Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
при участии:
от ОАО "Горячеключевская мебельная фабрика": представителя Гаспаряна Г.Т. по доверенности от 19.05.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19 января 2016 года по делу N А32-50264/2011 (судья Колодкина В.Г.)
по иску федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий
к ответчику открытому акционерному обществу "Горячеключевская мебельная фабрика" (ИНН 2305000707, ОГРН 1022301069724)
при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о взыскании платы за пользование объектами базы отдыха "Родничок", не включенными в договор аренды,
и по встречному иску открытого акционерного общества "Горячеключевская мебельная фабрика"
к федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)"
при участии третьего лица: Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю
о внесении изменений в договор аренды,
установил:
федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Горячеключевская мебельная фабрика" (далее - ответчик, общество) о взыскании денежных средств в сумме 418 781 руб. за использование 46 объектов базы отдыха "Родничок", не включенных в договор аренды от 17.11.2006 N 371-06.
В последующем предприятие заявило ходатайство об изменении исковых требований и просило взыскать с общества задолженность по арендной плате за период с 15.06.2010 по 02.07.2015 в сумме 1 331 999 руб. 39 коп.
Определением суда от 08.06.2015 (л.д. 36-38 том 5) данное дело объединено с делом N А32-5181/2015 по иску общества к предприятию об изменении условий договора аренды от 17.11.2006 N 371-06.
В рамках дела N А32-5181/2015 обществом заявлено требование о внесении в договор аренды изменений путем дополнения перечня предоставленных в аренду объектов недвижимого имущества перечнем объектов, которые фактически находятся на предоставленном обществу в аренду для эксплуатации базы отдыха "Родничок" земельном участке и в пользовании общества, за которые предприятие отыскивает арендную плату.
В частности, общество просило включить в перечень предоставленного в аренду имущества следующие объекты: вагон полевой литеры С, с; домик щитовой летнего типа литеры Р, р; домики летнего типа литеры Ф, Т, Ч, М, м, У, Х; душ - уборную литер И; кладовые литеры Г1, Г24; навесы литеры Г2, Г4, Г8, Г11, Г12, Г13, Г14, Г15, Г16, Г17, Г19, Г20, Г21, Г25, Г26, Г27, Г36; проходную с навесом литеры З, Г29; душевую литер Г7; уборные литеры Г23, Г31; сарай литер 26 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования - л.д. 31-34 том 5).
К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Управление Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (определение от 261-263 том 6).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 января 2016 года исковые требования ФГУП "ФТ-Центр" удовлетворены, суд взыскал с общества в пользу предприятия задолженность по арендной плате за период с 15.06.2010 по 02.07.2015 в размере 1 331 999 руб. 39 коп.
С общества в пользу предприятия также взысканы судебные расходы по государственной пошлине в размере 11 376 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 80 000 руб.
Суд также удовлетворил встречный иск общества к предприятию о внесении изменений в условия договора аренды N 371-06 от 17.11.2006, заключенного между предприятием и обществом. Условия договора дополнены перечнем находящихся на земельном участке объектов недвижимого имущества, которые находятся у предприятия в хозяйственном ведении и которые не были включены в предмет договора аренды при его заключении, но фактически эксплуатируются ответчиком.
Удовлетворяя первоначальный иск предприятия, суд исходил из того, что общество фактически пользуется имуществом, не включенным в договор аренды, поэтому должно оплачивать фактическое пользование. Размер арендной платы за испрашиваемый период с 15.06.2010 по 02.07.2015 в сумме 1 331 999 руб. 39 коп. определен судом на основании судебного экспертного заключения от 19.10.2015, подготовленного ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ".
При удовлетворении встречного иска суд исходил из того, что согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Но поскольку договор аренды был заключен до вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статья 17.1 закона "О защите конкуренции" применению не подлежит. Суд изменил условия договора в части определения перечня объектов аренды и в части арендной платы, указав, что при увеличении передаваемых в аренду объектов базы отдыха "Родничок" подлежит увеличению и размер арендной платы. Арендная плата определена судом в размере 22 711 руб. исходя из выводов экспертного заключения от 19.10.2015.
ФГУП "ФТ-Центр" обжаловало решение в части удовлетворения встречного иска общества в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение в указанной части отменить.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал на ошибочность выводов суда первой инстанции. При внесении изменений в действующий договор необходимо руководствоваться кроме закона "О защите конкуренции" также Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд". Предоставление имущества на праве аренды от имени Российской Федерации должно осуществляться только по результатам проведения конкурсов и аукционов.
Истец и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьих лиц.
Ранее в судебных заседаниях от 19.04.2016 и от 17.05.2016 представитель истца поддерживал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение в части удовлетворения встречного иска.
Представитель ответчика возражал доводам апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что резолютивная часть решения суда изложена правильно, за исключением указания номеров статей в договоре. Обращаясь со встречным исковым заявлением, общество изложило подлежащие согласованию договорные условия в виде дополнительного соглашения к договору аренды. Именно поэтому новые условия были поименованы в качестве статей 1, 2, 3 и так далее. Однако при принятии решения суд первой инстанции указанные обществом условия включил в сам текст договора аренды, при этом оставив использованную ответчиком нумерацию. Указанное обстоятельство может быть исправлено судом первой инстанции в порядке разъяснения решения. Представитель ответчика также пояснил, что общество решение в части удовлетворения первоначального иска не оспаривает.
Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 14.06.2016 до 21.06.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.03.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Горячеключевская мебельная фабрика" (арендатор) был заключен договор аренды N 37-06 недвижимого имущества базы отдыха "Родничок", находящегося в федеральной собственности, сроком действия с 01.11.2005 по 09.11.2006 (л.д. 148-152 том 3).
Состав передаваемого в аренду имущества в количестве 11 объектов указан в приложении N 2 к договору аренды.
В связи с расторжением договора аренды от 02.03.2006 N 37-06 объекты аренды (вагон полевой литер Е, вагон полевой (спортзал) литер В, домики летние литеры Л, М, Н, О, П, Р, Т, столовая литер А, спорткомплекс литер Д) по акту приема-передачи от 08.11.2006 были возвращены арендодателю (л.д. 153 том 3).
17.11.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен краткосрочный договор N 371-06 аренды недвижимого имущества (тех же 11 объектов базы отдыха "Родничок"), расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, ст. Безымянная, б/о "Родничок", со сроком действия с 09.11.2006 по 01.11.2007 (л.д. 51-59 том 1, л.д. 17-27 том 3).
Перечень объектов, передаваемых в аренду, согласован в приложении к договору (л.д. 68 том 1, л.д. 28 том 3). Объекты недвижимости переданы обществу для использования под санаторно-курортные и туристические объекты.
Передача объектов оформлена сторонами актом приема-передачи государственного имущества от 09.11.2006 (л.д. 67 том 1, л.д. 28 том 3).
Арендная плата по договору определена согласно отчету об оценке N 060/06 от 27.10.2006 в размере 10 732 руб. (пункт 1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 20.04.2007 (л.д. 29-31 том 3) стороны внесли изменения в договор аренды N 371-06 от 17.11.2006, добавив в пункт 1.1. абзац следующего содержания: "Передаваемое недвижимое имущество принадлежит арендодателю на основании выписки из реестра федерального имущества N 003-10/9011 от 31.10.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23АА N 003096 от 24.04.2007 (столовая, площадью 875,6 кв. м, литер А, А1); свидетельством о государственной регистрации права серии 23АА N 003095 от 24.04.2007 (гараж, площадью 146,3 кв. м, литер Б), свидетельством о государственной регистрации права серии 23АА N 003097 от 24.04.2007 (домик с пристройкой площадью 69,4 кв. м, литер Д, д1)".
Стороны также согласовали продлить договор аренды до 01.11.2031.
Договор аренды от 17.11.2006 N 371-06 и дополнительное соглашение к нему от 20.04.2007 зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 27.09.2007 (оборотная сторона л.д. 182 том 3, оборотная сторона л.д. 186 том 3).
01.10.2007 между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды земельного участка от N 7700000772 сроком действия с 01.10.2007 по 01.11.2031, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:41:07 06 001:0019 площадью 66871 кв. м, расположенный по адресу г. Горячий Ключ, с/о Безымянный, с. Безымянное, база отдыха "Родничок", для эксплуатации базы отдыха (л.д. 33-38 том 6).
В пункте 1.2 договора аренды земельного участка перечислены 11 объектов недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке, для эксплуатации которых он предоставляется в аренду.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 12.10.2007, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 23-2310/041/2007-379.
Из представленного в материалы дела поручения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 31.07.2007 N СС-08/21446 следует, что в его адрес поступило обращение ФГУП "ФТ-Центр" о закреплении за предприятием федерального имущества базы отдыха "Родничок", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, с/о Безымянное, с. Безымянное.
Во исполнение поручения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и в соответствии со статьями 214, 294, 295, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю было издано распоряжение от 10.10.2007 N 692-р, в соответствии с которым за ФГУП "ФТ-Центр" на праве хозяйственного ведения закреплено недвижимое имущество, составляющее казну Российской Федерации (л.д. 46-47 том 1).
Согласно приложению к распоряжению за ФГУП "ФТ-Центр" на праве хозяйственного ведения закреплены 57 объектов, расположенных по адресу:
г. Горячий Ключ, с/о Безымянный, с. Безымянное, база отдыха "Родничок" (л.д. 48-50 том 1).
Распоряжением теруправления от 17.04.2008 N 311-р утвержден новый перечень имущества, составляющего казну Российской Федерации, закрепляемого на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр" (л.д. 74-76 том 3).
01.03.2009 между теруправлением, ФГУП "ФТ-Центр" и обществом заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 17.11.2006 N 371-06, в соответствии с которым ФГУП "ФТ-Центр" выступает арендодателем по договору аренды от 17.11.2006 N 371-06 (л.д. 69-70 том 1).
Действующее законодательство не исключает возможности передачи в хозяйственное ведение имущества, обремененного правами третьих лиц по договору аренды, который сохраняет свою силу на весь период в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ).
Согласно пункту 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе. Рассматриваемая норма подлежит применению также к ситуации закрепления имущества, переданного в аренду, в хозяйственное ведение предприятия.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента их государственной регистрации.
Право хозяйственного ведения на объекты базы отдыха "Родничок": домики летнего типа литеры Т, У, Ч, Ф, Х; домик литер К, к; домики щитовые летнего типа литеры М, м, П, п, Н, н, Р, р, О, о, Л, л; столовая литер А, А1; гараж литер Б; вагон полевой литер С, с; вагон полевой литер Е, е; вагон полевой литер В; тир литер Ж зарегистрировано за ФГУП "ФТ-Центр" 29.06.2010, на коттедж литер Д, д, д1-24.12.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, имеющимися в материалах дела.
Ссылаясь на то, что с 15.06.2010 общество пользовалась принадлежащими на праве хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр" объектами в количестве 32 единиц, не включенными в перечень имущества, переданного по договору аренды от 17.11.2006 N 371-06, без внесения арендной платы, предприятие обратилось с иском по настоящему делу о взыскании арендной платы за период с 15.06.2010 по 01.11.2011.
Размер арендной платы за период с 15.06.2010 по 01.11.2011 определен истцом на основании отчета оценки от 06.12.2011 N 360-11 (том 2).
Общество подтвердило эксплуатацию не только переданных по договору аренды от 17.11.2006 N 371-06 объектов недвижимости, но и иных объектов в количестве 32 единиц, расположенных на территории базы отдыха "Родничок" и арендуемом им земельном участке, а также осуществление работ по ремонту и благоустройству территории базы отдыха, что соответствует основной цели общества - использованию по назначению имущества базы отдыха как имущественного комплекса.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В целях определения размера рыночной стоимости арендной платы за пользование движимыми и недвижимыми объектами, находящимися во владении и пользовании общества, за период с 15.06.2010 по 01.10.2011 определением суда первой инстанции от 17.04.2013 была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Ятрань-оценка" (л.д. 272-276 том 1).
В последующем определением суда от 02.07.2015 по делу была назначена новая экспертиза на предмет определения размера рыночной стоимости арендной платы за пользование движимыми и недвижимыми объектами, находящимися во владении и пользовании общества, за период с 15.06.2010 по 01.11.2011 и с 02.11.2011 (л.д. 81-84 том 5).
Заключением ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 19.10.2015 размер арендной платы за испрашиваемый период с 15.06.2010 по 02.07.2015 определен в сумме 1 331 999 руб. 39 коп. (л.д. 2-58 том 7).
Суд признал требования ФГУП "ФТ-Центр" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 331 999 руб. 39 коп. подлежащими удовлетворению.
В указанной части решение сторонами не обжаловано.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В апелляционной жалобе предприятие просит проверить обоснованность и законность решения только в части удовлетворения встречного иска. Представитель общества в судебных заседаниях пояснил, что общество решение в части удовлетворения иска предприятия не оспаривает.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность и законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы.
По встречному иску обществом было заявлено требование о внесении в договор изменений путем дополнения перечня предоставленных в аренду объектов недвижимого имущества перечнем объектов, которые фактически находятся на предоставленном обществу в аренду для эксплуатации базы отдыха "Родничок" и в пользовании общества, за которые ФГУП "ФТ-Центр" отыскивает арендную плату в рамках настоящего дела.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в пункте 4 данной статьи.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды от 17.11.2006 N 371-06 недвижимого имущества базы отдыха "Родничок" и дополнительного соглашения к нему от 20.04.2007 не на все объекты в количестве 57 наименований, входящие в настоящее время в состав имущественного комплекса базы отдыха "Родничок" и расположенные на предоставленном ОАО "Горячеключевская мебельная фабрика" земельном участке с кадастровым номером 23:41:07 06 001:0019, имелись правоустанавливающие документы и не на все объекты, относящиеся к объектам недвижимости, было зарегистрировано право.
В рамках дела N А32-19850/2009 общество обращалось с иском к теруправлению о признании права собственности на ряд объектов, расположенных на территории, занимаемой базой отдыха "Родничок", ссылаясь на их самостоятельное возведение в период нахождения у него в аренде земельного участка, предоставленного для эксплуатации базы отдыха "Родничок".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2010 по делу N А32-19850/2009 (л.д. 122-127 том 3) установлен факт неправомерного возведения обществом на арендуемом земельном участке объектов, о признании права собственности на которые был заявлен иск.
Вместе с тем, теруправлением не был инициирован иск о сносе возведенных обществом на арендуемом земельном участке 32 объектов (недвижимости и объектов, не относящихся к недвижимости).
Более того, возведенные обществом объекты были включены в реестр федерального имущества и в 2010 году в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2010 году были внесены записи о праве собственности Российской Федерации на следующие объекты, о включении которых в договор просит общество: домик щитовой летнего типа литеры Р, р (л.д. 217 том 1); вагон полевой литеры С, с (л.д. 218 том 1); домики летнего типа литеры Ч, Ф, Х, Т, У, М, м (л.д. 223-224, 226, 229-230, 232 том 1).
29.06.2010 в ЕГРП внесены записи о регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр" на указанные объекты.
В целях конкретизации объектов недвижимого и движимого имущества, составляющих единый имущественный комплекс базы отдыха "Родничок" и используемых ОАО "Горячеключевская мебельная фабрика", общество письмом от 25.12.2014 исх. N 240 предложило ФГУП "ФТ-Центр" заключить дополнительное соглашение от 25.12.2014 к договору аренды от 17.11.2006 N 371-06.
Аналогичные письма были направлены обществом 17.06.2015 в адрес ФГУП "ФТ-Центр" и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Предприятие не выразило своего согласия на заключение дополнительного соглашения, что явилось основанием для обращения общества с требованием об изменении условий договора аренды в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что при заключении договора в 2006 году стороны не могли разумно предвидеть указанные обстоятельства, при наличии данных обстоятельств договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях; названные обстоятельства являются непреодолимыми; в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что стороны могли предвидеть указанные обстоятельства.
Суд указал, что действия истца по внесению изменений в состоявшийся договор являются разумными и экономически обоснованными, так как наличие на предоставленной в аренду территории и используемых обществом дополнительно 32 объектов, входящих в состав имущественного комплекса база отдыха "Родничок", не предполагает решение возникших разногласий иным способом.
Суд правомерно отклонил доводы предприятия о том, что при внесении изменений в действующий договор необходимо руководствоваться законом "О защите конкуренции".
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в порядке, предусмотренном частью 1 названной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", введенная Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступила в силу с 02.07.2008.
Материалами дела подтверждается, что объекты базы отдыха "Родничок" находятся во временном пользовании и владении общества на основании договора аренды, заключенного до введения в действие положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Дополнительным соглашением от 20.04.2007 к договору аренды от 17.11.2006 N 371-06 увеличен срок его действия до 01.11.2031.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не подлежат применению, так как договор аренды заключен до вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", договор не расторгался и общество продолжает пользоваться спорным имуществом, в том числе и 32 объектами базы отдыха "Родничок" по целевому назначению - для эксплуатации базы отдыха как санаторно-курортного и туристического объекта.
В апелляционной жалобе общество указывает, что внесение изменений в договор аренды в отношении 32 объектов базы отдыха без проведения конкурса либо аукциона противоречит требованиям Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".
Данный довод апелляционным судом отклоняется по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, все спорные объекты находятся в границах предоставленного обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:41:07 06 001:0019 площадью 66871 кв. м.
Из акта проверки N 53 от 15.06.2010 (л.д. 14-40 том 1), составленного сотрудниками ФГУП "ФТ-Центр", следует, что территория базы отдыха "Родничок" является огороженной металлическим забором, что свидетельствует о нахождении всего имущественного комплекса базы отдыха исключительно во владении и пользовании общества.
В пункте 5.1.3 договора аренды земельного участка N 7700000772 от 01.10.2007 теруправление и общество согласовали, что арендатор вправе возводить на арендованном земельном участке строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка.
Заключением эксперта от 10.09.2012, подготовленным в рамках рассмотрения арбитражного дела N А32-5707/2012, установлено, что проходная литер З, кладовые литеры Г1, Г24; навесы литеры Г2, Г4, Г8, Г11, Г12, Г13, Г14, Г15, Г16, Г17, Г19, Г20, Г21, Г25, Г28, Г29, Г36; сарай Г26; душевая литер Г7; уборные литеры Г23, Г31 не являются объектами недвижимого имущества (л.д. 136-207 том 1).
Как пояснил представитель общества в судебных заседаниях, все указанные объекты расположены по всей территории находящегося в аренде у общества земельного участка и находятся в функциональной связи с предоставленными обществу в аренду объектами, соответственно, предоставление спорных объектов в аренду иным лицам в отрыве от объектов, находящихся в аренде у общества, невозможно.
Из материалов дела следует, что спорные объекты не имеют самостоятельного назначения и используются обществом как вспомогательные сооружения, предназначенные для обслуживания основных объектов, и представляют собой единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления туристической деятельности.
В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
ФГУП "ФТ-Центр" не опровергло доводы общества о том, что спорные сооружения: вагон полевой литер С, с; домик щитовой летнего типа литер Р, р; домики летнего типа литеры Ф, Т, Ч, М, м, У, Х; душ - уборная литер И; кладовые литеры Г1, Г24; навесы литеры Г2, Г4, Г8, Г11, Г12, Г13, Г14, Г15, Г16, Г17, Г19, Г20, Г21, Г25, Г26, Г27, Г36; проходная с навесом литеры З, Г29; душевая литер Г7; уборные литеры Г23, Г31; сарай литер 26 входят в состав единого имущественного комплекса базы отдыха "Родничок" и имеют вспомогательное назначение по отношению к ранее переданным обществу в аренду объектам.
Поскольку спорные объекты входят в состав единого имущественного комплекса базы отдыха "Родничок" и фактически используются обществом, включение данных объектов в предмет договора не противоречит требованиям закона, напротив направлено на приведение договора аренды в соответствие с фактически сложившимися правоотношениями сторон.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом не допущены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 января 2016 года по делу N А32-50264/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2016 N 15АП-4112/2016 ПО ДЕЛУ N А32-50264/2011
Требование: О взыскании задолженности за пользование объектами базы отдыха, не включенными в договор аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2016 г. N 15АП-4112/2016
Дело N А32-50264/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
при участии:
от ОАО "Горячеключевская мебельная фабрика": представителя Гаспаряна Г.Т. по доверенности от 19.05.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19 января 2016 года по делу N А32-50264/2011 (судья Колодкина В.Г.)
по иску федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий
к ответчику открытому акционерному обществу "Горячеключевская мебельная фабрика" (ИНН 2305000707, ОГРН 1022301069724)
при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о взыскании платы за пользование объектами базы отдыха "Родничок", не включенными в договор аренды,
и по встречному иску открытого акционерного общества "Горячеключевская мебельная фабрика"
к федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)"
при участии третьего лица: Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю
о внесении изменений в договор аренды,
установил:
федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Горячеключевская мебельная фабрика" (далее - ответчик, общество) о взыскании денежных средств в сумме 418 781 руб. за использование 46 объектов базы отдыха "Родничок", не включенных в договор аренды от 17.11.2006 N 371-06.
В последующем предприятие заявило ходатайство об изменении исковых требований и просило взыскать с общества задолженность по арендной плате за период с 15.06.2010 по 02.07.2015 в сумме 1 331 999 руб. 39 коп.
Определением суда от 08.06.2015 (л.д. 36-38 том 5) данное дело объединено с делом N А32-5181/2015 по иску общества к предприятию об изменении условий договора аренды от 17.11.2006 N 371-06.
В рамках дела N А32-5181/2015 обществом заявлено требование о внесении в договор аренды изменений путем дополнения перечня предоставленных в аренду объектов недвижимого имущества перечнем объектов, которые фактически находятся на предоставленном обществу в аренду для эксплуатации базы отдыха "Родничок" земельном участке и в пользовании общества, за которые предприятие отыскивает арендную плату.
В частности, общество просило включить в перечень предоставленного в аренду имущества следующие объекты: вагон полевой литеры С, с; домик щитовой летнего типа литеры Р, р; домики летнего типа литеры Ф, Т, Ч, М, м, У, Х; душ - уборную литер И; кладовые литеры Г1, Г24; навесы литеры Г2, Г4, Г8, Г11, Г12, Г13, Г14, Г15, Г16, Г17, Г19, Г20, Г21, Г25, Г26, Г27, Г36; проходную с навесом литеры З, Г29; душевую литер Г7; уборные литеры Г23, Г31; сарай литер 26 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования - л.д. 31-34 том 5).
К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Управление Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (определение от 261-263 том 6).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 января 2016 года исковые требования ФГУП "ФТ-Центр" удовлетворены, суд взыскал с общества в пользу предприятия задолженность по арендной плате за период с 15.06.2010 по 02.07.2015 в размере 1 331 999 руб. 39 коп.
С общества в пользу предприятия также взысканы судебные расходы по государственной пошлине в размере 11 376 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 80 000 руб.
Суд также удовлетворил встречный иск общества к предприятию о внесении изменений в условия договора аренды N 371-06 от 17.11.2006, заключенного между предприятием и обществом. Условия договора дополнены перечнем находящихся на земельном участке объектов недвижимого имущества, которые находятся у предприятия в хозяйственном ведении и которые не были включены в предмет договора аренды при его заключении, но фактически эксплуатируются ответчиком.
Удовлетворяя первоначальный иск предприятия, суд исходил из того, что общество фактически пользуется имуществом, не включенным в договор аренды, поэтому должно оплачивать фактическое пользование. Размер арендной платы за испрашиваемый период с 15.06.2010 по 02.07.2015 в сумме 1 331 999 руб. 39 коп. определен судом на основании судебного экспертного заключения от 19.10.2015, подготовленного ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ".
При удовлетворении встречного иска суд исходил из того, что согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Но поскольку договор аренды был заключен до вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статья 17.1 закона "О защите конкуренции" применению не подлежит. Суд изменил условия договора в части определения перечня объектов аренды и в части арендной платы, указав, что при увеличении передаваемых в аренду объектов базы отдыха "Родничок" подлежит увеличению и размер арендной платы. Арендная плата определена судом в размере 22 711 руб. исходя из выводов экспертного заключения от 19.10.2015.
ФГУП "ФТ-Центр" обжаловало решение в части удовлетворения встречного иска общества в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение в указанной части отменить.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал на ошибочность выводов суда первой инстанции. При внесении изменений в действующий договор необходимо руководствоваться кроме закона "О защите конкуренции" также Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд". Предоставление имущества на праве аренды от имени Российской Федерации должно осуществляться только по результатам проведения конкурсов и аукционов.
Истец и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьих лиц.
Ранее в судебных заседаниях от 19.04.2016 и от 17.05.2016 представитель истца поддерживал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение в части удовлетворения встречного иска.
Представитель ответчика возражал доводам апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что резолютивная часть решения суда изложена правильно, за исключением указания номеров статей в договоре. Обращаясь со встречным исковым заявлением, общество изложило подлежащие согласованию договорные условия в виде дополнительного соглашения к договору аренды. Именно поэтому новые условия были поименованы в качестве статей 1, 2, 3 и так далее. Однако при принятии решения суд первой инстанции указанные обществом условия включил в сам текст договора аренды, при этом оставив использованную ответчиком нумерацию. Указанное обстоятельство может быть исправлено судом первой инстанции в порядке разъяснения решения. Представитель ответчика также пояснил, что общество решение в части удовлетворения первоначального иска не оспаривает.
Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 14.06.2016 до 21.06.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.03.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Горячеключевская мебельная фабрика" (арендатор) был заключен договор аренды N 37-06 недвижимого имущества базы отдыха "Родничок", находящегося в федеральной собственности, сроком действия с 01.11.2005 по 09.11.2006 (л.д. 148-152 том 3).
Состав передаваемого в аренду имущества в количестве 11 объектов указан в приложении N 2 к договору аренды.
В связи с расторжением договора аренды от 02.03.2006 N 37-06 объекты аренды (вагон полевой литер Е, вагон полевой (спортзал) литер В, домики летние литеры Л, М, Н, О, П, Р, Т, столовая литер А, спорткомплекс литер Д) по акту приема-передачи от 08.11.2006 были возвращены арендодателю (л.д. 153 том 3).
17.11.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен краткосрочный договор N 371-06 аренды недвижимого имущества (тех же 11 объектов базы отдыха "Родничок"), расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, ст. Безымянная, б/о "Родничок", со сроком действия с 09.11.2006 по 01.11.2007 (л.д. 51-59 том 1, л.д. 17-27 том 3).
Перечень объектов, передаваемых в аренду, согласован в приложении к договору (л.д. 68 том 1, л.д. 28 том 3). Объекты недвижимости переданы обществу для использования под санаторно-курортные и туристические объекты.
Передача объектов оформлена сторонами актом приема-передачи государственного имущества от 09.11.2006 (л.д. 67 том 1, л.д. 28 том 3).
Арендная плата по договору определена согласно отчету об оценке N 060/06 от 27.10.2006 в размере 10 732 руб. (пункт 1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 20.04.2007 (л.д. 29-31 том 3) стороны внесли изменения в договор аренды N 371-06 от 17.11.2006, добавив в пункт 1.1. абзац следующего содержания: "Передаваемое недвижимое имущество принадлежит арендодателю на основании выписки из реестра федерального имущества N 003-10/9011 от 31.10.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23АА N 003096 от 24.04.2007 (столовая, площадью 875,6 кв. м, литер А, А1); свидетельством о государственной регистрации права серии 23АА N 003095 от 24.04.2007 (гараж, площадью 146,3 кв. м, литер Б), свидетельством о государственной регистрации права серии 23АА N 003097 от 24.04.2007 (домик с пристройкой площадью 69,4 кв. м, литер Д, д1)".
Стороны также согласовали продлить договор аренды до 01.11.2031.
Договор аренды от 17.11.2006 N 371-06 и дополнительное соглашение к нему от 20.04.2007 зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 27.09.2007 (оборотная сторона л.д. 182 том 3, оборотная сторона л.д. 186 том 3).
01.10.2007 между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды земельного участка от N 7700000772 сроком действия с 01.10.2007 по 01.11.2031, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:41:07 06 001:0019 площадью 66871 кв. м, расположенный по адресу г. Горячий Ключ, с/о Безымянный, с. Безымянное, база отдыха "Родничок", для эксплуатации базы отдыха (л.д. 33-38 том 6).
В пункте 1.2 договора аренды земельного участка перечислены 11 объектов недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке, для эксплуатации которых он предоставляется в аренду.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 12.10.2007, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 23-2310/041/2007-379.
Из представленного в материалы дела поручения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 31.07.2007 N СС-08/21446 следует, что в его адрес поступило обращение ФГУП "ФТ-Центр" о закреплении за предприятием федерального имущества базы отдыха "Родничок", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, с/о Безымянное, с. Безымянное.
Во исполнение поручения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и в соответствии со статьями 214, 294, 295, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю было издано распоряжение от 10.10.2007 N 692-р, в соответствии с которым за ФГУП "ФТ-Центр" на праве хозяйственного ведения закреплено недвижимое имущество, составляющее казну Российской Федерации (л.д. 46-47 том 1).
Согласно приложению к распоряжению за ФГУП "ФТ-Центр" на праве хозяйственного ведения закреплены 57 объектов, расположенных по адресу:
г. Горячий Ключ, с/о Безымянный, с. Безымянное, база отдыха "Родничок" (л.д. 48-50 том 1).
Распоряжением теруправления от 17.04.2008 N 311-р утвержден новый перечень имущества, составляющего казну Российской Федерации, закрепляемого на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр" (л.д. 74-76 том 3).
01.03.2009 между теруправлением, ФГУП "ФТ-Центр" и обществом заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 17.11.2006 N 371-06, в соответствии с которым ФГУП "ФТ-Центр" выступает арендодателем по договору аренды от 17.11.2006 N 371-06 (л.д. 69-70 том 1).
Действующее законодательство не исключает возможности передачи в хозяйственное ведение имущества, обремененного правами третьих лиц по договору аренды, который сохраняет свою силу на весь период в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ).
Согласно пункту 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе. Рассматриваемая норма подлежит применению также к ситуации закрепления имущества, переданного в аренду, в хозяйственное ведение предприятия.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента их государственной регистрации.
Право хозяйственного ведения на объекты базы отдыха "Родничок": домики летнего типа литеры Т, У, Ч, Ф, Х; домик литер К, к; домики щитовые летнего типа литеры М, м, П, п, Н, н, Р, р, О, о, Л, л; столовая литер А, А1; гараж литер Б; вагон полевой литер С, с; вагон полевой литер Е, е; вагон полевой литер В; тир литер Ж зарегистрировано за ФГУП "ФТ-Центр" 29.06.2010, на коттедж литер Д, д, д1-24.12.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, имеющимися в материалах дела.
Ссылаясь на то, что с 15.06.2010 общество пользовалась принадлежащими на праве хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр" объектами в количестве 32 единиц, не включенными в перечень имущества, переданного по договору аренды от 17.11.2006 N 371-06, без внесения арендной платы, предприятие обратилось с иском по настоящему делу о взыскании арендной платы за период с 15.06.2010 по 01.11.2011.
Размер арендной платы за период с 15.06.2010 по 01.11.2011 определен истцом на основании отчета оценки от 06.12.2011 N 360-11 (том 2).
Общество подтвердило эксплуатацию не только переданных по договору аренды от 17.11.2006 N 371-06 объектов недвижимости, но и иных объектов в количестве 32 единиц, расположенных на территории базы отдыха "Родничок" и арендуемом им земельном участке, а также осуществление работ по ремонту и благоустройству территории базы отдыха, что соответствует основной цели общества - использованию по назначению имущества базы отдыха как имущественного комплекса.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В целях определения размера рыночной стоимости арендной платы за пользование движимыми и недвижимыми объектами, находящимися во владении и пользовании общества, за период с 15.06.2010 по 01.10.2011 определением суда первой инстанции от 17.04.2013 была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Ятрань-оценка" (л.д. 272-276 том 1).
В последующем определением суда от 02.07.2015 по делу была назначена новая экспертиза на предмет определения размера рыночной стоимости арендной платы за пользование движимыми и недвижимыми объектами, находящимися во владении и пользовании общества, за период с 15.06.2010 по 01.11.2011 и с 02.11.2011 (л.д. 81-84 том 5).
Заключением ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 19.10.2015 размер арендной платы за испрашиваемый период с 15.06.2010 по 02.07.2015 определен в сумме 1 331 999 руб. 39 коп. (л.д. 2-58 том 7).
Суд признал требования ФГУП "ФТ-Центр" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 331 999 руб. 39 коп. подлежащими удовлетворению.
В указанной части решение сторонами не обжаловано.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В апелляционной жалобе предприятие просит проверить обоснованность и законность решения только в части удовлетворения встречного иска. Представитель общества в судебных заседаниях пояснил, что общество решение в части удовлетворения иска предприятия не оспаривает.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность и законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы.
По встречному иску обществом было заявлено требование о внесении в договор изменений путем дополнения перечня предоставленных в аренду объектов недвижимого имущества перечнем объектов, которые фактически находятся на предоставленном обществу в аренду для эксплуатации базы отдыха "Родничок" и в пользовании общества, за которые ФГУП "ФТ-Центр" отыскивает арендную плату в рамках настоящего дела.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в пункте 4 данной статьи.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды от 17.11.2006 N 371-06 недвижимого имущества базы отдыха "Родничок" и дополнительного соглашения к нему от 20.04.2007 не на все объекты в количестве 57 наименований, входящие в настоящее время в состав имущественного комплекса базы отдыха "Родничок" и расположенные на предоставленном ОАО "Горячеключевская мебельная фабрика" земельном участке с кадастровым номером 23:41:07 06 001:0019, имелись правоустанавливающие документы и не на все объекты, относящиеся к объектам недвижимости, было зарегистрировано право.
В рамках дела N А32-19850/2009 общество обращалось с иском к теруправлению о признании права собственности на ряд объектов, расположенных на территории, занимаемой базой отдыха "Родничок", ссылаясь на их самостоятельное возведение в период нахождения у него в аренде земельного участка, предоставленного для эксплуатации базы отдыха "Родничок".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2010 по делу N А32-19850/2009 (л.д. 122-127 том 3) установлен факт неправомерного возведения обществом на арендуемом земельном участке объектов, о признании права собственности на которые был заявлен иск.
Вместе с тем, теруправлением не был инициирован иск о сносе возведенных обществом на арендуемом земельном участке 32 объектов (недвижимости и объектов, не относящихся к недвижимости).
Более того, возведенные обществом объекты были включены в реестр федерального имущества и в 2010 году в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2010 году были внесены записи о праве собственности Российской Федерации на следующие объекты, о включении которых в договор просит общество: домик щитовой летнего типа литеры Р, р (л.д. 217 том 1); вагон полевой литеры С, с (л.д. 218 том 1); домики летнего типа литеры Ч, Ф, Х, Т, У, М, м (л.д. 223-224, 226, 229-230, 232 том 1).
29.06.2010 в ЕГРП внесены записи о регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр" на указанные объекты.
В целях конкретизации объектов недвижимого и движимого имущества, составляющих единый имущественный комплекс базы отдыха "Родничок" и используемых ОАО "Горячеключевская мебельная фабрика", общество письмом от 25.12.2014 исх. N 240 предложило ФГУП "ФТ-Центр" заключить дополнительное соглашение от 25.12.2014 к договору аренды от 17.11.2006 N 371-06.
Аналогичные письма были направлены обществом 17.06.2015 в адрес ФГУП "ФТ-Центр" и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Предприятие не выразило своего согласия на заключение дополнительного соглашения, что явилось основанием для обращения общества с требованием об изменении условий договора аренды в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что при заключении договора в 2006 году стороны не могли разумно предвидеть указанные обстоятельства, при наличии данных обстоятельств договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях; названные обстоятельства являются непреодолимыми; в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что стороны могли предвидеть указанные обстоятельства.
Суд указал, что действия истца по внесению изменений в состоявшийся договор являются разумными и экономически обоснованными, так как наличие на предоставленной в аренду территории и используемых обществом дополнительно 32 объектов, входящих в состав имущественного комплекса база отдыха "Родничок", не предполагает решение возникших разногласий иным способом.
Суд правомерно отклонил доводы предприятия о том, что при внесении изменений в действующий договор необходимо руководствоваться законом "О защите конкуренции".
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в порядке, предусмотренном частью 1 названной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", введенная Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступила в силу с 02.07.2008.
Материалами дела подтверждается, что объекты базы отдыха "Родничок" находятся во временном пользовании и владении общества на основании договора аренды, заключенного до введения в действие положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Дополнительным соглашением от 20.04.2007 к договору аренды от 17.11.2006 N 371-06 увеличен срок его действия до 01.11.2031.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не подлежат применению, так как договор аренды заключен до вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", договор не расторгался и общество продолжает пользоваться спорным имуществом, в том числе и 32 объектами базы отдыха "Родничок" по целевому назначению - для эксплуатации базы отдыха как санаторно-курортного и туристического объекта.
В апелляционной жалобе общество указывает, что внесение изменений в договор аренды в отношении 32 объектов базы отдыха без проведения конкурса либо аукциона противоречит требованиям Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".
Данный довод апелляционным судом отклоняется по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, все спорные объекты находятся в границах предоставленного обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:41:07 06 001:0019 площадью 66871 кв. м.
Из акта проверки N 53 от 15.06.2010 (л.д. 14-40 том 1), составленного сотрудниками ФГУП "ФТ-Центр", следует, что территория базы отдыха "Родничок" является огороженной металлическим забором, что свидетельствует о нахождении всего имущественного комплекса базы отдыха исключительно во владении и пользовании общества.
В пункте 5.1.3 договора аренды земельного участка N 7700000772 от 01.10.2007 теруправление и общество согласовали, что арендатор вправе возводить на арендованном земельном участке строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка.
Заключением эксперта от 10.09.2012, подготовленным в рамках рассмотрения арбитражного дела N А32-5707/2012, установлено, что проходная литер З, кладовые литеры Г1, Г24; навесы литеры Г2, Г4, Г8, Г11, Г12, Г13, Г14, Г15, Г16, Г17, Г19, Г20, Г21, Г25, Г28, Г29, Г36; сарай Г26; душевая литер Г7; уборные литеры Г23, Г31 не являются объектами недвижимого имущества (л.д. 136-207 том 1).
Как пояснил представитель общества в судебных заседаниях, все указанные объекты расположены по всей территории находящегося в аренде у общества земельного участка и находятся в функциональной связи с предоставленными обществу в аренду объектами, соответственно, предоставление спорных объектов в аренду иным лицам в отрыве от объектов, находящихся в аренде у общества, невозможно.
Из материалов дела следует, что спорные объекты не имеют самостоятельного назначения и используются обществом как вспомогательные сооружения, предназначенные для обслуживания основных объектов, и представляют собой единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления туристической деятельности.
В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
ФГУП "ФТ-Центр" не опровергло доводы общества о том, что спорные сооружения: вагон полевой литер С, с; домик щитовой летнего типа литер Р, р; домики летнего типа литеры Ф, Т, Ч, М, м, У, Х; душ - уборная литер И; кладовые литеры Г1, Г24; навесы литеры Г2, Г4, Г8, Г11, Г12, Г13, Г14, Г15, Г16, Г17, Г19, Г20, Г21, Г25, Г26, Г27, Г36; проходная с навесом литеры З, Г29; душевая литер Г7; уборные литеры Г23, Г31; сарай литер 26 входят в состав единого имущественного комплекса базы отдыха "Родничок" и имеют вспомогательное назначение по отношению к ранее переданным обществу в аренду объектам.
Поскольку спорные объекты входят в состав единого имущественного комплекса базы отдыха "Родничок" и фактически используются обществом, включение данных объектов в предмет договора не противоречит требованиям закона, напротив направлено на приведение договора аренды в соответствие с фактически сложившимися правоотношениями сторон.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом не допущены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 января 2016 года по делу N А32-50264/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)