачного помещения присоединена к спорной квартире, в настоящее время существует иной объект недвижимости с общей площадью более *** кв. м.
Вместе с тем, 26 августа 2015 года Департаментом городского имущества города Москвы, осуществляющим полномочия собственника в отношении имущества города Москвы, произведен осмотр спорного жилого помещения, в ходе которого установлено, что спорное жилое помещение свободно, имеются коммуникации, доступ в квартиру осуществляется через лестничную площадку 10-го этажа, проем между жилым помещением и техническим этажом отсутствует (заложен), доступ в помещения технического этажа осуществляется через отдельный вход с лестничного марша.
В технической документации на квартиру имеется отметка о произведенном без соответствующего разрешения переоборудовании (перепланировки), при этом прежние внешние границы зарегистрированного объекта недвижимости сохранены.
Удовлетворяя исковые требования Архиповой-Фон К.А. об обязании ответчика Москомстройинвест заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: ***, на условиях предварительного договора N *** от 29 ноября 2007 года, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 421, 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 3.2 предварительного договора ответчик обязан заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение трех месяцев с момента регистрации права города Москвы на квартиру после поступления всех необходимых документов и выполнения всех обязательств гражданина по договору; оплата по договору N *** от 29 ноября 2007 года произведена в соответствии с его условиями; каких-либо препятствий для заключения договора купли-продажи спорной квартиры не имеется; предварительный договор N *** от 29 ноября 2007 года в порядке, установленном п. 4, сторонами не расторгнут, полученные по договору ответчиком денежные средства не возвращены.
Также суд принял во внимание, что в соответствии с положением о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по организации строительства в рамках комплексного градостроительного развития территорий города Москвы, государственного контроля и надзора соблюдения в городе Москве законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; в целях осуществления своих полномочий Комитет имеет право заключать в пределах своей компетенции государственные контракты, иные гражданско-правовые договоры с физическими и юридическими лицами в целях выполнения возложенных на Комитет полномочий; председатель Комитета имеет право подписи основных договоров купли-продажи, заключаемых Комитетом во исполнение обязательств города Москвы, возникших из предварительных договоров купли-продажи, ранее заключенных Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы с физическими и юридическими лицами, а также имеют право подписи уполномоченные им заместители.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Архиповой-Фон К.А. об обязании ответчика Москомстройинвест заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: ***, на условиях предварительного договора N *** от 29 ноября 2007 года, судебная коллегия принимает во внимание, что право собственности города Москвы на спорную квартиру было зарегистрировано 25 апреля 2008 года, в соответствии с условиями предварительного договора ответчик обязан заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором, в течение трех месяцев с момента регистрации права города Москвы на квартиру после поступления всех необходимых документов и выполнения всех необходимых обязательств покупателем по настоящему договору, покупателем все обязательства по предварительному договору были выполнены, однако ответчиком Москомстройинвест в течение длительного периода времени не предпринималось каких-либо действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи квартиры как с лицом, заключившим предварительный договор, Фон К.Ш., умершим *** года, так и с истцом Архиповой-Фон К.А., за которой право требования заключения основного договора купли-продажи квартиры признано вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2013 года, доказательств обратного стороной ответчика не представлено.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что в настоящее время площадь квартиры, расположенной по адресу: ***, указанная в свидетельстве о государственной регистрации права собственности города Москвы на данную квартиру, - *** кв. м, не соответствует фактической площади квартиры, что подтверждается документами БТИ и Актом осмотра от 26 августа 2015 года, согласно которым общая площадь квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балконы) составляет *** кв. м, всего *** кв. м, в связи с чем неуказание в решении суда площади квартиры, в отношении которой Москомстройинвест обязан заключить с истцом договор купли-продажи, повлечет за собой невозможность исполнения постановленного решения суда.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что право собственности города Москвы зарегистрировано на квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью *** кв. м.
Согласно данным Сокольнического ТБТИ по состоянию на 14 мая 2015 года общая площадь спорной квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балконы) составляет *** кв. м, всего *** кв. м.
Согласно условиям предварительного договора N *** от 29 ноября 2007 года стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по строительному адресу: ***, состоящей из *** комнат, общей площадью квартиры *** кв. м, без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок и внутренних электромонтажных работ (п. 1.1), при этом под понятием "площадь" квартиры в данном пункте и далее стороны понимают площадь квартиры с учетом летних помещений (балконов, или лоджий, или веранд, или террас (в зависимости от проекта). Согласно п. 1.3 предварительного договора стоимость квартиры установлена исходя из цены одного кв. м в размере *** рублей и площади квартиры *** кв. м.
В суде апелляционной инстанции представители сторон не оспаривали то обстоятельство, что в соответствии с данными ТБТИ по результатам обмеров и фактически по состоянию на момент разрешения настоящего спора общая площадь квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балконы) составляет *** кв. м, всего *** кв. м. Также представители сторон не оспаривали то обстоятельство, что проем между жилым помещением и техническим этажом отсутствует (заложен), доступ в помещения технического этажа осуществляется через отдельный вход с лестничного марша, чердачное помещение предметом настоящего спора не является.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Принимая во внимание буквальное толкование условий предварительного договора, согласно которого общая площадь квартиры, включая площадь вспомогательных помещений, которая должна быть передана в собственность покупателя на основании договора купли-продажи, составляет *** кв. м, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств, которые позволяют определить, что предварительный договор купли-продажи содержит условия, позволяющие установить предмет договора и цену продажи, как того требуют п. 1 ст. 549, ст. ст. 554, 555 ГК РФ, учитывая данные ТБТИ по результатам обмеров, согласно которым общая площадь квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь вспомогательных помещений (лоджии, балконы) составляет *** кв. м, всего *** кв. м, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, в то время как в свидетельстве о государственной регистрации права собственности города Москвы на спорную квартиру указана общая площадь квартиры *** кв. м, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда, указав на обязанность ответчика Москомстройинвест заключить с истцом Архиповой-Фон К.А. основной договор купли-продажи жилого помещения общей площадью *** кв. м (с учетом лоджий и балконов *** кв. м), расположенного по адресу: ***.
В остальной части решение суда является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 09 октября 2015 года изменить.
Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:
Иск Архиповой-Фон К.А. к Москомстройинвест о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры - удовлетворить.
Обязать Москомстройинвест заключить с Архиповой-Фон К.А. основной договор купли-продажи жилого помещения общей площадью *** кв. м (с учетом лоджий и балконов *** кв. м), расположенного по адресу: ***.
В остальной части решение Тверского районного суда г. Москвы от 09 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)