Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Как указывает истец, сделка по купле-продаже квартиры не состоялась, на требования истца о возврате уплаченного аванса ответчик ответил отказом, что и послужило поводом для обращения в суд.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Аганина В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибова Д.В.,
судей Фроловой Л.А., Новиковой О.А.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Новиковой О.А. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней истца У. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 15 марта 2017 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований У. к К. о взыскании аванса, отказать.
В удовлетворении встречного иска К. к У. о взыскании упущенной выгоды, отказать,
Истец У. обратился в суд с уточненным иском к ответчику К. о взыскании денежных средств в размере 30 000 руб., а также возмещении судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что * между ним и К. было заключено соглашение об авансе, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: *. По данному соглашению истец передал ответчику в счет аванса денежные средства в размере 30 000 руб. Также условиями соглашения было определено, что покупатель вправе отказаться от приобретения объекта, при этом вся сумма аванса ему возвращается. Вместе с тем, после подписания сторонами соглашения, риэлтором К. было дописано, что в случае отказа покупателя от покупки квартиры аванс не возвращается. Как указывает истец, сделка по купле-продаже квартиры не состоялась, на требования истца о возврате уплаченного аванса ответчик ответила отказом, что и послужило поводом для обращения в суд с данным исковым заявлением.
К. предъявила встречный иск к У. о взыскании упущенной выгоды в размере 74 000 руб., компенсации морального вреда в размере 150 000 руб., а также возмещении судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 73 650 руб.
В обоснование заявленных требований К. указала, что сделка по купле-продаже квартиры по вине истца заключена не была, в связи с чем ответчик в течение месяца жилое помещение не продавала, ожидая заключение договора купли-продажи. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, привели к ее упущенной выгоде, которую она оценивает в размере 74 000 руб., исходя из стоимости продаваемой квартиры в размере * руб. Также ответчик указывает, что недобросовестным поведением истца ей был причинен моральный вреда, размер которого она оценивает в сумме 150 000 руб.
В судебное заседание суда первой инстанции стороны и их представители явились, каждый из них поддержал свои исковые требования, взаимные иски друг друга не признали.
Суд первой инстанции постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просит истец по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней.
Ответчик в суд апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения извещена надлежащим образом. Доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не представлено. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившегося ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав истца У., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение судом норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, * истец (покупатель) и ответчик (продавец) заключили соглашение об авансе, по условиям которого обязались в срок до * заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: *.
При подписании соглашения У. передал К. аванс в размере 30 000 руб., который входит в цену объекта. В подтверждение получения денежных средств ответчиком собственноручно была составлена расписка.
Судом первой инстанции также установлено, что в соглашение об авансе шариковой ручкой были вписаны условия, что в случае отказа покупателя от покупки квартиры, аванс не возвращается.
Данное условие, по мнению суда, было подписано обеими сторонами по сделке.
При этом, суд указал, что вписанное истцом условие о том, что уплаченный аванс подлежит возврату при отказе покупателя от приобретения квартиры, подписано лишь самим У., подпись К. отсутствует.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик также отрицала факт подписания ею указанного условия, так как в самом соглашении они договорились, что при отказе от заключения договора купли-продажи аванс не возвращается.
Из объяснений сторон по делу судом установлено, что в срок до * договор купли-продажи заключен не был. У. указывает, что он просил отложить заключение договора, так как в тексте имели место опечатки. К. указывает, что имевшие место опечатки возможно было исправить, У. беспочвенно создал конфликт и сделка была сорвана по его вине, о чем было составлено заявление от * г., подписанное, в том числе и Н.Н. (покупателем квартиры У.).
Суд, установив указанные обстоятельства по делу, и руководствуясь ст. 381 ГК РФ, пришел к выводу, что при заключении соглашения об авансе стороны договорились о том, что уплаченный по соглашению аванс возврату не подлежит, и поскольку договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом истца от его заключения, К. вправе была оставить себе полученный задаток по договору. Также суд пришел к выводу, что действия ответчика соответствуют условиям договора и закону.
Отказывая ответчику в удовлетворении встречного иска, суд применил положения ст. 15 ГК РФ, и указал, что доказательств наличия упущенной выгоды К. представлено не было, при этом, то обстоятельство, что по вине истца ответчик в течение месяца не продавала квартиру, само по себе не свидетельствует о возникновении упущенной выгоды.
Также суд отказал ответчику и в удовлетворении требований о взыскании с истца денежной компенсации морального вреда, указав, что факта нарушения У. каких-либо неимущественных прав К. установлено им не было.
Отказывая сторонам в удовлетворении первоначального и встречного иска, суд, правомерно отказал им и удовлетворении требований о распределении судебных расходов.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе К. в удовлетворении ее встречного иска.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в части отказа истцу в удовлетворении его первоначального иска.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Суд, применив указанные нормы права, посчитал, что уплаченные истцом по соглашению об авансе денежные средства являются задатком, а потому возврату не подлежат в связи с ненадлежащим исполнением истцом своих обязательств по соглашению.
Однако при принятии решения суд не учел правовую природу внесенного по соглашению платежа, поскольку в самом соглашении слово "задаток" отсутствует, а также отсутствует указание на главную обеспечительную функцию задатка в отношении не только покупателя, но и продавца, предусмотренную абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ (если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка).
В силу положений статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В соглашении об авансе стороны обязались в срок до * заключить договор купли-продажи квартиры по адресу *.
При подписании соглашения У. передал К. аванс в размере 30 000 руб., который входит в цену объекта.
Таким образом, вывод суда о том, что истцом по соглашению об авансе был внесен задаток, является ошибочным, поскольку внесенные денежные средства были внесены истцом в качестве аванса за квартиру.
Из условий соглашения об авансе следует, что данное соглашение содержит элементы предварительного договора, поскольку возлагает на покупателя обязанность заключить с продавцом в будущем договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем, данное соглашение не в полной мере соответствует положениям ст. 429 ГК РФ, так как не содержит условий, позволяющих в полной мере определить предмет и условия основного договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, в силу ст. 429 ГК РФ, из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство - обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество.
Таким образом, поскольку заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора, то назначение обеспечительного платежа состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате квартиры, иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.
Основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.
Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании соглашения об авансе, у ответчика не имеется правовых оснований для удержания внесенного в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора истцом платежа.
Установленное судом первой инстанции обстоятельство, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца, правового значения для дела не имеет, поскольку не свидетельствует о праве ответчика на удержание обеспечительного платежа.
Также не подлежит применению условие соглашения об авансе в части указания, что при отказе покупателя от приобретения квартиры аванс не возвращается, поскольку данное условие об удержании обеспечительного платежа в счет несуществующего денежного обязательства противоречит гражданскому законодательству, которое не предусматривает взыскание штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора, и является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожным.
Кроме того, судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что по данному условию стороны соглашения не достигли, в связи с чем, соглашение об авансе в данной части в соответствии со ст. 432 ГК РФ считается незаключенным.
Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, судебная коллегия приходит к выводу, что уплаченные истцом в качестве аванса за квартиру денежные средства в размере 30 000 руб. должны быть ему возвращены.
Поскольку решение суда в указанной части постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права, судебная коллегия полагает, что в силу части 1 статьи 330, п. 2 статьи 328 ГПК Российской Федерации данное решение подлежит отмене с вынесением по делу нового об удовлетворении исковых требований истца.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 1 100 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 15 марта 2017 г. отменить в части отказа У. в удовлетворении его исковых требований к К. о взыскании аванса.
Принять в данной части новое решение, которым:
Иск удовлетворить.
Взыскать с К. в пользу У. денежные средства, уплаченные в счет аванса по соглашению об авансе, в размере 30 000 руб., а также возместить понесенные им судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб., и по уплате государственной пошлины в размере 1 100 руб.
В остальной части решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 15 марта 2017 г. - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-22821/2017
Требование: О взыскании аванса.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Как указывает истец, сделка по купле-продаже квартиры не состоялась, на требования истца о возврате уплаченного аванса ответчик ответил отказом, что и послужило поводом для обращения в суд.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2017 г. по делу N 33-22821
Судья: Аганина В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибова Д.В.,
судей Фроловой Л.А., Новиковой О.А.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Новиковой О.А. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней истца У. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 15 марта 2017 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований У. к К. о взыскании аванса, отказать.
В удовлетворении встречного иска К. к У. о взыскании упущенной выгоды, отказать,
установила:
Истец У. обратился в суд с уточненным иском к ответчику К. о взыскании денежных средств в размере 30 000 руб., а также возмещении судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что * между ним и К. было заключено соглашение об авансе, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: *. По данному соглашению истец передал ответчику в счет аванса денежные средства в размере 30 000 руб. Также условиями соглашения было определено, что покупатель вправе отказаться от приобретения объекта, при этом вся сумма аванса ему возвращается. Вместе с тем, после подписания сторонами соглашения, риэлтором К. было дописано, что в случае отказа покупателя от покупки квартиры аванс не возвращается. Как указывает истец, сделка по купле-продаже квартиры не состоялась, на требования истца о возврате уплаченного аванса ответчик ответила отказом, что и послужило поводом для обращения в суд с данным исковым заявлением.
К. предъявила встречный иск к У. о взыскании упущенной выгоды в размере 74 000 руб., компенсации морального вреда в размере 150 000 руб., а также возмещении судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 73 650 руб.
В обоснование заявленных требований К. указала, что сделка по купле-продаже квартиры по вине истца заключена не была, в связи с чем ответчик в течение месяца жилое помещение не продавала, ожидая заключение договора купли-продажи. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, привели к ее упущенной выгоде, которую она оценивает в размере 74 000 руб., исходя из стоимости продаваемой квартиры в размере * руб. Также ответчик указывает, что недобросовестным поведением истца ей был причинен моральный вреда, размер которого она оценивает в сумме 150 000 руб.
В судебное заседание суда первой инстанции стороны и их представители явились, каждый из них поддержал свои исковые требования, взаимные иски друг друга не признали.
Суд первой инстанции постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просит истец по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней.
Ответчик в суд апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения извещена надлежащим образом. Доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не представлено. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившегося ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав истца У., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение судом норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, * истец (покупатель) и ответчик (продавец) заключили соглашение об авансе, по условиям которого обязались в срок до * заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: *.
При подписании соглашения У. передал К. аванс в размере 30 000 руб., который входит в цену объекта. В подтверждение получения денежных средств ответчиком собственноручно была составлена расписка.
Судом первой инстанции также установлено, что в соглашение об авансе шариковой ручкой были вписаны условия, что в случае отказа покупателя от покупки квартиры, аванс не возвращается.
Данное условие, по мнению суда, было подписано обеими сторонами по сделке.
При этом, суд указал, что вписанное истцом условие о том, что уплаченный аванс подлежит возврату при отказе покупателя от приобретения квартиры, подписано лишь самим У., подпись К. отсутствует.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик также отрицала факт подписания ею указанного условия, так как в самом соглашении они договорились, что при отказе от заключения договора купли-продажи аванс не возвращается.
Из объяснений сторон по делу судом установлено, что в срок до * договор купли-продажи заключен не был. У. указывает, что он просил отложить заключение договора, так как в тексте имели место опечатки. К. указывает, что имевшие место опечатки возможно было исправить, У. беспочвенно создал конфликт и сделка была сорвана по его вине, о чем было составлено заявление от * г., подписанное, в том числе и Н.Н. (покупателем квартиры У.).
Суд, установив указанные обстоятельства по делу, и руководствуясь ст. 381 ГК РФ, пришел к выводу, что при заключении соглашения об авансе стороны договорились о том, что уплаченный по соглашению аванс возврату не подлежит, и поскольку договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом истца от его заключения, К. вправе была оставить себе полученный задаток по договору. Также суд пришел к выводу, что действия ответчика соответствуют условиям договора и закону.
Отказывая ответчику в удовлетворении встречного иска, суд применил положения ст. 15 ГК РФ, и указал, что доказательств наличия упущенной выгоды К. представлено не было, при этом, то обстоятельство, что по вине истца ответчик в течение месяца не продавала квартиру, само по себе не свидетельствует о возникновении упущенной выгоды.
Также суд отказал ответчику и в удовлетворении требований о взыскании с истца денежной компенсации морального вреда, указав, что факта нарушения У. каких-либо неимущественных прав К. установлено им не было.
Отказывая сторонам в удовлетворении первоначального и встречного иска, суд, правомерно отказал им и удовлетворении требований о распределении судебных расходов.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе К. в удовлетворении ее встречного иска.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в части отказа истцу в удовлетворении его первоначального иска.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Суд, применив указанные нормы права, посчитал, что уплаченные истцом по соглашению об авансе денежные средства являются задатком, а потому возврату не подлежат в связи с ненадлежащим исполнением истцом своих обязательств по соглашению.
Однако при принятии решения суд не учел правовую природу внесенного по соглашению платежа, поскольку в самом соглашении слово "задаток" отсутствует, а также отсутствует указание на главную обеспечительную функцию задатка в отношении не только покупателя, но и продавца, предусмотренную абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ (если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка).
В силу положений статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В соглашении об авансе стороны обязались в срок до * заключить договор купли-продажи квартиры по адресу *.
При подписании соглашения У. передал К. аванс в размере 30 000 руб., который входит в цену объекта.
Таким образом, вывод суда о том, что истцом по соглашению об авансе был внесен задаток, является ошибочным, поскольку внесенные денежные средства были внесены истцом в качестве аванса за квартиру.
Из условий соглашения об авансе следует, что данное соглашение содержит элементы предварительного договора, поскольку возлагает на покупателя обязанность заключить с продавцом в будущем договор купли-продажи квартиры. Вместе с тем, данное соглашение не в полной мере соответствует положениям ст. 429 ГК РФ, так как не содержит условий, позволяющих в полной мере определить предмет и условия основного договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, в силу ст. 429 ГК РФ, из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство - обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество.
Таким образом, поскольку заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора, то назначение обеспечительного платежа состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате квартиры, иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.
Основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.
Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании соглашения об авансе, у ответчика не имеется правовых оснований для удержания внесенного в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора истцом платежа.
Установленное судом первой инстанции обстоятельство, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца, правового значения для дела не имеет, поскольку не свидетельствует о праве ответчика на удержание обеспечительного платежа.
Также не подлежит применению условие соглашения об авансе в части указания, что при отказе покупателя от приобретения квартиры аванс не возвращается, поскольку данное условие об удержании обеспечительного платежа в счет несуществующего денежного обязательства противоречит гражданскому законодательству, которое не предусматривает взыскание штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора, и является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожным.
Кроме того, судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что по данному условию стороны соглашения не достигли, в связи с чем, соглашение об авансе в данной части в соответствии со ст. 432 ГК РФ считается незаключенным.
Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, судебная коллегия приходит к выводу, что уплаченные истцом в качестве аванса за квартиру денежные средства в размере 30 000 руб. должны быть ему возвращены.
Поскольку решение суда в указанной части постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права, судебная коллегия полагает, что в силу части 1 статьи 330, п. 2 статьи 328 ГПК Российской Федерации данное решение подлежит отмене с вынесением по делу нового об удовлетворении исковых требований истца.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб. и по уплате государственной пошлины в размере 1 100 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 15 марта 2017 г. отменить в части отказа У. в удовлетворении его исковых требований к К. о взыскании аванса.
Принять в данной части новое решение, которым:
Иск удовлетворить.
Взыскать с К. в пользу У. денежные средства, уплаченные в счет аванса по соглашению об авансе, в размере 30 000 руб., а также возместить понесенные им судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб., и по уплате государственной пошлины в размере 1 100 руб.
В остальной части решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 15 марта 2017 г. - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)