Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс-строй" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2017 по делу N А76-21220/2016 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие:
- конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Альянс-строй" Васильев И.А. (определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2017 по делу N А76-23143/2014);
- представитель акционерного общества "Энергопромремонт" Иванов С.И. (доверенность от 09.01.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-строй" (далее - общество "Альянс-строй", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Энергопромремонт" (далее - общество "ЭПР", ответчик) о взыскании задолженности по договору N 7-14 аренды нежилых помещений от 01.04.2014 за период с января 2015 по 04.08.2016 в размере 1 499 351 руб. 35 коп.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2017 (резолютивная часть от 24.04.2017) исковые требования общества "Альянс-строй" удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 373 386 руб. 70 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Альянс-строй" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права.
Апеллянт, ссылаясь на разъяснения, изложенные в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 от 29.09.2015 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43), полагает, что судом первой инстанции необоснованно отклонен акт сверки взаимных расчетов, на который ссылался истец, и не дана оценка тому обстоятельству, что подписание акта сверки взаимных расчетов свидетельствует о признании ответчиком долга.
Полагает, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве надлежащего доказательства прекращения обязательства по оплате арендной плате акт зачета от 31.12.2014 без учета того обстоятельства, что в отношении истца введена процедура наблюдения, и временному управляющему документы, свидетельствующие о зачете встречных обязательств, не переданы.
Отзыв на апелляционную жалобу истца ответчиком не представлен.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 судебное разбирательство отложено для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений (т. 2 л.д. 119).
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 7-14 аренды нежилых помещений от 01.04.2014 (т. 1 л.д. 10-11), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает нежилые помещения, расположенные по адресу: Курганская область, г. Курган, пр. Конституции, 28 в срочное возмездное владение и хозяйственное пользование, т.е. в аренду:
- - нежилое здание лабораторного корпуса (Лит. А), площадью 1 422,3 кв. м;
- - нежилое здание гаража-профилактория (Лит. Б), площадью 1 205,8 кв. м;
- - нежилое здание склада (Лит. В), площадью 267,4 кв. м.
Общая площадь аренды нежилых помещений - 2 895, 5 кв. м (п. 1.1 договора).
- земельный участок площадью 12 874 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:080305:0004.
Общий размер арендной платы по настоящему договору является договорным, и состоит: из постоянной величины ежемесячной арендной платы, составляющей 50 000 рублей; и переменной величины ежемесячной арендной платы, состоящей из суммы затрат на электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде, услуги связи (Интернет и телефония), выставляемых сторонними организациями при эксплуатации нежилых помещений (п. 2.1 договора аренды).
Расчеты по договору осуществляются ежемесячно, не позднее 05 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 2.2 договора аренды).
Настоящий договор заключается на срок с 01.04.2014 года по 31 декабря 2014 года. При не поступлении от сторон за месяц до окончания срока действия договора заявлений о расторжении, договор считается продленным на такой же срок (п. 4.1 договора аренды).
Нежилые помещения были переданы ответчику по акту приема-передачи нежилых помещений в аренду от 01.04.2014 (т. 1 л.д. 12).
30.04.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды (т. 1 л.д. 69), которым стороны изменили перечень имущества, передаваемого в аренду, который составил:
- - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А), общей площадью 1422,3 кв. м, арендуемая площадь 144,3 м2;
- - часть земельного участка, - общей площадью 12 000 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:080305:0004, арендуемая площадь 1 200 кв. м.
Также изменена стоимость арендованного имущества, которая составила 50 000 рублей, включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение. Стороны согласовали исключить п. 2.2. договора аренды.
30.12.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды (т. 1 л.д. 73), которым стороны изменили перечень имущества, передаваемого в аренду, который составил:
- - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А), общей площадью 1422,3 кв. м, арендуемая площадь 62 кв. м;
- - часть земельного участка, общей площадью 12 000 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:08 03 05:0004, арендуемая площадь 1 200 кв. м.
Также изменена стоимость арендованного имущества, которая составила 23 194 руб., включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение.
Невостребованное со стороны арендатора недвижимое имущество - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А общей площадью 1422,3 кв. м) передаваемая площадь 82,3 кв. м возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 30.12.2014 (т. 1 л.д. 75). Данный акт подписан арендатором в лице Козловцева М.А., со стороны арендодателя Карабешкиным Д.В.
В адрес ответчика была направлена 05.08.2017 претензия с просьбой погасить задолженность не позднее 15.08.2016, которая была получена ответчиком 12.08.2016, что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1 л.д. 9), однако оставлена ответчиком без удовлетворения.
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате арендуемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства ответчика по оплате арендной платы прекращены зачетом взаимных требований на основании акта взаимозачета от 31.12.2014. Признание истца банкротом не признано судом обстоятельством, препятствующим прекращению обязательствам зачетом взаимных требований, поскольку истцом не представлено доказательств того, что зачет приведет к преимущественному удовлетворению требований конкурсных кредиторов. Требования в остальной части судом удовлетворены в силу подтверждения материалами дела обстоятельства наличия задолженности ответчика перед истцом и признания ответчиком долга в указанной части.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 7-14 аренды нежилых помещений от 01.04.2014 (т. 1 л.д. 10-11), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает нежилые помещения, расположенные по адресу: Курганская область, г. Курган, пр. Конституции, 28 в срочное возмездное владение и хозяйственное пользование, т.е. в аренду:
- - нежилое здание лабораторного корпуса (Лит. А), площадью 1 422,3 кв. м;
- - нежилое здание гаража-профилактория (Лит. Б), площадью 1 205,8 кв. м;
- - нежилое здание склада (Лит. В), площадью 267,4 кв. м.
Общая площадь аренды нежилых помещений - 2 895,5 кв. м (п. 1.1 договора).
- земельный участок площадью 12 874 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:080305:0004.
Стороны определили размер арендной платы в п. 2.1 договора аренды которая состоит: из постоянной величины ежемесячной арендной платы, составляющей 50 000 рублей; и переменной величины ежемесячной арендной платы, состоящей из суммы затрат на электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде, услуги связи (Интернет и телефония), выставляемых сторонними организациями при эксплуатации нежилых помещений.
Срок договора установлен в п. 4.1. договора аренды с 01.04.2014 по 31.12.2014.
Впоследствии истцом в лице директора Карабешкина Д.В. и ответчиком в лице представителя по доверенности Смольникова А.Г. подписаны два дополнительных соглашения, которыми стороны изменили объем переданного в аренду имущества и размер арендной платы (т. 1 л.д. 69, 73).
Так, согласно дополнительному соглашению N 1 от 30.04.2014 в аренду ответчику было передано следующее имущество:
- - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А), общей площадью 1422,3 кв. м, арендуемая площадь 144,3 м2;
- - часть земельного участка, - общей площадью 12 000 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:080305:0004, арендуемая площадь 1 200 кв. м.
Размер арендной платы установлен в сумме 50 000 рублей, включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение.
Согласно дополнительному соглашению N 2 от 30.12.2014 объектом аренды являлось:
- - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А), общей площадью 1422,3 кв. м, арендуемая площадь 62 кв. м;
- - часть земельного участка, общей площадью 12 000 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:08 03 05:0004, арендуемая площадь 1 200 кв. м.
Арендная плата установлена в размере 23 194 руб., включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение.
Имущество, исключенное на основании указанных дополнительных соглашений из договора аренды N 7-14 от 01.04.2014, было возвращено арендатором арендодателю на основании акта приема-передачи от 30.12.2014 (т. 1 л.д. 75), который со стороны арендодателя подписан Карабешкиным Д.В., а со стороны арендатора - главным инженером Козловцевым М.А.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по соглашению сторон.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Поскольку стороны договора аренды достигли соглашения в установленной законом форме относительно изменения условий аренды, в том числе в части арендной платы, размер арендной платы за заявленный истцом период (с 01.05.2015 по 01.08.2016) подлежит определению, исходя из условий дополнительного соглашения N 2 от 30.12.2014, то есть в размере в размере 23 194 руб.
Доводы истца о том, что расчет арендной платы следует производить, исходя из первоначально согласованных в пункте 2.1. договора условий, поскольку факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден ответчиком в подписанном акте сверки взаимных расчетов (т. 2 л.д. 67), подлежат отклонению.
В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Факт изменения сторонами в установленной законом форме и уполномоченными представителями первоначально достигнутых договоренностей подтвержден вышеуказанными доказательствами.
Отсутствие у конкурсного управляющего истца всего комплекса документов, оформляющих хозяйственную деятельность должника, в отношении которого открыта процедура банкротства, не может возлагать риск негативных последствий на его контрагента по гражданско-правовой сделке.
Право на заявление о фальсификации доказательств в порядке ст. 161 АПК РФ истцом также не реализовано.
Апелляционный суд также принимает по внимание, что изменение размера арендной платы по дополнительным соглашениям N 1 от 30.04.2014 и N 2 от 30.12.2014 обусловлен изменением объема имущества, переданного в аренду, то есть является объективно обусловленным, и истцом не представлено доказательств того, что последующее изменение арендной платы произведено сторонами произвольно, на нерыночных условиях либо при наличии признаков злоупотребления правом.
Ответчиком также были даны дополнительные пояснения, не опровергнутые истцом, о том, что изменение размера арендуемых площадей и арендной платы обусловлено сезонным характером работы ответчика, связанным с ремонтом энергооборудования, в силу чего в зимний период целесообразность в аренде первоначально принятых в аренду площадей отсутствовала, в связи с чем сторонами также был заключен договор хранения от 30.04.2014 (т. 1 л.д. 76), в силу которого ответчиком обеспечивалась сохранность иного имущества в период отсутствия арендных отношений.
С учетом изложенного, акт сверки взаимных расчетов по смыслу ст. 68 АПК РФ не может быть признан судом допустимым доказательством, поскольку его содержание опровергается совокупностью иных доказательств и фактических обстоятельств дела.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно дал критическую оценку названному документу по мотиву его подписания неуполномоченным лицом - Машковцевым В.В. и опровергающих данный вывод суда доводов в апелляционной жалобе не приведено.
Таким образом, материалами дела подтверждается задолженность ответчика перед истцом по сумме постоянной арендной платы с 01.05.2015 по 01.08.2016 (с учетом уточнения периода взыскания - т. 1 л.д. 119): 15 месяцев x 23 194 руб. = 347 910 руб.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве надлежащего доказательства прекращения обязательства по оплате арендной плате акт зачета от 31.12.2014, подлежат отклонению как не имеющие правового значения, поскольку из искового заявления с учетом его последующих уточнений следует, что требования заявлены истцом за период, последующий подписанию акта зачета в отсутствие доказательств того, что в рамках названной сделки сторонами зачтены обязательства на будущий период.
Таким образом, названное доказательство по смыслу ст. 67 АПК РФ признается неотносимым к рассматриваемому делу в силу того, что притязания по оплате арендной платы заявлены истцом за иной период.
В силу ст. 616 ГК РФ обязанность по содержанию арендуемого помещения, если иное не установлено в договоре, лежит на арендаторе.
Условиями дополнительного соглашения N 2 от 30.12.2014 сторонами установлена арендная плата в размере 23 194 руб., включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение.
Ответчик при рассмотрении спора также признал требования в части переменной части арендной платы в размере 25 476 руб. 70 коп., составляющие услуги связи и водоснабжения-водоотведения. Доказательств оказания услуг связи и водоснабжения-водоотведения в ином размере истцом не представлено, исковые требования в указанной части по правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ не обоснованы.
Оснований для удовлетворения требований истца о взыскании коммунальных услуг по электроснабжению, теплоснабжению не имеется, поскольку согласно условиям дополнительного соглашения от 30.12.2014 указанные услуги по взаимному соглашению сторон включены в состав постоянной арендной платы, и из буквального толкования условий соглашения по правилам ст. 431 ГК РФ следует, что к числу дополнительно оплачиваемых платежей в качестве переменной арендной платы сторонами отнесены услуги связи и водоснабжения и водоотведения. Указанные условия договора не противоречат норме ст. 616 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, в силу чего правовые основания для возложения на ответчика обязательств по оплате указанных услуг отсутствуют.
С учетом изложенного, требования истца обоснованно удовлетворены в сумме 373 386 руб. 70 коп. (347 910 руб. по постоянной арендной плате и 25 476 руб. 70 коп. по переменной части арендной платы), оснований для удовлетворения иска в остальной части апелляционным судом не установлено.
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2017 по делу N А76-21220/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс-строй" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2017 N 18АП-9001/2017 ПО ДЕЛУ N А76-21220/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. N 18АП-9001/2017
Дело N А76-21220/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс-строй" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2017 по делу N А76-21220/2016 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие:
- конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Альянс-строй" Васильев И.А. (определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.08.2017 по делу N А76-23143/2014);
- представитель акционерного общества "Энергопромремонт" Иванов С.И. (доверенность от 09.01.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-строй" (далее - общество "Альянс-строй", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Энергопромремонт" (далее - общество "ЭПР", ответчик) о взыскании задолженности по договору N 7-14 аренды нежилых помещений от 01.04.2014 за период с января 2015 по 04.08.2016 в размере 1 499 351 руб. 35 коп.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2017 (резолютивная часть от 24.04.2017) исковые требования общества "Альянс-строй" удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 373 386 руб. 70 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Альянс-строй" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права.
Апеллянт, ссылаясь на разъяснения, изложенные в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 от 29.09.2015 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43), полагает, что судом первой инстанции необоснованно отклонен акт сверки взаимных расчетов, на который ссылался истец, и не дана оценка тому обстоятельству, что подписание акта сверки взаимных расчетов свидетельствует о признании ответчиком долга.
Полагает, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве надлежащего доказательства прекращения обязательства по оплате арендной плате акт зачета от 31.12.2014 без учета того обстоятельства, что в отношении истца введена процедура наблюдения, и временному управляющему документы, свидетельствующие о зачете встречных обязательств, не переданы.
Отзыв на апелляционную жалобу истца ответчиком не представлен.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 судебное разбирательство отложено для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений (т. 2 л.д. 119).
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 7-14 аренды нежилых помещений от 01.04.2014 (т. 1 л.д. 10-11), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает нежилые помещения, расположенные по адресу: Курганская область, г. Курган, пр. Конституции, 28 в срочное возмездное владение и хозяйственное пользование, т.е. в аренду:
- - нежилое здание лабораторного корпуса (Лит. А), площадью 1 422,3 кв. м;
- - нежилое здание гаража-профилактория (Лит. Б), площадью 1 205,8 кв. м;
- - нежилое здание склада (Лит. В), площадью 267,4 кв. м.
Общая площадь аренды нежилых помещений - 2 895, 5 кв. м (п. 1.1 договора).
- земельный участок площадью 12 874 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:080305:0004.
Общий размер арендной платы по настоящему договору является договорным, и состоит: из постоянной величины ежемесячной арендной платы, составляющей 50 000 рублей; и переменной величины ежемесячной арендной платы, состоящей из суммы затрат на электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде, услуги связи (Интернет и телефония), выставляемых сторонними организациями при эксплуатации нежилых помещений (п. 2.1 договора аренды).
Расчеты по договору осуществляются ежемесячно, не позднее 05 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 2.2 договора аренды).
Настоящий договор заключается на срок с 01.04.2014 года по 31 декабря 2014 года. При не поступлении от сторон за месяц до окончания срока действия договора заявлений о расторжении, договор считается продленным на такой же срок (п. 4.1 договора аренды).
Нежилые помещения были переданы ответчику по акту приема-передачи нежилых помещений в аренду от 01.04.2014 (т. 1 л.д. 12).
30.04.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды (т. 1 л.д. 69), которым стороны изменили перечень имущества, передаваемого в аренду, который составил:
- - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А), общей площадью 1422,3 кв. м, арендуемая площадь 144,3 м2;
- - часть земельного участка, - общей площадью 12 000 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:080305:0004, арендуемая площадь 1 200 кв. м.
Также изменена стоимость арендованного имущества, которая составила 50 000 рублей, включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение. Стороны согласовали исключить п. 2.2. договора аренды.
30.12.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды (т. 1 л.д. 73), которым стороны изменили перечень имущества, передаваемого в аренду, который составил:
- - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А), общей площадью 1422,3 кв. м, арендуемая площадь 62 кв. м;
- - часть земельного участка, общей площадью 12 000 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:08 03 05:0004, арендуемая площадь 1 200 кв. м.
Также изменена стоимость арендованного имущества, которая составила 23 194 руб., включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение.
Невостребованное со стороны арендатора недвижимое имущество - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А общей площадью 1422,3 кв. м) передаваемая площадь 82,3 кв. м возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 30.12.2014 (т. 1 л.д. 75). Данный акт подписан арендатором в лице Козловцева М.А., со стороны арендодателя Карабешкиным Д.В.
В адрес ответчика была направлена 05.08.2017 претензия с просьбой погасить задолженность не позднее 15.08.2016, которая была получена ответчиком 12.08.2016, что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1 л.д. 9), однако оставлена ответчиком без удовлетворения.
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате арендуемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства ответчика по оплате арендной платы прекращены зачетом взаимных требований на основании акта взаимозачета от 31.12.2014. Признание истца банкротом не признано судом обстоятельством, препятствующим прекращению обязательствам зачетом взаимных требований, поскольку истцом не представлено доказательств того, что зачет приведет к преимущественному удовлетворению требований конкурсных кредиторов. Требования в остальной части судом удовлетворены в силу подтверждения материалами дела обстоятельства наличия задолженности ответчика перед истцом и признания ответчиком долга в указанной части.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 7-14 аренды нежилых помещений от 01.04.2014 (т. 1 л.д. 10-11), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает нежилые помещения, расположенные по адресу: Курганская область, г. Курган, пр. Конституции, 28 в срочное возмездное владение и хозяйственное пользование, т.е. в аренду:
- - нежилое здание лабораторного корпуса (Лит. А), площадью 1 422,3 кв. м;
- - нежилое здание гаража-профилактория (Лит. Б), площадью 1 205,8 кв. м;
- - нежилое здание склада (Лит. В), площадью 267,4 кв. м.
Общая площадь аренды нежилых помещений - 2 895,5 кв. м (п. 1.1 договора).
- земельный участок площадью 12 874 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:080305:0004.
Стороны определили размер арендной платы в п. 2.1 договора аренды которая состоит: из постоянной величины ежемесячной арендной платы, составляющей 50 000 рублей; и переменной величины ежемесячной арендной платы, состоящей из суммы затрат на электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде, услуги связи (Интернет и телефония), выставляемых сторонними организациями при эксплуатации нежилых помещений.
Срок договора установлен в п. 4.1. договора аренды с 01.04.2014 по 31.12.2014.
Впоследствии истцом в лице директора Карабешкина Д.В. и ответчиком в лице представителя по доверенности Смольникова А.Г. подписаны два дополнительных соглашения, которыми стороны изменили объем переданного в аренду имущества и размер арендной платы (т. 1 л.д. 69, 73).
Так, согласно дополнительному соглашению N 1 от 30.04.2014 в аренду ответчику было передано следующее имущество:
- - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А), общей площадью 1422,3 кв. м, арендуемая площадь 144,3 м2;
- - часть земельного участка, - общей площадью 12 000 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:080305:0004, арендуемая площадь 1 200 кв. м.
Размер арендной платы установлен в сумме 50 000 рублей, включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение.
Согласно дополнительному соглашению N 2 от 30.12.2014 объектом аренды являлось:
- - часть здания лабораторного корпуса (Лит. А), общей площадью 1422,3 кв. м, арендуемая площадь 62 кв. м;
- - часть земельного участка, общей площадью 12 000 кв. м кадастровый (условный) номер 45:25:08 03 05:0004, арендуемая площадь 1 200 кв. м.
Арендная плата установлена в размере 23 194 руб., включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение.
Имущество, исключенное на основании указанных дополнительных соглашений из договора аренды N 7-14 от 01.04.2014, было возвращено арендатором арендодателю на основании акта приема-передачи от 30.12.2014 (т. 1 л.д. 75), который со стороны арендодателя подписан Карабешкиным Д.В., а со стороны арендатора - главным инженером Козловцевым М.А.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по соглашению сторон.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Поскольку стороны договора аренды достигли соглашения в установленной законом форме относительно изменения условий аренды, в том числе в части арендной платы, размер арендной платы за заявленный истцом период (с 01.05.2015 по 01.08.2016) подлежит определению, исходя из условий дополнительного соглашения N 2 от 30.12.2014, то есть в размере в размере 23 194 руб.
Доводы истца о том, что расчет арендной платы следует производить, исходя из первоначально согласованных в пункте 2.1. договора условий, поскольку факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден ответчиком в подписанном акте сверки взаимных расчетов (т. 2 л.д. 67), подлежат отклонению.
В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Согласно ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Факт изменения сторонами в установленной законом форме и уполномоченными представителями первоначально достигнутых договоренностей подтвержден вышеуказанными доказательствами.
Отсутствие у конкурсного управляющего истца всего комплекса документов, оформляющих хозяйственную деятельность должника, в отношении которого открыта процедура банкротства, не может возлагать риск негативных последствий на его контрагента по гражданско-правовой сделке.
Право на заявление о фальсификации доказательств в порядке ст. 161 АПК РФ истцом также не реализовано.
Апелляционный суд также принимает по внимание, что изменение размера арендной платы по дополнительным соглашениям N 1 от 30.04.2014 и N 2 от 30.12.2014 обусловлен изменением объема имущества, переданного в аренду, то есть является объективно обусловленным, и истцом не представлено доказательств того, что последующее изменение арендной платы произведено сторонами произвольно, на нерыночных условиях либо при наличии признаков злоупотребления правом.
Ответчиком также были даны дополнительные пояснения, не опровергнутые истцом, о том, что изменение размера арендуемых площадей и арендной платы обусловлено сезонным характером работы ответчика, связанным с ремонтом энергооборудования, в силу чего в зимний период целесообразность в аренде первоначально принятых в аренду площадей отсутствовала, в связи с чем сторонами также был заключен договор хранения от 30.04.2014 (т. 1 л.д. 76), в силу которого ответчиком обеспечивалась сохранность иного имущества в период отсутствия арендных отношений.
С учетом изложенного, акт сверки взаимных расчетов по смыслу ст. 68 АПК РФ не может быть признан судом допустимым доказательством, поскольку его содержание опровергается совокупностью иных доказательств и фактических обстоятельств дела.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно дал критическую оценку названному документу по мотиву его подписания неуполномоченным лицом - Машковцевым В.В. и опровергающих данный вывод суда доводов в апелляционной жалобе не приведено.
Таким образом, материалами дела подтверждается задолженность ответчика перед истцом по сумме постоянной арендной платы с 01.05.2015 по 01.08.2016 (с учетом уточнения периода взыскания - т. 1 л.д. 119): 15 месяцев x 23 194 руб. = 347 910 руб.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве надлежащего доказательства прекращения обязательства по оплате арендной плате акт зачета от 31.12.2014, подлежат отклонению как не имеющие правового значения, поскольку из искового заявления с учетом его последующих уточнений следует, что требования заявлены истцом за период, последующий подписанию акта зачета в отсутствие доказательств того, что в рамках названной сделки сторонами зачтены обязательства на будущий период.
Таким образом, названное доказательство по смыслу ст. 67 АПК РФ признается неотносимым к рассматриваемому делу в силу того, что притязания по оплате арендной платы заявлены истцом за иной период.
В силу ст. 616 ГК РФ обязанность по содержанию арендуемого помещения, если иное не установлено в договоре, лежит на арендаторе.
Условиями дополнительного соглашения N 2 от 30.12.2014 сторонами установлена арендная плата в размере 23 194 руб., включая электроэнергию, тепловую энергию, теплоноситель в воде и переменной величины состоящей из сумм затрат на услуги связи (Интернет и телефония) водоснабжение и водоотведение.
Ответчик при рассмотрении спора также признал требования в части переменной части арендной платы в размере 25 476 руб. 70 коп., составляющие услуги связи и водоснабжения-водоотведения. Доказательств оказания услуг связи и водоснабжения-водоотведения в ином размере истцом не представлено, исковые требования в указанной части по правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ не обоснованы.
Оснований для удовлетворения требований истца о взыскании коммунальных услуг по электроснабжению, теплоснабжению не имеется, поскольку согласно условиям дополнительного соглашения от 30.12.2014 указанные услуги по взаимному соглашению сторон включены в состав постоянной арендной платы, и из буквального толкования условий соглашения по правилам ст. 431 ГК РФ следует, что к числу дополнительно оплачиваемых платежей в качестве переменной арендной платы сторонами отнесены услуги связи и водоснабжения и водоотведения. Указанные условия договора не противоречат норме ст. 616 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, в силу чего правовые основания для возложения на ответчика обязательств по оплате указанных услуг отсутствуют.
С учетом изложенного, требования истца обоснованно удовлетворены в сумме 373 386 руб. 70 коп. (347 910 руб. по постоянной арендной плате и 25 476 руб. 70 коп. по переменной части арендной платы), оснований для удовлетворения иска в остальной части апелляционным судом не установлено.
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2017 по делу N А76-21220/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс-строй" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)