Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.
судей Голубцова В.Г., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,
при участии:
- от истца индивидуального предпринимателя Ушаковой Ларисы Анатольевны (ОГРНИП 308547522100015, ИНН 543312897060) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179) - Калинин М.В., доверенность от 31.12.2015 г., паспорт;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца индивидуального предпринимателя Ушаковой Ларисы Анатольевны
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 апреля 2016 года
по делу N А60-62937/2015,
принятое судьей И.В.Пшеничниковой
по иску индивидуального предпринимателя Ушаковой Ларисы Анатольевны
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД"
об обязании освободить нежилые помещения,
Индивидуальный предприниматель Ушакова Лариса Анатольевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - ответчик) об обязании ответчика освободить нежилые помещения, номера 1-5, 8-10, 16-23, 34, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Зорге, д. 261 к 20.11.2015 г., принадлежащие на праве собственности Ушаковой Л.А., а также в возмещение расходов на оплату услуг представителя 30000 руб.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15 апреля 2016 года в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы истец приводит доводы о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды. Указывает на то, что ответчиком допущены нарушения условий договора, помещение не освобождено.
Приложенные к дополнениям к апелляционной жалобе дополнительные доказательства приобщению к материалам дела не подлежат, поскольку ходатайство о приобщении, а также причины их непредставления в суд первой инстанции не заявлены (ч. 2 ст. 268 АПК РФ).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, по доводам, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседании суда апелляционной инстанции не направил, что на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 26.06.2012 г. между индивидуальным предпринимателем Чаловой (Ушаковой) Ларисой Анатольевной, (арендодатель) и ООО "Элемент-Трейд" (арендатор) был заключен договор аренды N 19-НЕА, согласно условиям которого истец предоставил ответчику за плату во временное пользование, принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: город Новосибирск, ул. Зорге, д. 261, номера помещений 1-5, 8-10, 16-23, 34, общей площадью 589,9 кв. м (свидетельство о гос. регистрации права от 26.06.2012 г. N 54 АД712375, инвентарный номер 50:401:374:005017520:002, пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 5.1 договора помещения сдаются в аренду сроком на 5 лет, с 26.06.2012 по 25.06.2017.
Помещение передано ответчику истцом по акту приема-передачи нежилого помещения от 26.06.2012 г.
В соответствии с п. 2.2.3 договора Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, установленную договором.
В соответствии п. 2.2.1, 2.2.2., 2.2.4. договора аренды от 26.06.2012 г. Арендатор обязан содержать арендованное помещение, а также установленное в нем санитарно-техническое, инженерное оборудование, сети, приборы и территорию прилегающего земельного участка в полной исправности и сохранности, осуществлять самостоятельно или путем привлечения третьих лиц текущий ремонт и техническое обслуживание помещения и инженерных коммуникаций, устранять за свой счет, самостоятельно или путем привлечения третьих лиц повреждения арендуемых помещений или повреждения в сетях электро-, тепло-, водоснабжения и иных, обеспечивающих нормальную эксплуатацию арендуемых помещений системах.
12.10.2015 г. истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды.
Уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды N 19-НЕА от 26.06.2012 г. было получено ответчиком 20.10.2015 г.
Истец, указывая на нарушение ответчиком условий договора аренды и наличие правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения или расторжения судом договора по требованию одной из его сторон.
Согласно части 2 названной нормы договор также может быть расторгнут (либо изменен) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Таким образом, следуя логике законодателя, воля сторон на односторонний отказ от исполнения договора и как следствие одностороннее расторжение договора должна быть явно выражена.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Положения статьи 619 ГК РФ развивают нормы пункта 2 статьи 450 данного Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Таким образом, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке. Изложенная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09.
При анализе (оценке) положений договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ суд апелляционной инстанции исходит из того, что стороны предусмотрели в них возможность досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при существенных нарушениях условий договора. При этом право на односторонний отказ от его исполнения может быть реализован арендодателем при соблюдении согласованной процедуры уведомления другой стороны.
Условия досрочного расторжения договора согласованы сторонами в п. 5.2 - договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, с письменным уведомлением об этом арендатора не менее чем за 30 дней, по следующим основаниям: существенное ухудшение арендатором состояния объекта; при проведении арендатором переоборудования или перепланировки объекта либо его части без согласования с арендодателем. При этом под датой получения арендатором уведомления о расторжении договора и датой его прекращения считается 5-й день со дня отправления арендодателем арендатору письма с описью вложения, либо, в случае вручения арендатору письма лично под роспись, дата получения письма.
Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за три месяца (пункт 5.3 договора).
В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 договора Ответчик принял на себя обязательство поддерживать помещение в надлежащем состоянии.
12.10.2015 г. истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды в связи с нарушением обязательств по оплате арендной платы ответчиком, в связи с чем, образовывалась постоянная задолженность превышающая размер переменной составляющей арендной платы за один срок оплаты; на 29.11.2015 г. ООО "Элемент-Трейд" имеет задолженность перед Арендодателем по возмещению коммунальных услуг в размере 59469,2 руб., а по договору аренды 201387,00 руб.; текущего ремонта и технического обслуживания помещений и инженерных коммуникаций Арендатор за три года аренды не осуществлял, произошло разрушение кровельного покрытия и повреждение фронтона площадью 8 кв. м, в нарушении пункта п. 2.4.1 договора Арендатор без письменного согласия Арендодателя произвел перепланировку и переустройство арендуемого, помещения.
Из материалов дела следует, что Ответчик арендовал не все здание в целом, а только помещения в нем, что видно из Приложения N 1 к договору аренды. Остальные помещения остались в пользовании Истца.
Представленные Истцом акты от 20.11.2013 года, от 19.03.2014 года, от 03.04.2014 года, а также иные акты носят односторонний характер, вызова Ответчика для фиксации материалы дела не содержат, как и не содержат доказательств того, что фронтоны отпали по причине действий Ответчика.
Из материалов дела и пояснений ответчика следует, что в соответствии с приложением N 1 к договору аренды стороны согласовали параметры арендуемого помещения. На момент получения объекта в аренду перегородки между помещениями 1-5, 8-10, 16-23, 34 отсутствовали, существовало одно общее пространство внутри границ, отраженных на Плане помещения, что подтверждается указанием на общую площадь помещений в акте приема-передачи. Ответчик арендовал только часть помещений здания, арендованные помещения были отделены от иных помещения собственника кирпичными перегородками, о чем также указано в акте приема-передачи.
В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих обратное, истцом не представлено.
Кроме того, договором не предусмотрена обязанность Ответчика ремонтировать фронтоны здания и кровлю. Ответчик арендовал не все здание в целом, а только помещения в нем; утверждение истца о том, что Ответчик должен был ремонтировать кровлю здания и фронтоны, противоречит положениям самого договора (пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4) и статье 616 ГК РФ, поскольку Ответчик принял на себя только обязательство поддерживать помещение в надлежащем состоянии.
Стороны спора в период рассмотрения требований Истца продлили срок действия договора путем заключения дополнительного соглашения от 21.03.2016 года, в котором предусмотрели, что срок договора аренды продлевается до 25.06.2024 года (пункт 1).
Дополнительное соглашение от 21.01.2016 года сторонами исполняется. В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения арендная плата в сумме 300 000 рублей подлежит уплате с 01.03.2016 года.
Ответчик платежными поручениями от 17.03.2016 года N 395787, от 23.03.2016 года N 396292 (Приложение N 1 к Отзыву) перечислил арендную плату в повышенном размере. Истец арендную плату не вернул.
Поскольку, указанное дополнительное соглашение сторонами исполнялось, его положения в силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательны для сторон и в отсутствие государственной регистрации, односторонний отказ от исполнения обязательства, либо его изменение недопустимо.
После уведомления об отказе от исполнения договора арендодатель длительное время находился в прежних правоотношениях с арендатором, не предъявляя претензий по поводу освобождения спорного помещения. Помимо этого стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, Вопреки выводам апелляционной жалобы указанные обстоятельства безусловно свидетельствуют о том, что договор аренды не прекращен: волеизъявление арендодателя не было реализовано им же самим по его же воле.
Арендодатель отказался от своего уведомления о расторжении договора, и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, что не противоречит гражданскому законодательству.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415 по делу N А40-28123/2014.
В соответствии с пунктом 3.2 договора в переменную часть арендной платы входит и плата за пользование земельным участком, размер которой исходя из положений пункта 3.3 договора определяет Истец в акте выполненных работ за отчетный месяц с расшифровкой видов и стоимости услуг за отчетный месяц. К актам Истец обязан приложить подтверждающие документы.
Если обратиться к документам по оплате переменной части арендной платы (Приложение N 2 к Отзыву), Ответчик оплачивал переменную часть арендной платы в течение 2015 года в сумме, выставляемой к оплате Истцом:
- - декабрь 2015 года - платежное поручение N 105269 от 22.01.2016 года по счету N 23 от 31.12.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 62 от 31.12.2015 года;
- - ноябрь 2015 года - платежное поручение N 104313 от 21.12.2015 года по счету N 21 от 30.11.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 57 от 30.11.2015 года;
- - октябрь 2015 года - платежное поручение N 29922 от 03.12.2015 года по счету N 19 от 30.10.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 52 от 30.10.2015 года;
- - сентябрь 2015 года - платежное поручение N 28500 от 22.10.2015 года по счету N 18 от 30.09.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 48 от 30.09.2015 года;
- - август 2015 года - платежное поручение N 43301 от 24.09.2015 года по счету N 15 от 31.08.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 42 от 31.08.2015 года;
- - июль 2015 года - платежное поручение N 42594 от 28.08.2015 года по счету N 13 от 31.07.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 37 от 31.07.2015 года;
- - июнь 2015 года - платежное поручение N 26227 от 22.07.2015 года по счету N 12 от 30.06.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 32 от 30.06.2015 года;
- - май 2015 года - платежное поручение N 25439 от 24.06.2015 года по счету N 9 от 31.05.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 25 от 31.05.2015 года;
- - апрель 2015 года - платежное поручение N 24801 от 26.05.2015 года по счету N 8 от 30.04.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 20 от 30.04.2015 года;
- - март 2015 года - платежное поручение N 24007 от 29.04.2015 года по счету N 5 от 31.03.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 14 от 31.03.2015 года;
- - февраль 2015 года - платежное поручение N 22742 от 25.03.2015 года по счету N 4 от 25.03.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 10 от 28.02.2015 года;
- - январь 2015 года - платежное поручение N 21651 от 25.02.2015 года по счету N 1 от 31.01.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 4 от 31.01.2015 года.
Из анализа указанных документов следует, что переменная часть арендной платы уплачивалась в полном объеме и своевременно, оплата долгов прошлых периодов не производилась, задолженность отсутствует.
Кроме того, ответчик в соответствии с требованиями Истца выполнил ремонт кровли объекта. В материалах дела имеет место быть предоставленное Истцом письмо Ответчика от 09.07.2015 года, которым Ответчик уведомил Истца о проведении ремонта кровли на объекте.
Ремонт кровли был выполнен Ответчиком с привлечением подрядной организации ООО "Монтажкомплектсервис", что подтверждается договором подряда N б/н от 25.05.2015 года, актом N 45 от 17.07.15 года, справкой о стоимости выполненных работ и затрат N 2 от 17.07.15 года, а также фотографиями кровли объекта.
На основании изложенного, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 266, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 апреля 2016 года по делу N А60-62937/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 17АП-8224/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-62937/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 17АП-8224/2016-АК
Дело N А60-62937/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.
судей Голубцова В.Г., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,
при участии:
- от истца индивидуального предпринимателя Ушаковой Ларисы Анатольевны (ОГРНИП 308547522100015, ИНН 543312897060) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179) - Калинин М.В., доверенность от 31.12.2015 г., паспорт;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца индивидуального предпринимателя Ушаковой Ларисы Анатольевны
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 апреля 2016 года
по делу N А60-62937/2015,
принятое судьей И.В.Пшеничниковой
по иску индивидуального предпринимателя Ушаковой Ларисы Анатольевны
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД"
об обязании освободить нежилые помещения,
установил:
Индивидуальный предприниматель Ушакова Лариса Анатольевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - ответчик) об обязании ответчика освободить нежилые помещения, номера 1-5, 8-10, 16-23, 34, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Зорге, д. 261 к 20.11.2015 г., принадлежащие на праве собственности Ушаковой Л.А., а также в возмещение расходов на оплату услуг представителя 30000 руб.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15 апреля 2016 года в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы истец приводит доводы о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды. Указывает на то, что ответчиком допущены нарушения условий договора, помещение не освобождено.
Приложенные к дополнениям к апелляционной жалобе дополнительные доказательства приобщению к материалам дела не подлежат, поскольку ходатайство о приобщении, а также причины их непредставления в суд первой инстанции не заявлены (ч. 2 ст. 268 АПК РФ).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, по доводам, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседании суда апелляционной инстанции не направил, что на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 26.06.2012 г. между индивидуальным предпринимателем Чаловой (Ушаковой) Ларисой Анатольевной, (арендодатель) и ООО "Элемент-Трейд" (арендатор) был заключен договор аренды N 19-НЕА, согласно условиям которого истец предоставил ответчику за плату во временное пользование, принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: город Новосибирск, ул. Зорге, д. 261, номера помещений 1-5, 8-10, 16-23, 34, общей площадью 589,9 кв. м (свидетельство о гос. регистрации права от 26.06.2012 г. N 54 АД712375, инвентарный номер 50:401:374:005017520:002, пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 5.1 договора помещения сдаются в аренду сроком на 5 лет, с 26.06.2012 по 25.06.2017.
Помещение передано ответчику истцом по акту приема-передачи нежилого помещения от 26.06.2012 г.
В соответствии с п. 2.2.3 договора Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, установленную договором.
В соответствии п. 2.2.1, 2.2.2., 2.2.4. договора аренды от 26.06.2012 г. Арендатор обязан содержать арендованное помещение, а также установленное в нем санитарно-техническое, инженерное оборудование, сети, приборы и территорию прилегающего земельного участка в полной исправности и сохранности, осуществлять самостоятельно или путем привлечения третьих лиц текущий ремонт и техническое обслуживание помещения и инженерных коммуникаций, устранять за свой счет, самостоятельно или путем привлечения третьих лиц повреждения арендуемых помещений или повреждения в сетях электро-, тепло-, водоснабжения и иных, обеспечивающих нормальную эксплуатацию арендуемых помещений системах.
12.10.2015 г. истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды.
Уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды N 19-НЕА от 26.06.2012 г. было получено ответчиком 20.10.2015 г.
Истец, указывая на нарушение ответчиком условий договора аренды и наличие правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения или расторжения судом договора по требованию одной из его сторон.
Согласно части 2 названной нормы договор также может быть расторгнут (либо изменен) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Таким образом, следуя логике законодателя, воля сторон на односторонний отказ от исполнения договора и как следствие одностороннее расторжение договора должна быть явно выражена.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Положения статьи 619 ГК РФ развивают нормы пункта 2 статьи 450 данного Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Таким образом, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке. Изложенная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09.
При анализе (оценке) положений договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ суд апелляционной инстанции исходит из того, что стороны предусмотрели в них возможность досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при существенных нарушениях условий договора. При этом право на односторонний отказ от его исполнения может быть реализован арендодателем при соблюдении согласованной процедуры уведомления другой стороны.
Условия досрочного расторжения договора согласованы сторонами в п. 5.2 - договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, с письменным уведомлением об этом арендатора не менее чем за 30 дней, по следующим основаниям: существенное ухудшение арендатором состояния объекта; при проведении арендатором переоборудования или перепланировки объекта либо его части без согласования с арендодателем. При этом под датой получения арендатором уведомления о расторжении договора и датой его прекращения считается 5-й день со дня отправления арендодателем арендатору письма с описью вложения, либо, в случае вручения арендатору письма лично под роспись, дата получения письма.
Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за три месяца (пункт 5.3 договора).
В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 договора Ответчик принял на себя обязательство поддерживать помещение в надлежащем состоянии.
12.10.2015 г. истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды в связи с нарушением обязательств по оплате арендной платы ответчиком, в связи с чем, образовывалась постоянная задолженность превышающая размер переменной составляющей арендной платы за один срок оплаты; на 29.11.2015 г. ООО "Элемент-Трейд" имеет задолженность перед Арендодателем по возмещению коммунальных услуг в размере 59469,2 руб., а по договору аренды 201387,00 руб.; текущего ремонта и технического обслуживания помещений и инженерных коммуникаций Арендатор за три года аренды не осуществлял, произошло разрушение кровельного покрытия и повреждение фронтона площадью 8 кв. м, в нарушении пункта п. 2.4.1 договора Арендатор без письменного согласия Арендодателя произвел перепланировку и переустройство арендуемого, помещения.
Из материалов дела следует, что Ответчик арендовал не все здание в целом, а только помещения в нем, что видно из Приложения N 1 к договору аренды. Остальные помещения остались в пользовании Истца.
Представленные Истцом акты от 20.11.2013 года, от 19.03.2014 года, от 03.04.2014 года, а также иные акты носят односторонний характер, вызова Ответчика для фиксации материалы дела не содержат, как и не содержат доказательств того, что фронтоны отпали по причине действий Ответчика.
Из материалов дела и пояснений ответчика следует, что в соответствии с приложением N 1 к договору аренды стороны согласовали параметры арендуемого помещения. На момент получения объекта в аренду перегородки между помещениями 1-5, 8-10, 16-23, 34 отсутствовали, существовало одно общее пространство внутри границ, отраженных на Плане помещения, что подтверждается указанием на общую площадь помещений в акте приема-передачи. Ответчик арендовал только часть помещений здания, арендованные помещения были отделены от иных помещения собственника кирпичными перегородками, о чем также указано в акте приема-передачи.
В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих обратное, истцом не представлено.
Кроме того, договором не предусмотрена обязанность Ответчика ремонтировать фронтоны здания и кровлю. Ответчик арендовал не все здание в целом, а только помещения в нем; утверждение истца о том, что Ответчик должен был ремонтировать кровлю здания и фронтоны, противоречит положениям самого договора (пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4) и статье 616 ГК РФ, поскольку Ответчик принял на себя только обязательство поддерживать помещение в надлежащем состоянии.
Стороны спора в период рассмотрения требований Истца продлили срок действия договора путем заключения дополнительного соглашения от 21.03.2016 года, в котором предусмотрели, что срок договора аренды продлевается до 25.06.2024 года (пункт 1).
Дополнительное соглашение от 21.01.2016 года сторонами исполняется. В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения арендная плата в сумме 300 000 рублей подлежит уплате с 01.03.2016 года.
Ответчик платежными поручениями от 17.03.2016 года N 395787, от 23.03.2016 года N 396292 (Приложение N 1 к Отзыву) перечислил арендную плату в повышенном размере. Истец арендную плату не вернул.
Поскольку, указанное дополнительное соглашение сторонами исполнялось, его положения в силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательны для сторон и в отсутствие государственной регистрации, односторонний отказ от исполнения обязательства, либо его изменение недопустимо.
После уведомления об отказе от исполнения договора арендодатель длительное время находился в прежних правоотношениях с арендатором, не предъявляя претензий по поводу освобождения спорного помещения. Помимо этого стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, Вопреки выводам апелляционной жалобы указанные обстоятельства безусловно свидетельствуют о том, что договор аренды не прекращен: волеизъявление арендодателя не было реализовано им же самим по его же воле.
Арендодатель отказался от своего уведомления о расторжении договора, и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, что не противоречит гражданскому законодательству.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415 по делу N А40-28123/2014.
В соответствии с пунктом 3.2 договора в переменную часть арендной платы входит и плата за пользование земельным участком, размер которой исходя из положений пункта 3.3 договора определяет Истец в акте выполненных работ за отчетный месяц с расшифровкой видов и стоимости услуг за отчетный месяц. К актам Истец обязан приложить подтверждающие документы.
Если обратиться к документам по оплате переменной части арендной платы (Приложение N 2 к Отзыву), Ответчик оплачивал переменную часть арендной платы в течение 2015 года в сумме, выставляемой к оплате Истцом:
- - декабрь 2015 года - платежное поручение N 105269 от 22.01.2016 года по счету N 23 от 31.12.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 62 от 31.12.2015 года;
- - ноябрь 2015 года - платежное поручение N 104313 от 21.12.2015 года по счету N 21 от 30.11.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 57 от 30.11.2015 года;
- - октябрь 2015 года - платежное поручение N 29922 от 03.12.2015 года по счету N 19 от 30.10.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 52 от 30.10.2015 года;
- - сентябрь 2015 года - платежное поручение N 28500 от 22.10.2015 года по счету N 18 от 30.09.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 48 от 30.09.2015 года;
- - август 2015 года - платежное поручение N 43301 от 24.09.2015 года по счету N 15 от 31.08.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 42 от 31.08.2015 года;
- - июль 2015 года - платежное поручение N 42594 от 28.08.2015 года по счету N 13 от 31.07.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 37 от 31.07.2015 года;
- - июнь 2015 года - платежное поручение N 26227 от 22.07.2015 года по счету N 12 от 30.06.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 32 от 30.06.2015 года;
- - май 2015 года - платежное поручение N 25439 от 24.06.2015 года по счету N 9 от 31.05.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 25 от 31.05.2015 года;
- - апрель 2015 года - платежное поручение N 24801 от 26.05.2015 года по счету N 8 от 30.04.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 20 от 30.04.2015 года;
- - март 2015 года - платежное поручение N 24007 от 29.04.2015 года по счету N 5 от 31.03.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 14 от 31.03.2015 года;
- - февраль 2015 года - платежное поручение N 22742 от 25.03.2015 года по счету N 4 от 25.03.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 10 от 28.02.2015 года;
- - январь 2015 года - платежное поручение N 21651 от 25.02.2015 года по счету N 1 от 31.01.2015 года; услуги оказаны на основании акта N 4 от 31.01.2015 года.
Из анализа указанных документов следует, что переменная часть арендной платы уплачивалась в полном объеме и своевременно, оплата долгов прошлых периодов не производилась, задолженность отсутствует.
Кроме того, ответчик в соответствии с требованиями Истца выполнил ремонт кровли объекта. В материалах дела имеет место быть предоставленное Истцом письмо Ответчика от 09.07.2015 года, которым Ответчик уведомил Истца о проведении ремонта кровли на объекте.
Ремонт кровли был выполнен Ответчиком с привлечением подрядной организации ООО "Монтажкомплектсервис", что подтверждается договором подряда N б/н от 25.05.2015 года, актом N 45 от 17.07.15 года, справкой о стоимости выполненных работ и затрат N 2 от 17.07.15 года, а также фотографиями кровли объекта.
На основании изложенного, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 266, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 апреля 2016 года по делу N А60-62937/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
И.В.БОРЗЕНКОВА
И.В.БОРЗЕНКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Г.Н.ГУЛЯКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)