Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича (ОГРНИП 305151531300040, ИНН 150105715770)
к обществу с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" (ОГРН 1101513003460, ИНН 1513003739),
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания,
о признании договора аренды прекращенным и освобождении нежилых помещений,
и встречное исковое заявление о признании дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 незаключенным, (судья Баскаева Т.С.),
при участии в судебном заседании представителя:
- от индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича - Оснас А.А. по доверенности N 15АА0543160 от 18.07.2016;
- в отсутствие иных, неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
индивидуальный предприниматель Акоефф В.А. (далее - истец, предприниматель, ИП Акоефф В.А.) обратился в арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" (ответчик, общество, ООО "Трест ресторанов и кафе") о признании договора аренды нежилых помещений N 2 от 31.10.2011 прекращенным с 01.08.2015 и обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 1007,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, ул. Ватутина/Бутырина, 50/33.
В суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письмом от 22.12.2015 уточнил исковые требования и просил признать договор аренды N 2 от 31.10.2011 прекращенным и обязать ответчика освободить нежилые помещения.
Ответчик обратился в суд первой инстанции со встречным исковым заявлением, принятым судом первой инстанции определением от 29 октября 2015 года, в котором просил признать дополнительное соглашение N 1 от 13.12.2011 к договору аренды нежилых помещений N 2 от 31.10.2011 незаключенным.
Определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 29.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Северная Осетия - Алания.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015 исковые требования предпринимателя удовлетворены. Суд первой инстанции признал договор аренды N 2 от 31.10.2011 прекращенным и обязал общество с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" освободить нежилые помещения (Литер АА1), расположенные по адресу: РСО-Алания, город Владикавказ, улица Ватутина/Бутырина, дом 50/33, общей площадью 1007,9 кв. м, и передать их по акту приема-передачи. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Также суд первой инстанции взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" в пользу Индивидуального предпринимателя Акоеффа В.А. 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины и взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 рублей за подачу встречного искового заявления.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ИП Акоеффа В.А. о признании договора аренды N 2 от 31.10.2011 г. прекращенным и освобождении помещений отказать, иск ООО "Трест ресторанов и кафе" о признании дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 г. к договору аренды N 2 от 31.10.2011 г. незаключенным удовлетворить.
В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
В судебном заседании от 31.08.2016 представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителя лица, участвующего в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Газдановым В.Т. (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 1007,9 квадратных метров (Литер АА1), расположенных по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Ватутина/Бутырина, 55/33.
Срок действия договора аренды до 31.10.2021.
Дополнительным соглашением N 1 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 от 13.12.2011 срок действия договора аренды установлены на неопределенный срок.
Помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.10.2011.
Впоследствии арендодатель (Газданов В.Т.) продал арендуемое помещение истцу (ИП Акоефф В.А), что подтверждается договором купли-продажи от 12.01.2013, зарегистрированным в Управлении Росреестра по РСО-Алания, и свидетельством о праве собственности ИП Акоефф В.А. от 14.02.2013.
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Оценивая правомерность заявленных предпринимателем к обществу требований о признании договора аренды прекращенным, и освобождении нежилых помещений, и законность и обоснованность встречных исковых требований о признании дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 незаключенным, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу ст. 617 ГК РФ к новому собственнику объекта недвижимости, обремененного на момент купли-продажи договором аренды, перешли все права и обязанности лица, выступающего в обязательстве (договоре аренды) в качестве арендодателя, в том числе право требования уплаты арендной платы за все время просрочки. Произошла замена лица в обязательстве, замена арендодателя, порядок которой регулируется главой 24 ГК РФ.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 31 октября 2011 года арендная плата составляет 9 рублей 92 копейки за 1 кв. м в месяц, включая все налоговые платежи.
Арендная плата производится ежемесячно 10 числа текущего месяца. Иные платежи по настоящему договору производятся в течение 10 банковских дней с момента предъявления арендодателем счетов. Общая площадь сданных в аренду нежилых помещений составляет 1007,9 кв. м.
Пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено, что арендная плата будет устанавливаться ежемесячно, по соглашению сторон. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом не позднее, чем за один месяц.
Как указал истец, данный договор сторонами исполнялся.
В связи с не достижением соглашения об изменении размера арендной платы, истец письмом от 30.04.2015 просил освободить нежилые помещения (л.д. 25 том 1), письмом от 18.05.2015 (л.д. 29 том 1), письмом от 18.06.2015 (л.д. 30 том 1).
Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал факт получения вышеперечисленных писем.
Истец ссылался на то, что возникла необходимость использования данного недвижимого имущества для собственных нужд.
Судом первой инстанции верно установлено, что в обоснование доводов встречного искового заявления ответчик указал на факт не подписания дополнительного соглашения от 13.12.2011 со стороны уполномоченного лица общества - генерального директора Дзгоева Я.А., в связи с чем просил признать дополнительное соглашение к Договору от 13.12.2011 незаключенным, и заявил в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу почерковедческой экспертизы.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 АПК РФ). Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.
В силу п. п. 1, 3 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Согласно п. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (п. 4 ст. 71 АПК РФ). Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 ГК РФ.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу положений ст. ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.
Судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения применена аналогичная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выражена в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10.
В названных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.
Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
Из договора аренды следует, что при заключении данного договора сторонами определен предмет аренды, его местонахождение, стоимость арендованного имущества. Доказательства того, что в процессе исполнения договора аренды между сторонами возникали разногласия относительно его исполнения, ввиду подписания данного Договора неуполномоченным лицом - не генеральным директором, в материалах дела отсутствуют.
Статьей 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.
При этом лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.
В пункте 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Судом первой инстанции верно установлено, что договор аренды N 2 от 31.10.2011 исполнялся сторонами.
Таким образом, оценив спорный договор аренды, суд пришел к правильному выводу о его заключенности.
Суд первой инстанции также обоснованно посчитал, что содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды гл. 34 ГК РФ.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении. Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судом первой инстанции верно учтено, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 14.01.2016 по делу назначена почерковедческая экспертиза на предмет проверки фальсификации подлинности подписи Дзгоева Я.А. на дополнительном соглашении N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011.
Согласно заключениям эксперта N 17-с/16 от 12.02.2016 (л.д. 149-161 том 1), подписи от имени Дзгоева Я.А. в оригинале дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011, представленном на исследование ИП Акоефф В.А. и оригинале дополнительного соглашения N 1 от 134.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011, представленном УФС государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-А выполнены одним лицам.
Подписи от имени Дзгоева Я.А., расположенные в графах перед словами "Я.А. Дзгоев" в оригиналах дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 вероятно выполнены не Дзгоевым Я.А., образцы подписи которого представлены на экспертизу, а другим лицом.
Представитель истца в суде первой инстанции заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, ссылаясь на противоречивые выводы эксперта.
По мнению истца, в заключении эксперта от 08.02.2016 указано, что подписи от имени Дзгоева Я.А. в оригиналах дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 вероятно выполнены не Дзгоевым Я.А., образцы подписи которого представлены на экспертизу, а другим лицом. Заключение специалиста носит вероятностный характер.
Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 23.03.2016 г. о назначении почерковедческой экспертизы и приостановлении производства по делу ходатайство истца о назначении повторной экспертизы удовлетворено и назначена технико-почерковедческая экспертиза на предмет проверки фальсификации подлинности подписи Дзгоева Яна Альбертовича на дополнительном соглашении N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011.
Согласно заключению эксперта N 22 от 30.03.2016 подпись от имени арендатора Дзгоева Я.А. на дополнительном соглашении N 1 к договору аренды N 2 (от 31.10.2011) от 13.12.2011, истребованным из Управления Росреестра по РСО-А выполнена вероятно Дзгоевым Я.А., образцы почерка и подписи которого представлены. Ответить на вопрос в категорической форме не представилось возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения.
В соответствии с частью 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
В деле имеются два противоречивых друг другу заключения экспертов, полученных по результатам проведения первоначальной и повторной экспертиз.
Проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обосновано установил следующее.
На основании части 2 статьи 64,части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами, что согласуется с положениями части 4 статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
При этом в силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает заключения судебных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела.
В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот факт в отношениях между теми же сторонами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в рамках настоящего дела, ответчик не вправе опровергать преюдициально установленную принадлежность подписи Дзгоева Я.А.
Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Определение Конституционного Суда РФ от 6 ноября 2014 г. N 2528-О).
Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 04.06.2015 по делу N А61-4675/2014 установлено, что доказательств, опровергающих подлинность подписи Дзгоева Я.А. в материалах дела не имеется (решение от 04.06.2015 по делу N А61-4675/2014 стр. 7 абз. 6).
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции верно посчитал, что с учетом приведенной нормы права обстоятельства, установленные по делу N А61-4675/2014, не подлежат повторному доказыванию.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Судом первой инстанции верно установлено, что факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи. Дополнительным соглашением к договору от 13.12.2011 изменен срок действия договора на неопределенный срок.
Согласно уведомлениям от 30.04.2015, 18.05.2015, 18.06.2015 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данные уведомления направлены арендодателем арендатору по юридическому адресу и получены ответчиком, что подтверждено представителем ответчика в судебном заседании 04.05.2016.
В связи с тем, что объект аренды до настоящего времени ответчиком не освобожден и не передан, истец обратился в суд с иском.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив в совокупности материалы дела и представленные доказательства, пришел к правильному к выводу, признав, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, истец свои обязательства по передаче объекта аренды Арендатору исполнил надлежащим образом.
Факт надлежащего исполнения истцом своих обязанностей ответчиком не оспаривалось.
Уведомлениями от 30.04.2015, 18.05.2015, 18.06.2015 арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 ГК РФ.
Уведомление ответчиком получено, о чем свидетельствует копия почтового уведомления.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Судом первой инстанции верно учтено, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений, подписанный арендодателем и арендатором.
Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал, что действия договора аренды прекратились, а арендатор свою обязанность, предусмотренную статьями 622, 655 ГК РФ по возврату нежилых помещений арендодателю, не исполнил, спорные нежилые помещения не возвратил.
Судом первой инстанции верно установлено, что доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному к выводу, признав, что требование истца об обязании общества освободить и передать предмет аренды по акту приема-передачи арендодателю в связи с прекращением действия договора аренды соответствует действующему законодательству, условиям договора аренды, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Кроме того, ООО "Трест ресторанов и кафе" в суде первой инстанции заявлен встречный иск к ИП Акоефф В.А. о признании дополнительного соглашения к договору аренды от 13.12.2011 незаключенным.
Определением арбитражного суда от 29.10.2015 г. встречное исковое заявление принято в производство и рассматривается одновременно с первоначальным иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.
В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Указанная норма содержит ничем не обусловленное право любой из сторон договора аренды отказаться от договора. По смыслу названной нормы для прекращения договора в таком случае необходимо лишь волеизъявление стороны договора, которое, безусловно выражено в уведомлении истца.
При этом по истечении трех месяцев с момента, когда обществу стало известно о таком волеизъявлении другой стороны договор в любом случае считается прекращенным.
Судом первой инстанции верно установлено, что договор прекращен, и не имеется основания для признания его действующим. Уведомление об отказе от договора аренды, выставлено в соответствии с требованием абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал, что отказ от договора аренды не нарушает пределов осуществления гражданских прав (статья 10 ГК РФ) и сообразуется как с принципом приобретения и осуществления лицами их гражданских прав своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ), так и с принципом свободы договора (статья 421 ГК РФ).
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при доказанности реального исполнения дополнительного соглашения оснований для его признания незаключенным не имеется.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в удовлетворении встречного иска следует отказать.
Истцом представлено заключение специалиста N 21 от 21.01.2016 по проверке подписей, ответчиком - заключение эксперта N 26 от 30.04.2016, которые содержат свои выводы.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что указанные заключения не могут быть использованы в качестве доказательств по делу, на основании положений статьи 64 АПК РФ, поскольку исследование проводилось вне рамок рассматриваемого дела.
Судом первой инстанции верно установлено, что в уведомлениях, направленных ответчику содержалась явная воля арендодателя на прекращение арендных отношений с ответчиком.
Предусмотренная статьей 610 ГК РФ обязанность арендодателя уведомить арендатора о прекращении договора заблаговременно за три месяца направлена на защиту интересов арендатора в том смысле, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта аренды.
Неисполнение арендатором обязанности по освобождению объекта аренды в течение рассмотрения иска о принудительном освобождении помещения не является обстоятельством, продлевающим срок действия договора. Факт использования ответчиком спорного помещения не оспаривается.
Согласно абз. 1 пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Суд первой инстанции верно посчитал, что совокупность указанных доказательств свидетельствует о том, что истец не имел намерение продолжать арендные отношения с ответчиком, о чем сообщил последнему.
Суд первой инстанции также обоснованно признал, что отказ арендодателя от договора аренды влечет прекращение договора аренды в соответствии с нормами ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении исков о выселении арендатора из занимаемого помещения в предмет доказывания входят обстоятельства, достоверно свидетельствующие о незаконном нахождении в помещении юридического (физического) лица (либо его имущества).
Суд первой инстанции верно посчитал, что материалами дела подтвержден факт нахождения ответчика в помещении, указанном в иске, при отсутствии законных оснований занятия спорных помещений.
Суд первой инстанции также верно установлено, что арендуемое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 31.10.2011 и из материалов дела следует, что возврат имущества не осуществлен.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что факт пользования ответчиком спорным помещением подтвержден материалами дела, ответчик свои обязательства по освобождению занимаемого помещения не выполнил, доказательств законности такого владения в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Учитывая, что у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия и пользования спорными нежилыми помещениями, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
Изложенные в апелляционной жалобе ответчика доводы об отмене решении суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Акоеффа В.А. о признании договора аренды N 2 от 31.10.2011 г. прекращенным и освобождении помещений, и об удовлетворении встречных требований ООО "Трест ресторанов и кафе" о признании дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 г. к договору аренды N 2 от 31.10.2011 г. незаключенным не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела.
Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении первоначальных исковых требований ИП Акоеффа В.А., и об отказе во встречном иске ООО "Трест ресторанов и кафе".
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 3 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2016 N 16АП-2585/2016 ПО ДЕЛУ N А61-2703/2015
Требование: О признании договора аренды прекращенным и освобождении нежилых помещений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2016 г. по делу N А61-2703/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича (ОГРНИП 305151531300040, ИНН 150105715770)
к обществу с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" (ОГРН 1101513003460, ИНН 1513003739),
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания,
о признании договора аренды прекращенным и освобождении нежилых помещений,
и встречное исковое заявление о признании дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 незаключенным, (судья Баскаева Т.С.),
при участии в судебном заседании представителя:
- от индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича - Оснас А.А. по доверенности N 15АА0543160 от 18.07.2016;
- в отсутствие иных, неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
установил:
индивидуальный предприниматель Акоефф В.А. (далее - истец, предприниматель, ИП Акоефф В.А.) обратился в арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" (ответчик, общество, ООО "Трест ресторанов и кафе") о признании договора аренды нежилых помещений N 2 от 31.10.2011 прекращенным с 01.08.2015 и обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 1007,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, ул. Ватутина/Бутырина, 50/33.
В суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письмом от 22.12.2015 уточнил исковые требования и просил признать договор аренды N 2 от 31.10.2011 прекращенным и обязать ответчика освободить нежилые помещения.
Ответчик обратился в суд первой инстанции со встречным исковым заявлением, принятым судом первой инстанции определением от 29 октября 2015 года, в котором просил признать дополнительное соглашение N 1 от 13.12.2011 к договору аренды нежилых помещений N 2 от 31.10.2011 незаключенным.
Определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 29.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Северная Осетия - Алания.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015 исковые требования предпринимателя удовлетворены. Суд первой инстанции признал договор аренды N 2 от 31.10.2011 прекращенным и обязал общество с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" освободить нежилые помещения (Литер АА1), расположенные по адресу: РСО-Алания, город Владикавказ, улица Ватутина/Бутырина, дом 50/33, общей площадью 1007,9 кв. м, и передать их по акту приема-передачи. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Также суд первой инстанции взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" в пользу Индивидуального предпринимателя Акоеффа В.А. 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины и взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 рублей за подачу встречного искового заявления.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ИП Акоеффа В.А. о признании договора аренды N 2 от 31.10.2011 г. прекращенным и освобождении помещений отказать, иск ООО "Трест ресторанов и кафе" о признании дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 г. к договору аренды N 2 от 31.10.2011 г. незаключенным удовлетворить.
В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
В судебном заседании от 31.08.2016 представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителя лица, участвующего в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Газдановым В.Т. (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 1007,9 квадратных метров (Литер АА1), расположенных по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Ватутина/Бутырина, 55/33.
Срок действия договора аренды до 31.10.2021.
Дополнительным соглашением N 1 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 от 13.12.2011 срок действия договора аренды установлены на неопределенный срок.
Помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.10.2011.
Впоследствии арендодатель (Газданов В.Т.) продал арендуемое помещение истцу (ИП Акоефф В.А), что подтверждается договором купли-продажи от 12.01.2013, зарегистрированным в Управлении Росреестра по РСО-Алания, и свидетельством о праве собственности ИП Акоефф В.А. от 14.02.2013.
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Оценивая правомерность заявленных предпринимателем к обществу требований о признании договора аренды прекращенным, и освобождении нежилых помещений, и законность и обоснованность встречных исковых требований о признании дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 незаключенным, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу ст. 617 ГК РФ к новому собственнику объекта недвижимости, обремененного на момент купли-продажи договором аренды, перешли все права и обязанности лица, выступающего в обязательстве (договоре аренды) в качестве арендодателя, в том числе право требования уплаты арендной платы за все время просрочки. Произошла замена лица в обязательстве, замена арендодателя, порядок которой регулируется главой 24 ГК РФ.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 31 октября 2011 года арендная плата составляет 9 рублей 92 копейки за 1 кв. м в месяц, включая все налоговые платежи.
Арендная плата производится ежемесячно 10 числа текущего месяца. Иные платежи по настоящему договору производятся в течение 10 банковских дней с момента предъявления арендодателем счетов. Общая площадь сданных в аренду нежилых помещений составляет 1007,9 кв. м.
Пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено, что арендная плата будет устанавливаться ежемесячно, по соглашению сторон. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом не позднее, чем за один месяц.
Как указал истец, данный договор сторонами исполнялся.
В связи с не достижением соглашения об изменении размера арендной платы, истец письмом от 30.04.2015 просил освободить нежилые помещения (л.д. 25 том 1), письмом от 18.05.2015 (л.д. 29 том 1), письмом от 18.06.2015 (л.д. 30 том 1).
Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал факт получения вышеперечисленных писем.
Истец ссылался на то, что возникла необходимость использования данного недвижимого имущества для собственных нужд.
Судом первой инстанции верно установлено, что в обоснование доводов встречного искового заявления ответчик указал на факт не подписания дополнительного соглашения от 13.12.2011 со стороны уполномоченного лица общества - генерального директора Дзгоева Я.А., в связи с чем просил признать дополнительное соглашение к Договору от 13.12.2011 незаключенным, и заявил в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу почерковедческой экспертизы.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 АПК РФ). Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.
В силу п. п. 1, 3 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Согласно п. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (п. 4 ст. 71 АПК РФ). Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 ГК РФ.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу положений ст. ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.
Судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения применена аналогичная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выражена в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10.
В названных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.
Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
Из договора аренды следует, что при заключении данного договора сторонами определен предмет аренды, его местонахождение, стоимость арендованного имущества. Доказательства того, что в процессе исполнения договора аренды между сторонами возникали разногласия относительно его исполнения, ввиду подписания данного Договора неуполномоченным лицом - не генеральным директором, в материалах дела отсутствуют.
Статьей 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.
При этом лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.
В пункте 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Судом первой инстанции верно установлено, что договор аренды N 2 от 31.10.2011 исполнялся сторонами.
Таким образом, оценив спорный договор аренды, суд пришел к правильному выводу о его заключенности.
Суд первой инстанции также обоснованно посчитал, что содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды гл. 34 ГК РФ.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении. Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судом первой инстанции верно учтено, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 14.01.2016 по делу назначена почерковедческая экспертиза на предмет проверки фальсификации подлинности подписи Дзгоева Я.А. на дополнительном соглашении N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011.
Согласно заключениям эксперта N 17-с/16 от 12.02.2016 (л.д. 149-161 том 1), подписи от имени Дзгоева Я.А. в оригинале дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011, представленном на исследование ИП Акоефф В.А. и оригинале дополнительного соглашения N 1 от 134.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011, представленном УФС государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-А выполнены одним лицам.
Подписи от имени Дзгоева Я.А., расположенные в графах перед словами "Я.А. Дзгоев" в оригиналах дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 вероятно выполнены не Дзгоевым Я.А., образцы подписи которого представлены на экспертизу, а другим лицом.
Представитель истца в суде первой инстанции заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, ссылаясь на противоречивые выводы эксперта.
По мнению истца, в заключении эксперта от 08.02.2016 указано, что подписи от имени Дзгоева Я.А. в оригиналах дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011 вероятно выполнены не Дзгоевым Я.А., образцы подписи которого представлены на экспертизу, а другим лицом. Заключение специалиста носит вероятностный характер.
Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 23.03.2016 г. о назначении почерковедческой экспертизы и приостановлении производства по делу ходатайство истца о назначении повторной экспертизы удовлетворено и назначена технико-почерковедческая экспертиза на предмет проверки фальсификации подлинности подписи Дзгоева Яна Альбертовича на дополнительном соглашении N 1 от 13.12.2011 к договору аренды N 2 от 31.10.2011.
Согласно заключению эксперта N 22 от 30.03.2016 подпись от имени арендатора Дзгоева Я.А. на дополнительном соглашении N 1 к договору аренды N 2 (от 31.10.2011) от 13.12.2011, истребованным из Управления Росреестра по РСО-А выполнена вероятно Дзгоевым Я.А., образцы почерка и подписи которого представлены. Ответить на вопрос в категорической форме не представилось возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения.
В соответствии с частью 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
В деле имеются два противоречивых друг другу заключения экспертов, полученных по результатам проведения первоначальной и повторной экспертиз.
Проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обосновано установил следующее.
На основании части 2 статьи 64,части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами, что согласуется с положениями части 4 статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
При этом в силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает заключения судебных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела.
В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот факт в отношениях между теми же сторонами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в рамках настоящего дела, ответчик не вправе опровергать преюдициально установленную принадлежность подписи Дзгоева Я.А.
Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Определение Конституционного Суда РФ от 6 ноября 2014 г. N 2528-О).
Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 04.06.2015 по делу N А61-4675/2014 установлено, что доказательств, опровергающих подлинность подписи Дзгоева Я.А. в материалах дела не имеется (решение от 04.06.2015 по делу N А61-4675/2014 стр. 7 абз. 6).
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции верно посчитал, что с учетом приведенной нормы права обстоятельства, установленные по делу N А61-4675/2014, не подлежат повторному доказыванию.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Судом первой инстанции верно установлено, что факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи. Дополнительным соглашением к договору от 13.12.2011 изменен срок действия договора на неопределенный срок.
Согласно уведомлениям от 30.04.2015, 18.05.2015, 18.06.2015 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данные уведомления направлены арендодателем арендатору по юридическому адресу и получены ответчиком, что подтверждено представителем ответчика в судебном заседании 04.05.2016.
В связи с тем, что объект аренды до настоящего времени ответчиком не освобожден и не передан, истец обратился в суд с иском.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив в совокупности материалы дела и представленные доказательства, пришел к правильному к выводу, признав, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, истец свои обязательства по передаче объекта аренды Арендатору исполнил надлежащим образом.
Факт надлежащего исполнения истцом своих обязанностей ответчиком не оспаривалось.
Уведомлениями от 30.04.2015, 18.05.2015, 18.06.2015 арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 ГК РФ.
Уведомление ответчиком получено, о чем свидетельствует копия почтового уведомления.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Судом первой инстанции верно учтено, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений, подписанный арендодателем и арендатором.
Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал, что действия договора аренды прекратились, а арендатор свою обязанность, предусмотренную статьями 622, 655 ГК РФ по возврату нежилых помещений арендодателю, не исполнил, спорные нежилые помещения не возвратил.
Судом первой инстанции верно установлено, что доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному к выводу, признав, что требование истца об обязании общества освободить и передать предмет аренды по акту приема-передачи арендодателю в связи с прекращением действия договора аренды соответствует действующему законодательству, условиям договора аренды, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Кроме того, ООО "Трест ресторанов и кафе" в суде первой инстанции заявлен встречный иск к ИП Акоефф В.А. о признании дополнительного соглашения к договору аренды от 13.12.2011 незаключенным.
Определением арбитражного суда от 29.10.2015 г. встречное исковое заявление принято в производство и рассматривается одновременно с первоначальным иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.
В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Указанная норма содержит ничем не обусловленное право любой из сторон договора аренды отказаться от договора. По смыслу названной нормы для прекращения договора в таком случае необходимо лишь волеизъявление стороны договора, которое, безусловно выражено в уведомлении истца.
При этом по истечении трех месяцев с момента, когда обществу стало известно о таком волеизъявлении другой стороны договор в любом случае считается прекращенным.
Судом первой инстанции верно установлено, что договор прекращен, и не имеется основания для признания его действующим. Уведомление об отказе от договора аренды, выставлено в соответствии с требованием абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал, что отказ от договора аренды не нарушает пределов осуществления гражданских прав (статья 10 ГК РФ) и сообразуется как с принципом приобретения и осуществления лицами их гражданских прав своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ), так и с принципом свободы договора (статья 421 ГК РФ).
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при доказанности реального исполнения дополнительного соглашения оснований для его признания незаключенным не имеется.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в удовлетворении встречного иска следует отказать.
Истцом представлено заключение специалиста N 21 от 21.01.2016 по проверке подписей, ответчиком - заключение эксперта N 26 от 30.04.2016, которые содержат свои выводы.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что указанные заключения не могут быть использованы в качестве доказательств по делу, на основании положений статьи 64 АПК РФ, поскольку исследование проводилось вне рамок рассматриваемого дела.
Судом первой инстанции верно установлено, что в уведомлениях, направленных ответчику содержалась явная воля арендодателя на прекращение арендных отношений с ответчиком.
Предусмотренная статьей 610 ГК РФ обязанность арендодателя уведомить арендатора о прекращении договора заблаговременно за три месяца направлена на защиту интересов арендатора в том смысле, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта аренды.
Неисполнение арендатором обязанности по освобождению объекта аренды в течение рассмотрения иска о принудительном освобождении помещения не является обстоятельством, продлевающим срок действия договора. Факт использования ответчиком спорного помещения не оспаривается.
Согласно абз. 1 пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Суд первой инстанции верно посчитал, что совокупность указанных доказательств свидетельствует о том, что истец не имел намерение продолжать арендные отношения с ответчиком, о чем сообщил последнему.
Суд первой инстанции также обоснованно признал, что отказ арендодателя от договора аренды влечет прекращение договора аренды в соответствии с нормами ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении исков о выселении арендатора из занимаемого помещения в предмет доказывания входят обстоятельства, достоверно свидетельствующие о незаконном нахождении в помещении юридического (физического) лица (либо его имущества).
Суд первой инстанции верно посчитал, что материалами дела подтвержден факт нахождения ответчика в помещении, указанном в иске, при отсутствии законных оснований занятия спорных помещений.
Суд первой инстанции также верно установлено, что арендуемое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 31.10.2011 и из материалов дела следует, что возврат имущества не осуществлен.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что факт пользования ответчиком спорным помещением подтвержден материалами дела, ответчик свои обязательства по освобождению занимаемого помещения не выполнил, доказательств законности такого владения в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Учитывая, что у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия и пользования спорными нежилыми помещениями, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
Изложенные в апелляционной жалобе ответчика доводы об отмене решении суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Акоеффа В.А. о признании договора аренды N 2 от 31.10.2011 г. прекращенным и освобождении помещений, и об удовлетворении встречных требований ООО "Трест ресторанов и кафе" о признании дополнительного соглашения N 1 от 13.12.2011 г. к договору аренды N 2 от 31.10.2011 г. незаключенным не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела.
Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении первоначальных исковых требований ИП Акоеффа В.А., и об отказе во встречном иске ООО "Трест ресторанов и кафе".
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 3 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.05.2016 по делу N А61-2703/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.
Председательствующий
Е.В.ЖУКОВ
Е.В.ЖУКОВ
Судьи
З.А.БЕЙТУГАНОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
З.А.БЕЙТУГАНОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)