Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области: Улакова Е.В., по доверенности от 21.04.2016 N 24; от ОАО "Мособлкапстрой-СК": ген. директор Александров О.Ю., по приказу N 02 от 05.05.2016; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены; от Министерства строительного комплекса Московской области: Молчанова Л.Г., по доверенности от 07.09.2015; от Администрации Пушкинского района Московской области: Улакова Е.В., по доверенности от 30.12.2015 N 83; от ООО "СпецЖилЭксплуатация": не явились, извещены; от ЗАО "Софринский ДСК": не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года по делу N А41-71831/15, принятое судьей Гриневой А.В., по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области к ОАО "Мособлкапстрой-СК" о расторжении договора аренды, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация Пушкинского района Московской области, ООО "СпецЖилЭксплуатация", ЗАО "Софринский ДСК", и встречному исковому заявлению ОАО "Мособлкапстрой-СК" к Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области о признании договора аренды расторгнутым,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Мособлкапстрой-СК" с требованиями:
1. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004.
2. Обязать ОАО "Мособлкапстрой-СК" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области земельный участок площадью 12100 кв. м (в том числе охранная зона канализации, водопровода, газопровода, кабеля связи, теплотрассы, подземных электрокабелей н/в и в/в - 12100 кв. м), расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Лесной, квартал, ограниченный улицами Пушкина, Советская, Ярославское шоссе, по Акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по данному делу.
3. Взыскать с ОАО "Мособлкапстрой-СК" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004 площадью 3604 кв. м за период с 12.04.2015 по состоянию на 13.10.2015 в размере 451 639,01 рублей, пени за просрочку платежа в размере 23 265,35 рублей, общая сумма задолженности - 474 904,36 рублей.
ОАО "Мособлкапстрой-СК" обратилось к Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области с встречным иском, в котором общество просит:
1. Признать договор аренды земельного участка N 13-04 от 26 января 2004 года расторгнутым с 17 декабря 2009 года.
2. Признать протокол от 09 января 2010 года N 1 к инвестиционному контракту от 25 июля 2003 года N 94/13-03 в части распределения жилья по ул. Советская 3В, корпус 3, недействительным.
В качестве третьих лиц в деле приняли участие Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация Пушкинского района Московской области, ООО "СпецЖилЭксплуатация", ЗАО "Софринский ДСК".
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года по делу N А41-71831/15 в удовлетворении встречного и первоначального исков отказано.
Не согласившись с указанным решением в части отказа в удовлетворении первоначального иска, истец обжаловал его в апелляционном порядке.
В отсутствие возражений со стороны участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части в соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Пушкинского муниципального района и ОАО "Мособлкапстрой-СК" заключен инвестиционный контракт от 25 июля 2003 года N 94/13-03 на строительство объектов недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, а именно:
- строительство двух вновь возводимых жилых комплексов предварительной общей площадью 135 000 кв. м (объект 1 и объект 2) на земельных участках площадью соответственно 23,4 га и 1,6 га по адресу: пос. Лесной Пушкинского района Московской области
- объект 1 в районе ул. Центральная, и объект 2 в районе ул. Советская (том 1 л.д. 69 - 77). Согласно п. 3.1 данного контракта имущественная доля администрации по итогам реализации контракта устанавливается в следующем размер: 6% общей площади квартир, 6% площади нежилых помещений, 100% инженерных сетей и коммуникаций.
Распределение конкретных квартир и помещений между Администрацией и ОАО "Мособлкапстрой-СК" оформлено в виде протокола от 19 января 2010 года N 1.
Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от 08 августа 2003 года N 2044 ОАО "Мособлкапстрой-СК" Администрация района согласовала размещение многоэтажного жилого комплекса по улице Советская, на земельном участке площадью 1,6 га.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости земельного участка за N 5013/212/10-1246 от 29.12.2010, на всю территорию 1,6 га распространялся особый режим использования территории - режим охранной зоны канализации, водопровода, газопровода, кабеля связи, теплотрассы, подземных электрокабелей н/в и в/в.
В связи с этим, при установлении границ земельного участка, по согласованию с ОАО "Мособлкапстрой-СК", была определена меньшая площадь земельного участка, подлежащего для оформлению в аренду, а именно 1,21 Га.
Уменьшение площади участка имело место еще и в связи с тем, что общество отказалось от размещение в предполагаемом к строительству корпусе N 3 встроенно-пристроенных помещений офисного назначения.
Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от 16 октября 2003 года N 2627 был утвержден Акт выбора спорного земельного участка и согласовано размещение на нем группы многоэтажных домов.
Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от 31 декабря 2003 года N 3296 утверждены границы земельного участка и решено во исполнение обязательств по инвестиционному контракту от 25 июля 2003 года N 94/13-03, передать его в аренду ОАО "Мособлкапстрой-СК" для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, Комитету по управлению имуществом Пушкинского района предписано заключить договор аренды земельного участка с ОАО "МОСОБЛКАПСТРОЙ-СК", а также внести соответствующие изменения в земельно-кадастровую документацию (п. 5 Постановления N 3296).
Между Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района и открытым акционерным обществом "Мособлкапстрой-СК" заключен договор аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004.
Указанный договор аренды заключен на основании постановления Главы Пушкинского района Московской области от 31.12.2003 N 3296.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 12100 кв. м (в т.ч. охранная зона канализации, водопровода, газопровода, кабеля связи, теплотрассы, подземных электрокабелей н/в и в/в - 12100 кв. м) по адресу: Московская обл., Пушкинский район, п. Лесной, квартал, ограниченный улицами Пушкина, Советская, Ярославское шоссе, для проектирования и строительства группы многоэтажных жилых домов сроком на 1 год - до 31.12.2004, относящийся к землям поселений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25 февраля 2015 года по делу А41-74399/14 установлено, что в связи с тем, что по настоящее время вышеуказанный земельный участок не возвращен арендодателю по акту приема-передачи, на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Этим же решением с арендатора в пользу арендодателя взысканы арендные платежи в размере 3 083 855 руб. 81 коп. и пени в размере 406 125 руб. 85 коп., рассчитанные по состоянию на 12.02.2015.
Обращаясь с рассматриваемыми требованиями, истец указывает на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с 12.04.2015 по 3 квартал 2015 года в размере 1 604 472,10 руб. - по арендной плате и 82 651,42 руб. - по пеням.
В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно п. 3.1 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора ежемесячно предоставлять арендодателю копии платежных поручений (квитанций) об уплате арендной платы.
В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа каждого месяца путем перечисления на соответствующий распределительный счет Федерального казначейства.
Согласно п. 8.1 договора изменения и дополнения к условиям договора действительны только при наличии дополнительного соглашения, составленного в письменной форме и подписанного сторонами, за исключением случаев централизованного изменения ставок арендной платы или введения коэффициентов к ставкам арендной платы.
В соответствии с условиями договора и на основании п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату).
В соответствии с п. 6 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Арендатор не может быть освобожден от исполнения обязательств по договору аренды в случае уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
В связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы, 16.10.2015 Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района в адрес ОАО "МОСОБЛКАПСТРОЙ-СК" была направлена претензия N 5119 о невыполнении условий договора аренды N 13-04 от 26.01.2004.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случаях невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако, договор аренды прекратил свое действие в 2009 году, после окончания строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну из квартир в жилом доме.
На арендуемом ответчиком спорном земельном участке Инвестиционным контрактом планировалось к строительству три многоквартирных жилых дома - корпуса N 1, N 2 и N 3 (Объект N 2). Данный объект N 2 предполагалось разместить на земельном участке площадью 1,6 га. Между тем, в аренду был сдан земельный участок площадью 1,21 га, а не 1,6 га.
Главным архитектором Пушкинского района 14 ноября 2003 года было выдано Разрешение за N 45 на строительство (на подготовительные работы) в отношении корпусов N 1, 2, 3.
Это разрешение было утверждено 02 декабря 2003 года заместителем Главы администрации Пушкинского района и в отношении корпуса N 3 действовало до 30 декабря 2006 года.
На основании этого разрешения с физическими лицами заключались предварительные договоры, в том числе и на приобретение квартир в корпусе 3.
После прохождения государственной строительной экспертизы на корпуса N 1 и N 2 было 30 марта 2005 года выдано разрешение за N 7 на строительство (на выполнение всех видов СМР).
Это разрешение было утверждено 30.03.2005 заместителем Главы администрации Пушкинского района в отношении корпусов N 1 и N 2 и действовало до 30 марта 2008 года.
В отношении корпуса N 3 разрешение на строительство выдано не было, разрешение на подготовительные работы от 14.11.2003 N 45 действовало до 30.12.2006.
Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от 30 декабря 2005 года N 3417 утвержден Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, а именно 3-секционный 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, поселок Лесной, улица Советская, дом 3В, корпус 1.
Заместителем главы администрации Пушкинского муниципального района 10 июля 2008 года подписано Разрешение N RU50522000-Ю41-08 на ввод объекта в эксплуатацию, а именно 3-секционный 10-этажный жилой 7 18_4660265 дом, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, поселок Лесной, улица Советская, дом 3В, корпус 2.
С момента окончания действия Разрешения N 45, ОАО "Мособлкапстрой-СК" какие-либо строительные работы по строительству корпуса N 3 не производило, а все ранее заключенные с физическими лицами предварительные договоры было вынуждено расторгнуть, что и было осуществлено в период до 01 августа 2009 года.
В дальнейшем ОАО "Мособлкапстрой-СК" заключило договоры долевого участия на строительство корпуса 12, расположенного на ином земельном участке и имеющем соответствующее разрешение на строительство.
Земельный участок под обозначенным выше корпусом 12 был предоставлен ответчику на основании вступившего в законную силу решения суда N А41-15395/08.
Доказательств обратного Администрацией не представлено.
На момент фактического возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений/квартир в многоквартирном доме, категория землепользования земельного участка установлена не была и на весь земельный участок распространялся особый режим использования земли, так как весь земельный участок являлся охранной зоной канализации, водопровода, газопровода, кабеля связи, теплотрассы, подземных электрокабелей н/в и в/в, что подтверждается кадастровым паспортом.
Таким образом, с 17 декабря 2009 года договор аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004 прекратил свое действие.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Факт наличия на арендуемом участке построенных и введенных в эксплуатацию двух корпусов многоквартирного жилого дома, а также госрегистрации права собственности на помещения (квартиры) в них подтвержден материалами дела. Собственниками квартир жилого дома был осуществлен кадастровый учет земельного участка под домами, площадью 1,21 га, участку присвоен КН 50:13:060146:710.
Таким образом, жильцы дома - собственники квартир - реализовали свое право на получение в долевую собственность земельного участка, расположенного под домом, площадь участка составила 1,21 га, т.е. весь ранее арендованный застройщиком земельный участок.
Таким образом, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что за обществом сохранилось право пользования частью земельного участка для завершения многоэтажного жилищного строительства площадью 3604 кв. м, так как собственниками квартир трехсекционного жилого дома был произведен государственный кадастровый учет земельного участка площадью 1,21 га, на котором расположены два построенных и сданных в эксплуатацию многоквартирных дома, а земельному участку присвоен КН 50:13:060146:710.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года по делу N А41-71831/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2016 N 10АП-7526/2016 ПО ДЕЛУ N А41-71831/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. по делу N А41-71831/15
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области: Улакова Е.В., по доверенности от 21.04.2016 N 24; от ОАО "Мособлкапстрой-СК": ген. директор Александров О.Ю., по приказу N 02 от 05.05.2016; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены; от Министерства строительного комплекса Московской области: Молчанова Л.Г., по доверенности от 07.09.2015; от Администрации Пушкинского района Московской области: Улакова Е.В., по доверенности от 30.12.2015 N 83; от ООО "СпецЖилЭксплуатация": не явились, извещены; от ЗАО "Софринский ДСК": не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года по делу N А41-71831/15, принятое судьей Гриневой А.В., по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области к ОАО "Мособлкапстрой-СК" о расторжении договора аренды, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация Пушкинского района Московской области, ООО "СпецЖилЭксплуатация", ЗАО "Софринский ДСК", и встречному исковому заявлению ОАО "Мособлкапстрой-СК" к Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области о признании договора аренды расторгнутым,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Мособлкапстрой-СК" с требованиями:
1. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004.
2. Обязать ОАО "Мособлкапстрой-СК" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области земельный участок площадью 12100 кв. м (в том числе охранная зона канализации, водопровода, газопровода, кабеля связи, теплотрассы, подземных электрокабелей н/в и в/в - 12100 кв. м), расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Лесной, квартал, ограниченный улицами Пушкина, Советская, Ярославское шоссе, по Акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по данному делу.
3. Взыскать с ОАО "Мособлкапстрой-СК" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004 площадью 3604 кв. м за период с 12.04.2015 по состоянию на 13.10.2015 в размере 451 639,01 рублей, пени за просрочку платежа в размере 23 265,35 рублей, общая сумма задолженности - 474 904,36 рублей.
ОАО "Мособлкапстрой-СК" обратилось к Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области с встречным иском, в котором общество просит:
1. Признать договор аренды земельного участка N 13-04 от 26 января 2004 года расторгнутым с 17 декабря 2009 года.
2. Признать протокол от 09 января 2010 года N 1 к инвестиционному контракту от 25 июля 2003 года N 94/13-03 в части распределения жилья по ул. Советская 3В, корпус 3, недействительным.
В качестве третьих лиц в деле приняли участие Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация Пушкинского района Московской области, ООО "СпецЖилЭксплуатация", ЗАО "Софринский ДСК".
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года по делу N А41-71831/15 в удовлетворении встречного и первоначального исков отказано.
Не согласившись с указанным решением в части отказа в удовлетворении первоначального иска, истец обжаловал его в апелляционном порядке.
В отсутствие возражений со стороны участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части в соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Пушкинского муниципального района и ОАО "Мособлкапстрой-СК" заключен инвестиционный контракт от 25 июля 2003 года N 94/13-03 на строительство объектов недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, а именно:
- строительство двух вновь возводимых жилых комплексов предварительной общей площадью 135 000 кв. м (объект 1 и объект 2) на земельных участках площадью соответственно 23,4 га и 1,6 га по адресу: пос. Лесной Пушкинского района Московской области
- объект 1 в районе ул. Центральная, и объект 2 в районе ул. Советская (том 1 л.д. 69 - 77). Согласно п. 3.1 данного контракта имущественная доля администрации по итогам реализации контракта устанавливается в следующем размер: 6% общей площади квартир, 6% площади нежилых помещений, 100% инженерных сетей и коммуникаций.
Распределение конкретных квартир и помещений между Администрацией и ОАО "Мособлкапстрой-СК" оформлено в виде протокола от 19 января 2010 года N 1.
Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от 08 августа 2003 года N 2044 ОАО "Мособлкапстрой-СК" Администрация района согласовала размещение многоэтажного жилого комплекса по улице Советская, на земельном участке площадью 1,6 га.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости земельного участка за N 5013/212/10-1246 от 29.12.2010, на всю территорию 1,6 га распространялся особый режим использования территории - режим охранной зоны канализации, водопровода, газопровода, кабеля связи, теплотрассы, подземных электрокабелей н/в и в/в.
В связи с этим, при установлении границ земельного участка, по согласованию с ОАО "Мособлкапстрой-СК", была определена меньшая площадь земельного участка, подлежащего для оформлению в аренду, а именно 1,21 Га.
Уменьшение площади участка имело место еще и в связи с тем, что общество отказалось от размещение в предполагаемом к строительству корпусе N 3 встроенно-пристроенных помещений офисного назначения.
Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от 16 октября 2003 года N 2627 был утвержден Акт выбора спорного земельного участка и согласовано размещение на нем группы многоэтажных домов.
Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от 31 декабря 2003 года N 3296 утверждены границы земельного участка и решено во исполнение обязательств по инвестиционному контракту от 25 июля 2003 года N 94/13-03, передать его в аренду ОАО "Мособлкапстрой-СК" для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, Комитету по управлению имуществом Пушкинского района предписано заключить договор аренды земельного участка с ОАО "МОСОБЛКАПСТРОЙ-СК", а также внести соответствующие изменения в земельно-кадастровую документацию (п. 5 Постановления N 3296).
Между Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района и открытым акционерным обществом "Мособлкапстрой-СК" заключен договор аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004.
Указанный договор аренды заключен на основании постановления Главы Пушкинского района Московской области от 31.12.2003 N 3296.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 12100 кв. м (в т.ч. охранная зона канализации, водопровода, газопровода, кабеля связи, теплотрассы, подземных электрокабелей н/в и в/в - 12100 кв. м) по адресу: Московская обл., Пушкинский район, п. Лесной, квартал, ограниченный улицами Пушкина, Советская, Ярославское шоссе, для проектирования и строительства группы многоэтажных жилых домов сроком на 1 год - до 31.12.2004, относящийся к землям поселений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25 февраля 2015 года по делу А41-74399/14 установлено, что в связи с тем, что по настоящее время вышеуказанный земельный участок не возвращен арендодателю по акту приема-передачи, на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Этим же решением с арендатора в пользу арендодателя взысканы арендные платежи в размере 3 083 855 руб. 81 коп. и пени в размере 406 125 руб. 85 коп., рассчитанные по состоянию на 12.02.2015.
Обращаясь с рассматриваемыми требованиями, истец указывает на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с 12.04.2015 по 3 квартал 2015 года в размере 1 604 472,10 руб. - по арендной плате и 82 651,42 руб. - по пеням.
В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно п. 3.1 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора ежемесячно предоставлять арендодателю копии платежных поручений (квитанций) об уплате арендной платы.
В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа каждого месяца путем перечисления на соответствующий распределительный счет Федерального казначейства.
Согласно п. 8.1 договора изменения и дополнения к условиям договора действительны только при наличии дополнительного соглашения, составленного в письменной форме и подписанного сторонами, за исключением случаев централизованного изменения ставок арендной платы или введения коэффициентов к ставкам арендной платы.
В соответствии с условиями договора и на основании п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату).
В соответствии с п. 6 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Арендатор не может быть освобожден от исполнения обязательств по договору аренды в случае уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
В связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы, 16.10.2015 Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района в адрес ОАО "МОСОБЛКАПСТРОЙ-СК" была направлена претензия N 5119 о невыполнении условий договора аренды N 13-04 от 26.01.2004.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случаях невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако, договор аренды прекратил свое действие в 2009 году, после окончания строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну из квартир в жилом доме.
На арендуемом ответчиком спорном земельном участке Инвестиционным контрактом планировалось к строительству три многоквартирных жилых дома - корпуса N 1, N 2 и N 3 (Объект N 2). Данный объект N 2 предполагалось разместить на земельном участке площадью 1,6 га. Между тем, в аренду был сдан земельный участок площадью 1,21 га, а не 1,6 га.
Главным архитектором Пушкинского района 14 ноября 2003 года было выдано Разрешение за N 45 на строительство (на подготовительные работы) в отношении корпусов N 1, 2, 3.
Это разрешение было утверждено 02 декабря 2003 года заместителем Главы администрации Пушкинского района и в отношении корпуса N 3 действовало до 30 декабря 2006 года.
На основании этого разрешения с физическими лицами заключались предварительные договоры, в том числе и на приобретение квартир в корпусе 3.
После прохождения государственной строительной экспертизы на корпуса N 1 и N 2 было 30 марта 2005 года выдано разрешение за N 7 на строительство (на выполнение всех видов СМР).
Это разрешение было утверждено 30.03.2005 заместителем Главы администрации Пушкинского района в отношении корпусов N 1 и N 2 и действовало до 30 марта 2008 года.
В отношении корпуса N 3 разрешение на строительство выдано не было, разрешение на подготовительные работы от 14.11.2003 N 45 действовало до 30.12.2006.
Постановлением Главы Пушкинского района Московской области от 30 декабря 2005 года N 3417 утвержден Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, а именно 3-секционный 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, поселок Лесной, улица Советская, дом 3В, корпус 1.
Заместителем главы администрации Пушкинского муниципального района 10 июля 2008 года подписано Разрешение N RU50522000-Ю41-08 на ввод объекта в эксплуатацию, а именно 3-секционный 10-этажный жилой 7 18_4660265 дом, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, поселок Лесной, улица Советская, дом 3В, корпус 2.
С момента окончания действия Разрешения N 45, ОАО "Мособлкапстрой-СК" какие-либо строительные работы по строительству корпуса N 3 не производило, а все ранее заключенные с физическими лицами предварительные договоры было вынуждено расторгнуть, что и было осуществлено в период до 01 августа 2009 года.
В дальнейшем ОАО "Мособлкапстрой-СК" заключило договоры долевого участия на строительство корпуса 12, расположенного на ином земельном участке и имеющем соответствующее разрешение на строительство.
Земельный участок под обозначенным выше корпусом 12 был предоставлен ответчику на основании вступившего в законную силу решения суда N А41-15395/08.
Доказательств обратного Администрацией не представлено.
На момент фактического возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений/квартир в многоквартирном доме, категория землепользования земельного участка установлена не была и на весь земельный участок распространялся особый режим использования земли, так как весь земельный участок являлся охранной зоной канализации, водопровода, газопровода, кабеля связи, теплотрассы, подземных электрокабелей н/в и в/в, что подтверждается кадастровым паспортом.
Таким образом, с 17 декабря 2009 года договор аренды земельного участка N 13-04 от 26.01.2004 прекратил свое действие.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Факт наличия на арендуемом участке построенных и введенных в эксплуатацию двух корпусов многоквартирного жилого дома, а также госрегистрации права собственности на помещения (квартиры) в них подтвержден материалами дела. Собственниками квартир жилого дома был осуществлен кадастровый учет земельного участка под домами, площадью 1,21 га, участку присвоен КН 50:13:060146:710.
Таким образом, жильцы дома - собственники квартир - реализовали свое право на получение в долевую собственность земельного участка, расположенного под домом, площадь участка составила 1,21 га, т.е. весь ранее арендованный застройщиком земельный участок.
Таким образом, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что за обществом сохранилось право пользования частью земельного участка для завершения многоэтажного жилищного строительства площадью 3604 кв. м, так как собственниками квартир трехсекционного жилого дома был произведен государственный кадастровый учет земельного участка площадью 1,21 га, на котором расположены два построенных и сданных в эксплуатацию многоквартирных дома, а земельному участку присвоен КН 50:13:060146:710.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2016 года по делу N А41-71831/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)