Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кувшинова В.Е.,
судей Корнилова А.Б., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Меликян О.В.,
с участием в судебном заседании:
представителя общества с ограниченной ответственностью "РАА" - Черновой О.Н. (доверенность от 07.12.2016),
представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Фроловой О.В. (доверенность от 30.12.2016),
представитель Департамента градостроительства г.о. Самары - (не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Министерства строительства Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Воронцовой Елены Романовны - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Администрации г.о. Самара - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 июля 2017 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 апреля 2017 года по делу N А55-31293/2016 (судья Медведев А.А.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РАА" (ОГРН 1026301520970, ИНН 6311043167), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
Департамента градостроительства г.о. Самары, г. Самара,
Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
Воронцовой Елены Романовны,
Администрации г.о. Самара, г. Самара,
о признании незаконным отказа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РАА" (далее - заявитель, общество, ООО "РАА") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области) о признании и незаконным и отмене отказа в государственной регистрации N 63/001/501/2016-4606 от 17.10.2016 (т. 1 л.д. 4 - 9).
Определением суда первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Департамент градостроительства г.о. Самары, Министерство строительства Самарской области, Воронцова Елена Романовна, Администрация г.о. Самара (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2017 по делу N А55-31293/2016 заявленные требования удовлетворены.
Суд признал недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации N 63/001/501/2016-4606 от 17.10.2016.
Обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (т. 3 л.д. 43 - 49).
В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, указывая, что на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве должен быть представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества, соответствующий сведениям, ранее представленным в составе проектной документации в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство.
В рассматриваемом случае на государственную регистрацию в качестве плана создаваемого объекта недвижимого имущества были представлены архитектурные решения, подготовленные в 2013 году ООО "Руспроектгрупп". При этом согласно имеющимся в архиве Управления Росреестра по Самарской области документам, представленным по обращению N 63/001/870/2015-4944, заявитель ранее на регистрацию также представлял архитектурные решения 2013 года, подготовленные ООО "Руспроектгрупп", экспликация к плану 2 этажа которых отличалась от имеющейся в архитектурных решениях, представленных с заявлением 63/001/501/2016-4606: сравнение данных планов свидетельствует об изменении параметров объекта строительства (представитель заявителя в ходе судебного разбирательства не отрицал наличие указанных изменений).
В то же время из ответа Департамента градостроительства городского округа Самара от 03.10.2016 N 38-Д0509/10316 следует, что заявителем изменения в проектную документации не вносились.
Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы не соответствовали по своему содержанию требованиям действующего законодательства, что обоснованно явилось основанием для отказа в ее проведении (т. 3 л.д. 63 - 64).
Общество апелляционную жалобу отклонило по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель Росреестра поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Представитель общества отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 07.09.2016 по вх. N 63-001/501/2016-4606 ООО "РАА" поданы документы на государственную регистрацию договора N 1 долевого участия в строительстве нежилого здания от 05.09.2016. Предметом договора является нежилое здание на 1 этаже, общей площадью 1614,93 кв. м в возводимом здании физкультурно-оздоровительного комплекса со вспомогательной инфраструктурой по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, по улице Красных Коммунаров / улице Двадцать второго Партсъезда.
17.10.2016 Управлением государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации договора N 1 долевого участия в строительстве нежилого здания от 05.09.2016 на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (т. 1 л.д. 86 - 89).
Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области мотивирован тем, что представленный поэтажный план объекта и договор участия в долевом строительстве содержат информацию о строящемся объекте, не соответствующего выданному разрешению на строительство.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, правильно применил нормы материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
На основании пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со статьей 9, 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.
Из материалов дела видно, что при проведении правовой экспертизы регистрирующим органом установлено, что представленный поэтажный план объекта и договор участия в долевом строительстве содержат информацию о строящемся объекте, не соответствующего выданному разрешению на строительство.
Суд первой инстанции признал указанный довод регистрирующего органа необоснованным, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство с приложением необходимых документов.
С заявлением о выдаче разрешения на строительство ООО "РАА" обратилось в Администрацию городского округа Самара, а именно в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара с приложением, в том числе, Положительного заключения негосударственной экспертизы от 24.11.2014 N 7-1-4-1379-14, выданного Центром судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" и архитектурных решений (поэтажного плана) создаваемого объекта недвижимого имущества.
Согласно архитектурным решениям на 1 и 2 этажах физкультурно-оздоровительного комплекса со вспомогательной инфраструктурой по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, по улице Красных Коммунаров / улице Двадцать второго Партсъезда запроектированы вспомогательные помещения, на 3 этаже запроектированы физкультурно-оздоровительные помещения и 2 теннисных корта из воздухоопорных сооружений, на отметке - 3,3000 паркинг на 184 машино-места.
На основании вышеуказанных документов, 31.12.2014 Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара ООО "РАА" выдано разрешение на строительство N RU 63301000-195 объекта капитального строительства - физкультурно-оздоровительного комплекса со вспомогательной инфраструктурой по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, по улице Красных Коммунаров / улице Двадцать второго Партсъезда (т. 1 л.д. 85).
Следовательно, Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара проведена правовая экспертиза представленных документов и принято решение о выдаче разрешения на строительство в соответствии с представленным архитектурным решением.
Таким образом, архитектурные решения (поэтажный план) соответствуют выданному разрешению на строительство N RU 63301000-195 от 31.12.2014.
Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области направлен межведомственный запрос о соответствии представленного на государственную регистрацию поэтажного плана (архитектурных решений) разрешению на строительство N RU 63301000-195 от 31.12.2014 в Администрацию городского округа Самара.
Согласно полученному ответу от 03.10.2016 N 38-Д0509/10316 основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствовали, изменения в указанное разрешение на строительство не вносились.
Таким образом, представленные архитектурные решения (поэтажный план) изначально представлены в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара для получения разрешения на строительство в той же самой редакции, что и на государственную регистрацию договор N 1 долевого участия в строительстве нежилого здания от 05.09.2016.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008 сооружение может представлять собой единый объект, который состоит из объединенных общим функциональным назначением разнородных элементов и предназначен для удовлетворения не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности потребностей граждан. К подобным сооружениям относятся стадионы, включающие специально оборудованные площадки для занятий различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них - объекты недвижимости и иные элементы.
Физкультурно-оздоровительные комплексы - предназначены для активного отдыха населения, а также проведения физкультурно-оздоровительных работ, не требующих специальной подготовки (НЦС-2011. НЦС 81-02-05-2011. Государственные сметные нормативы. Укрупненные нормативы цены строительства. Спортивные здания и сооружения, утвержденные приказом Минрегиона РФ от 22.04.2011 N 187).
Согласно пункту 2 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными данным Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:
1) разрешение на строительство;
2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;
3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
- Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав;
5) договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом;
6) заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
7) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Управление государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области не является органом уполномоченным проверять законность и обоснованность выдачи разрешений на строительство Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара и тем самым превысило полномочия, возложенные на ответчика в силу законодательства.
Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор N 1 долевого участия в строительстве нежилого здания от 05.09.2016 предметом договора является нежилое здание на 1 этаже, общей площадью 1614,93 кв. м в возводимом здании физкультурно-оздоровительного комплекса со вспомогательной инфраструктурой по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, по улице Красных Коммунаров/ улице Двадцать второго Партсъезда, в полном объеме соответствует выданному разрешению на строительство N RU 63301000-195 от 31.12.2014, что неоспоримо подтверждается ответом от 03.10.2016 N 38-Д0509/10316 на межведомственный запрос о соответствии поэтажного плана разрешению на строительство.
ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" в письме от 24.11.2016 N 081 подтвердило, что в соответствии с договором N 1379-П4/13-НЭП выдано положительное заключение экспертизы N 77-1-4-1379-14 от 24.11.2014 на проектную документацию по объекту: "Физкультурно-оздоровительный комплекс со вспомогательной инфраструктурой" расположенном по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго партсъезда / ул. Красных коммунаров.
Внесение изменений в проектную документацию в части только смены наименования помещений, экспозиционных помещений торговых фирм на вспомогательные помещения, без изменения их функционального назначения не вызывает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), а также не вызывает замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства и соответствует ранее выданному заключению экспертизы.
Таким образом, согласно пункта 44 Положения "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" утвержденного Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 N 270, в случае внесения изменений в проектную документацию в части технических решений, которые не влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, повторная экспертиза не является обязательной.
Учитывая тот факт, что истцом представлен полный пакет документов для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 05.09.2016 N 1, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что основания для отказа в осуществлении регистрационных действий отсутствовали.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Суд первой инстанции, на основании вышеизложенного, сделал правильный вывод, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации N 63/001/501/2016-4606 от 17.10.2016 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод, что заявленные обществом требования подлежат удовлетворению.
В нарушение статьи 65 АПК РФ Росреестр не представил в суд доказательств, что экспликация к плану 2 этажа отличается от архитектурного решения 2013 года.
Представитель общества в суде апелляционной инстанции пояснила, что в представленной экспликация к плану 2 этажа изменились названия помещений, а не их размер.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Росреестром в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 апреля 2017 года по делу N А55-31293/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2017 N 11АП-7617/2017 ПО ДЕЛУ N А55-31293/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2017 г. по делу N А55-31293/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кувшинова В.Е.,
судей Корнилова А.Б., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Меликян О.В.,
с участием в судебном заседании:
представителя общества с ограниченной ответственностью "РАА" - Черновой О.Н. (доверенность от 07.12.2016),
представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Фроловой О.В. (доверенность от 30.12.2016),
представитель Департамента градостроительства г.о. Самары - (не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Министерства строительства Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Воронцовой Елены Романовны - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Администрации г.о. Самара - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 июля 2017 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 апреля 2017 года по делу N А55-31293/2016 (судья Медведев А.А.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РАА" (ОГРН 1026301520970, ИНН 6311043167), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
Департамента градостроительства г.о. Самары, г. Самара,
Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
Воронцовой Елены Романовны,
Администрации г.о. Самара, г. Самара,
о признании незаконным отказа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РАА" (далее - заявитель, общество, ООО "РАА") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области) о признании и незаконным и отмене отказа в государственной регистрации N 63/001/501/2016-4606 от 17.10.2016 (т. 1 л.д. 4 - 9).
Определением суда первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Департамент градостроительства г.о. Самары, Министерство строительства Самарской области, Воронцова Елена Романовна, Администрация г.о. Самара (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2017 по делу N А55-31293/2016 заявленные требования удовлетворены.
Суд признал недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации N 63/001/501/2016-4606 от 17.10.2016.
Обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (т. 3 л.д. 43 - 49).
В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, указывая, что на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве должен быть представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества, соответствующий сведениям, ранее представленным в составе проектной документации в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство.
В рассматриваемом случае на государственную регистрацию в качестве плана создаваемого объекта недвижимого имущества были представлены архитектурные решения, подготовленные в 2013 году ООО "Руспроектгрупп". При этом согласно имеющимся в архиве Управления Росреестра по Самарской области документам, представленным по обращению N 63/001/870/2015-4944, заявитель ранее на регистрацию также представлял архитектурные решения 2013 года, подготовленные ООО "Руспроектгрупп", экспликация к плану 2 этажа которых отличалась от имеющейся в архитектурных решениях, представленных с заявлением 63/001/501/2016-4606: сравнение данных планов свидетельствует об изменении параметров объекта строительства (представитель заявителя в ходе судебного разбирательства не отрицал наличие указанных изменений).
В то же время из ответа Департамента градостроительства городского округа Самара от 03.10.2016 N 38-Д0509/10316 следует, что заявителем изменения в проектную документации не вносились.
Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы не соответствовали по своему содержанию требованиям действующего законодательства, что обоснованно явилось основанием для отказа в ее проведении (т. 3 л.д. 63 - 64).
Общество апелляционную жалобу отклонило по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель Росреестра поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Представитель общества отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 07.09.2016 по вх. N 63-001/501/2016-4606 ООО "РАА" поданы документы на государственную регистрацию договора N 1 долевого участия в строительстве нежилого здания от 05.09.2016. Предметом договора является нежилое здание на 1 этаже, общей площадью 1614,93 кв. м в возводимом здании физкультурно-оздоровительного комплекса со вспомогательной инфраструктурой по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, по улице Красных Коммунаров / улице Двадцать второго Партсъезда.
17.10.2016 Управлением государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации договора N 1 долевого участия в строительстве нежилого здания от 05.09.2016 на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (т. 1 л.д. 86 - 89).
Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области мотивирован тем, что представленный поэтажный план объекта и договор участия в долевом строительстве содержат информацию о строящемся объекте, не соответствующего выданному разрешению на строительство.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, правильно применил нормы материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
На основании пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со статьей 9, 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.
Из материалов дела видно, что при проведении правовой экспертизы регистрирующим органом установлено, что представленный поэтажный план объекта и договор участия в долевом строительстве содержат информацию о строящемся объекте, не соответствующего выданному разрешению на строительство.
Суд первой инстанции признал указанный довод регистрирующего органа необоснованным, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство с приложением необходимых документов.
С заявлением о выдаче разрешения на строительство ООО "РАА" обратилось в Администрацию городского округа Самара, а именно в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара с приложением, в том числе, Положительного заключения негосударственной экспертизы от 24.11.2014 N 7-1-4-1379-14, выданного Центром судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" и архитектурных решений (поэтажного плана) создаваемого объекта недвижимого имущества.
Согласно архитектурным решениям на 1 и 2 этажах физкультурно-оздоровительного комплекса со вспомогательной инфраструктурой по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, по улице Красных Коммунаров / улице Двадцать второго Партсъезда запроектированы вспомогательные помещения, на 3 этаже запроектированы физкультурно-оздоровительные помещения и 2 теннисных корта из воздухоопорных сооружений, на отметке - 3,3000 паркинг на 184 машино-места.
На основании вышеуказанных документов, 31.12.2014 Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара ООО "РАА" выдано разрешение на строительство N RU 63301000-195 объекта капитального строительства - физкультурно-оздоровительного комплекса со вспомогательной инфраструктурой по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, по улице Красных Коммунаров / улице Двадцать второго Партсъезда (т. 1 л.д. 85).
Следовательно, Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара проведена правовая экспертиза представленных документов и принято решение о выдаче разрешения на строительство в соответствии с представленным архитектурным решением.
Таким образом, архитектурные решения (поэтажный план) соответствуют выданному разрешению на строительство N RU 63301000-195 от 31.12.2014.
Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области направлен межведомственный запрос о соответствии представленного на государственную регистрацию поэтажного плана (архитектурных решений) разрешению на строительство N RU 63301000-195 от 31.12.2014 в Администрацию городского округа Самара.
Согласно полученному ответу от 03.10.2016 N 38-Д0509/10316 основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствовали, изменения в указанное разрешение на строительство не вносились.
Таким образом, представленные архитектурные решения (поэтажный план) изначально представлены в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара для получения разрешения на строительство в той же самой редакции, что и на государственную регистрацию договор N 1 долевого участия в строительстве нежилого здания от 05.09.2016.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008 сооружение может представлять собой единый объект, который состоит из объединенных общим функциональным назначением разнородных элементов и предназначен для удовлетворения не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности потребностей граждан. К подобным сооружениям относятся стадионы, включающие специально оборудованные площадки для занятий различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них - объекты недвижимости и иные элементы.
Физкультурно-оздоровительные комплексы - предназначены для активного отдыха населения, а также проведения физкультурно-оздоровительных работ, не требующих специальной подготовки (НЦС-2011. НЦС 81-02-05-2011. Государственные сметные нормативы. Укрупненные нормативы цены строительства. Спортивные здания и сооружения, утвержденные приказом Минрегиона РФ от 22.04.2011 N 187).
Согласно пункту 2 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными данным Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:
1) разрешение на строительство;
2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;
3) проектная декларация;
4) заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
- Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав;
5) договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом;
6) заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
7) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Управление государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области не является органом уполномоченным проверять законность и обоснованность выдачи разрешений на строительство Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара и тем самым превысило полномочия, возложенные на ответчика в силу законодательства.
Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор N 1 долевого участия в строительстве нежилого здания от 05.09.2016 предметом договора является нежилое здание на 1 этаже, общей площадью 1614,93 кв. м в возводимом здании физкультурно-оздоровительного комплекса со вспомогательной инфраструктурой по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, по улице Красных Коммунаров/ улице Двадцать второго Партсъезда, в полном объеме соответствует выданному разрешению на строительство N RU 63301000-195 от 31.12.2014, что неоспоримо подтверждается ответом от 03.10.2016 N 38-Д0509/10316 на межведомственный запрос о соответствии поэтажного плана разрешению на строительство.
ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" в письме от 24.11.2016 N 081 подтвердило, что в соответствии с договором N 1379-П4/13-НЭП выдано положительное заключение экспертизы N 77-1-4-1379-14 от 24.11.2014 на проектную документацию по объекту: "Физкультурно-оздоровительный комплекс со вспомогательной инфраструктурой" расположенном по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго партсъезда / ул. Красных коммунаров.
Внесение изменений в проектную документацию в части только смены наименования помещений, экспозиционных помещений торговых фирм на вспомогательные помещения, без изменения их функционального назначения не вызывает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), а также не вызывает замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства и соответствует ранее выданному заключению экспертизы.
Таким образом, согласно пункта 44 Положения "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" утвержденного Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 N 270, в случае внесения изменений в проектную документацию в части технических решений, которые не влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, повторная экспертиза не является обязательной.
Учитывая тот факт, что истцом представлен полный пакет документов для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 05.09.2016 N 1, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что основания для отказа в осуществлении регистрационных действий отсутствовали.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Суд первой инстанции, на основании вышеизложенного, сделал правильный вывод, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации N 63/001/501/2016-4606 от 17.10.2016 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод, что заявленные обществом требования подлежат удовлетворению.
В нарушение статьи 65 АПК РФ Росреестр не представил в суд доказательств, что экспликация к плану 2 этажа отличается от архитектурного решения 2013 года.
Представитель общества в суде апелляционной инстанции пояснила, что в представленной экспликация к плану 2 этажа изменились названия помещений, а не их размер.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Росреестром в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 апреля 2017 года по делу N А55-31293/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
А.Б.КОРНИЛОВ
Е.Г.ФИЛИППОВА
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
А.Б.КОРНИЛОВ
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)