Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что в договоре не перечислены все установленные законом требования к содержанию и использованию спорного сооружения (участок набережной реки), входящего в состав объекта культурного наследия федерального значения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 29.12.2016 N 140994-42), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Мороз Е.Д. (доверенность от 22.12.2016 N 55-43), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу N А56-6230/2017,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в сообщении от 26.10.2016 N 78/116/010/2016-1,2 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации договора от 15.10.2015 N 03/Н-025681 аренды части площадью 44 кв. м длиной 38,2 м (спуск N 6) сооружения Дворцовой набережной, кадастровый номер 78:31:0101801:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, участок набережной реки Невы "Троицкий мост - Эрмитажный мост", лит. Б, а также дополнительного соглашения от 22.03.2016 N 1 к названному договору аренды; обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию указанных договора и дополнительного соглашения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Нева Тревел Компани", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, пл. Морской Славы, д. 1, лит. А, ОГРН 1037800014647, ИНН 7801061978 (далее - Общество).
Решением от 24.04.2017 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 данное решение оставлено без изменения.
Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, неверное определение судами обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению подателя жалобы, во избежание правовой неопределенности в случае изменения в последующем текста закона и в целях описания в Едином государственном реестре недвижимости содержания требований по сохранению объекта культурного наследия требования, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках), должны быть включены в текст договора, а одной только ссылки в договоре на указанные нормы недостаточно.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными.
Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.10.2015 N 03/Н-025681 аренды части площадью 44 кв. м длиной 38,2 м (спуск N 6) сооружения Дворцовой набережной с кадастровым номером 78:31:0101801:1 (предыдущий кадастровый номер 78:1018А:0:2), входящего на основании постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 N 527 в состав объекта культурного наследия федерального значения "Дворцовая набережная", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, участок набережной реки Невы "Троицкий мост - Эрмитажный мост", лит. Б, для установки причала для швартовки плавательных средств с целью посадки и высадки пассажиров в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга в период навигации сроком на 11 месяцев.
Пунктом 6.10 договора предусмотрена обязанность арендатора выполнять требования в отношении объекта, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона о памятниках; соблюдать установленный статьей 5.1 Закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект; до момента получения утвержденного в установленном порядке охранного обязательства обеспечивать выполнение требований охранного обязательства от 31.10.2006 N 7040 на объект культурного наследия федерального значения (набережная).
Пунктом 6.11 договора предусмотрено, что после получения охранного обязательства, оформленного в установленном статьей 47.6 Закона о памятниках порядке, копия которого будет являться неотъемлемой частью договора, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к договору.
Согласно пункту 3 раздела 8 договора приложением к нему является охранное обязательство.
Дополнительным соглашением от 22.03.2016 N 1 стороны уточнили описание предмета аренды в части кадастрового номера объекта (78:31:0101801:1/2), установили срок действия договора до 15.10.2018.
В июле 2016 года Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды сооружения внешнего благоустройства и дополнительного соглашения к данному договору.
Сообщением от 26.10.2016 N 78/116/010/2016-1,2 Управление Росреестра уведомило заявителя об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей до 01.01.2017; далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что в договоре и дополнительном соглашении не перечислены все требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия, установленные статьей 47.3 Закона о памятниках.
Комитет, полагая, что представленный на государственную регистрацию договор аренды с дополнительным соглашением к нему содержит все предусмотренные Законом о памятниках условия, а необходимость дублирования в тексте договора пунктов 1 - 3 статьи 47.3 Закона не установлена этим Законом, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В период обращения Комитета в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды и направления Управлением Росреестра оспариваемого отказа государственная регистрация сделок и прав осуществлялась в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.
Статьей 17 Закона о государственной регистрации установлены основания для государственной регистрации сделок и прав, к которым, в частности, относятся договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в данном случае предметом аренды являлся объект культурного наследия федерального значения, особенности владения, пользования и распоряжения которым в силу статьи 48 Закона о памятниках определяются названным Законом, гражданским, градостроительным и земельным законодательством.
Статьей 48 Закона о памятниках установлены, в частности, специальные требования к договору, предусматривающему передачу права владения и (или) пользования объектом культурного наследия. Согласно пункту 9 названной статьи в случае, если к моменту заключения такого договора в отношении объекта культурного наследия, являющегося объектом сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 или пунктом 8 статьи 48 данного Закона, лицо, у которого на основании этого договора возникает право владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона. Такая же обязанность лица, которому объект культурного наследия передан во владение и (или) пользование на основании договора, предусмотрена пунктом 11 статьи 48 названного Закона.
Суды, проанализировав условия представленного на государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему, приняв во внимание наличие в договоре пунктов 6.10, 6.11, с учетом приведенных выше положений Закона о памятниках правомерно посчитали, что данный договор по своему содержанию соответствует требованиям законодательства и Закона о памятниках в частности, из норм которого не следует необходимость цитирования в договоре текста пунктов 1 - 3 статьи 47.3 Закона о памятниках.
При таких обстоятельствах суды правомерно, придя к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора и о незаконности оспариваемого отказа, удовлетворили требования Комитета.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ином, чем применил суд, толковании положений Закона о памятниках и Гражданского кодекса Российской Федерации. В согласованной сторонами редакции договора в части обязательств арендатора по содержанию и использованию объекта культурного наследия отсутствуют неясности и неопределенность; Управление Росреестра не вправе требовать от заявителя представления сведений в большем объеме, чем содержится в документах, обязанность представления которых возложена на заявителя.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 по делу N А56-6230/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 20.11.2017 N Ф07-11623/2017 ПО ДЕЛУ N А56-6230/2017
Требование: Об оспаривании отказа управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды части сооружения Дворцовой набережной.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что в договоре не перечислены все установленные законом требования к содержанию и использованию спорного сооружения (участок набережной реки), входящего в состав объекта культурного наследия федерального значения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2017 г. по делу N А56-6230/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 29.12.2016 N 140994-42), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Мороз Е.Д. (доверенность от 22.12.2016 N 55-43), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу N А56-6230/2017,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в сообщении от 26.10.2016 N 78/116/010/2016-1,2 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации договора от 15.10.2015 N 03/Н-025681 аренды части площадью 44 кв. м длиной 38,2 м (спуск N 6) сооружения Дворцовой набережной, кадастровый номер 78:31:0101801:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, участок набережной реки Невы "Троицкий мост - Эрмитажный мост", лит. Б, а также дополнительного соглашения от 22.03.2016 N 1 к названному договору аренды; обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию указанных договора и дополнительного соглашения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Нева Тревел Компани", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, пл. Морской Славы, д. 1, лит. А, ОГРН 1037800014647, ИНН 7801061978 (далее - Общество).
Решением от 24.04.2017 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 данное решение оставлено без изменения.
Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, неверное определение судами обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению подателя жалобы, во избежание правовой неопределенности в случае изменения в последующем текста закона и в целях описания в Едином государственном реестре недвижимости содержания требований по сохранению объекта культурного наследия требования, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках), должны быть включены в текст договора, а одной только ссылки в договоре на указанные нормы недостаточно.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными.
Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.10.2015 N 03/Н-025681 аренды части площадью 44 кв. м длиной 38,2 м (спуск N 6) сооружения Дворцовой набережной с кадастровым номером 78:31:0101801:1 (предыдущий кадастровый номер 78:1018А:0:2), входящего на основании постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 N 527 в состав объекта культурного наследия федерального значения "Дворцовая набережная", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, участок набережной реки Невы "Троицкий мост - Эрмитажный мост", лит. Б, для установки причала для швартовки плавательных средств с целью посадки и высадки пассажиров в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга в период навигации сроком на 11 месяцев.
Пунктом 6.10 договора предусмотрена обязанность арендатора выполнять требования в отношении объекта, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона о памятниках; соблюдать установленный статьей 5.1 Закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект; до момента получения утвержденного в установленном порядке охранного обязательства обеспечивать выполнение требований охранного обязательства от 31.10.2006 N 7040 на объект культурного наследия федерального значения (набережная).
Пунктом 6.11 договора предусмотрено, что после получения охранного обязательства, оформленного в установленном статьей 47.6 Закона о памятниках порядке, копия которого будет являться неотъемлемой частью договора, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к договору.
Согласно пункту 3 раздела 8 договора приложением к нему является охранное обязательство.
Дополнительным соглашением от 22.03.2016 N 1 стороны уточнили описание предмета аренды в части кадастрового номера объекта (78:31:0101801:1/2), установили срок действия договора до 15.10.2018.
В июле 2016 года Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды сооружения внешнего благоустройства и дополнительного соглашения к данному договору.
Сообщением от 26.10.2016 N 78/116/010/2016-1,2 Управление Росреестра уведомило заявителя об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей до 01.01.2017; далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что в договоре и дополнительном соглашении не перечислены все требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия, установленные статьей 47.3 Закона о памятниках.
Комитет, полагая, что представленный на государственную регистрацию договор аренды с дополнительным соглашением к нему содержит все предусмотренные Законом о памятниках условия, а необходимость дублирования в тексте договора пунктов 1 - 3 статьи 47.3 Закона не установлена этим Законом, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В период обращения Комитета в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды и направления Управлением Росреестра оспариваемого отказа государственная регистрация сделок и прав осуществлялась в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.
Статьей 17 Закона о государственной регистрации установлены основания для государственной регистрации сделок и прав, к которым, в частности, относятся договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в данном случае предметом аренды являлся объект культурного наследия федерального значения, особенности владения, пользования и распоряжения которым в силу статьи 48 Закона о памятниках определяются названным Законом, гражданским, градостроительным и земельным законодательством.
Статьей 48 Закона о памятниках установлены, в частности, специальные требования к договору, предусматривающему передачу права владения и (или) пользования объектом культурного наследия. Согласно пункту 9 названной статьи в случае, если к моменту заключения такого договора в отношении объекта культурного наследия, являющегося объектом сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 или пунктом 8 статьи 48 данного Закона, лицо, у которого на основании этого договора возникает право владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона. Такая же обязанность лица, которому объект культурного наследия передан во владение и (или) пользование на основании договора, предусмотрена пунктом 11 статьи 48 названного Закона.
Суды, проанализировав условия представленного на государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему, приняв во внимание наличие в договоре пунктов 6.10, 6.11, с учетом приведенных выше положений Закона о памятниках правомерно посчитали, что данный договор по своему содержанию соответствует требованиям законодательства и Закона о памятниках в частности, из норм которого не следует необходимость цитирования в договоре текста пунктов 1 - 3 статьи 47.3 Закона о памятниках.
При таких обстоятельствах суды правомерно, придя к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора и о незаконности оспариваемого отказа, удовлетворили требования Комитета.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ином, чем применил суд, толковании положений Закона о памятниках и Гражданского кодекса Российской Федерации. В согласованной сторонами редакции договора в части обязательств арендатора по содержанию и использованию объекта культурного наследия отсутствуют неясности и неопределенность; Управление Росреестра не вправе требовать от заявителя представления сведений в большем объеме, чем содержится в документах, обязанность представления которых возложена на заявителя.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 по делу N А56-6230/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.И.САПОТКИНА
Е.В.ЧУВАТИНА
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.И.САПОТКИНА
Е.В.ЧУВАТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)