Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 07 сентября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корнилова А.Б.,
судей Филипповой Е.Г., Засыпкиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповской С.А.,
с участием:
от Управления Росреестра по Самарской области - не явился, извещен,
от ООО Торговый дом "Респект" - Юсупова Р.Г., доверенность от 04.04.2017 г.,
от Администрации сельского поселения Подстепки Ставропольского района Самарской области - не явился, извещен,
от Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области - не явился, извещен,
от Шевелева Николая Васильевича - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2017 по делу N А55-25955/2016 (судья Филатов М.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Респект",
к Управлению Росреестра по Самарской области,
с участием третьих лиц: Администрации сельского поселения Подстепки Ставропольского района Самарской области, Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, Шевелева Николая Васильевича,
о признании незаконным отказа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ТД "Респект" обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома N 9.1/01 16-1 от 22.01.2016, и об обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения посредством осуществления государственной регистрации указанного договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2017 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В материалы дела поступил отзыв общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Респект" на апелляционную жалобу, в котором оно просит апелляционный суд оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2017 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Респект", считая решение суда верным, просила в удовлетворении жалобы отказать и оставить решение суда без изменения.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители в судебное заседание не явились.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО ТД "Респект" является собственником земельного участка с кадастровым номером 63:32:1702007:858 площадью 29 700 кв. м с местоположением: Самарская область, м. р. Ставропольский, с.п. Подстепки, село Подстепки, улица Полевая, участок N 42, назначение: Многоквартирная жилая застройка, на котором запланировало осуществить строительство жилого комплекса в составе шести многоквартирных жилых домов поз. 8.1-8.4 и 9.1-9.2. Свидетельство о праве собственности серия 63-АН N 021728 от 11.06.2014.
21.08.2015 Администрацией Ставропольского района Самарской области ООО ТД "Респект" было выдано разрешение на строительство N 63-32-315-2015 вышеуказанного объекта. 18.04.2016 администрацией, взамен ранее выданного, было выдано разрешение на строительство N 63-32-168-2016.
22.01.2016 ООО ТД "Респект" заключило договор долевого участия в строительстве жилого дома N 9.1/0116-1 с Шевелевым Николаем Васильевичем на строительство жилого дома поз. 9.1, по окончании строительства которого Шевелеву Николаю Васильевичу должна быть передана квартира N 56.
04.02.2016 ООО ТД "Респект" и Шевелев Н.В. обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и залога в силу закона. Однако, государственная регистрация указанного договора и залога сначала была приостановлена, а затем в регистрации было отказано.
15.02.2016 государственная регистрация договора долевого участия в строительстве была приостановлена до 15.03.2016. 15.03.2016 государственная регистрация договора долевого участия в строительстве и ипотеки в силу закона была приостановлена до 14.06.2016 на основании заявлений сторон договора в связи с необходимостью устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации. 25.03.2016 ООО ТД "Респект" были представлены отредактированные и не предоставленные первоначально документы. Кроме того, на регистрацию был представлен градостроительный план земельного участка от 29.05.2014. Однако 14.06.2016 государственная регистрация договора долевого участия в строительстве была приостановлена до 14.07.2016, в связи с необходимостью устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации договора.
14.07.2016 Управление Росреестра по Самарской области подготовило сообщение об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве на основании абзацев 4, 10, 13 пункта 1 статьи 20 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
В качестве оснований для отказа в проведении государственной регистрации в сообщении указаны следующие причины:
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Общество ТД "Респект" считает данный отказ в государственной регистрации незаконным, необоснованным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагающим на заявителя обязанности и создающим иные препятствия для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", в редакции, действовавшей на момент обращения за регистрацией договора и на момент принятия решения об отказе в такой регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов (исполнительные листы предоставляются государственному регистратору совместно с решениями третейских судов); акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу части 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона о регистрации.
В соответствии с нормами абз. 10, 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Согласно п. 1 ст. 25.1 Закона о регистрации на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Согласно п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
- 1. разрешение на строительство;
- 2. проектная декларация;
- 3. план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- 4. один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:
- - договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;
- - договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;
- 5. списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации (далее - земельные участки единого института развития в жилищной сфере), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
Согласно п. 2.1 ст. 25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
Материалами дела подтверждается, что ООО ТД "Респект" на государственную регистрацию представлено разрешение на строительство N 63-32-315-2015 от 21.08.2015, выданное Администрацией муниципального района Ставропольский, согласно которому ООО ТД "Респект" разрешено строительство жилого комплекса по ул. Полевой в составе шести многоквартирных домов (позиции 8.1-8.4 и 9.1-9.2) на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1702007:858.
Также на государственную регистрацию был представлен генеральный договор N 280001/15/00016/6301001 от 30.11.2015 и договор страхования гражданской ответственности застройщика N 280001/15/00014/63001-001 от 30.01.2016, согласно которым произведено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также имущественные интересы застройщика, связанные с риском наступления его ответственности перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору. В указанных договорах содержится надлежащая информация об объектах страхования. Отсутствие указания отдельного договора страхования в проектной декларации при представлении договора в пакете документов, не является надлежащим основанием для отказа в регистрации в рассматриваемом случае. Согласно платежному поручению N 100 от 28.01.2016 произведена уплата страховой премии. В связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал, что надлежащие доказательства исполнения обязанности по страхованию регистрирующему органу были представлены.
Также на государственную регистрацию, во исполнение сообщения о приостановлении государственной регистрации, заявитель представил градостроительный план земельного участка от 29.05.2014.
С учетом норм действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно посчитал несостоятельными доводы регистрирующего органа, отраженные в оспариваемом отказе, принимая во внимание следующие обстоятельства.
Как следует из градостроительного плана земельного участка, земельный участок с кадастровым номер 63:32:1702007:858, на котором разрешено строительство жилого комплекса по ул. Полевой в составе шести многоквартирных домов, был поставлен на кадастровый учет 18.11.2013, т.е. до вступления в силу Правил землепользования и застройки сельского поселения Подстепки, утвержденных решением N 38 от 30.12.2013. В связи с чем данные Правила не применимы к данному участку в части необходимости разработки проектов планировки и межевания территории.
В п. 1 ст. 11.3 Земельного Кодекса РФ говорится об образовании земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 указанной статьи также применяется к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
П. 2 ст. 11.10 Земельного Кодекса РФ, касающийся подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, также не применим. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории подготавливается и утверждается для земельного участка, который необходимо образовать. При этом имеется в виду образование участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельный участок с кадастровым номером 63:32:1702007:858 был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:32:1702007:377, находящегося в частной собственности, что также свидетельствует о неприменении данных норм к настоящим правоотношениям.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Согласно ч. 5 ст. 41 Градостроительного Кодекса РФ при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Целью подготовки проекта планировки территории является выделение элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Целью подготовки проекта межевания территории является определение с учетом Правил землепользования и застройки места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, границы застроенных и формируемых земельных участков, границы территорий объектов культурного наследия, зон действия "публичных" сервитутов.
Т.е. основной целью подготовки проектов планировки и межевания территории является установление границ земельных участков.
Согласно положениям ст. 44 Градостроительного Кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Градостроительные планы земельных участков подготавливаются:
- - в составе проектов межевания, которые являются составной частью проектов планировки;
- - в составе проектов межевания, которые подготавливаются как самостоятельные документы применительно к ранее выделенным (посредством проектов планировки) элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам);
- - в виде отдельного документа - применительно к существующим земельным участкам, когда не требуется изменять их ранее установленные границы.
Таким образом, к существующим, сформированным земельным участкам требуется только подготовка градостроительного плана земельного участка.
Кроме того, ст. 46 Градостроительного Кодекса РФ определены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа.
Согласно п. 17 указанной статьи в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 настоящей статьи (процедур подготовки и утверждения документации по проектам планировки и межевания территории), не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно п. 7 указанной статьи для получения разрешения на строительство подается заявление в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, с приложением, в том числе градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что обществом ТД "Респект" на государственную регистрацию были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации договора, в соответствии с требованиями Закона о регистрации, содержащие полную и необходимую информацию об объекте и иные необходимые сведения, вследствие чего у управления отсутствовали основания для вынесения оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации договора. При этом документы, предусмотренные п. 2 ст. 25.1 ФЗ N 218-ФЗ были представлены в полном объеме и основания запрашивать иную документацию у регистрирующего органа отсутствовали.
На основании изложенного, требования заявителя были обоснованно судом первой инстанции удовлетворены.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 июня 2017 года по делу N А55-25955/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2017 ПО ДЕЛУ N А55-25955/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. по делу N А55-25955/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 07 сентября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корнилова А.Б.,
судей Филипповой Е.Г., Засыпкиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповской С.А.,
с участием:
от Управления Росреестра по Самарской области - не явился, извещен,
от ООО Торговый дом "Респект" - Юсупова Р.Г., доверенность от 04.04.2017 г.,
от Администрации сельского поселения Подстепки Ставропольского района Самарской области - не явился, извещен,
от Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области - не явился, извещен,
от Шевелева Николая Васильевича - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2017 по делу N А55-25955/2016 (судья Филатов М.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Респект",
к Управлению Росреестра по Самарской области,
с участием третьих лиц: Администрации сельского поселения Подстепки Ставропольского района Самарской области, Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, Шевелева Николая Васильевича,
о признании незаконным отказа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ТД "Респект" обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома N 9.1/01 16-1 от 22.01.2016, и об обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения посредством осуществления государственной регистрации указанного договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2017 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В материалы дела поступил отзыв общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Респект" на апелляционную жалобу, в котором оно просит апелляционный суд оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2017 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Респект", считая решение суда верным, просила в удовлетворении жалобы отказать и оставить решение суда без изменения.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители в судебное заседание не явились.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО ТД "Респект" является собственником земельного участка с кадастровым номером 63:32:1702007:858 площадью 29 700 кв. м с местоположением: Самарская область, м. р. Ставропольский, с.п. Подстепки, село Подстепки, улица Полевая, участок N 42, назначение: Многоквартирная жилая застройка, на котором запланировало осуществить строительство жилого комплекса в составе шести многоквартирных жилых домов поз. 8.1-8.4 и 9.1-9.2. Свидетельство о праве собственности серия 63-АН N 021728 от 11.06.2014.
21.08.2015 Администрацией Ставропольского района Самарской области ООО ТД "Респект" было выдано разрешение на строительство N 63-32-315-2015 вышеуказанного объекта. 18.04.2016 администрацией, взамен ранее выданного, было выдано разрешение на строительство N 63-32-168-2016.
22.01.2016 ООО ТД "Респект" заключило договор долевого участия в строительстве жилого дома N 9.1/0116-1 с Шевелевым Николаем Васильевичем на строительство жилого дома поз. 9.1, по окончании строительства которого Шевелеву Николаю Васильевичу должна быть передана квартира N 56.
04.02.2016 ООО ТД "Респект" и Шевелев Н.В. обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и залога в силу закона. Однако, государственная регистрация указанного договора и залога сначала была приостановлена, а затем в регистрации было отказано.
15.02.2016 государственная регистрация договора долевого участия в строительстве была приостановлена до 15.03.2016. 15.03.2016 государственная регистрация договора долевого участия в строительстве и ипотеки в силу закона была приостановлена до 14.06.2016 на основании заявлений сторон договора в связи с необходимостью устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации. 25.03.2016 ООО ТД "Респект" были представлены отредактированные и не предоставленные первоначально документы. Кроме того, на регистрацию был представлен градостроительный план земельного участка от 29.05.2014. Однако 14.06.2016 государственная регистрация договора долевого участия в строительстве была приостановлена до 14.07.2016, в связи с необходимостью устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации договора.
14.07.2016 Управление Росреестра по Самарской области подготовило сообщение об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве на основании абзацев 4, 10, 13 пункта 1 статьи 20 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
В качестве оснований для отказа в проведении государственной регистрации в сообщении указаны следующие причины:
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Общество ТД "Респект" считает данный отказ в государственной регистрации незаконным, необоснованным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагающим на заявителя обязанности и создающим иные препятствия для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", в редакции, действовавшей на момент обращения за регистрацией договора и на момент принятия решения об отказе в такой регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов (исполнительные листы предоставляются государственному регистратору совместно с решениями третейских судов); акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу части 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона о регистрации.
В соответствии с нормами абз. 10, 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Согласно п. 1 ст. 25.1 Закона о регистрации на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Согласно п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
- 1. разрешение на строительство;
- 2. проектная декларация;
- 3. план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- 4. один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:
- - договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;
- - договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;
- 5. списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации (далее - земельные участки единого института развития в жилищной сфере), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
Согласно п. 2.1 ст. 25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
Материалами дела подтверждается, что ООО ТД "Респект" на государственную регистрацию представлено разрешение на строительство N 63-32-315-2015 от 21.08.2015, выданное Администрацией муниципального района Ставропольский, согласно которому ООО ТД "Респект" разрешено строительство жилого комплекса по ул. Полевой в составе шести многоквартирных домов (позиции 8.1-8.4 и 9.1-9.2) на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1702007:858.
Также на государственную регистрацию был представлен генеральный договор N 280001/15/00016/6301001 от 30.11.2015 и договор страхования гражданской ответственности застройщика N 280001/15/00014/63001-001 от 30.01.2016, согласно которым произведено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также имущественные интересы застройщика, связанные с риском наступления его ответственности перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору. В указанных договорах содержится надлежащая информация об объектах страхования. Отсутствие указания отдельного договора страхования в проектной декларации при представлении договора в пакете документов, не является надлежащим основанием для отказа в регистрации в рассматриваемом случае. Согласно платежному поручению N 100 от 28.01.2016 произведена уплата страховой премии. В связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал, что надлежащие доказательства исполнения обязанности по страхованию регистрирующему органу были представлены.
Также на государственную регистрацию, во исполнение сообщения о приостановлении государственной регистрации, заявитель представил градостроительный план земельного участка от 29.05.2014.
С учетом норм действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно посчитал несостоятельными доводы регистрирующего органа, отраженные в оспариваемом отказе, принимая во внимание следующие обстоятельства.
Как следует из градостроительного плана земельного участка, земельный участок с кадастровым номер 63:32:1702007:858, на котором разрешено строительство жилого комплекса по ул. Полевой в составе шести многоквартирных домов, был поставлен на кадастровый учет 18.11.2013, т.е. до вступления в силу Правил землепользования и застройки сельского поселения Подстепки, утвержденных решением N 38 от 30.12.2013. В связи с чем данные Правила не применимы к данному участку в части необходимости разработки проектов планировки и межевания территории.
В п. 1 ст. 11.3 Земельного Кодекса РФ говорится об образовании земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 указанной статьи также применяется к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
П. 2 ст. 11.10 Земельного Кодекса РФ, касающийся подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, также не применим. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории подготавливается и утверждается для земельного участка, который необходимо образовать. При этом имеется в виду образование участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельный участок с кадастровым номером 63:32:1702007:858 был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:32:1702007:377, находящегося в частной собственности, что также свидетельствует о неприменении данных норм к настоящим правоотношениям.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Согласно ч. 5 ст. 41 Градостроительного Кодекса РФ при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Целью подготовки проекта планировки территории является выделение элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Целью подготовки проекта межевания территории является определение с учетом Правил землепользования и застройки места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, границы застроенных и формируемых земельных участков, границы территорий объектов культурного наследия, зон действия "публичных" сервитутов.
Т.е. основной целью подготовки проектов планировки и межевания территории является установление границ земельных участков.
Согласно положениям ст. 44 Градостроительного Кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Градостроительные планы земельных участков подготавливаются:
- - в составе проектов межевания, которые являются составной частью проектов планировки;
- - в составе проектов межевания, которые подготавливаются как самостоятельные документы применительно к ранее выделенным (посредством проектов планировки) элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам);
- - в виде отдельного документа - применительно к существующим земельным участкам, когда не требуется изменять их ранее установленные границы.
Таким образом, к существующим, сформированным земельным участкам требуется только подготовка градостроительного плана земельного участка.
Кроме того, ст. 46 Градостроительного Кодекса РФ определены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа.
Согласно п. 17 указанной статьи в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 настоящей статьи (процедур подготовки и утверждения документации по проектам планировки и межевания территории), не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно п. 7 указанной статьи для получения разрешения на строительство подается заявление в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, с приложением, в том числе градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что обществом ТД "Респект" на государственную регистрацию были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации договора, в соответствии с требованиями Закона о регистрации, содержащие полную и необходимую информацию об объекте и иные необходимые сведения, вследствие чего у управления отсутствовали основания для вынесения оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации договора. При этом документы, предусмотренные п. 2 ст. 25.1 ФЗ N 218-ФЗ были представлены в полном объеме и основания запрашивать иную документацию у регистрирующего органа отсутствовали.
На основании изложенного, требования заявителя были обоснованно судом первой инстанции удовлетворены.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 июня 2017 года по делу N А55-25955/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Б.КОРНИЛОВ
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
Т.С.ЗАСЫПКИНА
А.Б.КОРНИЛОВ
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
Т.С.ЗАСЫПКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)