Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.08.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 31.08.2017.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лящевского И.С.,
судей Сумароковой Т.Я., Веклича Б.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ЭЛЛАДА ПЛЮС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы
от 20.04.2017 г. по делу N А40-225890/16,
принятое судьей Масловым С.В. (шифр судьи -150-2038)
по иску ООО "ЭЛЛАДА ПЛЮС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании уведомления недействительным и установлении рыночной стоимости аренды
при участии в судебном заседании:
от истца: Демьянов П.О. по доверенности от 09.12.2016
от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 09.01.2017
установил:
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику о признании уведомления от 24.12.2014 N 33-А-128743/14-(0)-0 недействительным и установлении рыночной стоимости аренды 1 кв. м по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 77, корп. 4 на 01.01.2015 в размере 10 930 руб. в год.
Решением суда в иске отказано.
На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель процессуального оппонента против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Согласно материалам дела между ответчиком и истцом заключен договор аренды 02-00109/06 от 05.04.2006 объекта недвижимости по адресу: г. Москва, Ленинградский просп., д. 77, корп. 4, площадью 863,4 кв. м.
Уведомлением N 33-А-128743/14-(0)-0 от 24.12.2014 Департамент сообщил обществу "ЭЛЛАДА ПЛЮС" об изменении ставки арендной платы по указанному договору с 01.01.2015.
Перерасчет ставки арендной платы по указанному Договору произведен Департаментом в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы", опубликованном на официальном портале Мэра и Правительства Москвы (http://www.mos.ru) 27 декабря 2012 года.
Положения данного постановления носят публичный характер и являются обязательными. В указанном случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что первоначально, на основании отчета от 04.10.2013 N 880-14/2013-Ар о рыночной оценке объекта недвижимости арендная ставка по Договору с 01.07.2014 составляет 16 110 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС).
Пунктом 3 Постановления Правительства Москвы N 809-ПП при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.
Рыночная стоимость 1 кв. м объекта исчисляется путем умножения рыночной ставки предыдущего года с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор, который устанавливается постановлением Правительства Москвы. Рыночная ставка арендной платы по Договору с учетом коэффициента-дефлятора с 01.01.2015 составляет 17 721 руб. за 1 кв. м в год (уведомление N 33-А-128743/14-(0)-0 от 24.12.2014).
Оспаривая указанное выше уведомление, Истец ссылается на то, что Департаментом не соблюдены требования, установленные п. 2.4 Постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012, поскольку указанное уведомление не содержит ссылки на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы арендуемого объекта; более того, несмотря на направленную в адрес Департамента претензию, отчет об оценке Истцу представлен не был.
В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.
Указанный договор аренды N 02-00109/06 от 05.04.2006 является действующим, заключен не по результатам проведения торгов (что подтверждается п. 1.1 договора аренды).
Из приведенных выше положений постановления Правительства N 800-ПП не следует обязанность Департамента направлять в качестве приложения к уведомлению отчет об оценке.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 6.4 Договора аренды в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное оглашение, которое становится его неотъемлемой частью (кроме случаев, предусмотренных пунктом 6.6 настоящего договора).
Согласно п. 6.6 Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 17.11.2010 (п. 8 соглашения) в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.
Таким образом, Истец по существу оспаривает факт применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной Правительством Москвы.
Анализируя требования Истца об установлении действительной рыночной стоимости аренды 1 кв. м объекта аренды, суд считает его не подлежащим удовлетворению.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации (ст. 8).
Из материалов дела усматривается, что установленная ставка арендной платы получена на основании отчета от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненного ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС", на которое НП СРО "Деловой союз оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение N 1173/11/13 от 06.11.2013.
При этом, стоит отметить, что решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-243746/15-77-259 от 29.04.2016, впоследствии отмененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда в связи с отказом от иска, установлена достоверность отчета ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС", которым установлена величина рыночной стоимости аренды нежилого помещения общей площадью 863,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский, д. 77, корп. 4.
Таким образом, поскольку установлен факт достоверности отчета ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР, то в рамках данного дела, указанный отчет оценке судом оценке не подлежит.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
С учетом изложенного требования истца по заявленному основанию удовлетворению не подлежат.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.
Как установлено судом первой инстанции факт достоверности отчета ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР установлен в рамках дела N А40-243746/15-77-259, оснований для пересмотра арендной ставки не имеется.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии со статьями 110, 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2017 по делу N А40-225890/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2017 N 09АП-29443/2017 ПО ДЕЛУ N А40-225890/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2017 г. N 09АП-29443/2017
Дело N А40-225890/16
Резолютивная часть постановления объявлена 07.08.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 31.08.2017.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лящевского И.С.,
судей Сумароковой Т.Я., Веклича Б.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ЭЛЛАДА ПЛЮС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы
от 20.04.2017 г. по делу N А40-225890/16,
принятое судьей Масловым С.В. (шифр судьи -150-2038)
по иску ООО "ЭЛЛАДА ПЛЮС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании уведомления недействительным и установлении рыночной стоимости аренды
при участии в судебном заседании:
от истца: Демьянов П.О. по доверенности от 09.12.2016
от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 09.01.2017
установил:
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику о признании уведомления от 24.12.2014 N 33-А-128743/14-(0)-0 недействительным и установлении рыночной стоимости аренды 1 кв. м по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 77, корп. 4 на 01.01.2015 в размере 10 930 руб. в год.
Решением суда в иске отказано.
На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель процессуального оппонента против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Согласно материалам дела между ответчиком и истцом заключен договор аренды 02-00109/06 от 05.04.2006 объекта недвижимости по адресу: г. Москва, Ленинградский просп., д. 77, корп. 4, площадью 863,4 кв. м.
Уведомлением N 33-А-128743/14-(0)-0 от 24.12.2014 Департамент сообщил обществу "ЭЛЛАДА ПЛЮС" об изменении ставки арендной платы по указанному договору с 01.01.2015.
Перерасчет ставки арендной платы по указанному Договору произведен Департаментом в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы", опубликованном на официальном портале Мэра и Правительства Москвы (http://www.mos.ru) 27 декабря 2012 года.
Положения данного постановления носят публичный характер и являются обязательными. В указанном случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что первоначально, на основании отчета от 04.10.2013 N 880-14/2013-Ар о рыночной оценке объекта недвижимости арендная ставка по Договору с 01.07.2014 составляет 16 110 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС).
Пунктом 3 Постановления Правительства Москвы N 809-ПП при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.
Рыночная стоимость 1 кв. м объекта исчисляется путем умножения рыночной ставки предыдущего года с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор, который устанавливается постановлением Правительства Москвы. Рыночная ставка арендной платы по Договору с учетом коэффициента-дефлятора с 01.01.2015 составляет 17 721 руб. за 1 кв. м в год (уведомление N 33-А-128743/14-(0)-0 от 24.12.2014).
Оспаривая указанное выше уведомление, Истец ссылается на то, что Департаментом не соблюдены требования, установленные п. 2.4 Постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012, поскольку указанное уведомление не содержит ссылки на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы арендуемого объекта; более того, несмотря на направленную в адрес Департамента претензию, отчет об оценке Истцу представлен не был.
В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.
Указанный договор аренды N 02-00109/06 от 05.04.2006 является действующим, заключен не по результатам проведения торгов (что подтверждается п. 1.1 договора аренды).
Из приведенных выше положений постановления Правительства N 800-ПП не следует обязанность Департамента направлять в качестве приложения к уведомлению отчет об оценке.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 6.4 Договора аренды в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное оглашение, которое становится его неотъемлемой частью (кроме случаев, предусмотренных пунктом 6.6 настоящего договора).
Согласно п. 6.6 Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 17.11.2010 (п. 8 соглашения) в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.
Таким образом, Истец по существу оспаривает факт применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной Правительством Москвы.
Анализируя требования Истца об установлении действительной рыночной стоимости аренды 1 кв. м объекта аренды, суд считает его не подлежащим удовлетворению.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации (ст. 8).
Из материалов дела усматривается, что установленная ставка арендной платы получена на основании отчета от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненного ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС", на которое НП СРО "Деловой союз оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение N 1173/11/13 от 06.11.2013.
При этом, стоит отметить, что решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-243746/15-77-259 от 29.04.2016, впоследствии отмененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда в связи с отказом от иска, установлена достоверность отчета ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС", которым установлена величина рыночной стоимости аренды нежилого помещения общей площадью 863,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский, д. 77, корп. 4.
Таким образом, поскольку установлен факт достоверности отчета ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР, то в рамках данного дела, указанный отчет оценке судом оценке не подлежит.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
С учетом изложенного требования истца по заявленному основанию удовлетворению не подлежат.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.
Как установлено судом первой инстанции факт достоверности отчета ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ "АВЕРС" от 04.10.2013 N 880-14/2013-АР установлен в рамках дела N А40-243746/15-77-259, оснований для пересмотра арендной ставки не имеется.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии со статьями 110, 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2017 по делу N А40-225890/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Судья
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судья
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)