Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года
по делу N А40-124777/15, принятое судьей О.В. Анциферовой
по иску Закрытого акционерного общества "РЕКРО"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен.
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2016 урегулированы разногласия между ЗАО "РЕКРО" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 204,1 кв. м. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 17, корп. 2, кадастровый N 77:05:0001006:7100 (этаж 3, комн. А, пом. I, комн. 1 - 17), изложив п. п. 3.1, 3.2, 3.4, договора в следующей редакции:
- п. 3.1 цена Объекта составляет 17 743 000 (семнадцать миллионов семьсот сорок три тысячи) рублей НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;
- п. 3.2 оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения;
- п. 3.4 оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж начисляется не позднее трех месяцев с даты заключения договора.
Последующие ежеквартальные платежи осуществляются до 5 числа следующего месяца. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 887 150 (восемьсот восемьдесят семь тысяч сто пятьдесят) руб. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Судебные расходы истца отнесены на ответчика.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. заявитель указал, что цену выкупаемого объекта определяет собственник, по заказу которого ООО "АБН-Консалт" проведена оценка и составлен отчет от 24.04.2015 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, отчет проверен НП СРО "СВОД" и дано положительное заключение, учитывая данные обстоятельства полагает, что цена объекта должна быть определена исходя именно из отчета ООО "АБН-Консалт" в 20 200 000 руб. В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения площадью 204,1 кв. м расположенного по адресу:г. Москва, ул. Шухова, д. 17, корп. 2, кадастровый N 77:05:0001006:7100 (этаж 3, комн. А, пом. I, комн. 1 - 17) на основании договора аренды N 06-00739/07 от 01.06.2007 года.
ЗАО "РЕКРО" является субъектом малого предпринимательства.
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 07.04.2016 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.
21.05.2015 истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения согласно условиям которого, цена договора составила 20 200 000 без учета НДС., в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением НП СРОЛ "СВОД"
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта, истец предложил заключить договор по цене 12 000 181 руб. 96 коп. согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" по состоянию на 07.04.2015 года., эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 07.04.2015 года составляет 17 743 000 руб. без НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.
Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2016 года по делу N А40-124777/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 N 09АП-15774/2016 ПО ДЕЛУ N А40-124777/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. N 09АП-15774/2016
Дело N А40-124777/15
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года
по делу N А40-124777/15, принятое судьей О.В. Анциферовой
по иску Закрытого акционерного общества "РЕКРО"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен.
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2016 урегулированы разногласия между ЗАО "РЕКРО" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 204,1 кв. м. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шухова, д. 17, корп. 2, кадастровый N 77:05:0001006:7100 (этаж 3, комн. А, пом. I, комн. 1 - 17), изложив п. п. 3.1, 3.2, 3.4, договора в следующей редакции:
- п. 3.1 цена Объекта составляет 17 743 000 (семнадцать миллионов семьсот сорок три тысячи) рублей НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;
- п. 3.2 оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения;
- п. 3.4 оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж начисляется не позднее трех месяцев с даты заключения договора.
Последующие ежеквартальные платежи осуществляются до 5 числа следующего месяца. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 887 150 (восемьсот восемьдесят семь тысяч сто пятьдесят) руб. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Судебные расходы истца отнесены на ответчика.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. заявитель указал, что цену выкупаемого объекта определяет собственник, по заказу которого ООО "АБН-Консалт" проведена оценка и составлен отчет от 24.04.2015 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, отчет проверен НП СРО "СВОД" и дано положительное заключение, учитывая данные обстоятельства полагает, что цена объекта должна быть определена исходя именно из отчета ООО "АБН-Консалт" в 20 200 000 руб. В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения площадью 204,1 кв. м расположенного по адресу:г. Москва, ул. Шухова, д. 17, корп. 2, кадастровый N 77:05:0001006:7100 (этаж 3, комн. А, пом. I, комн. 1 - 17) на основании договора аренды N 06-00739/07 от 01.06.2007 года.
ЗАО "РЕКРО" является субъектом малого предпринимательства.
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 07.04.2016 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.
21.05.2015 истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения согласно условиям которого, цена договора составила 20 200 000 без учета НДС., в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением НП СРОЛ "СВОД"
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта, истец предложил заключить договор по цене 12 000 181 руб. 96 коп. согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" по состоянию на 07.04.2015 года., эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 07.04.2015 года составляет 17 743 000 руб. без НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.
Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2016 года по делу N А40-124777/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)