Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 01.09.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 апреля 2016 года по делу N А40-132905/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н. (6-1073),
по иску ООО "Афродита" (ИНН 7715630042, ОГРН 1067761636205)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным досрочного расторжения договор аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Силина Ю.В. по доверенности от 01.04.2016;
- от ответчика: Атаманов Р.С. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Афродита" обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным досрочного расторжения в одностороннем порядке, выразившегося в претензии от 16.10.2014 г. договора аренды N 03-00618/07 от 23.10.2007 г. с дополнительным соглашением к нему от 21.02.2012 г., заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Афродита".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2016 г. исковые требования удовлетворены.
При этом суд исходил из отсутствия задолженности ответчика перед Арендодателем и наличия подписанного, но не зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия Договора аренды до 23.10.2022 г.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на необоснованность выводов суда о продлении действия договора аренды до 23.10.2022 г., поскольку дополнительное соглашение у ответчика отсутствует, доказательств его регистрации в установленном порядке не представлено, следовательно договор заключен на неопределенный срок и в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ у Департамента городского имущества города Москвы имелось право на односторонний отказ от договора.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 11.04.2016 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Третье лицо в судебное заседание апелляционного суда не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 23 октября 2007 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен Договор N 03-00618/07 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы в отношении нежилого помещения общей площадью 1 772,8 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хачатуряна, д. 16.
Согласно п. 2.1 Договора, срок действия Договора аренды устанавливается с 23.10.2007 г. по 23.10.2012 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 26 ноября 2007 года.
03 октября 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Афродита" и Департаментом городского имущества города Москвы было подписано дополнительное соглашение к указанному Договору аренды о продлении срока его действия до 23.10.2022 года. Также указанным соглашением изменена площадь арендуемых помещений с 1 772,8 кв. м на 294,5 кв. м (1 этаж пом. (не вход в общ. пл.), пом. VIII (проч.), пом. (не вход в общ. пл.).
Помещения общей площадью 1 478,3 кв. м возвращены Арендодателю по акту приема-передачи помещений 03 октября 2012 года.
Претензией от 16.10.2014 г. N 33-А-76735/14-(0)-0 Департамент городского имущества города Москвы сообщил ООО "Афродита" об отказе о Договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в порядке, установленном в п. 2 ст. 610 ГК РФ и наличии задолженности в размере 11 33 404,50 руб., пени в размере 705 971,69 руб., оплату которой необходимо погасить в месячный срок.
В ЕГРП по заявлению ответчика 02.03.2015 г. внесена запись о расторжении Договора аренды от 23.10.2007 года N 03-00618/07.
Уведомлением от 14.05.2015 года Департамент городского имущества города Москвы проинформировал Истца о прекращении между сторонами договорных обязательств, а также необходимости оплаты образовавшейся задолженности по договору аренды в размере 19 992 002,80 руб., пени в размере 1 976 087,72 руб.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования истца и признавая незаконным досрочное расторжение ответчиком в одностороннем порядке договора аренды от 23.10.2007 г. N 03-00618/07, учел рекомендации, изложенные в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которым сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, аренды не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ)".
Таким образом, совершенный в надлежащей форме договор (изменения к нему), все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Суд первой инстанции принял во внимание, что Дополнительное соглашение подписано сторонами, о его фальсификации кто-либо из сторон не заявлял, в связи с чем суд пришел к выводу, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения само по себе прямо не свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по условиям Договора.
Поскольку между сторонами по вышеупомянутому Договору аренды в Дополнительном соглашении от 03.10.2012 г. были согласованы все существенные условия, срок договора установлен до 23.10.2022 г. и согласно акту приема-передачи от 03.10.2012 г. ответчик возвратил истцу площадь, превышающую 294,5 кв. м, то есть названное Дополнительное соглашение фактически исполнялось сторонами, суд первой инстанции правомерно установил, что данные обстоятельства не позволяют считать указанную сделку между сторонами незаключенной.
При таких обстоятельствах, односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы в силу статей 168, 169 Гражданского кодекса РФ является недействительным и противоречит статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ, устанавливающим недопустимость одностороннего отказа от обязательства.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2016 года по делу N А40-132905/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 N 09АП-25462/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-132905/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 09АП-25462/2016-ГК
Дело N А40-132905/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 01.09.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 апреля 2016 года по делу N А40-132905/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н. (6-1073),
по иску ООО "Афродита" (ИНН 7715630042, ОГРН 1067761636205)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным досрочного расторжения договор аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Силина Ю.В. по доверенности от 01.04.2016;
- от ответчика: Атаманов Р.С. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Афродита" обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным досрочного расторжения в одностороннем порядке, выразившегося в претензии от 16.10.2014 г. договора аренды N 03-00618/07 от 23.10.2007 г. с дополнительным соглашением к нему от 21.02.2012 г., заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Афродита".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2016 г. исковые требования удовлетворены.
При этом суд исходил из отсутствия задолженности ответчика перед Арендодателем и наличия подписанного, но не зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия Договора аренды до 23.10.2022 г.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на необоснованность выводов суда о продлении действия договора аренды до 23.10.2022 г., поскольку дополнительное соглашение у ответчика отсутствует, доказательств его регистрации в установленном порядке не представлено, следовательно договор заключен на неопределенный срок и в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ у Департамента городского имущества города Москвы имелось право на односторонний отказ от договора.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 11.04.2016 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Третье лицо в судебное заседание апелляционного суда не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 23 октября 2007 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен Договор N 03-00618/07 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы в отношении нежилого помещения общей площадью 1 772,8 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хачатуряна, д. 16.
Согласно п. 2.1 Договора, срок действия Договора аренды устанавливается с 23.10.2007 г. по 23.10.2012 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 26 ноября 2007 года.
03 октября 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Афродита" и Департаментом городского имущества города Москвы было подписано дополнительное соглашение к указанному Договору аренды о продлении срока его действия до 23.10.2022 года. Также указанным соглашением изменена площадь арендуемых помещений с 1 772,8 кв. м на 294,5 кв. м (1 этаж пом. (не вход в общ. пл.), пом. VIII (проч.), пом. (не вход в общ. пл.).
Помещения общей площадью 1 478,3 кв. м возвращены Арендодателю по акту приема-передачи помещений 03 октября 2012 года.
Претензией от 16.10.2014 г. N 33-А-76735/14-(0)-0 Департамент городского имущества города Москвы сообщил ООО "Афродита" об отказе о Договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в порядке, установленном в п. 2 ст. 610 ГК РФ и наличии задолженности в размере 11 33 404,50 руб., пени в размере 705 971,69 руб., оплату которой необходимо погасить в месячный срок.
В ЕГРП по заявлению ответчика 02.03.2015 г. внесена запись о расторжении Договора аренды от 23.10.2007 года N 03-00618/07.
Уведомлением от 14.05.2015 года Департамент городского имущества города Москвы проинформировал Истца о прекращении между сторонами договорных обязательств, а также необходимости оплаты образовавшейся задолженности по договору аренды в размере 19 992 002,80 руб., пени в размере 1 976 087,72 руб.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования истца и признавая незаконным досрочное расторжение ответчиком в одностороннем порядке договора аренды от 23.10.2007 г. N 03-00618/07, учел рекомендации, изложенные в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которым сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, аренды не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ)".
Таким образом, совершенный в надлежащей форме договор (изменения к нему), все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Суд первой инстанции принял во внимание, что Дополнительное соглашение подписано сторонами, о его фальсификации кто-либо из сторон не заявлял, в связи с чем суд пришел к выводу, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения само по себе прямо не свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по условиям Договора.
Поскольку между сторонами по вышеупомянутому Договору аренды в Дополнительном соглашении от 03.10.2012 г. были согласованы все существенные условия, срок договора установлен до 23.10.2022 г. и согласно акту приема-передачи от 03.10.2012 г. ответчик возвратил истцу площадь, превышающую 294,5 кв. м, то есть названное Дополнительное соглашение фактически исполнялось сторонами, суд первой инстанции правомерно установил, что данные обстоятельства не позволяют считать указанную сделку между сторонами незаключенной.
При таких обстоятельствах, односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы в силу статей 168, 169 Гражданского кодекса РФ является недействительным и противоречит статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ, устанавливающим недопустимость одностороннего отказа от обязательства.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2016 года по делу N А40-132905/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)