Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Марково-1" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2017 по делу N А76-32316/2016 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства "Марково-1" Бурылов С.Н. (протокол собрания учредителей от 22.12.1992),
представитель Администрации Троицкого муниципального района Челябинской области - Кривунец М.И. (доверенность от 31.01.2017).
Администрация Троицкого муниципального района Челябинской области (далее - Администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Марково-1" (далее - КФХ "Марково-1", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени в размере 196404 руб. 02 коп.; о расторжении договора аренды N 2 от 15.12.2006; об обязании КФХ "Марково-1" в месячный срок с момента вступления решения в законную силу привести в первоначальное состояние и вернуть по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение - пристрой к центральной газовой котельной, общей площадью 56 кв. м, расположенное по адресу: с Клястицкое Троицкого района.
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие Клятицского сельского поселения Челябинской области "Жилищно-коммунальное хозяйство Клястицкого сельского поселения" и Администрация муниципального образования "Клястицкое сельское поселение" Троицкого муниципального района Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2017 (резолютивная часть от 04.07.2017) исковые требования Администрации района удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды нежилого помещения N 2 от 15.12.2006, взыскал задолженность в размере 65 782 руб. 80 коп., пени в размере 37 137 руб. 55 коп., а также обязал КФХ "Марково-1" привести в первоначальное состояние и вернуть по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение - пристрой к центральной газовой котельной площадью 56 кв. м, расположенное в здании, по адресу: с. Клястицкое, Троицкого района Челябинской области.
С указанным решением суда не согласилось КФХ "Марково-1" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Апеллянт полагает, что судом не дана оценка доводу ответчика о том, что переданное в аренду имущество не могло быть использовано по целевому назначению (под хлебопекарню) в силу наличия существенных недостатков, что в силу нормы ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предоставляет ответчику право на соразмерное уменьшение арендной платы. Материалами дела подтверждается, что переданное в аренду помещение не могло быть использовано под хлебопекарню в силу отсутствия газоснабжения ввиду утраты эксплуатационных характеристик газовой котельной. Вследствие указанного обстоятельства эксплуатация хлебопекарни в помещении противоречила требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства, а доступ к арендуемому помещению, которое является пристроем к газовой котельной, был невозможен. Изложенные обстоятельства также свидетельствуют о нарушении истцом обязанности по проведению капитально ремонта в арендуемом помещении, что, по мнению апеллянта, также является основанием для его освобождения от оплаты арендной платы.
Полагает, что договор аренды N 2 от 15.12.2006 не является заключенным в силу несогласованности предмета договора ввиду отсутствия в договоре его индивидуализирующих характеристик. Ссылается также на то, что истцом в аренду передано имущество, правообладателем которого истец не является.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу ответчика не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 2 от 15.15.2006 (далее - договор аренды, л.д. 12-13), в соответствии с п. 1.1. которого, арендодатель передает арендатору в арендное пользование пристрой к центральной газовой котельной, расположенной по адресу: с. Клястицкое Троицкого района, для использования под хлебопекарню. Помещение требует ремонта, в дальнейшем может использоваться под хлебопекарню. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения - 56 кв. м.
Срок аренды устанавливается с 15.12.2006 до 01.12.2007 (пункт 1.2. договора аренды).
Если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявила о своем намерении его расторгнуть или изменить, то договор считается продленным в указанной редакции и принятыми к нему дополнительными соглашениями (пункт 1.3. договора аренды).
Арендодатель обязуется сдать в аренду помещения арендатору, согласно п. 1.1. договора, оформив двусторонним актом приема-передачи (пункт 2.1.1. договора аренды).
Арендатор обязуется использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1. настоящего договора (пункт 2.2.1. договора аренды).
Арендная плата устанавливается на основании расчета по методике, утвержденной постановлением главы Троицкого района. Приложение к настоящему договору (пункт 3.1. договора аренды).
Арендная плата вносится ежемесячно не позднее двадцать пятого числа текущего месяца (пункт 3.2. договора аренды).
В случае невнесения арендатором платежей в установленный пунктом 3.2. срок, ему начисляется пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1. договора аренды).
Неуплата арендной платы за два месяца подряд является предложением арендатора прекратить договор (пункт 4.2. договора аренды).
Изменение условий договора, его расторжение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 5.1. договора аренды).
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора за 30 суток, в случае нарушения условий, указанных в пунктах 1.6., 2.2.1., 2.2.2., 2.2.3., а также
- для арендаторов, занимающихся коммерческой деятельностью, в случае установления торговой инспекцией грубых нарушений законодательства в арендуемом помещении (пункт 5.2.).
На основании акта приема-передачи от 15.12.2006 истец передал ответчику поименованное в договоре аренды нежилое помещение (л.д. 15).
Сторонами согласован расчет N 1 размера годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), а впоследствии были также подписаны соглашения об изменении размера арендной платы от 14.05.2008 и от 01.11.2011 (л.д. 14, 16, 21).
Дополнительными соглашениями N 3 от 10.04.2009, N 4 от 10.03.2010, N 5 от 10.02.2011, N 6 от 24.05.2012 сторонами изменен срок договора аренды (л.д. 17-18, 20, 22).
Дополнительным соглашением N 6 от 24.05.2011 срок договора продлен по 31.12.2012.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность и пени (л.д. 5-6), а также содержащая предложение подписать приложенное к претензии соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи (возврата) имущества (л.д. 23-24).
В связи с тем, что добровольно ответчиком не исполнены содержащиеся в претензии требования арендодателя, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущено нарушение обязательства по оплате арендной платы, что признано судом существенным нарушением условий договора, в силу чего суд принял решение о расторжении договора, обязании ответчика освободить имущество в силу утраты правового титула арендатора, и взыскании задолженности по арендной плате и пени. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции применил по заявлению ответчика срок исковой давности.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Как следует из материалов дел, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 2 от 15.15.2006 (л.д. 12-13), в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в арендное пользование пристрой к центральной газовой котельной, расположенной по адресу: с. Клястицкое Троицкого района, для использования под хлебопекарню. Помещение требует ремонта, в дальнейшем может использоваться под хлебопекарню. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения - 56 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок аренды в соответствии с п. 1.2. договора аренды установлен с 15.12.2006 до 01.12.2007, и впоследствии был изменен дополнительными соглашениями N 3 от 10.04.2009, N 4 от 10.03.2010, N 5 от 10.02.2011, N 6 от 24.05.2012 (л.д. 17-18, 20, 22), в том числе последним из указанных соглашений - установлен по 31.12.2012.
Размер арендной платы на момент подписания договора аренды определен в приложении N 1 к договору аренды, а впоследствии был изменен дополнительными соглашениями к договору от 14.05.2008 и от 01.11.2011 (л.д. 14,16, 21).
Таким образом, все необходимые существенные условия договора аренды сторонами согласованы в соответствии с нормами п. 3 ст. 607, ст. 654 ГК РФ.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение, являющееся объектов договора аренды, передано ответчику по акту приема-передачи от 15.12.2006 (л.д. 15), принято им без замечаний и возражений. Доказательств того, что между сторонами договора аренды имелся спор относительно ненадлежащего исполнения обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Впоследствии, как ранее указано судом, ответчик систематически и в течение длительного периода подписывал как соглашения об изменении срока договора аренды, так и соглашения об изменении размера арендной платы (л.д. 14, 16, 17, 20, 21, 22), и каких-либо возражений ни в отношении индивидуализации имущества, ни в части размера арендной платы ответчиком также заявлено не было.
С учетом изложенных обстоятельств, доводы апеллянта о незаключенности договора аренды N 2 от 15.12.2006 подлежат отклонению как противоречащие обстоятельствам дела.
Довод апеллянта о том, что переданное истцом имущество не принадлежит ему на праве собственности, подлежит отклонению на основании пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которого оспаривание права собственности арендодателя не входит в сферу правового интереса арендатора.
В силу ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора является оплата арендной платы.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 4.1. договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в установленный пунктом 3.2. срок, ему начисляется пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Задолженность по арендной плате в размере 65 782 руб. 80 коп. и пени в размере 37 137 руб. 55 коп. (с учетом примененного судом первой инстанции срока исковой давности) ответчиком не оплачена, в силу чего требования истца в указанной части судом первой инстанции удовлетворены обоснованно.
Довод апеллянта об отсутствии оснований для оплаты арендной платы в силу ненадлежащего состояния помещения ввиду отсутствия газоснабжения, отклоняется апелляционной коллегией ввиду следующего.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.
В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Согласно пункту 1.1. договора аренды - помещение, являющееся объектом аренды, требует ремонта, в дальнейшем может использоваться под хлебопекарню.
Как следует из материалов дела, ответчик принял объект аренды без замечаний на основании акта приема-передачи от 15.12.2006 (л.д. 15), а впоследствии неоднократно подтверждал действие договора аренды на согласованных условиях путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды и фактического исполнения договора аренды и оплаты арендной платы.
Отношения сторон носили долгосрочный характер и в течение действия договора аренды ответчиком не были заявлены ни судебные, ни внесудебные претензии, связанные с назначением и характеристиками переданного в аренду помещения, препятствующими пользованию помещением.
Фактическое неиспользование ответчиком помещения для целей, указанных в договоре аренды (под хлебопекарню) в силу п. 1 ст. 9 ГК РФ не освобождает его от оплаты арендной платы, тем более, что в судебном заседании апелляционного суда ответчик подтвердил наличие у него правового интереса в сохранении арендных прав на помещение с целью его последующего выкупа в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
При изложенных условиях договора аренды и фактических обстоятельствах арендатор не может быть освобожден от оплаты арендной платы за переданное в аренду помещение.
По тем же мотивам отклоняются доводы ответчика о нарушении истцом обязанности по проведению капитального ремонта в помещении, и кроме того, указанное обстоятельство ответчиком относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждено.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определенный срок.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку срок договора аренды с учетом соглашения N 6 истек 31.12.2012 и доказательств совершения сторонами действий, направленных на прекращение договора аренды, в дело не представлено, следует признать, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы, договор подлежит расторжению в судебном порядке на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу утраты ответчиком статуса арендатора нежилого помещения и отсутствия доказательств его возврата арендодателю, требования истца об обязании ответчика вернуть объект аренды в первоначальном состоянии подлежат удовлетворению.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2017 по делу N А76-32316/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Марково-1" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 18АП-10612/2017 ПО ДЕЛУ N А76-32316/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. N 18АП-10612/2017
Дело N А76-32316/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Марково-1" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2017 по делу N А76-32316/2016 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства "Марково-1" Бурылов С.Н. (протокол собрания учредителей от 22.12.1992),
представитель Администрации Троицкого муниципального района Челябинской области - Кривунец М.И. (доверенность от 31.01.2017).
Администрация Троицкого муниципального района Челябинской области (далее - Администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Марково-1" (далее - КФХ "Марково-1", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени в размере 196404 руб. 02 коп.; о расторжении договора аренды N 2 от 15.12.2006; об обязании КФХ "Марково-1" в месячный срок с момента вступления решения в законную силу привести в первоначальное состояние и вернуть по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение - пристрой к центральной газовой котельной, общей площадью 56 кв. м, расположенное по адресу: с Клястицкое Троицкого района.
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие Клятицского сельского поселения Челябинской области "Жилищно-коммунальное хозяйство Клястицкого сельского поселения" и Администрация муниципального образования "Клястицкое сельское поселение" Троицкого муниципального района Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2017 (резолютивная часть от 04.07.2017) исковые требования Администрации района удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды нежилого помещения N 2 от 15.12.2006, взыскал задолженность в размере 65 782 руб. 80 коп., пени в размере 37 137 руб. 55 коп., а также обязал КФХ "Марково-1" привести в первоначальное состояние и вернуть по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение - пристрой к центральной газовой котельной площадью 56 кв. м, расположенное в здании, по адресу: с. Клястицкое, Троицкого района Челябинской области.
С указанным решением суда не согласилось КФХ "Марково-1" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Апеллянт полагает, что судом не дана оценка доводу ответчика о том, что переданное в аренду имущество не могло быть использовано по целевому назначению (под хлебопекарню) в силу наличия существенных недостатков, что в силу нормы ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предоставляет ответчику право на соразмерное уменьшение арендной платы. Материалами дела подтверждается, что переданное в аренду помещение не могло быть использовано под хлебопекарню в силу отсутствия газоснабжения ввиду утраты эксплуатационных характеристик газовой котельной. Вследствие указанного обстоятельства эксплуатация хлебопекарни в помещении противоречила требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства, а доступ к арендуемому помещению, которое является пристроем к газовой котельной, был невозможен. Изложенные обстоятельства также свидетельствуют о нарушении истцом обязанности по проведению капитально ремонта в арендуемом помещении, что, по мнению апеллянта, также является основанием для его освобождения от оплаты арендной платы.
Полагает, что договор аренды N 2 от 15.12.2006 не является заключенным в силу несогласованности предмета договора ввиду отсутствия в договоре его индивидуализирующих характеристик. Ссылается также на то, что истцом в аренду передано имущество, правообладателем которого истец не является.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу ответчика не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 2 от 15.15.2006 (далее - договор аренды, л.д. 12-13), в соответствии с п. 1.1. которого, арендодатель передает арендатору в арендное пользование пристрой к центральной газовой котельной, расположенной по адресу: с. Клястицкое Троицкого района, для использования под хлебопекарню. Помещение требует ремонта, в дальнейшем может использоваться под хлебопекарню. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения - 56 кв. м.
Срок аренды устанавливается с 15.12.2006 до 01.12.2007 (пункт 1.2. договора аренды).
Если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявила о своем намерении его расторгнуть или изменить, то договор считается продленным в указанной редакции и принятыми к нему дополнительными соглашениями (пункт 1.3. договора аренды).
Арендодатель обязуется сдать в аренду помещения арендатору, согласно п. 1.1. договора, оформив двусторонним актом приема-передачи (пункт 2.1.1. договора аренды).
Арендатор обязуется использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1. настоящего договора (пункт 2.2.1. договора аренды).
Арендная плата устанавливается на основании расчета по методике, утвержденной постановлением главы Троицкого района. Приложение к настоящему договору (пункт 3.1. договора аренды).
Арендная плата вносится ежемесячно не позднее двадцать пятого числа текущего месяца (пункт 3.2. договора аренды).
В случае невнесения арендатором платежей в установленный пунктом 3.2. срок, ему начисляется пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1. договора аренды).
Неуплата арендной платы за два месяца подряд является предложением арендатора прекратить договор (пункт 4.2. договора аренды).
Изменение условий договора, его расторжение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 5.1. договора аренды).
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора за 30 суток, в случае нарушения условий, указанных в пунктах 1.6., 2.2.1., 2.2.2., 2.2.3., а также
- для арендаторов, занимающихся коммерческой деятельностью, в случае установления торговой инспекцией грубых нарушений законодательства в арендуемом помещении (пункт 5.2.).
На основании акта приема-передачи от 15.12.2006 истец передал ответчику поименованное в договоре аренды нежилое помещение (л.д. 15).
Сторонами согласован расчет N 1 размера годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), а впоследствии были также подписаны соглашения об изменении размера арендной платы от 14.05.2008 и от 01.11.2011 (л.д. 14, 16, 21).
Дополнительными соглашениями N 3 от 10.04.2009, N 4 от 10.03.2010, N 5 от 10.02.2011, N 6 от 24.05.2012 сторонами изменен срок договора аренды (л.д. 17-18, 20, 22).
Дополнительным соглашением N 6 от 24.05.2011 срок договора продлен по 31.12.2012.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность и пени (л.д. 5-6), а также содержащая предложение подписать приложенное к претензии соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи (возврата) имущества (л.д. 23-24).
В связи с тем, что добровольно ответчиком не исполнены содержащиеся в претензии требования арендодателя, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущено нарушение обязательства по оплате арендной платы, что признано судом существенным нарушением условий договора, в силу чего суд принял решение о расторжении договора, обязании ответчика освободить имущество в силу утраты правового титула арендатора, и взыскании задолженности по арендной плате и пени. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции применил по заявлению ответчика срок исковой давности.
Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Как следует из материалов дел, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 2 от 15.15.2006 (л.д. 12-13), в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в арендное пользование пристрой к центральной газовой котельной, расположенной по адресу: с. Клястицкое Троицкого района, для использования под хлебопекарню. Помещение требует ремонта, в дальнейшем может использоваться под хлебопекарню. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения - 56 кв. м (пункт 1.1. договора).
Срок аренды в соответствии с п. 1.2. договора аренды установлен с 15.12.2006 до 01.12.2007, и впоследствии был изменен дополнительными соглашениями N 3 от 10.04.2009, N 4 от 10.03.2010, N 5 от 10.02.2011, N 6 от 24.05.2012 (л.д. 17-18, 20, 22), в том числе последним из указанных соглашений - установлен по 31.12.2012.
Размер арендной платы на момент подписания договора аренды определен в приложении N 1 к договору аренды, а впоследствии был изменен дополнительными соглашениями к договору от 14.05.2008 и от 01.11.2011 (л.д. 14,16, 21).
Таким образом, все необходимые существенные условия договора аренды сторонами согласованы в соответствии с нормами п. 3 ст. 607, ст. 654 ГК РФ.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение, являющееся объектов договора аренды, передано ответчику по акту приема-передачи от 15.12.2006 (л.д. 15), принято им без замечаний и возражений. Доказательств того, что между сторонами договора аренды имелся спор относительно ненадлежащего исполнения обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Впоследствии, как ранее указано судом, ответчик систематически и в течение длительного периода подписывал как соглашения об изменении срока договора аренды, так и соглашения об изменении размера арендной платы (л.д. 14, 16, 17, 20, 21, 22), и каких-либо возражений ни в отношении индивидуализации имущества, ни в части размера арендной платы ответчиком также заявлено не было.
С учетом изложенных обстоятельств, доводы апеллянта о незаключенности договора аренды N 2 от 15.12.2006 подлежат отклонению как противоречащие обстоятельствам дела.
Довод апеллянта о том, что переданное истцом имущество не принадлежит ему на праве собственности, подлежит отклонению на основании пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которого оспаривание права собственности арендодателя не входит в сферу правового интереса арендатора.
В силу ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора является оплата арендной платы.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 4.1. договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в установленный пунктом 3.2. срок, ему начисляется пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Задолженность по арендной плате в размере 65 782 руб. 80 коп. и пени в размере 37 137 руб. 55 коп. (с учетом примененного судом первой инстанции срока исковой давности) ответчиком не оплачена, в силу чего требования истца в указанной части судом первой инстанции удовлетворены обоснованно.
Довод апеллянта об отсутствии оснований для оплаты арендной платы в силу ненадлежащего состояния помещения ввиду отсутствия газоснабжения, отклоняется апелляционной коллегией ввиду следующего.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.
В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Согласно пункту 1.1. договора аренды - помещение, являющееся объектом аренды, требует ремонта, в дальнейшем может использоваться под хлебопекарню.
Как следует из материалов дела, ответчик принял объект аренды без замечаний на основании акта приема-передачи от 15.12.2006 (л.д. 15), а впоследствии неоднократно подтверждал действие договора аренды на согласованных условиях путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды и фактического исполнения договора аренды и оплаты арендной платы.
Отношения сторон носили долгосрочный характер и в течение действия договора аренды ответчиком не были заявлены ни судебные, ни внесудебные претензии, связанные с назначением и характеристиками переданного в аренду помещения, препятствующими пользованию помещением.
Фактическое неиспользование ответчиком помещения для целей, указанных в договоре аренды (под хлебопекарню) в силу п. 1 ст. 9 ГК РФ не освобождает его от оплаты арендной платы, тем более, что в судебном заседании апелляционного суда ответчик подтвердил наличие у него правового интереса в сохранении арендных прав на помещение с целью его последующего выкупа в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
При изложенных условиях договора аренды и фактических обстоятельствах арендатор не может быть освобожден от оплаты арендной платы за переданное в аренду помещение.
По тем же мотивам отклоняются доводы ответчика о нарушении истцом обязанности по проведению капитального ремонта в помещении, и кроме того, указанное обстоятельство ответчиком относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждено.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определенный срок.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку срок договора аренды с учетом соглашения N 6 истек 31.12.2012 и доказательств совершения сторонами действий, направленных на прекращение договора аренды, в дело не представлено, следует признать, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной платы, договор подлежит расторжению в судебном порядке на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу утраты ответчиком статуса арендатора нежилого помещения и отсутствия доказательств его возврата арендодателю, требования истца об обязании ответчика вернуть объект аренды в первоначальном состоянии подлежат удовлетворению.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2017 по делу N А76-32316/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Марково-1" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)